גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

7 שנים של אישורים והיתרים: היצע הדירות תקוע עמוק בפקק הבירוקרטי

מהרגע שבו יזם מגבש תוכנית בנייה ועד היום שבו מתחיל הביצוע בשטח, עוברות בממוצע 7 שנים ● הסחבת התכנונית בישראל כוללת מאבקי כוח בין מינהל התכנון למשרדי הממשלה ולרשויות המקומיות, הליכים משפטיים ארוכים, והתנגדויות בלי סוף לכל תוכנית ● מה הפתרון? לתמרץ את הרשויות המקומיות לבנות יותר, ולא רק למסחר ● כתבה חמישית בסדרה

היצע הדירות תקוע עמוק בפקק הבירוקרטי / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
היצע הדירות תקוע עמוק בפקק הבירוקרטי / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

 

הבעיה: הסחבת שמתדלקת את משבר הדיור

מההיתר הפשוט ביותר ועד לתוכניות שאמורות להביא מהפכה למחוז שלם; עוד לפני שאת החפירה נוגעת בקרקע או שהמלט מתחיל להתערבל, התכנון בישראל תקוע בפקק של שנים והנזק לענף הנדל"ן ולמשבר הדיור עצומים.

היזמים וחברות הנדל"ן מכירים היטב את הרעה החולה הזו, אך נמצאים בין הפטיש לסדן: למרות שהם מודעים טוב מכולם לכשלים ולסיבת היווצרותם, אין להם יכולת לעשות דבר, שכן מחוללי הכשל - רשויות מקומיות, גופי התכנון, מוסדות המדינה השולטים בענף - הם בדיוק הגורמים שבהם תלוי אישור ההיתר שאותם יזמים נואשים לקבל.

זאת גם הסיבה שרבים מהיזמים אינם ממהרים לספר את סיפורי "תיאטרון האבסורד" של עולם הרישוי הישראלי: הם חוששים כי כל פרסום כזה יפגע בהם במסגרת ההליך שהם מנהלים. לכן גם כמה מהדוגמאות המובאות בכתבה שממחישות את ממדי האבסורד, נכתבות בעילום שם או בצורה כללית - כדי לא להסגיר את ה"מתלונן".

 

על אילו מחוללי כשל אנחנו מדברים? בעיקר כוח אדם דליל, ובעל הכשרה לא מספקת לעיתים, ברשויות המקומיות; בניסיונות של הרשויות להשיג הכנסות נוספות, לא פעם במסגרת הליכים משפטיים שאורכים זמן רב; בכמות התנגדויות גדולה לתוכנית ספציפית, שהטיפול בהן בוועדות המחוזיות נמתח על פני חודשים ושנים; בשינויים תכנוניים שנעשים תוך כדי הליך התכנון עצמו, ולעיתים "מחזירים אותו לאחור" לנקודה שדורשת שנים של עבודה מחדש; ובמלחמות אינטרסים ואגו בין גופים ממשלתיים שונים.

המצב הזה, שישתקף לפניכם דרך כמה סיפורים טיפוסיים למדי, הוא-הוא הפנים של ענף הנדל"ן הישראלי, ובמובנים רבים - מהותו של משבר הדיור שאיתו אנחנו מתמודדים כיום.

 

דוגמאות: "הליכים שיכלו לשנות את מפת המדינה תקועים 20 שנה"

הסוגיה: תיקון תוכנית המיתאר המחוזית, תמ"מ 3, למחוז מרכז

המכשול: הגדרת אזורי נופש מטרופוליניים
משך העיכוב: כ־20 שנה

תוכנית המתאר המחוזית למחוז מרכז, תמ"מ 3, נוגעת לכל האזור שבין גדרה לחדרה, למעט מחוז תל אביב. במסגרת תיקון 21, שאושר ב-2003, הגדירה התוכנית שבעה אזורים מיוחדים, אזורי נופש מטרופוליניים (אנ"מים) אשר חלים על אדמות חקלאיות, שב-15% מהם אפשר לבצע פיתוח עירוני הכולל מגורים, עם פוטנציאל לאלפי דירת חדשות. אלא מה? התיקון לא הגדיר כיצד יחולקו אותם 15%, כלומר כיצד ההגדרה הזו תבוצע בפועל. התוצאה: התיקון נותר כאות מתה, ללא אפשרות יישום מעשי, במשך כמעט 20 שנה.

