גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מס רכישה גם על היטל ההשבחה? מכביד על מיזמי הפינוי-בינוי

רשות המסים נוהגת להטיל מס רכישה על היטל ההשבחה בעסקאות פינוי-בינוי, אולם עיון בלשון החוק מעלה סימני שאלה לגבי עמדה זו

פרויקט פינוי-בינוי בירושלים / צילום: יובל פן
פרויקט פינוי-בינוי בירושלים / צילום: יובל פן

הכותב שותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות’ המתמחה בהתחדשות עירונית ובמיסוי מקרקעין 

מאז החלו להתבצע בישראל מיזמי פינוי-בינוי, היה הפולמוס סביב שיעורו וערכו של היטל ההשבחה המשולם בגינם לאחד מהגורמים העיקריים לחוסר הוודאות בתחום. רק בימים אלו, עם חיובן של הרשויות המקומיות לקבוע מדיניות סדורה לגבי שיעור היטל ההשבחה הנדרש בתחומן, מתחיל חוסר הוודאות האמור להתפוגג.

אך עניין נוסף אשר מרחיב את תחום חוסר הוודאות בעטיו של היטל ההשבחה, הוא עמדת רשות המסים שלפיה תשלום היטל ההשבחה על ידי יזם פרויקט הפינוי-בינוי, מהווה חלק מרכיבי התמורה עבור הדיירים ועל כן מתווסף למחיר המכירה . עמדת הרשות היא אם כן, שמס הרכישה יחול גם על מלוא היטל ההשבחה שמשלם היזם. מדובר בהכבדה נוספת, בהיקף של מיליוני שקלים לפרויקט, שכמובן מכרסמת במידת הכדאיות של פרויקטים רבים.

אך האם יש בסיס חוקי לדרישת רשות המסים לכלול בשווי המכירה את היטל ההשבחה?

הכלל החל בעניין חישוב מס הרכישה הוא שלתמורה החוזית שקבעו הצדדים בהסכם יתווספו כל הסכומים שתשלומם חל על פי דין או הסכם על המוכר, ושהקונה התחייב או חייב לשאת בתשלומם.

בעסקת פינוי-בינוי, הקרקע אינה נרכשת על ידי היזם בכסף, אלא בשירותי בנייה ובהוצאות שונות המשולמות עבור הדיירים. על כן יש למסות את כלל התמורות שבהן זוכים הדיירים במסגרת העסקה. אלו כוללות, לצד שירותי הבנייה של דירותיהם החדשות, שכר טרחת אנשי המקצוע המשרתים את הדיירים כגון עורך דין ושמאי, שכר הדירה המשולם על ידי היזם לדיירים לאורך שנות הפרויקט ועוד. סכום העלויות הללו הוא שווי המכירה של הקרקע, שעליו חל מס רכישה בשיעור של 5%.

לסכום זה, על פי עמדת רשות המסים, יש להוסיף את מלוא היטל ההשבחה המשולם בגין הפרויקט. ההנמקה של הנציבות להוספת מלוא ההיטל למחיר המכירה, נשענת על ההנחה שעל פי דין היה על המוכר (הדיירים בפינוי בינוי) לשאת בהיטל ההשבחה. אלא שמדובר בהנחה שגויה. בניגוד גמור להנחה האמורה, החייב בהיטל, על פי דין, הוא הקונה, דהיינו היזמים. נבהיר עניין זה.

בעל המגרש החייב בהיטל הוא היזם

על פי הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אם "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבת הניצול בהם וכן בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה". הסכמי הפינוי ובינוי בין בעלי הדירות (המוכרים) לבין היזם נחתמים בדרך כלל שנים רבות לפני אישור התוכנית המשביחה.

בהתאם להגדרה שבסעיף 1 לתוספת השלישית, ההשבחה מושא ההיטל חלה לאחר שהבעלות בקרקע עברה במלואה לידי היזם. כאמור, בהתאם לפריט 2(א) לתוספת השלישית, בעלם של המקרקעין יישא בהיטל. לעניין זה, "בעלם", משמע גם מי שרכש זכויות חוזיות. ובפשטות - ביום אישור התוכנית, היזם הוא שאוחז בבעלות בקרקע והוא זה שחייב בתשלום היטל ההשבחה.

