גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שיא במחירים וגם במכירות: ישראל סובלת ממשבר דיור, אבל יש כוכבית

המדד המזנק? היחס בין החזרי המשכנתה לשכר? או דווקא מחירי השכירות, שעולים הרבה יותר לאט? ● החוקרים חלוקים לגבי השאלה מהו בכלל משבר הדיור ואיך מודדים אותו, אבל מסכימים שהממשלות לדורותיהן לקחו מעט מדי אחריות בצינון הענף ● כתבה ראשונה בסדרה

שיא במחירים, וגם במכירות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
שיא במחירים, וגם במכירות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

 

ממחאת האוהלים, דרך מחיר למשתכן המחודשת ועד דירה בהנחה, המונח "משבר הדיור" הוטמע ב-15 שנה האחרונות בשיח הציבורי, הפוליטי והתקשורתי. אבל מהו בכלל אותו משבר? במה הוא בא לידי ביטוי ואיך הוא נמדד? במחירי הדירות המזנקים? ביחס בין מחירי הדירות למשכורות? או בכלל במחירי השכירות שדווקא לא השתתפו בטיסת המחירים הגדולה? ואולי, לא קיים היום משבר דיור כלל, אלא עליית מחירים הרבה פחות מרגשת?

 

שלא במפתיע, הדעות בעניין חלוקות בהתאם לתפיסות עולם כלכליות. החוקרים כולם מתנגדים לאימוץ ההגדרה הממשלתית למשבר, שמדברת בפשטות על עליית מחירי הדירות, שמקשה על יותר ויותר משקי בית צעירים לרכוש לעצמם דירות.

התייקרויות לבדן הן לא "משבר"

ירון הופמן דישון חוקר ממכון אדוה, הדוגל בגישה כלכלית-חברתית סוציאל-דמוקרטית מסכים חלקית עם ההגדרה הממשלתית. "מבחינתי משבר הדיור משקף את הקושי הגובר של חלק משכבות האוכלוסייה ממעמד הביניים והמעמד הנמוך להשיג קורת גג יציבה, בעיקר באזורי הביקוש. זה נובע כמובן מהעלייה במחירי הדיור, שמייצרת חסם בצורה של צורך בהון עצמי גדול ובנטל גבוה של תשלומי דיור והחזרי משכנתה, אבל גם מהעדר חלופות לשוק הפרטי בצורה של דיור ציבורי וחברתי והעדר הסדרה של שוק השכירות הפרטית. לצד זאת, יש גם מי שמרוויח מהגאות בענף הנדל"ן, בעיקר יזמים נדל"ן ובנקים, כך שעבורם המצב אינו משבר אלא אם בכלל, הזדמנות", הוא אומר.

 

לעומתו, ד"ר יאיר דוכין, שמנהל את תחום ההתמחות במימון נדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, סבור שאין בישראל מציאות משברית כלל. "מתי הייתי אומר שיש כאן משבר?", הוא מסביר. "אם מחירי השכירות היו מוכפלים לפתע, כתוצאה מביקושים לדיור שהשוק מתקשה לספק. אבל אתה לא רואה את זה".

לדבריו, "למשבר דיור יש 2 היבטים: ההיבט הראשון הוא שאין מספיק דירות למשקי בית, ואז אתה רואה שאנשים מתחילים לגור בפחונים ובאוהלים ובמעברות, כפי שקרה אצלנו בשנות החמישים. בשנות התשעים ראינו את המשבר הזה בא לידי ביטוי כשכמה משפחות נכנסו לגור באותן דירות, ובקראוונים שייבאו ארצה לשם שיכון עולים.

"הבט שני של משבר דיור הוא מחסור בדיור ציבורי, כשהמשק לא מייצר למשקי בית מוחלשים דיור נאות, וכאן אני מסכים שיש משבר. משנות התשעים המדינה החלה למכור דירות שנכללו במאגר הדיור הציבורי לדיירים שהתגוררו בהן, ולא דאגו ליצור מלאי חלופי. כתוצאה מזה יש היום משקי בית מוחלשים, ללא פתרונות דיור מתאימים".

גם בפורום קהלת, שמייצג את גישת השוק בכלכלה, מתעקשים שאין משבר דיור. במסגרת ניתוח שוק הדיור שפורסם לפני כחודשיים, ניתח יו"ר הפורום, ד"ר מיכאל שראל את הנתונים והראה, כי בשנים האחרונות היה גידול במספר החדרים ובשטחי הדירות לנפש ולמשק בית וכי עלות הדיור, שבאה לידי ביטוי במחירי השכירות, עלתה בצורה מתונה בלבד. אלה אינם ביטויים למשבר.