"תיקון 21 מחִייב תכנון של כל הרצף הפוליגוני יחד, ומדובר באלפי דונמים", מסביר עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות’. "אם ניקח לדוגמה תוכנית שמשתרעת על פני 800 דונם, היא הופכת לפתע לחלק מפוליגון שלם (שטח תחום ומוגדר), ששטחו 3,500 דונם - ומתוכו יש לגזור את אותם 15% שישמשו ליישוב עירוני. מאחר שההוראות לא התייחסו כלל לנושא האיחוד והחלוקה, ולא קבעו מי יתחלק ב’עוגה’ הזאת, החלו מאבקים ו-ויכוחים על זכויות, ולמעשה עשרות תוכניות נבלמו, ל-19 שנה. אלו הליכים שיכלו לשנות את מפת המדינה, באזורים המבוקשים ביותר בישראל. מדובר בנזק אדיר".
לאחרונה פסק בנושא בית המשפט העליון, כמענה לעתירת היישובים בני ציון ובצרה, ולמעשה "שחרר את הפקק", לאחר שקבע כי היישובים לא זכאים לפיצוי על תוכנית אנ"מ השרון שחלה על שטחיהם. בכך למעשה נתן בית המשפט לראשונה את האות לקידומן המיידי של תוכנית האנ"מ.

הסוגיה: אישור תוכנית המבואות הדרומיים בחיפה

המכשול: שדרוג והרחבת מפעל לטיהור שפכים
משך העיכוב: כ־4 שנים

התוכנית להקמת שכונה במבואות הדרומיים של העיר חיפה היא אחת הנדרשות והחשובות באזור: כ-5,000 יחידות דיור חדשות יספקו פתרון דיור חשוב, ויאפשרו רצף בינוי עד לאזור ההייטק שבדרום העיר ולאצטדיון הכדורגל סמי עופר. אלא שהתוכנית מתעכבת עוד מספטמבר 2018, אז אושרה רשמית במוסדות התכנון - בשל מחלוקת על תקצוב שדרוג והרחבה של המט"ש האזורי.

"מדובר בפרויקט הכי משמעותי לעיר חיפה", אומר מור, שהחברה בבעלותו (חנן מור) הייתה בין הזוכות בקרקע בשכונה המתוכננת. "הקרקע שווקה כאן כבר לפני שנתיים וחצי, אבל חוסר האמון בין הרשויות מעכב הכול. העירייה לא מאמינה לגופים הממשלתיים ולמשרדים השונים בנוגע להעברת התקציבים הנדרשים למימון הטיפול במט"ש, ודורשים שהתקציבים יועברו כדי לאפשר תכנון.

"עבודתן של הרשויות המקומיות מוסדות המדינה נגועה היום בחוסר אמון אבסולוטי, וזה חלק מרכזי מבעיות התכנון והרישוי בישראל. רמ"י משווקת משמעותית יותר קרקעות לאחרונה, אבל מפעל ‘ייצור’ הדירות נעצר כולו בגלל חסמים, ואין גורם שאומר ‘אני אחראי’. מה שקורה בחיפה הוא אחד הכשלים הגדולים של מדינת ישראל, והוא ידוע לכול, אבל אף אחד לא לוקח אחריות ומביא לפתרון".

 

הסוגיה: קידום תוכנית 3700 בצפון תל אביב

המכשול: ריבוי התנגדויות ועומס בוועדות
משך העיכוב: כ־20 שנה

תא/3700 היא תוכנית לרובע צפון-מערב תל אביב, שבה מתוכננות כ-13,500 יחידות דיור חדשות. היא אושרה כבר בשנת 2015, והוכנו לה כבר תוכניות מפורטות. הדיונים בהתנגדויות נמתחו על פני כמה שנים, ורק לפני שנה התקבלה החלטה לתיקון טבלאות ולחלוקת קרקעות המתחם - אלא שעד היום לא פורסמו טבלאות מתוקנות, וגם פרסום זה צפוי לגרור אחריו התנגדויות.

"ישנן תכניות רבות שניתן לקדם ויאפשרו את הגדלת מלאי הדירות בישראל", מציינת עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות’, "אך לצערנו הן לא מקודמות - ואנחנו רואים לא מעט מתחמי תכנון גדולים עם עשרות אלפי יחידות דיור שלא יוצאות לשוק, רק בגלל סחבת תכנונית. תוכנית 3700 בתל אביב היא דוגמה בולטת לכך".

הסוגיה: אישור פרויקט בתוכנית מחיר למשתכן

המכשול: בדיקת ועדת הבקרה
משך העיכוב: שנה וחצי ויותר

מיזמי מחיר למשתכן כוללים הליכי רישוי קבועים, אך מקבילים: בעוד משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל אמונים על קיום תנאי המכרז, הרשות המקומית אחראית על הליכי הרישוי, ושני אלו מתקדמים זה לצד זה, ללא סמכות גוברת זו על זו.

