גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מס רכישה גם על היטל ההשבחה? מכביד על מיזמי הפינוי-בינוי

רשות המסים נוהגת להטיל מס רכישה על היטל ההשבחה בעסקאות פינוי-בינוי, אולם עיון בלשון החוק מעלה סימני שאלה לגבי עמדה זו

פרויקט פינוי-בינוי בירושלים / צילום: יובל פן
פרויקט פינוי-בינוי בירושלים / צילום: יובל פן

הכותב שותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות’ המתמחה בהתחדשות עירונית ובמיסוי מקרקעין 

מאז החלו להתבצע בישראל מיזמי פינוי-בינוי, היה הפולמוס סביב שיעורו וערכו של היטל ההשבחה המשולם בגינם לאחד מהגורמים העיקריים לחוסר הוודאות בתחום. רק בימים אלו, עם חיובן של הרשויות המקומיות לקבוע מדיניות סדורה לגבי שיעור היטל ההשבחה הנדרש בתחומן, מתחיל חוסר הוודאות האמור להתפוגג.

אך עניין נוסף אשר מרחיב את תחום חוסר הוודאות בעטיו של היטל ההשבחה, הוא עמדת רשות המסים שלפיה תשלום היטל ההשבחה על ידי יזם פרויקט הפינוי-בינוי, מהווה חלק מרכיבי התמורה עבור הדיירים ועל כן מתווסף למחיר המכירה . עמדת הרשות היא אם כן, שמס הרכישה יחול גם על מלוא היטל ההשבחה שמשלם היזם. מדובר בהכבדה נוספת, בהיקף של מיליוני שקלים לפרויקט, שכמובן מכרסמת במידת הכדאיות של פרויקטים רבים.

אך האם יש בסיס חוקי לדרישת רשות המסים לכלול בשווי המכירה את היטל ההשבחה?

הכלל החל בעניין חישוב מס הרכישה הוא שלתמורה החוזית שקבעו הצדדים בהסכם יתווספו כל הסכומים שתשלומם חל על פי דין או הסכם על המוכר, ושהקונה התחייב או חייב לשאת בתשלומם.

בעסקת פינוי-בינוי, הקרקע אינה נרכשת על ידי היזם בכסף, אלא בשירותי בנייה ובהוצאות שונות המשולמות עבור הדיירים. על כן יש למסות את כלל התמורות שבהן זוכים הדיירים במסגרת העסקה. אלו כוללות, לצד שירותי הבנייה של דירותיהם החדשות, שכר טרחת אנשי המקצוע המשרתים את הדיירים כגון עורך דין ושמאי, שכר הדירה המשולם על ידי היזם לדיירים לאורך שנות הפרויקט ועוד. סכום העלויות הללו הוא שווי המכירה של הקרקע, שעליו חל מס רכישה בשיעור של 5%.

לסכום זה, על פי עמדת רשות המסים, יש להוסיף את מלוא היטל ההשבחה המשולם בגין הפרויקט. ההנמקה של הנציבות להוספת מלוא ההיטל למחיר המכירה, נשענת על ההנחה שעל פי דין היה על המוכר (הדיירים בפינוי בינוי) לשאת בהיטל ההשבחה. אלא שמדובר בהנחה שגויה. בניגוד גמור להנחה האמורה, החייב בהיטל, על פי דין, הוא הקונה, דהיינו היזמים. נבהיר עניין זה.

בעל המגרש החייב בהיטל הוא היזם

על פי הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אם "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבת הניצול בהם וכן בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה". הסכמי הפינוי ובינוי בין בעלי הדירות (המוכרים) לבין היזם נחתמים בדרך כלל שנים רבות לפני אישור התוכנית המשביחה.

בהתאם להגדרה שבסעיף 1 לתוספת השלישית, ההשבחה מושא ההיטל חלה לאחר שהבעלות בקרקע עברה במלואה לידי היזם. כאמור, בהתאם לפריט 2(א) לתוספת השלישית, בעלם של המקרקעין יישא בהיטל. לעניין זה, "בעלם", משמע גם מי שרכש זכויות חוזיות. ובפשטות - ביום אישור התוכנית, היזם הוא שאוחז בבעלות בקרקע והוא זה שחייב בתשלום היטל ההשבחה.

לעניין זה, ההוראות בחוק מיסוי מקרקעין שמביאים לדחיית יום המכירה אינן נוגעות להוראות חוק התכנון והבנייה. יום העסקה בהתאם לתוספת השלישית הוא יום כריתת ההסכם בהתאם להוראות הדין הכללי.

על פי הוראת סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מועד תשלום ההיטל הוא מועד שבו מומשו הזכויות. מימוש הזכויות, לפי סעיף 1 לתוספת, יהיה ביום מכירת הזכויות או ביום קבלת היתר בנייה. הואיל ומכירת הזכויות ליזם מבוצעת לפני אישור התוכנית, אירוע המימוש הרלוונטי הינו היתר הבניה. הוועדה המקומית דורשת מהיזם תשלום היטל השבחה שכן הנפקת ההיתר היא בגדר מימוש זכויות.

