שוכרי הדירות הם ציבור שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה במקום שבו הוא שוכר אותה, וזה הופך אותם לציבור שבוי / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
העלאת הריבית תלחץ לצינון שוק הדירות. עניין זה מועלה על ידי רבים - אבל מדובר בחלק מהאמת. מהעבר אנו למדים, שלא כל העלאה גורמת לירידות מחירים, ובטח שלא בצורה מיידית. הרבה מאוד תלוי במצב המשק ובהעלאות ריבית נוספות. ואולם בעיות משמעותיות בהרבה עלולות לפקוד דווקא את חלקו האחר של השוק, שכבר עכשיו עושה רושם שנמצא בתהליך של בעירה - שוק השכירות, והעלאת הריבית עלולה לתדלק אותו הרבה יותר מהר, מאשר לצנן את שוק רכישת הדירות.
עוד על העלאת הריבית:
● משכנתאות, הלוואות וחסכונות: איך תשפיע העלאת הריבית על הכיס שלנו | אתי אפללו
●הבנקים מרוויחים מעליית הריבית, אבל מודאגים מסימני ההאטה במשק | רועי ויינברגר
נחזור בקצרה על הדינמיקה שמנחה את ההשפעה הממתנת של העלאת ריבית על שוק הדירות למכירה: מרגע שהריבית עולה, רוכשי הדירות יכולים לקחת פחות משכנתה מבעבר, ועל כן יכולתם לעמוד ברמות המחירים הגבוהות נפגעת. לפיכך הביקוש יורד, ובעלי דירות לא יוכלו להמשיך ולהציע את הדירות שלהם למכירה במחירים של לפני העלאת הריבית, והם ייאלצו להתפשר על מחירים נמוכים יותר. עד כאן בתיאוריה.
במציאות, צעד כזה אינו מתרחש מעכשיו לעכשיו ובעלי הדירות לא יורידו מחר את מחיריהן. הם יוסיפו להמתין למי שיוכל לרכוש את הדירות שלהם במחיר היעד שלהם ואולי גם יקוו, שמי שיגיע אליהם יהיו אלה שרצו לרכוש דירה במחיר גבוה יותר, אך לנוכח העלאת הריבית נאלצו להתפשר ומצאו את הדירה הזו. לכן מדובר בתהליך שאורך זמן רב. מנסיון העבר אנו למדים שכשמחירי הדירות יורדים, יש בעלי דירות שמורידים את הדירות שלהם מהמדף ומבטלים את מכירתן.
האם ההעלאה היא סטרטר מספיק חזק להניע תהליך של הקפאת השוק?
שאלה אחרת היא, האם העלאת ריבית של חצי אחוז, כפי שארע עד כה, היא סטרטר מספיק חזק לתהליך כזה. כרגע זה לא נראה כך, אבל כידוע אנו מצויים באמצע תהליך, כך שהעלאות נוספות צפויות לנחות גם בעתיד הקרוב. יתכן מאוד שבשלב מסויים העלאה גדולה שתיעשה בתקופה קצרה, תבהיל רוכשים פוטנציאלים ותרתיע אותם מלרכוש דירות בשלב זה, במיוחד לנוכח צרות גלובליות ומקומיות לא מעטות שמתגבשות בתקופה הזו, שמאותתות לשני כיוונים - אינפלציה ומיתון (או במונח שכבר 40 שנה לא השתמשו בו: "סטגפלציה").
כפי שהדברים נראים עכשיו - אנחנו לא שם עדיין. האינפלציה שעולה במהירות תורמת אף היא לייקור המשכנתאות צמודות המדד, כך שהעתיד הקרוב צופן ייקור כולל במשכנתאות.
ואולם, הקשר בין העלאות ריבית וייקור משכנתאות קיים, מובהק, אך לא מיידי. כך למשל, בין 2015 ל-2017 הריביות על משכנתאות עלו בשיעורים ממוצעים של 50% ויותר (הריבית הממוצעת במשכנתאות צמודות עלתה מ-2% בתחילת 2015 ל-3.9% בשליש הראשון של 2017 והריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות קפצה מ-2.2% באמצע 2015 ל-3.4% בתחילת 2017), ואולם מחירי הדירות הוסיפו כידוע לעלות; בחודשים האחרונים נרשמה עלייה, אם כי קטנה של 0.3 נקודת האחוז בממוצע בריביות על משכנתאות ב-2 מגזרי המשכנתאות (לכ-2.3%), אך מחירי הדירות הוסיפו, כידוע, לעלות. לכן השתנות הריבית היא פרמטר חשוב מאוד, אך לא היחיד בדרך לקביעת השינויים במחירי הדירות, וספק אם העלאת ריבית של חצי אחוז תספיק לזעזע את השוק הזה.
