היצע הדירות תקוע עמוק בפקק הבירוקרטי / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
הבעיה: הסחבת שמתדלקת את משבר הדיור
מההיתר הפשוט ביותר ועד לתוכניות שאמורות להביא מהפכה למחוז שלם; עוד לפני שאת החפירה נוגעת בקרקע או שהמלט מתחיל להתערבל, התכנון בישראל תקוע בפקק של שנים והנזק לענף הנדל"ן ולמשבר הדיור עצומים.
היזמים וחברות הנדל"ן מכירים היטב את הרעה החולה הזו, אך נמצאים בין הפטיש לסדן: למרות שהם מודעים טוב מכולם לכשלים ולסיבת היווצרותם, אין להם יכולת לעשות דבר, שכן מחוללי הכשל - רשויות מקומיות, גופי התכנון, מוסדות המדינה השולטים בענף - הם בדיוק הגורמים שבהם תלוי אישור ההיתר שאותם יזמים נואשים לקבל.
זאת גם הסיבה שרבים מהיזמים אינם ממהרים לספר את סיפורי "תיאטרון האבסורד" של עולם הרישוי הישראלי: הם חוששים כי כל פרסום כזה יפגע בהם במסגרת ההליך שהם מנהלים. לכן גם כמה מהדוגמאות המובאות בכתבה שממחישות את ממדי האבסורד, נכתבות בעילום שם או בצורה כללית - כדי לא להסגיר את ה"מתלונן".
על אילו מחוללי כשל אנחנו מדברים? בעיקר כוח אדם דליל, ובעל הכשרה לא מספקת לעיתים, ברשויות המקומיות; בניסיונות של הרשויות להשיג הכנסות נוספות, לא פעם במסגרת הליכים משפטיים שאורכים זמן רב; בכמות התנגדויות גדולה לתוכנית ספציפית, שהטיפול בהן בוועדות המחוזיות נמתח על פני חודשים ושנים; בשינויים תכנוניים שנעשים תוך כדי הליך התכנון עצמו, ולעיתים "מחזירים אותו לאחור" לנקודה שדורשת שנים של עבודה מחדש; ובמלחמות אינטרסים ואגו בין גופים ממשלתיים שונים.
המצב הזה, שישתקף לפניכם דרך כמה סיפורים טיפוסיים למדי, הוא-הוא הפנים של ענף הנדל"ן הישראלי, ובמובנים רבים - מהותו של משבר הדיור שאיתו אנחנו מתמודדים כיום.
דוגמאות: "הליכים שיכלו לשנות את מפת המדינה תקועים 20 שנה"
הסוגיה: תיקון תוכנית המיתאר המחוזית, תמ"מ 3, למחוז מרכז
המכשול: הגדרת אזורי נופש מטרופוליניים
משך העיכוב: כ־20 שנה
תוכנית המתאר המחוזית למחוז מרכז, תמ"מ 3, נוגעת לכל האזור שבין גדרה לחדרה, למעט מחוז תל אביב. במסגרת תיקון 21, שאושר ב-2003, הגדירה התוכנית שבעה אזורים מיוחדים, אזורי נופש מטרופוליניים (אנ"מים) אשר חלים על אדמות חקלאיות, שב-15% מהם אפשר לבצע פיתוח עירוני הכולל מגורים, עם פוטנציאל לאלפי דירת חדשות. אלא מה? התיקון לא הגדיר כיצד יחולקו אותם 15%, כלומר כיצד ההגדרה הזו תבוצע בפועל. התוצאה: התיקון נותר כאות מתה, ללא אפשרות יישום מעשי, במשך כמעט 20 שנה.
"תיקון 21 מחִייב תכנון של כל הרצף הפוליגוני יחד, ומדובר באלפי דונמים", מסביר עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות’. "אם ניקח לדוגמה תוכנית שמשתרעת על פני 800 דונם, היא הופכת לפתע לחלק מפוליגון שלם (שטח תחום ומוגדר), ששטחו 3,500 דונם - ומתוכו יש לגזור את אותם 15% שישמשו ליישוב עירוני. מאחר שההוראות לא התייחסו כלל לנושא האיחוד והחלוקה, ולא קבעו מי יתחלק ב’עוגה’ הזאת, החלו מאבקים ו-ויכוחים על זכויות, ולמעשה עשרות תוכניות נבלמו, ל-19 שנה. אלו הליכים שיכלו לשנות את מפת המדינה, באזורים המבוקשים ביותר בישראל. מדובר בנזק אדיר".