 

"'משבר הדיור' שהיה ביטוי הולם להתרחשויות במחצית הראשונה של שנות התשעים, אינו תיאור מתאים לתהליכים שהתרחשו ב-13 השנים האחרונות", כתב שראל. "תיאור מתאים יותר הוא ‘עלייה משמעותית במחירי הדירות'".

כלומר בעוד שבעלי הגישה החברתית יותר רואים בעליית המחירים הגדולה משבר - אנשי כלכלת השוק רואים אותה בתור לא יותר מעליית מחירים.

התפקיד של הממשלה מול המדד המזנק

הופמן דישון אומר, כי "אני חושב שההסתכלות הצרה על מחירי הדיור בלבד נובעת משליטת אידיאולגיית השוק הפרטי בעיצוב מדיניות הדיור בישראל, שליטה שמאפיינת את המדיניות בארץ כבר עשורים אבל התחזקה במיוחד מסוף שנות ה-90. תפיסה זו מגבילה את תפקיד הממשלה לתפקיד של מתכננת ומשווקת קרקעות כך שההתמקדות במחסור בהיצע נובעת מהתפקיד המוגבל שמוענק לממשלה תחת תפיסה כזו. בעשור האחרון התפיסה הזו הביאה להגדלה משמעותית של היקף יח"ד המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אך הגידול הזה לא לווה בגידול מקביל במספר התחלות הבנייה כיוון שהשחקנים בשוק הפרטי לא בהכרח מעוניינים להגדיל את היקף הבנייה בהיקף שיעצור את עליית המחירים. מבחינתנו זו עוד סימן לצורך במעורבות ממשלתית גדולה יותר בצורה של בנייה ציבורית שתיעשה בהיקפים, במיקומים ובמאפיינים שמתאימים לאוכלוסייה שאינה מצליחה להשיג קורת גג בשוק הפרטי".

דוכין טוען כי המדינה פועלת בעיקר בצורה של מס שפתיים ופופוליזם לטפל במצב. "הרי היא מפיקה הרבה מאוד מעליית מחירי הדירות", הוא אומר. "כיום אתה לא רואה המונים גרים ברחובות, וכמות יחידות הדיור בישראל עונה פחות או יותר לכמות האוכלוסייה ברמה הלאומית. נכון שהיא אולי לא מתאימה בהכרח לציפיות או לתפיסות ההשקעה של הציבור, אבל זה אינו הופך את המצב למשבר".

בפורום קהלת מראים, כי היחס של ההון העצמי הנדרש כיום להכנסה נטו של משקי הבית נמוך מעט בהשוואה לזה שהיה ב-1997 והיחס בין ההחזר החודשי של משכנתה להכנסה נטו - נמוך בהרבה, כך שאם מדברים היום על משבר - לפני 25 התחולל כאן מגה משבר, רק שלא שמו לב אליו.

הפתרונות: המודל מוינה או תדלוק התחרות?

כמו שהגדרת הבעיה שונה בקרב המומחים בהתאם לתפיסתם הכלכלית, כך גם הפתרונות. באחרונה פרסם הופמן דישון מסמך במסגרת מכון אדוה, שנקרא "דיור לכל גם בישראל". המאמר שואב רעיונות ממדיניות הדיור האוניברסלית של העיר וינה שמבוססת על דיור ציבורי בהיקף רחב ופיקוח הדוק על שוק השכירות שמהווה כ-76% מכלל הדירות בעיר. בווינה 21% מהדירות הן של המגזר הציבורי-עירוני ו-22% נמצאות בבעלות פרטית. לדעתו, המודל הווינאי ניתן ליישום גם בישראל.

למרות שבפורום קהלת גורסים כי אין משבר דיור, הם מדגישים כי "העובדה שלא מדובר ב'משבר דיור' אינה מפחיתה מאחריותה של הממשלה לנקוט צעדים שעשויים להסיר חסמים, להקטין עיוותים ולשפר את רווחת הציבור, תוך מיתון העלייה במחירי הדירות".