כך קורה לא פעם שלאחר השלמת תהליך הרישוי המייגע מול הרשות המקומית, מגיע היזם אל השלב הבא - שלב בחינת ועדת הבקרה של משרד הבינוי והשיכון, שבוחנת אם היזם עמד בתנאי המכרז. אם לא עמד בתנאים הוא עשוי להידרש לתיקון התוכנית שכבר אושרה בוועדה המקומית, או לניסוח שלה מחדש, תהליך ש"זורק" אותו שנה וחצי לאחור, ולעיתים אף יותר מזה. גם כאן מדובר על מקרה ספציפי שנמצא עדיין בתהליכי אישור, ולכן היזם ביקש שלא להיחשף.

הפתרונות: תמרוץ רשויות מקומיות והליך שונה לפי גודל המיזם

"צריך להגיע למצב שבו היתרי בנייה ניתנים אחרי חצי שנה, ולא אחרי שנתיים ושלוש שנים", אומר היזם חנן מור. אבל כדי להגיע לשם, לדבריו, צריך לרתום את ראשי הערים. "כל זה יכול להתרחש רק אם ראשי ערים יהיו חלק מתהליך הבנייה במדינת ישראל, ויבינו את החשיבות של תכנון ומתן מענה לתושבים העתידיים. היום המגורים לא מעניינים אותם, אלא רק המסחר, משום שהם רוצים להיות מאוזנים - והם צודקים", מסביר מור ומתייחס לבעייתיות בשיטת הארנונה שהופכת את הבנייה למגורים ללא כדאית עבור עיריות. "לכן על הממשלה לשנות את כל שיטת תמרוץ ותחשוב תקציבי הרשויות, כדי שאותו ראש עיר ישים דגש על יעדי דיור ופתרונות מגורים ולא על איזון תקציבי מבוסס ארנונה".

"עוד בימי תל אביב הקטנה הליך הוצאת היתר בנייה נחשב לארוך ומייגע והיווה סמל לסרבול ובירוקרטיה", מספר יגאל קרני, יו"ר קבוצת מגידו. "אולם מה שקורה היום הוא לא פחות מאסון רגולטורי. חולשת השלטון המרכזי, לצד תחושה רווחת של היעדר משילות, הביאו להאדרת כוחו של השלטון המקומי. לרשות הוועדה המקומית עומד נשק יום הדין: זמן. לה יש כל הזמן שבעולם, והיא יודעת שליזם יש אינטרס להאיץ את קבלת ההיתר. מערכת התכנון צריכה להיות בנויה על סטים קבועים של הוראות, שאסור לסטות מהם. ברגע שהיזם עמד בהם, יהיה קל ופשוט עבורו להוציא היתר. הרשויות מזלזלות בחוק בהציבן דרישות לא חוקיות שהיזם נאלץ לקבל בגלל שאיפתו לקצר זמנים".

"כוח האדם בעירייה חייב להיות מתוגמל בהתאם לחשיבות תפקידו", קובע יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי. "השכר כיום לא מאפשר לאנשים לעבוד ברשויות המקומיות לאורך זמן, ולמעשה מי שעובד שם כיום כנראה לא מצא אלטרנטיבה טובה מספיק בשוק הפרטי. צריך כוח אדם איכותי, ומגוון. אי-אפשר לקחת מישהו שרק גמר קורס הנדסאות בניין ולמד איך סוגרים מרפסת, ולתת לו להתעסק עם פרויקט של 2,500 יחידות דיור. צריך להעסיק אנשי מקצוע שמתאימים ביכולותיהם לרמה של כל תוכנית.

"עוד נדרשת כאן הפרדה בין סוגי התוכניות. לא יכול להיות בקשות סביב מרפסת או פרגולה יהיו באותו מעמד של בקשות לבניית 500 יחידות דיור. חובה להעניק עדיפות מדרגית מוגדרת, כך שכבר בקליטת התוכנית תינתן עדיפות לבקשות עם כמות יידות דיור גדולה. כיום זה לא קורה כי פשוט אין לכך מספיק כוח אדם, וזה מחזיר אותנו לתגמול, שחייב להשתנות. רק כך יבואו עוד עובדים לרשויות המקומיות, ויסכימו להחזיק בתפקיד למשך כמה שנים".

