גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שוכרי הדירות ישלמו את מחיר העלאת הריבית

עוד לא ברור אם העלאת הריבית תצנן את שוק רכישת הדירות, אך כבר עושה רושם שהיא תתדלק את שוק השכירות הבוער ● הבעיה היא שהממשלה נראית כתקועה בקונספציה של מתן עדיפות לרוכשי דירות על חשבון השוכרים, וקשה לראות אותה משנה את הגישה

 שוכרי הדירות הם ציבור שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה במקום שבו הוא שוכר אותה, וזה הופך אותם לציבור שבוי / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
שוכרי הדירות הם ציבור שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה במקום שבו הוא שוכר אותה, וזה הופך אותם לציבור שבוי / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

העלאת הריבית תלחץ לצינון שוק הדירות. עניין זה מועלה על ידי רבים - אבל מדובר בחלק מהאמת. מהעבר אנו למדים, שלא כל העלאה גורמת לירידות מחירים, ובטח שלא בצורה מיידית. הרבה מאוד תלוי במצב המשק ובהעלאות ריבית נוספות. ואולם בעיות משמעותיות בהרבה עלולות לפקוד דווקא את חלקו האחר של השוק, שכבר עכשיו עושה רושם שנמצא בתהליך של בעירה - שוק השכירות, והעלאת הריבית עלולה לתדלק אותו הרבה יותר מהר, מאשר לצנן את שוק רכישת הדירות.

עוד על העלאת הריבית:

משכנתאות, הלוואות וחסכונות: איך תשפיע העלאת הריבית על הכיס שלנו | אתי אפללו
הבנקים מרוויחים מעליית הריבית, אבל מודאגים מסימני ההאטה במשק | רועי ויינברגר

נחזור בקצרה על הדינמיקה שמנחה את ההשפעה הממתנת של העלאת ריבית על שוק הדירות למכירה: מרגע שהריבית עולה, רוכשי הדירות יכולים לקחת פחות משכנתה מבעבר, ועל כן יכולתם לעמוד ברמות המחירים הגבוהות נפגעת. לפיכך הביקוש יורד, ובעלי דירות לא יוכלו להמשיך ולהציע את הדירות שלהם למכירה במחירים של לפני העלאת הריבית, והם ייאלצו להתפשר על מחירים נמוכים יותר. עד כאן בתיאוריה.

במציאות, צעד כזה אינו מתרחש מעכשיו לעכשיו ובעלי הדירות לא יורידו מחר את מחיריהן. הם יוסיפו להמתין למי שיוכל לרכוש את הדירות שלהם במחיר היעד שלהם ואולי גם יקוו, שמי שיגיע אליהם יהיו אלה שרצו לרכוש דירה במחיר גבוה יותר, אך לנוכח העלאת הריבית נאלצו להתפשר ומצאו את הדירה הזו. לכן מדובר בתהליך שאורך זמן רב. מנסיון העבר אנו למדים שכשמחירי הדירות יורדים, יש בעלי דירות שמורידים את הדירות שלהם מהמדף ומבטלים את מכירתן.

האם ההעלאה היא סטרטר מספיק חזק להניע תהליך של הקפאת השוק?

שאלה אחרת היא, האם העלאת ריבית של חצי אחוז, כפי שארע עד כה, היא סטרטר מספיק חזק לתהליך כזה. כרגע זה לא נראה כך, אבל כידוע אנו מצויים באמצע תהליך, כך שהעלאות נוספות צפויות לנחות גם בעתיד הקרוב. יתכן מאוד שבשלב מסויים העלאה גדולה שתיעשה בתקופה קצרה, תבהיל רוכשים פוטנציאלים ותרתיע אותם מלרכוש דירות בשלב זה, במיוחד לנוכח צרות גלובליות ומקומיות לא מעטות שמתגבשות בתקופה הזו, שמאותתות לשני כיוונים - אינפלציה ומיתון (או במונח שכבר 40 שנה לא השתמשו בו: "סטגפלציה").

כפי שהדברים נראים עכשיו - אנחנו לא שם עדיין. האינפלציה שעולה במהירות תורמת אף היא לייקור המשכנתאות צמודות המדד, כך שהעתיד הקרוב צופן ייקור כולל במשכנתאות.