ההצעות של הפורום בתחום ההיצע הן להגביר תחרות בשיווק הקרקעות, להפחית ולפשט רגולציה בתחום התכנון, להגביר תמריצים לרשויות המקומיות, להסיר חסמים לפרויקטים של פינוי-בינוי; בתחום הביקוש הפורום ממליץ להפסיק עם תוכניות ההגרלות שרק מגדילות את הביקושים לדירות, ולבטל הטבות במיסוי בהשקעה בדירות, כולל בדירה יחידה.

מה מבין ההצעות ישים? מעט מאוד. לגבי ההצעות של מכון אדוה - לא נראה שהמודל הווינאי יגיע ארצה, בדיוק כפי שהמודל הברלינאי, שמפקח בצורה הדוקה על מחירי השכירות, לא עשה עלייה, על אף שבעת המחאה החברתית הועלו דרישות ברוח זו. שני המודלים נקודתיים ומבוצעים בוינה ובברלין ולא מיושמים בשום מקום אחר בעולם, וכנראה מסיבה טובה. בישראל מדיניות של פיקוח מחירים ורגולציה נוקשה בתחום השכירות לא מתקבלים באהדה גם בדעת הקהל הציבורית וגם בממשלות. כמו כן, השיטות הללו נתונות למחלוקת בקרב כלכלנים ואנשי מקצוע נוספים בעולם.

ואילו לגבי פורום קהלת - חלק מההצעות נמצאות בשלב כזה או אחר של קידום - הקלת הרגולציה בתחום התכנון והתמריצים לרשויות מקומיות. הגברת התחרות בתחום שיווקי הקרקעות היא רעיון שהועלה עוד בתקופת כחלון אך לא יושם; הרעיון לחדול מההגרלות לא נראה ישים כלל, בעוד שביטול ההטבות במיסוי לדירה יחידה נראה התאבדות פוליטית של השר שינסה את הצעד הזה.

עוד כתבות

גיליין מקסוול / צילום: Reuters, PA Images

גיליין מקסוול נשפטה ל-20 שנות מאסר על סחר בקטינות

מקסוול, בת 60, הורשעה בדצמבר על כך שגייסה וסחרה 4 נערות עבור אפשטיין, שהיה אז בן זוגה ● השופטת, בעת שהכריזה על העונש, קראה לפשעיה של מקסוול "אכזריים"

הכרת דירוג האשראי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

יותר הצעות וריביות אטרקטיביות: המדריך המלא לשיפור דירוג האשראי שלכם

דירוג האשראי הוא צעד נוסף וחשוב במהפכת הבנקאות הפתוחה, המאפשר למלווים לקבל תמונת מצב על היכולות הפיננסיות של כל אחד מאיתנו • מי מחזיק במידע הזה ולמי הוא נגיש, האם ניתן למחוק אותו ואילו סוגי אשראי קיימים? • ניהול החיסכון המשפחתי: כתבה 16 בסדרה

יצחק אברג'יל, בעת קבלת גזר הדין / צילום: ניצן שפיר

יצחק אברג'יל נדון לשלושה מאסרי עולם ו-30 שנה: "פעילותו העבריינית של הארגון שינתה את פני הפשיעה בארץ"

יצחק אברג'יל הורשע בין השאר בניהול ארגון פשיעה ורצח, ושבע שנים לאחר שהוגש כתב האישום, נגזר הבוקר עונשו: 3 מאסרי עולם ו-30 שנות מאסר מהם 15 בחופף ליתר המאסר ● השופטת גיליה רביד: "גזר הדין היום הוא אקורד הסיום של תיק עצום ומורכב"

קנצלר גרמניה אולף שולץ נואם בפסגת G7 / צילום: Associated Press, Martin Meissner

בלי החלטות מהותיות, צעדים חדשים נגד פוטין או פתרון למשבר המזון: פסגת G7 הסתיימה בקול ענות חלושה

פורום הכלכלות המובילות בעולם מתקשה לגבות מחיר כלכלי נוסף מרוסיה, ומסתפק בהבטחות "להמשיך ולעבוד" על סנקציות נוספות ● בינתיים, הוא גם מכשיר את ההשקעה בגז טבעי, למרות שהבטיח בעבר לעצור השקעות בדלקי מאובנים "בגלל הנסיבות החריגות ובאופן זמני"

יוסי זינגר וארז בלשה, יו''ר ומנכ''ל ג'נריישן קפיטל / צילום: כדיה לוי

מנהלי קרן ג'נריישן: "כשדיברנו על השקעה בתחבורה ציבורית, הסתכלו עלינו כאילו נחתנו ממאדים"