 

עוד כתבות

סניף של רשת דולר ג'נרל, שיאנית העליות ב־S&P 500 / צילום: Reuters, Cassidy Waigand

לא חברת שבבים: זו שיאנית העליות המפתיעה של וול סטריט

בשיא שרשם שוק המניות האמריקאי בשבוע שעבר, בלטו מניות של עסקים "אפורים" בהובלת רשת הקמעונאות המוזלת דולר ג'נרל, שעלתה בכ-50% ● מניות שבע המופלאות ושאר מגזר הטכנולוגיה אמנם בהתאוששות, אבל לא משחזרות את השיאים של 2024 ● זה הזמן לחפש ערך

אלכסנדר ואנג, מייסד scale AI / צילום: ap, Jeff Chiu

ילד פלא, גאון מתמטי בלי תואר ומיליארדר: המינוי שהביא לצוקרברג שיא חדש

אלכסנדר ואנג בן ה־28, מייסד חברת הדאטה Scale AI ותופעה בעמק הסיליקון הוא המינוי שמטא מקווה שיביא לה את הניצחון במירוץ ה־AI ● מהדירה שחלק עם סם אלטמן ועד למעמד של אחד האנשים המקושרים בתעשייה: הכירו את האיש שצוקרברג מהמר עליו במיליארדים

בנק אוף אמריקה / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen

הרשימה הרבעונית של ענקית ההשקעות: אלה המניות המבטיחות

הבנק האמריקאי מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה שצפויות לרכז עניין ברבעון השלישי של 2025 ● במקביל מפרסם הבנק שתי מניות שצפויות לרדת

טראמפ שולח לישראל מערכת נשק בשווי חצי מיליארד דולר

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: ארה"ב תמכור לישראל מערכת להנחיית פצצות, בוול סטריט ג'ורנל טוענים שגם דחייה של חודש בתוכנית הגרעין האיראנית משמעותית ואיך השפיעה המערכת מול איראן על ענף התעופה ● כותרות העיתונים בעולם

מנכ''ל בלקרוק, לארי פינק / צילום: בלקרוק

ענקית ההשקעות שממליצה: תשכחו מהטווח הארוך. הכללים בשווקים השתנו

בבלקרוק סבורים שקשה היום יותר מבעבר, לחזות את העתיד הכלכלי, בשל השינויים המבניים שמובילה ארה"ב ושינוי זה "מחייב גישה חדשה כלפי סיכון" ● במקום שבע המופלאות, ענקית ההשקעות ממליצה על יצרניות החומרה ועל מגזר שירותי התשתיות

אלעד טנא / צילום: איה אפרים

ידיעות אחרונות במגעים עם העורך הראשי של מקור ראשון לתפקיד בכיר בקבוצה

אחרי שעורך העל של הקבוצה, אבי משולם, הודיע על סיום תפקידו, בקבוצת התקשורת מנהלים מגעים עם אלעד טנא - העורך הראשי של מקור ראשון מקבוצת ישראל היום ● לטנא יש רקורד בתקשורת הישראלית ואף בידיעות אחרונות עצמה

איור: גיל ג'יבלי

"המדינה שלנו זקוקה לאלטרנטיבה": הסכסוך בין טראמפ למאסק עולה שלב

איל ההון תקף ברשת החברתית X את חוק התקציב הענק והשנוי במחלוקת של הנשיא, ושוב איים בהקמת מפלגה מתחרה ● התגובה של טראמפ לא איחרה לבוא: "מאסק קיבל יותר סובסידיות מכל אדם אחר בהיסטוריה" ● החוק צפוי להגדיל את הגירעון האמריקאי ב־3.8 טריליון דולר

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

ראש הממשלה ביטל דיון בהקמת שדה תעופה ברמת דוד

המועצה הארצית לתכנון ובניה לא תדון היום בהקמת שדה התעופה ברמת דוד שבעמק יזרעאל והליכי התכנון יעוכבו ● הביטול מגיע אחרי שסגן השר אלמוג כהן התפטר מהממשלה במחאה על התכנון לקדם שדה תעופה בצפון ולא בדרום

פגיעה ישירה של טיל איראני בממ''ד בפתח תקווה / צילום: Reuters, Matan Golan

המיקום האופטימלי של הממ"ד: חיצוני, בניגוד לכיוון הטילים

בעקבות המלחמה עם איראן - יש שטוענים, כי אולי הממ"דים אולי הגנו על יושביהם, אך לא במידה מספקת ● המהנדס ד"ר בני ברוש: "מה שקיבלנו עד עכשיו, רקטות וטילים קטנים מעזה ומלבנון - היה נמוך יותר מרמת המוכנות של הממ"דים" ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי

יריד דירות נדלניישן של יד2 / צילום: רוני הרמן

רוכשי הדירות היו אמורים לשלם פחות על המשכנתא, למה זה לא קורה?

