המחלוקת בנוגע לרווח היזמי המינימלי בפרויקטים והתמורה המומלצת לדיירים בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבין משרד המשפטים תזכה כנראה לפתרון ביניים ● שיעורי הרווח ייבחנו אחת לשנה – ולשמאי הפרויקטים יינתן שיקול דעת בעדכון הרווח
פרויקט פינוי בינוי בקרית חיים. ההתחדשות העירונית תקועה / צילום: בר - אל
האם הושגה פשרה במחלוקת בין אנשי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים, סביב עדכון תקן 21? לגלובס נודע כי בדיון שנערך היום (ג') במועצת שמאי המקרקעין הוחלט על גיבוש מסמך מסודר אשר יקבע רווח יזמי מינימלי לפרויקטי פינוי־בינוי במסגרת התקן - בחלוקה לפי אזורים.
כפי שפרסמנו מוקדם יותר היום, התגלעה מחלוקת בין הצדדים סביב שני נושאים מרכזיים שנכללו בטיוטת העדכון לתקן: הרווח היזמי המינימלי בפרויקטים, והתמורה המומלצת לדיירים - אשר בשניהם, על פי העדכון האחרון שפורסם להערות הציבור, לא נקבעו ערכים מוחלטים. הסעיף הראשון הביא לעיקר המחלוקת, שבה עמדו אנשי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצד היזמים, ואילו אנשי משרד המשפטים לצד אנשי מנהל התכנון - חלוקה שהתבטאה גם בדיון היום.
המצדדים בקביעת שיעור רווח יזמי מינימלי טענו כי ללא קביעה כזו, ישנה סכנה לפרויקטים רבים. לטענת עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות, דרוש רף מינימלי ברור לרווחי היזם, שירידה ממנו תסכן את ישימות התוכנית. "יש לתקן את ההצעה על מנת למנוע חוסר ודאות בעסקאות ופגיעה בשוק ההתחדשות העירונית", כך כתב במכתב למנכ"ל משרד המשפטים, עו"ד ערן דוידי, המשמש גם כיו"ר מועצת השמאים.
מנגד טענו אנשי משרד המשפטים כי קביעה של הרווח היזמי המינימלי, וקביעת התמורה המומלצת לדייר, אינה מתאימה לפעילות בשוק חופשי. "נדרש תקן שיאפשר גמישות, ויעמוד במבחן הזמן והמקום וישקף תמורות עתידיות בשוק הנדל"ן", אמר בתגובה עו"ד דוידי.
חלוקה ל־6-7 אזורי רווח מינימלי
על פי המסתמן, יפנה תקן 21 המעודכן למסמך שיגבש השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני, מסמך שבו ייקבע שיעור הרווח היזמי המינימלי המומלץ בחלוקה ל־6-7 אזורים, בדומה לחלוקת המחוזות הנהוגה במנהל התכנון. שיעור הרווח המינימלי שייקבע ייבחן, על פי הסיכום המתגבש, אחת לשנה.
סעיף נוסף שנכלל בסיכום המתגבש הוא חלקו של השמאי בפרויקט הספציפי: כדי לאפשר גמישות רבה ככל האפשר, יאפשר העדכון של תקן 21 לשמאי המקרקעין לעדכן את הרווח היזמי המומלץ עבור אותו פרויקט, וכך ניתן יהיה להתאים את קביעת הרווח המינימלי למאפייני הפרויקט, למקום שבו הוא נמצא ולשיקולים נוספים אשר בעיני השמאי מהווים השפעה חשובה.
בעקבות כך, בדיון שהתנהל היום במועצת השמאים לא הושג סיכום סופי. אנשי משרד המשפטים אמורים כעת לעבוד על המסמך החדש, ולהעביר אותו לעיון לשכת שמאי המקרקעין, בדרך לאישורו הסופי של עדכון תקן 21 - שכידוע לא עודכן כבר כעשור. לגלובס נמסר כי נעשים כעת מאמצים להפעיל לחץ על אנשי משרד המשפטים כדי שיעבירו את גרסת המסמך בימים הקרובים, במטרה להימנע מסחבת בעניין.
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, שדחף לשינוי טיוטת העדכון כך שתכלול רווח יזמי מינימלי נקוב, אמר: "ההחלטה לקבוע בתקן 21 סף חובה של רווח יזמי מינימלי היא החלטה קריטית. אם לא תתקבל החלטה כזו, אנו מעריכים כי לפחות 50% מהפרויקטים לפינוי־בינוי שהיו מאושרים לבנייה, לא היו כלכליים ולא ישימים.
"שיעור הרווח היזמי המינימלי צריך להיות שווה בכל הארץ, שכן הוא תנאי סף לעמידה בדרישות הבנקים המלווים את הבנייה. החלוקה לאזורים עם התפלגות שיעור רווח משתנה, מיותרת. אם אכן תבוצע, יש לנקוט מדיניות מרחיבה שתתמרץ בנייה בהתחדשות עירונית, שהיא בליבת פתרון משבר הדיור. כדי שתוכניות ההתחדשות העירונית ימומשו ויהפכו לדירות בפועל, חייב התקן לכלול רף מינימום שמבטיח רווח יזמי של 20% לפחות בכל פרויקט. החלטה מרחיבה בתחום זה תתרום מאוד למאמצי שר השיכון והממשלה להוריד את קצב עליית מחירי הדיור".