הציבור ששוכר דירות הוא ציבור שבוי
מכאן נעבור ישירות לשוק של "המוצר התחליפי" במגורים, הלוא הוא מגורים בשכירות. כשהריבית עולה, פחות אנשים יכולים לרכוש דירות מהסיבות שפורטו קודם לכן, ועל כן הם פונים לשוק השכירות, מה שמגדיל את הביקושים, וכפועל יוצא גם להעלאת שכר הדירה.
בנוסף, בעלי הדירות ממונפים, והעלאת הריבית גובה מהם יותר תשלומים חודשיים בעבור החזרי ההלוואות שהם לקחו כדי לרכוש את הדירות שברשותם. שאיפתם הטבעית תהיה לגבות את התשלומים הללו משוכרי הדירות, בצורה של העלאת דמי השכירות; במצב אינפלציוני, גם שכר דירה שצמוד למדד, כמו בדירות שמושכרות ע"י החברות שפועלות בתחום השכירות ארוכת הטווח, יעלה בשיעורים גבוהים יחסית, עקב עליית המדד, אם כי במקרים אלה מצבם של השוכרים עדיף לאין ערוך ממצב השוכרים בשכירות פרטית, שכן הסכם השכירות הוא לתקופות של 5 שנים ויותר, והם מוגנים מפני קפריזות של בעלי דירות.
הבעיה היא שמספר הדירות שמושכרות בשיטה זו נמוך מאוד (כעשרת אלפים) ובעלי חברות שפועלות בתחום מספרים שעל כל דירה שמתפנה בפרויקטים שלהם - פונים עשרות שוכרים בפוטנציה.
עיקר השוק פועל בדרך כלל על סמך הסכמים קצרי טווח (שנתיים או דו שנתיים) שנחתמים בין בעלי הדירות לשוכרים, והוא עלול להשתנות במהירות הרבה יותר גדולה מאשר שוק מכירת הדירות. בשבוע האחרון פורסמו בתקשורת, כולל אצלנו בגלובס, ממצאים מטרידים שמורים על עליות משמעותיות שנרשמו במחירי השכירות במקומות שונים בארץ, הרבה יותר מאשר מה שמתפרסם בנתוני הלמ"ס. העלאת הריבית עלולה לתדלק עוד יותר את העליות הללו ולחשוף את השוכרים בפני קשיים בלתי צפויים.
בחלק גדול מהמקרים, שוכרי הדירות הם ציבור שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה במקום שבו הוא שוכר אותה, וזה הופך אותם לציבור שבוי.
מה שמחליש את מעמדם עוד יותר הוא ההתנהלות הממשלתית בנוגע לשוק הזה. בשנים האחרונות הממשלה פועלת במכוון להקטנת היצע הדירות להשכרה, כחלק ממדיניות להדיר משקיעי נדל"ן מהשוק. התוצאה היא, שעל פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר, מאז 2016 צומצם המלאי שבידי המשקיעים ב-24 אלף דירות.
הכוונה של הממשלה במדיניות שלה היתה לסלק משקיעים משוק הדירות, מתוך הערכה כי הם אלה שתרמו במידה הרבה ביותר לעליות המחירים. תזה זו הופרכה לחלוטין בחודשים האחרונים, שבהם מחירי הדירות עלו בקצב שיא של יותר מעשור, למרות שהמשקיעים מיעטו לרכוש דירות.
עוד רצתה הממשלה לעודד את המשקיעים למכור את הדירות שברשותם לזוגות צעירים, ואולם בכך, כאמור, היא גרמה להקטנת היצע הדירות להשכרה ולכך שציבור שוכרי הדירות משלם את המחיר של מדיניות הממשלה לסייע לזוגות הצעירים לרכוש דירות.
המצב הנוכחי, שבו מחירי הדירות עולים במהירות, גורם למספר גדל של משקי בית לדחות את רצונם לרכוש דירות ובמקום זה לשכור דירה. העלאת הריבית צפויה אם כך ללבות את התהליך הזה, מבלי שהמשקיעים ימהרו להגיב למצב, שכבר עכשיו אינו פשוט, כשמדובר באזור תל אביב.
הבעיה כרגע היא שהממשלה נראית כתקועה בקונספציה של מתן עדיפות לרוכשי דירות על חשבון השוכרים, וקשה לראות אותה משנה את הגישה.