יוצא מן האמור, שהיטל ההשבחה הוא חוב הרובץ על פי דין על הקונה. הקונה נושא בחוב משל עצמו וממילא אין לראות באותו החוב כתמורה המשולמת למוכר. הגישה של רשויות המס מנוגדת לניתוח האמור. ראוי שרשויות מיסוי המקרקעין יבחנו מחדש את עמדתן, ויחסכו התדיינויות ארוכות שמביאות להעמסה נוספת על פרוייקטים מורכבים ממילא.

עוד כתבות

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר

כשמנכ"ל משרד השיכון והבינוי מציע לרכוש דירות שנפגעו מהטילים האיראניים - למה הוא מתכוון

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בישר בכנס חיפה של מרכז הנדל"ן, כי נשקלת האפשרות שהמדינה תרכוש דירות שנהרסו במלחמה ● לגלובס נודע כי מטרת המהלך היא לספק מענה נקודתי לדיירים שדירתם נהרסה, ולא ירצו להצטרף להליך התחדשות עירונית בבניין שלהם ● יש לציין כי מהלך כזה טרם נעשה על ידי המדינה עד היום

נשיא טורקיה ארדואן עם עמיתו הסורי, אחמד אל–שרע / צילום: ap, Francisco Seco

טראמפ שם על השולחן: נשק לטורקיה בתמורה להסכם בין ישראל לסוריה

האמריקאים שואפים לצרף את סוריה להסכמי אברהם בעסקת חבילה: האיסור על מכירת F-35 לטורקיה יבוטל - בתמורה לנרמול יחסים עם ישראל ● החשש: היתרון האווירי של ישראל ייפגע

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מפת הטיסות מישראל השתנתה: היעדים שייכנסו במקום מדינות מערב אירופה

משברים דיפלומטיים וביטולים של חברות תעופה זרות צמצמו את מפת היעדים עבור הישראלים ● דרום אפריקה וטורקיה נסגרו, וכדי להגיע למערב אירופה בזמן הקרוב צריך לעבור דרך החברות הישראליות ● באילו קווים המצוקה הכי גדולה, ואילו יעדים דווקא התווספו?

אלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי. פרש מצה''ל ב-2018 / צילום: דובר צה''ל

קטארגייט: האלוף במיל' יואב (פולי) מרדכי נחקר באזהרה

מרדכי - שפרש מצה"ל ב-2018 אחרי ששימש בין היתר כמתאם פעולות הממשלה בשטחים - הוא בעלי חברה החשודה כי העבירה מאות אלפי שקלים ליונתן אוריך, יועצו הקרוב של רה"מ נתניהו, במהלך 2024 - זאת לכאורה לטובת קמפיין לטובת קטאר ● מטעמו של מרדכי נמסר: "פולי מרדכי שירת ומשרת את מדינת ישראל מזה עשרות שנים, ולא דבק רבב בפעילותו"

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

הטברנה שמגישה אוכל איטלקי קלאסי, פשוט ושמח

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

קת'י ווד / צילום: Reuters

קראו לה משמידת הערך הגדולה מכולם, עכשיו היא כובשת את צמרת התשואות

קת'י ווד היא אחת המשקיעות הצבעוניות בוול סטריט ● עם אמונה בלתי מתפשרת בקריפטו ובטסלה, ווד יודעת לעיתים להציג תשואות שאף אחד אחר לא יודע, אבל גם להתרסק ● מתחילת השנה, היא זוכה להצלחה מסחררת. אבל האם זה יימשך?

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

כוחות צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

1 מכל 3 צעירים בסיכון להתמכרות: חיילים בסדיר ומילואימניקים צעירים בסיכון מוגבר

נתוני המרכז הישראלי להתמכרויות ולבריאות הנפש מגלים שמאז 2018 קפץ מספר המדווחים על בעיית התמכרות בכ־150% ● ובקרב בני 18־26 התופעה רחבה עוד יותר ● מנהלי המרכז מסבירים כיצד רצף המשברים בארץ מרחיב את מעגל ההתמכרויות ואיזה טיפול יחולל שינוי אמיתי

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

האקזיט של המשקיעים הזרים על מניית הבורסה בת"א, ומדוע הגופים המקומיים נעדרים ממנו

שתי קרנות השקעה זרות מכרו בימים האחרונים מניות הבורסה ב־650 מיליון שקל, ובתשואה של יותר מפי 10 על השקעתן

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

יירוט טיל מעזה / צילום: ap, Tsafrir Abayov

תבעו את הקבלן על איחור במסירת דירה, ובית המשפט קבע: מלחמת "חרבות ברזל" היא כוח עליון

בית המשפט המחוזי דחה ערעור של רוכשי דירה על איחור במסירה, וקבע כי הנחיות פיקוד העורף והשלכות המלחמה מהוות נסיבות בלתי צפויות, שמצדיקות את הדחייה בקיום החוזה

מוצרים בסופרמרקט / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

פסטות בטאבון וקינוחים מוגזמים: מסעדת השף החלומית במושב שלא הכרתם

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים