מימין לשמאל: ד''ר אלחנן מגידוביץ', גיא ליברמן ואביחי איל באירוע הלייב של "כסף בקיר" / צילום: הילה ויסברג
העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה שנכנסה לתוקף בנובמבר האחרון, כבר הביאה להתקררות מסוימת בשוק. עם זאת ישנם משקיעים שהעלאת המיסוי מ-5% לכדי 8%, לא תוציא אותם מהשוק.
במסגרת אירוע לייב שקיים פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס,"כסף בקיר", מול קהל ב"באסטה 43" שבפתח תקווה, הסביר המשקיע, ד"ר אלחנן מגידוביץ' מדוע הוא מאמין שמתווה של צבירת נכסים, הינו נכון יותר מדרך של "פליפים" או "סיבוב" - הכוונה למשקיעים שרוכשים נכסים, משביחים אותם, ומוכרים ברווח. "בסופו של דבר אני לא חושב שיש גישה שהיא נכונה או לא נכונה. לכל משקיע יש את האופי שלו וסדרי העדיפויות שלו בחיים. אישית אני תמיד מסתכל על העברת הון בין-דורית. אני חושב שאולי לא אני אהיה זה שייהנה ממה שאני עושה כיום, ומכיוון שהעולם משתנה והכסף מדבר, המטרה שלנו כהורים היא לתת את המקפצה הטובה ביותר עבור הילדים שלנו", אמר מגידוביץ'. "השאלה היא איך אנחנו עושים את זה. אפשר לעשות את זה בשיטה של פליפים, אבל אני עושה את זה בצורה של ריבוי נכסים כי מעניין אותי תזרים מזומנים".
בנוסף לכך אמר מגידוביץ' כי בשיטה זו "אני מייצר מנגנון שהשוכרים קונים עבורי את הנכס וזה משמעותי. בנוסף, כשאני קונה נכס עם משכנתה, אני קונה ביטוח, כי יש ביטוח חיים. אני מקווה שכולנו נחיה לנצח אבל כנראה שלא כל כך. אם קורה לנו משהו הילדים מקבלים מיד את הנכסים".
לצידו של מגידוביץ' לקח חלק באירוע המתווך ומלווה המשקיעים, אביחי איל, שמחזיק בגישה אחרת ששמה דגש על "פליפים", וזאת לדבריו, בין היתר, בשל האפשרות להגיע יחסית מהר להשבחה שתניב רווח משמעותי. "מבחינתי מה שיש בתוך הדירה לא ממש מעניין. פעם אפילו קניתי דירה בלי לראות אותה מבפנים, כי השוכרים היו בחו"ל. ידעתי מה המבנה, הצצתי אצל השכנים וידעתי שאני ממילא עומד להפוך אותה מדירת שני חדרים לשלושה חדרים... צריך לדעת מה אתה עושה. אני משרטט את הדירות עם תוכנה ומודד עם מד לייזר. ועושה הכל ברמה אדריכלית ויסודית ובהתחלה טעיתי והרווחתי פחות ולא מיקסמתי וגם כיום אני טועה אבל פחות".
לקנות נכס רק מתחת למחיר השוק? לא בטוח
כחלק מהשיחה נשאלו השניים גם על החשיבות של לרכוש דירה "מתחת למחיר השוק", כפי שמשקיעים רבים מחפשים. לדברי מגידוביץ', לא תמיד המחיר שווה לו את הזמן שמושקע בחיפוש דירה שכזו. "כל אחד רוצה לקנות כמה שיותר זול. אף אחד לא אוהב לשלם יותר ואם יתנו לי דירה מתחת למחיר השוק אני אקנה. השאלה היא אסטרטגית. איפה אני משקיע את הזמן שלי? בעיקר כשאני משקיע לטווחים ארוכים. להתעסק בלמצוא רק עסקה מתחת למחיר שוק, עשוי לגבות ממני הרבה מאוד זמן והרבה מאוד אנרגיה. לפעמים זה עשוי להביא לייאוש. כשאני משקיע לטווח ארוך אני רוצה לקנות נכס, כמה שיותר מוקדם כדי שהוא יתחיל לעבוד, וזה לא פחות חשוב".
איל: "בטוח לא לקנות מעל למחיר השוק אבל אפשר לקנות במחיר השוק, ואם מתחת - אז מה טוב. לתפיסתי יש כמה ערוצים נוספים שאפשר להרוויח בהם, כן אני חושב שאפשר להרוויח מכמה ערוצים. כמו שאמרתי אפשר להרוויח מהשבחה נכונה. למשל דירת 4 חדרים שהופכת לחמישה. אפשר להרוויח אם ידעתם לדוגמה לשפץ ב-75 אלף שקל, בזמן שכל השאר יודעים לעשות את זה ב-100 אלף שקל, וזה כי קניתם ריצוף ואלומיניום נכונים ועוד הרבה דברים אחרים. בסוף אפשר להרוויח טיפה יותר במכירה. אם הייתם יותר סובלניים והתאמצתם יותר בשביל להביא את השוכרים או הקונים שלכם אז אפשר להרוויח בכמה ערוצים וכל ערוץ כזה הוא רשת ביטחון לתוכנית העסקית שלי".
לשיחה המלאה כנסו ל"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.