ואולם, הקשר בין העלאות ריבית וייקור משכנתאות קיים, מובהק, אך לא מיידי. כך למשל, בין 2015 ל-2017 הריביות על משכנתאות עלו בשיעורים ממוצעים של 50% ויותר (הריבית הממוצעת במשכנתאות צמודות עלתה מ-2% בתחילת 2015 ל-3.9% בשליש הראשון של 2017 והריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות קפצה מ-2.2% באמצע 2015 ל-3.4% בתחילת 2017), ואולם מחירי הדירות הוסיפו כידוע לעלות; בחודשים האחרונים נרשמה עלייה, אם כי קטנה של 0.3 נקודת האחוז בממוצע בריביות על משכנתאות ב-2 מגזרי המשכנתאות (לכ-2.3%), אך מחירי הדירות הוסיפו, כידוע, לעלות. לכן השתנות הריבית היא פרמטר חשוב מאוד, אך לא היחיד בדרך לקביעת השינויים במחירי הדירות, וספק אם העלאת ריבית של חצי אחוז תספיק לזעזע את השוק הזה.

הציבור ששוכר דירות הוא ציבור שבוי

מכאן נעבור ישירות לשוק של "המוצר התחליפי" במגורים, הלוא הוא מגורים בשכירות. כשהריבית עולה, פחות אנשים יכולים לרכוש דירות מהסיבות שפורטו קודם לכן, ועל כן הם פונים לשוק השכירות, מה שמגדיל את הביקושים, וכפועל יוצא גם להעלאת שכר הדירה.

בנוסף, בעלי הדירות ממונפים, והעלאת הריבית גובה מהם יותר תשלומים חודשיים בעבור החזרי ההלוואות שהם לקחו כדי לרכוש את הדירות שברשותם. שאיפתם הטבעית תהיה לגבות את התשלומים הללו משוכרי הדירות, בצורה של העלאת דמי השכירות; במצב אינפלציוני, גם שכר דירה שצמוד למדד, כמו בדירות שמושכרות ע"י החברות שפועלות בתחום השכירות ארוכת הטווח, יעלה בשיעורים גבוהים יחסית, עקב עליית המדד, אם כי במקרים אלה מצבם של השוכרים עדיף לאין ערוך ממצב השוכרים בשכירות פרטית, שכן הסכם השכירות הוא לתקופות של 5 שנים ויותר, והם מוגנים מפני קפריזות של בעלי דירות.

הבעיה היא שמספר הדירות שמושכרות בשיטה זו נמוך מאוד (כעשרת אלפים) ובעלי חברות שפועלות בתחום מספרים שעל כל דירה שמתפנה בפרויקטים שלהם - פונים עשרות שוכרים בפוטנציה.

עיקר השוק פועל בדרך כלל על סמך הסכמים קצרי טווח (שנתיים או דו שנתיים) שנחתמים בין בעלי הדירות לשוכרים, והוא עלול להשתנות במהירות הרבה יותר גדולה מאשר שוק מכירת הדירות. בשבוע האחרון פורסמו בתקשורת, כולל אצלנו בגלובס, ממצאים מטרידים שמורים על עליות משמעותיות שנרשמו במחירי השכירות במקומות שונים בארץ, הרבה יותר מאשר מה שמתפרסם בנתוני הלמ"ס. העלאת הריבית עלולה לתדלק עוד יותר את העליות הללו ולחשוף את השוכרים בפני קשיים בלתי צפויים.

בחלק גדול מהמקרים, שוכרי הדירות הם ציבור שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה במקום שבו הוא שוכר אותה, וזה הופך אותם לציבור שבוי.

מה שמחליש את מעמדם עוד יותר הוא ההתנהלות הממשלתית בנוגע לשוק הזה. בשנים האחרונות הממשלה פועלת במכוון להקטנת היצע הדירות להשכרה, כחלק ממדיניות להדיר משקיעי נדל"ן מהשוק. התוצאה היא, שעל פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר, מאז 2016 צומצם המלאי שבידי המשקיעים ב-24 אלף דירות.