לעניין זה, ההוראות בחוק מיסוי מקרקעין שמביאים לדחיית יום המכירה אינן נוגעות להוראות חוק התכנון והבנייה. יום העסקה בהתאם לתוספת השלישית הוא יום כריתת ההסכם בהתאם להוראות הדין הכללי.

על פי הוראת סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מועד תשלום ההיטל הוא מועד שבו מומשו הזכויות. מימוש הזכויות, לפי סעיף 1 לתוספת, יהיה ביום מכירת הזכויות או ביום קבלת היתר בנייה. הואיל ומכירת הזכויות ליזם מבוצעת לפני אישור התוכנית, אירוע המימוש הרלוונטי הינו היתר הבניה. הוועדה המקומית דורשת מהיזם תשלום היטל השבחה שכן הנפקת ההיתר היא בגדר מימוש זכויות.

יוצא מן האמור, שהיטל ההשבחה הוא חוב הרובץ על פי דין על הקונה. הקונה נושא בחוב משל עצמו וממילא אין לראות באותו החוב כתמורה המשולמת למוכר. הגישה של רשויות המס מנוגדת לניתוח האמור. ראוי שרשויות מיסוי המקרקעין יבחנו מחדש את עמדתן, ויחסכו התדיינויות ארוכות שמביאות להעמסה נוספת על פרוייקטים מורכבים ממילא.

עוד כתבות

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

הבורסה: חברות שרשומות למסחר מעסיקות בממוצע כפול ממספר העובדים בחברות פרטיות

לפי הבורסה, בניגוד למדינות אחרות, ממשלות ישראל לא שמו דגש על הקשר בין בורסה חזקה ודומיננטית לבין ההשפעה על צמיחת המשק ויצירת מקומות עבודה, ולא הובאו תוכניות ארוכות טווח לתמריצים שיעודדו השקעות דרך הבורסה

חנות לגו / צילום: LEGO

בעוד שבועיים יושקו החנות הראשונה והאתר של לגו בישראל

במקביל לפתיחת החנות הפיזית בדיזנגוף סנטר בתל אביב, יושק באותו היום גם אתר האינטרנט הרשמי של LEGO בישראל ● החנות תציע מגוון של מוצרים, ביניהן כאלה שניתן למצוא אך ורק בחנויות הרשמיות

פרויקט פינוי בינוי ברמת גן / צילום: רמי חכם

המהפכה של פינוי בינוי: בקרוב תדעו כמה היזם שלכם מרוויח

המשנה ליועמ"שית הנחתה להפוך את תקן 21 - "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית בעת הפקדתה, ושלל נתונים פיננסיים יהיו גלויים לציבור

יריב פז, בעלי פז גרופ, חברה להשקעות נדל''ן / צילום: אייל פישמן

ב־2005 יריב רכש דירה להשקעה, היום הוא עוזר לאחרים: "הממשלה סימנה אותנו כאשמים בעליית מחירי הנדל"ן"

יריב פז, תושב תל אביב, בן 50 ● בזוגיות פלוס 3 ילדים ● בעלי פז גרופ, חברה להשקעות נדל"ן ● "עולם הנדל"ן פותח לכל אחד ואחת הזדמנויות חסרות תקדים להשקעה ולהגדלת ההון העצמי" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

העולם הוירטואלי של נייקי ב-Roblox / צילום: צילום מסך מאתר נייקי

נייקי וגוצ'י החליטו להצטרף לחגיגת המטאוורס. זה לא יהיה קל כמו שהן חושבות

לא מעט חברות עשו בשנה האחרונה את צעדיהן הראשונים במטאוורס, אך רק מעטות בחרו במהלכים אסטרטגיים ארוכי טווח, ואילו הרוב סתם "הצטרפו לחגיגה" ● למה הגיימרים יהיו הזרזים הגדולים בתחום, והאם יש משהו שיכול למנוע מכל זה להתממש? ● טור חמישי ואחרון בסדרה

טקס פרישת השופט ג'ורג' קרא, בית המשפט העליון / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90