מניית קרן הריט לתחום התשתיות סיפקה תשואה חיובית מתחילת השנה, אך צמד מנהליה מעריכים כי שווי השוק רחוק מלשקף את הפוטנציאל הטמון בנכסיה, "שעבדו מסביב לשעון גם בקורונה" ● מה הוביל אותם להשקיע בתחום ההיסעים ("תחבורה היא ליבת החיים") ומה הם חושבים על המחיר שמשלמת המתחרה קיסטון בעסקת אגד

איסטנבול / צילום: Shutterstock

אזהרת המסע לאיסטנבול חוזרת לדרגה 3. ההזמנות לאנטליה מזנקות

האגף ללוחמה בטרור במל"ל החליט להחזיר את רמת אזהרת המסע לאיסטנבול בחזרה לרמה 3 (איום בינוני) ● ההמלצות לנוסעים לטורקיה הן להימנע מפרסום פרטי הנסיעה ברשתות חברתיות, לשמור על ערנות ולא להחצין סממנים ישראליים ● אורן כהן מגורי, סמנכ"ל השטיח המעופף: "המוקד שלנו מוצף בפניות של ישראלים שביטלו חופשתם כשאזהרת המסע הייתה תקפה וכעת הם מבקשים להחזיר את הזמנתם"

חנות לגו / צילום: LEGO

זה תאריך הפתיחה של החנות הראשונה של לגו בישראל

במקביל לפתיחת החנות הפיזית בדיזנגוף סנטר בתל אביב, יושק באותו היום גם אתר האינטרנט הרשמי של LEGO בישראל ● החנות תציע מגוון של מוצרים, ביניהן כאלה שניתן למצוא רק בחנויות הרשמיות

אבנר צדוק, בעל חברת 'פלגים בריכות שחייה' / צילום: שבי קדם

החלים מסרטן והמציא עצמו מחדש בענף הבריכות: "עליות המחירים לא פוסחות עלינו. נאלצים לספוג אלפי שקלים"

אבנר צדוק, תושב כפר האורנים, בן 52 ● נשוי פלוס 3 ● בעל חברת 'פלגים בריכות שחייה' ● "הפער בין התמחור שנסגר בזמנו לבין העלויות בפועל הוא גדול" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז   

עימותים בכנסת. לא יותר מרעש וצלצולים / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

פארסת המטרו היא רק סימפטום. הבעיה האמיתית היא הפוליטיקאים

נפילת חוק המטרו היא רק דוגמה הממחישה את גודל הכישלון של השיטה הפרלמנטרית בישראל ● במקום למשול, הפוליטיקאים - כל הפוליטיקאים, מעדיפים לצאת בהכרזות חסרות תכלית ולגלגל את הצרות שלהם ל"קורבן הבא"

אלון בן נון - מנכ''ל Neurosense / צילום: יח''צ

תרופה של נוירוסנס הישראלית נמצאה יעילה בהפחתת חומרים בגוף הקשורים למחלת ניוון השרירים ALS

אם החומרים אכן יתגלו כמדד לחומרת ה-ALS, החברה תמשיך לניסויים בהם ייבחנו ההשפעות על תסמיני המחלה עצמה ● בעקבות ההודעה עולה מניית החברה 56% במסחר בנאסד"ק

הנפקת פלייטיקה בנאסד''ק, ינואר 2021 / צילום: יח''צ

דיווח רשמי על עסקת פלייטיקה; המניה מאבדת גובה בוול סטריט

אחד הגופים מהתאגיד הסיני ששולט בחברת הגיימינג הישראלית פלייטיקה פרסם דיווח ב-SEC שלפיו ימכור 25.7% ממניותיה ב-2.2 מיליארד דולר ● מניות חברת הגיימינג הישראלית ימשיכו להיסחר בוול סטריט

הדמיית השכונה. ברבים מהבניינים תהיה חזית פעילה בקומת הקרקע / צילום: מצגת עיריית תל אביב

מגדלים עם 45 קומות, החל מ-3 מיליון שקל לדירה ובנייה אחידה: כך ייראה הרובע החדש של תל אביב

מסמך הנחיות שפרסמה עיריית תל אביב לבינוי ולעיצוב אורבני לרובע שדה דב, קובע כללים אחידים ונוקשים לתכנון הרחובות והבניינים ברובע החדש של תל אביב • מה הם שלושת טיפוסי הבנייה המתוכננים, מה מיוחד באזורי המסחר - ואיך הרובע ישתלב בעיר?