הכוונה של הממשלה במדיניות שלה היתה לסלק משקיעים משוק הדירות, מתוך הערכה כי הם אלה שתרמו במידה הרבה ביותר לעליות המחירים. תזה זו הופרכה לחלוטין בחודשים האחרונים, שבהם מחירי הדירות עלו בקצב שיא של יותר מעשור, למרות שהמשקיעים מיעטו לרכוש דירות.

עוד רצתה הממשלה לעודד את המשקיעים למכור את הדירות שברשותם לזוגות צעירים, ואולם בכך, כאמור, היא גרמה להקטנת היצע הדירות להשכרה ולכך שציבור שוכרי הדירות משלם את המחיר של מדיניות הממשלה לסייע לזוגות הצעירים לרכוש דירות.

המצב הנוכחי, שבו מחירי הדירות עולים במהירות, גורם למספר גדל של משקי בית לדחות את רצונם לרכוש דירות ובמקום זה לשכור דירה. העלאת הריבית צפויה אם כך ללבות את התהליך הזה, מבלי שהמשקיעים ימהרו להגיב למצב, שכבר עכשיו אינו פשוט, כשמדובר באזור תל אביב.

הבעיה כרגע היא שהממשלה נראית כתקועה בקונספציה של מתן עדיפות לרוכשי דירות על חשבון השוכרים, וקשה לראות אותה משנה את הגישה.

עוד כתבות

קנצלר גרמניה אולף שולץ נואם בפסגת G7 / צילום: Associated Press, Martin Meissner

בלי החלטות מהותיות, צעדים חדשים נגד פוטין או פתרון למשבר המזון: פסגת G7 הסתיימה בקול ענות חלושה

פורום הכלכלות המובילות בעולם מתקשה לגבות מחיר כלכלי נוסף מרוסיה, ומסתפק בהבטחות "להמשיך ולעבוד" על סנקציות נוספות ● בינתיים, הוא גם מכשיר את ההשקעה בגז טבעי, למרות שהבטיח בעבר לעצור השקעות בדלקי מאובנים "בגלל הנסיבות החריגות ובאופן זמני"

יצחק אברג'יל, בעת קבלת גזר הדין / צילום: ניצן שפיר

יצחק אברג'יל נדון לשלושה מאסרי עולם ו-30 שנה: "פעילותו העבריינית של הארגון שינתה את פני הפשיעה בארץ"

יצחק אברג'יל הורשע בין השאר בניהול ארגון פשיעה ורצח, ושבע שנים לאחר שהוגש כתב האישום, נגזר הבוקר עונשו: 3 מאסרי עולם ו-30 שנות מאסר מהם 15 בחופף ליתר המאסר ● השופטת גיליה רביד: "גזר הדין היום הוא אקורד הסיום של תיק עצום ומורכב"

שכונת פסגת זאב בירושלים / צילום: Shutterstock

מתל השומר ועד פסגת זאב: אלו השכונות הצפויות להיכלל בהגרלת "דירה בהנחה"

שכונת חבצלת בנתניה, המבואות הדרומיים בחיפה ופסגת רמות בבאר שבע אמורות להיכלל בהגרלה הקרובה של משרד הבינוי והשיכון, שתיפתח בשבוע הבא ● ברוב הפרויקטים טרם הוגשה בקשה להיתר בנייה ● מאז אפריל נוספו 23,047 איש לרשימת הזכאים להשתתף בהגרלות

צילום מסך מתוך OpenSea. רכש יצירות רגע לפני העלאתן לאתר

ה-NFT בבית המשפט: האם אפשר להחיל חוקי מסחר בני"ע על נכס דיגיטלי?