חוות דעת של היועמ"שית עשויה להשפיע דרמטית על אסטרטגיית הפרסום באינטרנט

במסגרת תביעה ייצוגית קובעת בהרב־מיארה שאתרי תוכן אחראים לוודא כי קטינים אינם נחשפים לתוכן אסור ● העמדה רלוונטית הן לאתרים ישראליים והן לענקיות תוכן כמו פייסבוק ● מאחר שהורים וילדים משתמשים לעתים באותו מחשב, המשמעות היא הגבלת התאמת הפרסומות להיסטוריית הגלישה

שכונת פסגת זאב בירושלים / צילום: Shutterstock

מתל השומר ועד פסגת זאב: אלו השכונות הצפויות להיכלל בהגרלת "דירה בהנחה"

שכונת חבצלת בנתניה, המבואות הדרומיים בחיפה ופסגת רמות בבאר שבע אמורות להיכלל בהגרלה הקרובה של משרד הבינוי והשיכון, שתיפתח בשבוע הבא ● ברוב הפרויקטים טרם הוגשה בקשה להיתר בנייה ● מאז אפריל נוספו 23,047 איש לרשימת הזכאים להשתתף בהגרלות

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה שלילית בוול סטריט; נוירוסנס זינקה ב-49%, טבע קפצה ב-6%

בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת - מדד הדאקס רשם עלייה של 0.5% ואילו הקאק ירד ב-0.4% ● עליות של כ-2% נרשמו במסחר בחוזים על הנפט הגולמי ● התשואה על אג"ח הממשל האמריקאי ל-10 שנים עלתה ב-8 נקודות בסיס ל-3.20%

מרלו''ג של קרן פרולוג'יס בניו יורק / צילום: Associated Press

החנות וירטואלית, המחסן אמיתי: הלוגיקה שמאחורי ההשקעות במרכזים לוגיסטיים

הצמיחה המטאורית של אתרי המסחר המקוונים יצרה פלח שוק חדש ואיתן של מרכזים לוגיסטיים - המשמשים לאחסנה ולשינוע הסחורות ● התחום מגלם סקטור השקעה מניב, יציב וארוך-טווח שצפוי להמשיך לגדול ולצמוח

הבורסה בתל אביב / אילוסטרציה: שלומי יוסף

ירידות בנעילה בת"א; אלקטריאון קפצה ב-8.5%, ג'נסל בכ-7%

מדד ת"א 35 רשם ירידה של 0.5%, ת"א 90 נסוג ב-0.7% ואילו מדד מניות הקנאביס עלה ב-1.2% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.2 מיליארד שקל

בתי מגורים בלונדון. המחירים הגיעו לשיא של כל הזמנים / צילום: Shutterstock

סוף לבום המחירים? כך משפיעות עליות הריבית והאינפלציה על הנדל"ן באירופה

בברלין שוק הנדל"ן קפוא כבר חודש, בבריטניה האינפלציה מאיימת על יכולת החזר ההלוואות ומחירי הדיור בשטוקהולם ירדו בחודש שעבר ב־2% • האם שוק הנדל"ן באירופה משנה כיוון? "כל הזמן רק דיברנו באוויר על ירידת מחירי הדיור. עכשיו זה קורה"

מטוס של ארקיע / צילום: יח''צ

המיזוג עם אל על מתרחק? ארקיע במגעים עם רוכשים פוטנציאליים

לגלובס נודע כי ארקיע מנהלת מגעים עם רוכשים חלופיים לרכישת חלקם של בעלי השליטה האחים נקש ● חברת התעופה העניקה לאל על בלעדיות עד ה-29 ביוני שמנעה ממנה לחפש קונים, אך כעת ארקיע מסרבת להאריך אותה

עמדת טעינה / צילום: Shutterstock

פיזור הכנסת עלול להוביל לכאוס צרכני בשוק הרכב החשמלי

הפלונטר הפוליטי מתרחש בשלב קריטי עבור שוק הרכב, זמן קצר לאחר פרסום טיוטת חוק ההסדרים להחלת תקנות רגולטוריות על המכוניות החשמליות • יישום הרפורמות יוקפא למשך חודשים, וקיים ספק אם הן בכלל יאושרו בממשלה העתידית • החשש: עיכובים בפריסת עמדות טעינה והטלת מס נסועה