ניתוח באמצעות הרובוט של יומן אקסטנשנס

מועמדת להשתלטות: יומן אקסטנשנס משלימה התרסקות של 95% מההנפקה

חברת הרובוטיקה הרפואית דיווחה על הפסקת ההסכם עם המפיץ הבלעדי באירופה, על רקע צלילה חדה בהכנסות וזינוק בהפסדים ● בקופת החברה מזומנים בהיקף כ-90 מיליון שקל

דורון ארזי, מנכ''ל סרגון / צילום: ליאורה כץ

לקראת מאבק שליטה: "האסטרטגיה הנוכחית של סרגון הורסת את הערך לבעלי המניות"

אוויאט נטוורקס מציעה לרכוש את חברת הטכנולוגיה הישראלית לפי שווי של 235 מיליון דולר - פרמיה של 34% על מחיר השוק ● "ניסינו לדבר עם הנהלת סרגון על עסקה שאנו בטוחים שתביא ערך משמעותי לבעלי המניות של שתי החברות, אך זכינו רק לעיכובים ודחיות מצידם"

מיכל אדם, מנהלת האנשים בחברת פיוניר / צילום: איל יצהר

מנהלת האנשים ששמה גבול לדרישות השכר: "לא סביר שידרשו העלאה של 80%"

מיכל אדם, מנהלת האנשים בחברת הפינטק Payoneer, כמעט עשתה הסבה לניהול בית ספר, אבל המנהלת שלה שכנעה אותה להישאר לעוד תפקיד אחד ● מאז היא בחברה שעובדיה פזורים ב-28 מדינות ● בשיחה עמה, היא מדברת על גיוס בזום, חיבור עובדים מיבשות שונות ועל דרישות השכר המופרזות שנתקלה בהן, גם של מגייסות

נשיא טורקיה, ארדואן / צילום: Shutterstock, Mr. Claret Red

הסכם עם טורקיה סולל את הדרך להצטרפות פינלנד ושבדיה לנאט"ו

לפי הדיווחים, שרי החוץ של טורקיה, פינלנד ושבדיה חתמו הערב על מזכר הבנות שמנטרל את ההתנגדות של אנקרה למהלך

מליאת הכנסת / צילום: יוסי זמיר

שיא שלא היה כמותו: חברי הכנסת דאגו לעצמם להגדלה נוספת של מימון המפלגות

המימון צפוי לגדול בבחירות הקרובות בכ־20%, שהם כ־30־35 מיליון שקל לכל המפלגות יחד ● כל מפלגה מתוקצבת הדרגתית לפי המדד, ובהתאם לתוצאות הבחירות

תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock

לא להסתכל רק על הגדלת היצע הדירות, אלא גם על פילוח הביקושים

להשגת תכנון מיטיב בישראל יש רק אפשרות אחת: גיבוש מדיניות דיור לאומית לישראל • מדיניות כזו צריכה להתייחס לצרכים האמיתיים של התושבים: גיל, גודל משק הבית, מצב כלכלי, צרכים מיוחדים ועוד • הרפורמה יכולה לצאת לדרך גם בלי חקיקה

שר האוצר, אביגדור ליברמן / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

הוזלה נוספת מתעכבת, ומחיר הדלק צפוי לעלות לכ-8 שקלים השבוע

שר האוצר ליברמן הכריז לפני שבוע על הורדה נוספת של מס הבלו על הדלק שתימשך עד סוף אוקטובר, אך ספק אם יצליח להוציא לפועל את המהלך ● משרד האנרגיה צפוי לפרסם מחר את המחיר המעודכן לליטר בנזין. לפי ההערכות, התעריף יטפס לכ-8 שקלים לליטר

ג'וני סרוג'י, סגן נשיא לפיתוח שבבים באפל, ובשאר אל מסרי, מייסד רוואבי / צילום: אפל

אפל חושפת: מפעילה מרכז מחקר ופיתוח ברשות הפלסטינית

במפגש של ג'וני סרוג'י, הישראלי הבכיר באפל, ונשיא המדינה יצחק הרצוג נחשף כי מאז שנת 2018 מפעילה ענקית המחשוב מרכז מחקר ופיתוח בעיר הפלסטינית רוואבי שבשומרון ● במרכז עובדים בשיתוף עם מרכזי הפיתוח בהרצליה ובחיפה על פרויקטי חומרה גלובליים ● אפל מתכוונת להרחיב את פעילותה ברשות הפלסטינית בשנים הקרובות