גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המחוזי חיזק: התמורה בפינוי-בינוי נמדדת לפי התוספת במ"ר ולא לפי השווי הכספי

בעלת דירה בקומת קרקע התנגדה לפרויקט תמ"א בבניין משום שקיבלה דירה בקומה השנייה • המפקחת על המקרקעין קיבלה את טענתה אולם המחוזי הפך את ההחלטה

פינוי בינוי בתל אביב / צילום: ינאי אלפסי
פינוי בינוי בתל אביב / צילום: ינאי אלפסי

הכותב שותף במשרד מינצר־כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית 

האם דירת 36 מ"ר בבניין ישן שווה כמעט בערכה לדירת 57 מ"ר בבניין חדש? שאלה זו הגיעה לאחרונה לבית המשפט.

עובדות המקרה: תשעה בעלי דירות מתוך 11 בבניין ברח’ רד"ק 9 בר"ג חתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), שבמסגרתו נקבע כי הבניין הישן ייהרס וחדש ייבנה תחתיו. בבניין החדש, כל דירה תמוקם בשתי קומות מעל מיקומה הנוכחי, הדירות יורחבו בממוצע בכשלושה מ"ר וייהנו מתוספת של מרפסת בשטח של כ-6 מ"ר וחניה תת קרקעית.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קבעה כי לא תאושרנה דירות הקטנות מ-50 מ"ר. לאור כך נקבע כי בעלת דירת הקרקע בשטח של כ-36 מ"ר, תקבל דירה חדשה בשטח של 57 מ"ר (כלומר תוספת של כ-50% לשטחה המקורי) וכן מרפסת וחניה. אף שדירה זו קיבלה את ההגדלה המשמעותית ביותר בפרויקט, בעלת הדירה המתנגדת טענה כי אין לאכוף כנגדה את הסכם התמ"א, בעיקר, מן הטעמים הבאים: שינוי במיקום דירתה מקומת קרקע לדירה בקומה השניה; שווי דירת התמורה נמוך בהרבה משווי דירתה הקיימת; אין בביצוע הפרויקט כדאיות כלכלית לבעלי הדירות ולכן אין לאכוף את ההסכם: כי עליית הערך של דירת הסרבנית נמוכה משמעותית מעליית ערכן של יתר הדירות.

פס"ד המפקחת: המפקחת מינתה שמאי מטעמה שיבחן את הטענות האמורות של הסרבנית. בחוות דעתו, קבע השמאי כי הפרויקט נעדר כדאיות כלכלית מבחינת בעלי הדירות ודירת הדיירת מושבחת בסכום זניח של 17 אלף שקל בלבד - אף ששטחה גדל בלמעלה מ-20 מ"ר ונוספות לה חניה ומרפסת, בעוד שדירות יתר הבעלים מושבחות בממוצע בסכום של 167,909 שקל, עובדה העומדת כשלעצמה בסתירה מוחלטת לטענת השמאי כי הפרויקט אינו כלכלי לבעלים. בפסק דינה דחתה המפקחת את מרבית טענות הדיירת וחלק ניכר מקביעות השמאי, ואף על פי כן אימצה ככלל את חוות דעתו של השמאי וקבעה כי יש לאכוף את ההסכם על הסרבנית כנגד תשלום סך של 150,909 שקל, ההפרש בין השבחת דירת הסרבנית ליתר דירות הבעלים.

פסק הדין בערעור: שני הצדדים, הבעלים והדיירת, הגישו ערעור. הסרבנית טענה כי הפיצוי נמוך מדי וכי לא ניתן לאכוף עליה להסכים למיקום דירתה בקומה השנייה. הבעלים טענו כי יש לאכוף את הסכם התמ"א ללא כל פיצוי מצידם.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את ערעור הבעלים ודחה את ערעור הסרבנית. ראשית חזר ביהמ"ש על כך שהשוויון שיש להקפיד עליו הוא השוויון המהותי, קרי תוספת במ"ר לכל דירה, ולא שוויון כלכלי. לדידו של ביהמ"ש, כפי שכבר נקבע בעבר בפסק דין ניסני ( עש"א 13039-12-20 ניסני נ’ חביב). שווי דירת המקור, בין אם היא משופצת ובין אם היא גדולה יותר, אינו רלוונטי ליזם ולמערכת היחסים בין היזם לבעלי הדירות. לפיכך כלל האצבע לעניין השוויון בין הדירות היא האם כל אחת מהדירות "זוכה לתוספת שטחים דומה במהותן".

שנית, ביהמ"ש קבע כי שגתה המפקחת עת אימצה את חוות דעת השמאי מטעמה, וזאת הגם שרק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים.

פרשנות: דומני כי כלל לא היה צורך למנות שמאי במקרה הנדון או במקרים דומים, שכן המפקחת יכולה להכריע האם התמורה הכמותית היא זהה ושוויונית מבלי להסתייע בשמאי. טוב כי ביהמ"ש המחוזי תיקן את הדברים בפס"ד ראוי ונכון שאיזן את העיוות שיצר שמאי המפקחת.

עש"א 14413-02-22

עוד כתבות

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה שלילית בוול סטריט; נוירוסנס זינקה ב-49%, טבע קפצה ב-6%

בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת - מדד הדאקס רשם עלייה של 0.5% ואילו הקאק ירד ב-0.4% ● עליות של כ-2% נרשמו במסחר בחוזים על הנפט הגולמי ● התשואה על אג"ח הממשל האמריקאי ל-10 שנים עלתה ב-8 נקודות בסיס ל-3.20%

היועמ''שית, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90

מבצעים צבאיים, הסכמי שכר ומינויי בכירים: היועמ"שים יקבעו את כללי המשחק

יאיר לפיד ייכנס בימים הקרובים ללשכת ראש הממשלה, אבל הגורמים החזקים בממשלה צפויים להיות דווקא היועצת המשפטית ושופטי בג"ץ ● בסביבתו של ראש הממשלה הנכנס בוחנים כעת את מגבלות הסמכות לקבל החלטות כלכליות בתקופת בחירות

פריקת קרונות רכבת בנמל אשדוד / צילום: שמואל רחמני

התערבויות, סכסוכים והפרעה לממשל תקין: האם בכלל יש צורך בדירקטוריונים בחברות תשתיות ממשלתיות?

שורת סכסוכים ועימותים, מהרכבת דרך נתיבי ישראל ועד נמל אשדוד, מעלה תהיות בנוגע לנחיצות דירקטוריונים בחברות תשתית ממשלתיות מתוקצבות, שהמדינה ממילא קובעת את יעדיהן ומפקחת עליהן באופן צמוד ● מה אפשר לעשות אחרת, ומדוע יש מי שסבורים שזה הרע במיעוטו

הדשבורד החדש באתר בנק ישראל / צילום: צילום מסך

הדשבורד הכלכלי של בנק ישראל הוא התחלה יפה, אך הדרך עוד ארוכה

הדשבורד שבנק ישראל הציג בתחילת השבוע אמנם מנגיש לציבור חלק מהנתונים החשובים, אך כמה הוא באמת ידידותי טכנולוגית, וכמה הוא מאפשר שימוש בפועל כמו שאומרים בבנק המרכזי?

מליאת הכנסת / צילום: יוסי זמיר

הושגו הסכמות: הכנסת תפוזר ביום רביעי, חוק הנאשם לא יעלה

טרם הושגו הסכמות על תאריך הבחירות ● שר האוצר ליברמן העריך כי עסקת החבילה במשק לא תצא לפועל ● ח"כ סמוטריץ': "סיכמנו בישיבת ראשי אופוזיציה לעשות הכל כדי לדחות את פיזור הכנסת לשבוע הבא ובימים האלה נהפוך כל אבן כדי למנוע את ההליכה המיותרת הזו לבחירות"