לאחרונה פסק בנושא בית המשפט העליון, כמענה לעתירת היישובים בני ציון ובצרה, ולמעשה "שחרר את הפקק", לאחר שקבע כי היישובים לא זכאים לפיצוי על תוכנית אנ"מ השרון שחלה על שטחיהם. בכך למעשה נתן בית המשפט לראשונה את האות לקידומן המיידי של תוכנית האנ"מ.
הסוגיה: אישור תוכנית המבואות הדרומיים בחיפה
המכשול: שדרוג והרחבת מפעל לטיהור שפכים
משך העיכוב: כ־4 שנים
התוכנית להקמת שכונה במבואות הדרומיים של העיר חיפה היא אחת הנדרשות והחשובות באזור: כ-5,000 יחידות דיור חדשות יספקו פתרון דיור חשוב, ויאפשרו רצף בינוי עד לאזור ההייטק שבדרום העיר ולאצטדיון הכדורגל סמי עופר. אלא שהתוכנית מתעכבת עוד מספטמבר 2018, אז אושרה רשמית במוסדות התכנון - בשל מחלוקת על תקצוב שדרוג והרחבה של המט"ש האזורי.
"מדובר בפרויקט הכי משמעותי לעיר חיפה", אומר מור, שהחברה בבעלותו (חנן מור) הייתה בין הזוכות בקרקע בשכונה המתוכננת. "הקרקע שווקה כאן כבר לפני שנתיים וחצי, אבל חוסר האמון בין הרשויות מעכב הכול. העירייה לא מאמינה לגופים הממשלתיים ולמשרדים השונים בנוגע להעברת התקציבים הנדרשים למימון הטיפול במט"ש, ודורשים שהתקציבים יועברו כדי לאפשר תכנון.
"עבודתן של הרשויות המקומיות מוסדות המדינה נגועה היום בחוסר אמון אבסולוטי, וזה חלק מרכזי מבעיות התכנון והרישוי בישראל. רמ"י משווקת משמעותית יותר קרקעות לאחרונה, אבל מפעל ‘ייצור’ הדירות נעצר כולו בגלל חסמים, ואין גורם שאומר ‘אני אחראי’. מה שקורה בחיפה הוא אחד הכשלים הגדולים של מדינת ישראל, והוא ידוע לכול, אבל אף אחד לא לוקח אחריות ומביא לפתרון".
הסוגיה: קידום תוכנית 3700 בצפון תל אביב
המכשול: ריבוי התנגדויות ועומס בוועדות
משך העיכוב: כ־20 שנה
תא/3700 היא תוכנית לרובע צפון-מערב תל אביב, שבה מתוכננות כ-13,500 יחידות דיור חדשות. היא אושרה כבר בשנת 2015, והוכנו לה כבר תוכניות מפורטות. הדיונים בהתנגדויות נמתחו על פני כמה שנים, ורק לפני שנה התקבלה החלטה לתיקון טבלאות ולחלוקת קרקעות המתחם - אלא שעד היום לא פורסמו טבלאות מתוקנות, וגם פרסום זה צפוי לגרור אחריו התנגדויות.
"ישנן תכניות רבות שניתן לקדם ויאפשרו את הגדלת מלאי הדירות בישראל", מציינת עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות’, "אך לצערנו הן לא מקודמות - ואנחנו רואים לא מעט מתחמי תכנון גדולים עם עשרות אלפי יחידות דיור שלא יוצאות לשוק, רק בגלל סחבת תכנונית. תוכנית 3700 בתל אביב היא דוגמה בולטת לכך".
הסוגיה: אישור פרויקט בתוכנית מחיר למשתכן
המכשול: בדיקת ועדת הבקרה
משך העיכוב: שנה וחצי ויותר
מיזמי מחיר למשתכן כוללים הליכי רישוי קבועים, אך מקבילים: בעוד משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל אמונים על קיום תנאי המכרז, הרשות המקומית אחראית על הליכי הרישוי, ושני אלו מתקדמים זה לצד זה, ללא סמכות גוברת זו על זו.