מלון מנדרין ת''א / צילום: איל יצהר

עסקת ענק במלון מנדרין: החניה ושטחי המסחר נמכרו ב-190 מיליון שקל

לגלובס נודע כי קרן JTLV3 בראשות עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן רכשה באחרונה את שטחי המסחר והחניון הצמוד למבנה מלון מנדרין בתל אביב בכ-190 מיליון שקל בתוספת מע"מ ● על השטח יש זכויות להקמת כ-10 אלף מ"ר מלונאות

מכולות  Alibaba.com עם מיתוג של צים / צילום: יח''צ

אחרי חמש שנים: עליבאבא סוגרת את מרכז הפיתוח שלה בישראל

עליבאבא, שפעילה בישראל מ-2017, סוגרת את מרכז הפיתוח במגדלי עזריאלי ● המהלך יגרור את פיטוריהם של כ-60 מהנדסים וחוקרים

מיכל אדם, סמנכ''לית משאבי אנוש בחברת פיוניר / צילום: איל יצהר

בכירה בפיוניר: "לא סביר שעובד יעבור ממקום למקום וידרוש העלאת שכר של 80%"

מיכל אדם, סמנכ"לית אנשים בחברת הפינטק Payoneer, כמעט עשתה הסבה לניהול בית ספר, אבל המנהלת שלה שכנעה אותה להישאר לעוד תפקיד אחד ● מאז היא בחברה שעובדיה פזורים ב-28 מדינות ● בשיחה עמה, היא מדברת על גיוס בזום, חיבור עובדים מיבשות שונות ועל דרישות השכר המופרזות שנתקלה בהן, גם של מגייסות

הפגנה נגד הביטול החוקתי להפלות באינדיאנפוליס, ארהב / צילום: Associated Press, AJ Mast)

אחרי הפסיקה שביטלה את זכות ההפלה בכל ארה"ב, תאגידים שוקלים בזהירות את נושא הביטוח הרפואי לעובדות

חברות שיש להן תוכניות ביטוח הכוללות הפלות שוקלות כעת האם ואיך לשלם על נסיעות של עובדות למדינות בהן הפרוצדורה עדיין חוקית

"אם יש מפלצת רב ראשית בעולם הכלכלי - זו סטגפלציה"

משבר הקורונה, סגרים שעדיין קיימים בסין, מלחמה במזרח-אירופה ומשבר כלכלי - כל האלה משנים את יחסי הכוחות שבין המעצמות הגדולות בעולם. איך הגיאופוליטיקה מעצבת ומשפיעה על הכלכלה ומה הקשר לחיינו בישראל ● פאנל גיאופוליטיקה מתוך כנס "כלכלה בטלטלה" בגרסת הפודקאסט ● האזינו

נשיא רוסיה ולדימיר פוטין, ונגידת הבנק הרוסי,  אלווירה נביולינה / צילום: Reuters, RIA Novosti

100 מיליון הדולר שהפילו את מוסקבה: כל מה שכדאי לדעת על פשיטת הרגל של רוסיה

לראשונה מאז המהפכה הבולשביקית, נושי חוב ממשלתי רוסי לא קיבלו את תשלומי הריביות שהובטחו להם, זאת למרות מאבק של מוסקבה לנסות ולהעביר את הכסף ●  המשמעות: רוסיה נכנסה למצב של "חדלת פירעון" לאחר שהסנקציות המערביות שהוטלו עליה בעקבות הפלישה לאוקראינה, מנעו ממנה להעביר כ-100 מיליון דולר לנושים ● בעלי החוב צפויים לחכות לפני שיגישו תביעות לסילוקו

דליפת דלק בקו קצא''א במועצה האזורית חוף אשקלון, לפני כשנה / צילום: המשרד להגנת הסביבה

באשקלון חולים בסרטן יותר מהממוצע הארצי, אך הממשלה לא טורחת לחקור מדוע

"במחוז אשקלון רואים רמת תחלואה משמעותית במחלות הסרטן באופן יחסי לממוצע הארצי", אמרה ד"ר איזבלה קרקיס, מנהלת המחלקה לאפידמיולוגיה סביבתית במשרד הבריאות, בדיון הוועדה לפניות הציבור בכנסת ● במשרד הבריאות מציינים כי אין להם מנדט לבדוק חשיפה לחומרים מסוכנים שנמצאים באוויר, ומפנים את הזרקור לעבר המשרד להגנת הסביבה - שטוען כי דווקא מדובר באחריות משרד הבריאות