מטוס ארקיע / צילום: ארקיע

המיזוג מתרחק? ארקיע לא תאריך את הבלעדיות שניתנה לאל על לרכישתה

הבלעדיות מסתיימת בסוף החודש ובעלי ארקיע, האחים נקש, עשויים לקדם מגעים עם רוכשים חלופיים ● עובדי חברת התעופה הפרטית מחזיקים ב–30% ממניותיה ומתנגדים למיזוג עם אל על, שמצדה מתכוונת “להמשיך לנהל מו”מ עם ארקיע אף ללא סעיף הבלעדיות”

בית רומנו בתל אביב / צילום: יח''צ

משקולת החוב מכבידה על נכסים ובניין: מאחורי ירידה של 40% במניית הנדל"ן

המהלכים האחרונים שביצעה יזמית הנדל"ן למגורים הגדילו את את החוב הפיננסי שלה  לכ-5.2 מיליארד שקל ● כשברקע מגמה שלילית בשווקים הגיעה החברה לשווי של כ-2 מיליארד שקל

דיור בר השגה בקרית אונו / הדמיה: חן אדריכלים

מנכ"ל משרד השיכון: 83% מהדירות בארץ נמסרות באיחור העולה על 60 ימים ומעל 40% באיחור של יותר משנה

בדיון בוועדת הכספים של הכנסת הציג מנכ"ל משרד השיכון, אביעד פרידמן, נתונים המראים כי יותר מ-83% מהדירות שנבנו בשש השנים האחרונות נמסרות באיחור של מעל חודשיים, וכ-40% מהן נמסרות באיחור של יותר משנה ● "אירוע של איחור במסירת דירות ואי תשלום פיצויים על פי חוק אינו אירוע חריג בענף הנדל"ן"

דליפת דלק בקו קצא''א במועצה האזורית חוף אשקלון, לפני כשנה / צילום: המשרד להגנת הסביבה

באשקלון חולים בסרטן יותר מהממוצע הארצי, אך הממשלה לא טורחת לחקור מדוע

"במחוז אשקלון רואים רמת תחלואה משמעותית במחלות הסרטן באופן יחסי לממוצע הארצי", אמרה ד"ר איזבלה קרקיס, מנהלת המחלקה לאפידמיולוגיה סביבתית במשרד הבריאות, בדיון הוועדה לפניות הציבור בכנסת ● במשרד הבריאות מציינים כי אין להם מנדט לבדוק חשיפה לחומרים מסוכנים שנמצאים באוויר, ומפנים את הזרקור לעבר המשרד להגנת הסביבה - שטוען כי דווקא מדובר באחריות משרד הבריאות

מלון מנדרין ת''א / צילום: איל יצהר

עסקת ענק במלון מנדרין: החניה ושטחי המסחר נמכרו ב-190 מיליון שקל

לגלובס נודע כי קרן JTLV3 בראשות עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן רכשה באחרונה את שטחי המסחר והחניון הצמוד למבנה מלון מנדרין בתל אביב בכ-190 מיליון שקל בתוספת מע"מ ● על השטח יש זכויות להקמת כ-10 אלף מ"ר מלונאות

אלון בן נון - מנכ''ל Neurosense / צילום: יח''צ

תרופה של נוירוסנס הישראלית נמצאה יעילה בהפחתת חומרים בגוף הקשורים למחלת ניוון השרירים ALS

אם החומרים אכן יתגלו כמדד לחומרת ה-ALS, החברה תמשיך לניסויים בהם ייבחנו ההשפעות על תסמיני המחלה עצמה ● בעקבות ההודעה עולה מניית החברה 56% במסחר בנאסד"ק

הבורסה בתל אביב / אילוסטרציה: שלומי יוסף

ירידות בנעילה בת"א; אלקטריאון קפצה ב-8.5%, ג'נסל בכ-7%

מדד ת"א 35 רשם ירידה של 0.5%, ת"א 90 נסוג ב-0.7% ואילו מדד מניות הקנאביס עלה ב-1.2% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.2 מיליארד שקל