כך קורה לא פעם שלאחר השלמת תהליך הרישוי המייגע מול הרשות המקומית, מגיע היזם אל השלב הבא - שלב בחינת ועדת הבקרה של משרד הבינוי והשיכון, שבוחנת אם היזם עמד בתנאי המכרז. אם לא עמד בתנאים הוא עשוי להידרש לתיקון התוכנית שכבר אושרה בוועדה המקומית, או לניסוח שלה מחדש, תהליך ש"זורק" אותו שנה וחצי לאחור, ולעיתים אף יותר מזה. גם כאן מדובר על מקרה ספציפי שנמצא עדיין בתהליכי אישור, ולכן היזם ביקש שלא להיחשף.
הפתרונות: תמרוץ רשויות מקומיות והליך שונה לפי גודל המיזם
"צריך להגיע למצב שבו היתרי בנייה ניתנים אחרי חצי שנה, ולא אחרי שנתיים ושלוש שנים", אומר היזם חנן מור. אבל כדי להגיע לשם, לדבריו, צריך לרתום את ראשי הערים. "כל זה יכול להתרחש רק אם ראשי ערים יהיו חלק מתהליך הבנייה במדינת ישראל, ויבינו את החשיבות של תכנון ומתן מענה לתושבים העתידיים. היום המגורים לא מעניינים אותם, אלא רק המסחר, משום שהם רוצים להיות מאוזנים - והם צודקים", מסביר מור ומתייחס לבעייתיות בשיטת הארנונה שהופכת את הבנייה למגורים ללא כדאית עבור עיריות. "לכן על הממשלה לשנות את כל שיטת תמרוץ ותחשוב תקציבי הרשויות, כדי שאותו ראש עיר ישים דגש על יעדי דיור ופתרונות מגורים ולא על איזון תקציבי מבוסס ארנונה".
"עוד בימי תל אביב הקטנה הליך הוצאת היתר בנייה נחשב לארוך ומייגע והיווה סמל לסרבול ובירוקרטיה", מספר יגאל קרני, יו"ר קבוצת מגידו. "אולם מה שקורה היום הוא לא פחות מאסון רגולטורי. חולשת השלטון המרכזי, לצד תחושה רווחת של היעדר משילות, הביאו להאדרת כוחו של השלטון המקומי. לרשות הוועדה המקומית עומד נשק יום הדין: זמן. לה יש כל הזמן שבעולם, והיא יודעת שליזם יש אינטרס להאיץ את קבלת ההיתר. מערכת התכנון צריכה להיות בנויה על סטים קבועים של הוראות, שאסור לסטות מהם. ברגע שהיזם עמד בהם, יהיה קל ופשוט עבורו להוציא היתר. הרשויות מזלזלות בחוק בהציבן דרישות לא חוקיות שהיזם נאלץ לקבל בגלל שאיפתו לקצר זמנים".
"כוח האדם בעירייה חייב להיות מתוגמל בהתאם לחשיבות תפקידו", קובע יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי. "השכר כיום לא מאפשר לאנשים לעבוד ברשויות המקומיות לאורך זמן, ולמעשה מי שעובד שם כיום כנראה לא מצא אלטרנטיבה טובה מספיק בשוק הפרטי. צריך כוח אדם איכותי, ומגוון. אי-אפשר לקחת מישהו שרק גמר קורס הנדסאות בניין ולמד איך סוגרים מרפסת, ולתת לו להתעסק עם פרויקט של 2,500 יחידות דיור. צריך להעסיק אנשי מקצוע שמתאימים ביכולותיהם לרמה של כל תוכנית.
"עוד נדרשת כאן הפרדה בין סוגי התוכניות. לא יכול להיות בקשות סביב מרפסת או פרגולה יהיו באותו מעמד של בקשות לבניית 500 יחידות דיור. חובה להעניק עדיפות מדרגית מוגדרת, כך שכבר בקליטת התוכנית תינתן עדיפות לבקשות עם כמות יידות דיור גדולה. כיום זה לא קורה כי פשוט אין לכך מספיק כוח אדם, וזה מחזיר אותנו לתגמול, שחייב להשתנות. רק כך יבואו עוד עובדים לרשויות המקומיות, ויסכימו להחזיק בתפקיד למשך כמה שנים".