מנהל בפלטפורמת ה-NFT הגדולה OpenSea הואשם כי רכש יצירות רגע לפני שהעלה אותן לאתר, ומכר אותן ברווח ● הודעת משרד המשפטים האמריקאי כי האישום "נועד להכחיד את מסחר הפנים - בבורסה ובבלוקצ'יין", מעלה שאלות בסיסיות על העירוב בין התחומים

חנות לגו / צילום: LEGO

זה תאריך הפתיחה של החנות הראשונה של לגו בישראל

במקביל לפתיחת החנות הפיזית בדיזנגוף סנטר בתל אביב, יושק באותו היום גם אתר האינטרנט הרשמי של LEGO בישראל ● החנות תציע מגוון של מוצרים, ביניהן כאלה שניתן למצוא רק בחנויות הרשמיות

הכרת דירוג האשראי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

יותר הצעות וריביות אטרקטיביות: המדריך המלא לשיפור דירוג האשראי שלכם

דירוג האשראי הוא צעד נוסף וחשוב במהפכת הבנקאות הפתוחה, המאפשר למלווים לקבל תמונת מצב על היכולות הפיננסיות של כל אחד מאיתנו • מי מחזיק במידע הזה ולמי הוא נגיש, האם ניתן למחוק אותו ואילו סוגי אשראי קיימים? • ניהול החיסכון המשפחתי: כתבה 16 בסדרה

אבנר צדוק, בעל חברת 'פלגים בריכות שחייה' / צילום: שבי קדם

החלים מסרטן והמציא עצמו מחדש בענף הבריכות: "עליות המחירים לא פוסחות עלינו. נאלצים לספוג אלפי שקלים"

אבנר צדוק, תושב כפר האורנים, בן 52 ● נשוי פלוס 3 ● בעל חברת 'פלגים בריכות שחייה' ● "הפער בין התמחור שנסגר בזמנו לבין העלויות בפועל הוא גדול" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז   

חיים כצמן / צילום: עינת לברון

חיים כצמן: "בת"א אפשר לייצר היצע של עוד חצי מיליון דירות, פשוט"

מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי דיבר בוועידה הכלכלית השנתית של איגוד החברות הציבוריות ואמר כי "הממשלה צריכה להחליט אם היא רוצה מדיניות או רוצה לספסר בנדל"ן ● לדבריו, עליות המחירים הן כלל עולמיות, אך הוא צופה התאוששות מהירה בביקושים

דב בהרב / צילום: חברת החשמל

מנהלת רשות החברות לדב בהרב: לא תוכל לכהן כדירקטור בחברה ממשלתית

דוח הבודק בנוגע למינויים בחברת חשמל יופץ בקרוב למעורבים ● כפי שנחשף בגלובס, הדוח הודף טענות שהעלה היו"ר הפורש בנוגע להליך מינוי המנכ"ל ● בצעד חריג הודיעה מיכל רוזנבוים לבהרב כי הרשות לא תתמוך בו יותר לתפקיד דירקטור בחברות ממשלתיות

מימין: דקל פרסי, ד''ר שירה ברזיס, חיים זילברשץ, גיא וולטש, ד''ר גיא נבון, נפתלי גיא, גיא ימין, עו''ד רז טפר, סא''ל מיל. זיוה שבתאי / צילום: נוי דקל

בוגרי מערך המבצעים המיוחדים של צה"ל משיקים מועדון יזמות ועסקים

מועדון היזמות והעסקים של בוגרי מערך המבצעים המיוחדים (מ"מ), מהיחידות המסווגות ביותר בצה"ל, הושק. בין החברים בו: מייסדי חברות הייטק, מנכ"לים ומשקיעים בקרנות הון סיכון ● וגם: עו"ד ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עשוי לחזור בקרוב לתפקיד ציבורי ● אירועים ומינויים

אחוז החסימה בבחירות לפרלמנט

הוויכוח על אחוז החסימה: מה המצב במדינות העולם?

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: בהולנד אחוז החסימה כמעט ולא קיים, בטורקיה הוא עומד על 7%. הדיון על אחוז החסימה מתעורר לחיים

יהלי רוטנברג, החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: רפי קוץ

המהפכה השקטה של החשב הכללי באוצר: רכש ממשלתי במיליארדי שקלים יזכה לפטור ממכרז

גלובס חושף מהלך מקיף וחסר תקדים במסגרתו יורחב משמעותית מסלול פטור ממכרז בהתקשרויות ממשלתיות ● כך לדוגמה: התקשרויות עד 100 אלף שקל לא יהיו חייבות במכרז ומשרדי הממשלה לא יזדקקו לאישור בסכומים של עד 4 מיליון שקל ● החשב הכללי הודה שהצעד "לא ירד לו בגרון" ובכל זאת החליט באופן לא שגרתי לוותר על חלק מסמכויותיו