התמתנות קצב האינפלציה, הירידה בתשואות האג"ח והצפי להורדת ריבית - מאותתים על הקלה גם בריבית המשכנתאות ● אבל בבנקים לא ממהרים להפחית לפני שייראו מגמה חיובית לאורך זמן

נשיא העליון, השופט יצחק עמית, בדיון בבג''ץ על מינוי ראש השב''כ / צילום: צילום מסך מהשידור החי

מינוי זיני: הממשלה והיועמ"שית פועלים להגיע להסכמות

לאחר הדיון היום בבג"ץ בנוגע לעתירות למנוע את מינויו של האלוף זיני לראש השב"כ הודיעו הצדדים כי הם פועלים להגיע להסכמות  ● במהלך הדיון ח"כ גוטליב צעקה לעבר הנשיא עמית: "תתבייש לך" - והוצאה מהאולם ● בעקבות הפרעות נוספות, הוחלט להמשיך את הדיון ללא קהל; עמית על המהומה באולם: "ניסיון להכשיל הליך משפטי"

משמאל לימין: מייסדי אימג'ין, יהונתן צלח, דין ביתן ושחר פורת / צילום: אייל טואג

גיוס של 23 מיליון דולר לחברת אימג'ין AI בהובלת לארי אליסון

גיוס סבב נוסף בהיקף של 23 מיליון דולר לאימג'ין AI, שפיתחה טכנולוגיה לגילוי מהיר של סרטן, שאותו מוביל, כמו את סבב הגיוס הקודם, מייסד חברת אורקל והמשקיע לארי אליסון ● בעקבות הגיוס הנוכחי, סך ההשקעות בחברה מגיע ל-45 מיליון דולר

אילון מאסק / צילום: Shutterstock

ניסיון לחזור למירוץ ה-AI: גיוס הענק של של אילון מאסק

בנק ההשקעות מורגן סטנלי הודיע כי סטארט-אפ הבינה המלאכותית xAI, שלפי מאסק, שוויו מוערך בכ-80 מיליארד דולר, גייס 10 מיליארד דולר בחוב ובמניות ● גיוס ההון יאפשר לחברה לקדם את מודל ה-AI של החברה, Grok, ולהשיג יתרון מול המתחרות שלה, OpenAI ו-Anthropic

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

נעילה מעורבת בתל אביב; אלקטרה צריכה עלתה בכ-6%, מדד הבנקים ירד ב-2.5%

ת"א 35 ירד ב-0.3% ● מדד הבנקים ירד בכ-2.5% ● חצי שנה פנומנלית בבורסה בת"א: 28 שיאי כל הזמנים, 9 הנפקות ראשוניות, ושני מדדים שכיכבו מעל כולם ● השקל נסחר ביציבות, הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים ● S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות ● גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

אילוסטרציה: Shutterstock

פסק הדין החדש שכל זוג נשוי צריך להכיר. וההשלכות

בית המשפט העליון קבע השבוע באופן תקדימי כי ניתן לחלק בין בני זוג המתגרשים גם נכס שהיה שייך לאחד מהם לפני הנישואים ● כל מה שכדאי לדעת על הסכסוך שמאחורי ההלכה החדשה, ההשלכות וגם - למה מעכשיו "חייבים לעשות הסכם ממון"

טל יעקובסון, מנכ''ל פריון / צילום: אוהד דיין

איך לדבר על שיווק בשפה שסמנכ"לי כספים מבינים, והקשר ל-AI

תעשיית הפרסום הדיגיטלי צמאה לא רק ליצירתיות, אלא גם לאופטימיזציה ומדידה עסקית, אומר טל יעקובסון מנכ"ל פריון, שרכשה את Greenbids המתמחה ברכש מדיה מבוסס בינה מלאכותית ● "עכשיו אנחנו בשוק של 750 מיליארד דולר, שמחבר קריאייטיב, מדיה וטכנולוגיה"

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

המניה הלוהטת שחזרה לככב בוול סטריט, והמניות שאכזבו בת"א

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● סקטור השבבים ובעיקר מניית אנבידיה הובילו את העליות, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

הוא חתום על אחד האקזיטים המדהימים בתולדות ישראל אבל 4 חברות שלו כבר נקלעו לקשיים. למה זה קורה?

בני לנדא נחשב לאחד מהיזמים הבולטים בישראל, בין היתר, בזכות האקזיט המדהים של אינדיגו ואלף פטנטים שרשם ● אך לפחות ארבע חברות המקושרות אליו נקלעו לקשיים - בשל פיתוחים יקרים, קצב חדירה איטי לשוק, תלות במשקיעים אירופים והשלכות המלחמה ● האם מדובר בצירוף מקרים מצער, או בכשל מובנה במודל?