מכולות  Alibaba.com עם מיתוג של צים / צילום: יח''צ

אחרי חמש שנים: עליבאבא סוגרת את מרכז הפיתוח שלה בישראל

עליבאבא, שפעילה בישראל מ-2017, סוגרת את מרכז הפיתוח במגדלי עזריאלי ● המהלך יגרור את פיטוריהם של כ-60 מהנדסים וחוקרים

היקף התעסוקה בישראל, לפי מגדר

רק מחצית מהנשים בישראל עובדות במשרה מלאה

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: 50% מהנשים בישראל עובדות במשרה מלאה. אבל יש פער ניכר בין המגזרים השונים

עורכי הדין של ההייטק לא מתרגשים מהפיטורים בענף / צילום: Shutterstock

עורכי הדין של ההייטק לא מתרגשים מהפיטורים בענף: "דירקטוריונים לחוצים"

למרות התמורות בשוק ההייטק הישראלי, עורכי דין מובילים שמלווים את התעשייה סבורים שכרגע היא לא נמצאת במשבר ● הם רואים יותר סטארט-אפים לא רווחיים שנמכרים אבל מזהירים חברות מצעדים פזיזים: "אתה לא יכול לקצץ את כל המכירות ולצפות להמשיך לחיות"

ברק רוזן / צילום: איל יצהר

מתנה לשחרור? זו הסיבה שברק רוזן העביר לבנו מניות בחברת הקנאביס

בנו של יזם הנדל"ן, שהשתחרר לאחרונה מצה"ל, קיבל לידו 17.7% ממניות תיקון עולם, ששוות כ-19 מיליון שקל ● הסיבה: רוזן לא קיבל אישור מן המשטרה להחזיק מניות בחברת קנאביס, ולכן החזיק אותן בנאמנות ומאוחר יותר העביר לאשתו

מטוס של ארקיע / צילום: יח''צ

המיזוג עם אל על מתרחק? ארקיע במגעים עם רוכשים פוטנציאליים

לגלובס נודע כי ארקיע מנהלת מגעים עם רוכשים חלופיים לרכישת חלקם של בעלי השליטה האחים נקש ● חברת התעופה העניקה לאל על בלעדיות עד ה-29 ביוני שמנעה ממנה לחפש קונים, אך כעת ארקיע מסרבת להאריך אותה

טקס פרישת השופט ג'ורג' קרא, בית המשפט העליון / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90

חוות דעת של היועמ"שית עשויה להשפיע דרמטית על אסטרטגיית הפרסום באינטרנט

במסגרת תביעה ייצוגית קובעת בהרב־מיארה שאתרי תוכן אחראים לוודא כי קטינים אינם נחשפים לתוכן אסור ● העמדה רלוונטית הן לאתרים ישראליים והן לענקיות תוכן כמו פייסבוק ● מאחר שהורים וילדים משתמשים לעתים באותו מחשב, המשמעות היא הגבלת התאמת הפרסומות להיסטוריית הגלישה

אייל אפל, הבעלים של ''אפל אדריכלים'' / צילום: שירעד ניסים

האדריכל שהחל את דרכו בתכנון הבית של משפחתו: "הבירוקרטיה מסואבת וקטנונית. אין לזה אח ורע בעולם"

אייל אפל, תושב הוד השרון, בן 55 ● נשוי פלוס 3 בנים ● הבעלים של "אפל אדריכלים" ● "לכל פרויקט יש את האתגרים שלו והמטרה שלנו כמשרד לשמור על חדוות יצירה" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

"אם יש מפלצת רב ראשית בעולם הכלכלי - זו סטגפלציה"

משבר הקורונה, סגרים שעדיין קיימים בסין, מלחמה במזרח-אירופה ומשבר כלכלי - כל האלה משנים את יחסי הכוחות שבין המעצמות הגדולות בעולם. איך הגיאופוליטיקה מעצבת ומשפיעה על הכלכלה ומה הקשר לחיינו בישראל ● פאנל גיאופוליטיקה מתוך כנס "כלכלה בטלטלה" בגרסת הפודקאסט ● האזינו