גיליין מקסוול / צילום: Reuters, PA Images

גיליין מקסוול נשפטה ל-20 שנות מאסר על סחר בקטינות

מקסוול, בת 60, הורשעה בדצמבר על כך שגייסה וסחרה 4 נערות עבור אפשטיין, שהיה אז בן זוגה ● השופטת, בעת שהכריזה על העונש, קראה לפשעיה של מקסוול "אכזריים"

נשיא טורקיה, ארדואן / צילום: Shutterstock, Mr. Claret Red

הסכם עם טורקיה סולל את הדרך להצטרפות פינלנד ושבדיה לנאט"ו

לפי הדיווחים, שרי החוץ של טורקיה, פינלנד ושבדיה חתמו הערב על מזכר הבנות שמנטרל את ההתנגדות של אנקרה למהלך

יוסי זינגר וארז בלשה, יו''ר ומנכ''ל ג'נריישן קפיטל / צילום: כדיה לוי

מנהלי קרן ג'נריישן: "כשדיברנו על השקעה בתחבורה ציבורית, הסתכלו עלינו כאילו נחתנו ממאדים"

מניית קרן הריט לתחום התשתיות סיפקה תשואה חיובית מתחילת השנה, אך צמד מנהליה מעריכים כי שווי השוק רחוק מלשקף את הפוטנציאל הטמון בנכסיה, "שעבדו מסביב לשעון גם בקורונה" ● מה הוביל אותם להשקיע בתחום ההיסעים ("תחבורה היא ליבת החיים") ומה הם חושבים על המחיר שמשלמת המתחרה קיסטון בעסקת אגד

הנפקת פלייטיקה בנאסד''ק, ינואר 2021 / צילום: יח''צ

דיווח רשמי על עסקת פלייטיקה; המניה מאבדת גובה בוול סטריט

אחד הגופים מהתאגיד הסיני ששולט בחברת הגיימינג הישראלית פלייטיקה פרסם דיווח ב-SEC שלפיו ימכור 25.7% ממניותיה ב-2.2 מיליארד דולר ● מניות חברת הגיימינג הישראלית ימשיכו להיסחר בוול סטריט

אימון של חיילי נאט''ו במקדוניה, בחודש שעבר / צילום: Associated Press, Boris Grdanoski

השינוי הגדול ביותר מאז המלחמה הקרה: נאט"ו תציב 300 אלף חיילים להגנת מזרח אירופה

בכך יכפיל הארגון את מספר חייליו במזרח אירופה ובמדינות הבלטיות פי 7.5 ממספרם כיום ● זאת בתגובה לפלישה הרוסית לאוקראינה ולהתגברות האיומים כלפי המדינות הבלטיות ופולין

שרת הפנים איילת שקד / צילום: מארק ישראל סלם - הארץ

הטבות המס נתקעו: אלפי דירות תמ"א 38 עלולות להתעכב

ההטבות שניתנו במסגרת חוק ההסדרים פקעו כבר לפני חצי שנה, אך בממשלה לא טרחו לחדש אותן עד היום ● בכיר באוצר: "דחו את הנושא, וכעת לא ברור מה יהיה איתו"

פרויקט פינוי בינוי ברמת גן / צילום: רמי חכם

המהפכה של פינוי בינוי: בקרוב תדעו כמה היזם שלכם מרוויח

המשנה ליועמ"שית הנחתה להפוך את תקן 21 - "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית בעת הפקדתה, ושלל נתונים פיננסיים יהיו גלויים לציבור

ג'נט ילן, מזכירת מחלקת האוצר של ארצות הברית / צילום: Associated Press, Janet Yellen

הונגריה והקונגרס האמריקאי מציבים מכשולים להסכם מס החברות הגלובלי

פקידים אמריקאים ומהאיחוד האירופי מנסים להחדיר מומנטום חדש למאמץ לקבוע מס חברות מינימלי כלל עולמי