גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הארנונה במוקד: העיריות והממשלה מתווכחות על הנוסחה ופרויקטי הנדל"ן נתקעים

כשהמדינה מחזיקה ב־41% מתקציב הרשויות המקומיות והארנונה למגורים הפסדית, קשה למצוא עיריות שממהרות לבנות עוד דירות ● הסכמי הגג אמנם לא הצליחו לזרז בנייה למגורים, אבל ייתכן שהפיתרון מסתתר בהם

חוב הארנונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
חוב הארנונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

 

 הכותב הוא יועץ כלכלי לרשויות מקומיות

הבעיה: השלטון המקומי חלש ומפסיד מבנייה למגורים

טורי הדעות וכתבות הנדל"ן שופעים בהסברים מדוע המשבר עדיין נמשך: סחבת התכנון והוצאת ההיתרים, היעדר תשתיות תחבורתיות ותשתיות ציבוריות תומכות, היעדר האינטרס של השחקנים המובילים בירידת מחירים, מיסוי עסקאות נדל"ן וכנראה עוד כמה. אבל ישנו גורם משמעותי שבגללו המשבר ממשיך והוא משותף לרבים מהגורמים האחרים - הריכוזיות של המדינה וחולשתו של השלטון המקומי. הריכוזיות של המדינה באה לידי ביטוי בשני מרכיבים משמעותיים: שליטה וגישה לכסף.

 

הארנונה שכולנו משלמים מבוססת על שיטת מיסוי עם התמריצים הגרועים ביותר שניתן לחשוב עליהם בכדי לעודד בינוי של דיור. ראשית, ההכנסה הממוצעת מארנונה למגורים פר תושב נמוכה כמעט פי 6 מההוצאה הממוצעת על התושב. לעומת זאת, ההוצאה הממוצעת על עסקים נמוכה פי כמה מההכנסות הגבוהות לרשויות מארנונה למסחר ומשרדים. פשוט לא משתלם לרשויות לבנות עוד דירות.

 

שנית, על אף שהארנונה מדמה מס רכוש, בפועל מחירי הארנונה מזמן התנתקו ממחירי הנדל"ן. לכן, במקום שהארנונה תשמש כמרסן לעליית מחירי הדיור, היא בכלל לא נכנסת למשוואה של רכישת דירה. על בעיות אלה אפשר להוסיף שמס הארנונה מורכב מדי וקיים קושי אמיתי להשוות את תשלומי הארנונה בין הרשויות השונות.

אבל לא רק הארנונה מייצרת עיוותים. בסוף 2013 והחל משנת 2014 קידמה המדינה ערוץ מזורז לקידום בניה ברשויות, מסלול הסכמי הגג. המדינה הבינה שהרשויות צריכות תמריץ כלכלי בשביל לקדם יחידות דיור במהירות ואף נתנה מענה לאחת הבעיות המרכזיות שלהן בקידום הפיתוח - לוח זמנים צפוף בין קבלת הכסף להקמת תשתיות ובין אכלוס יחידות הדיור. הסכמי הגג הקדימו את מועד קבלת הכספים ואף איפשרו מקדמות על חשבון השיווקים, שינוי שהוריד חסמי תשתיות קריטיים.

מאז, נחתמו מעל 30 הסכמי גג שרובם נכשלו במטרה שהציבו - זירוז הבינוי של יח"ד. בפועל רוב השיווקים של רמ"י לא עמדו בלוחות הזמנים של הסכמי הגג, הרשויות לא ראו את הכסף וחלקן נכנסו לעימות עם רמ"י (הרצליה, יבנה, קריית גת הן דוגמאות לסכסוכים מתוקשרים, אין לדעת כמה סכסוכים נשארו מחוץ לעין הציבורית). עד שהמדינה כבר הבינה שיש לרשויות בעיה תזרימית בכספי הפיתוח, היא הגבילה את הפתרון רק לרשויות שהיו מוכנות להתחייב לקצב שיווק שאינו תואם את יכולת הצמיחה או האיזון התקציבי שלהן.

הפתרון: שיטת מיסוי חדשה ויותר כוח מוניציפלי

הפתרון לתמריצים הגרועים הקיימים במיסוי המקומי בישראל מתחיל במעבר לשיטה המבוססת על מיסוי גבוה על ערך הקרקע ומיסוי נמוך על הפיתוח (הבינוי). שיטה זו מעודדת ניצול יעיל של הקרקע ואף מקטינה של המס של המשתמש הבודד במבנה. ללא הגדלת ההשפעה של הרשויות על מדיניות המיסוי שלהן, הרשויות לא יוכלו להשתמש במס זה בשביל לכוון את הפיתוח המקומי. המדינה לא ממהרת לפעול - מאז ועדת ברזילי הגישה את מסקנותיה על רפורמת הארנונה בשנת 2012, כלום לא השתנה. גם היום, שהמדינה מדברת על ביזור מסוים של שליטה על התעריפים, כל התהליך מאוים על ידי פירוק הקואליציה. ובכל מקרה, הפתרונות שהמדינה מובילה לא מאפשרים לרשויות גמישות לתקן, ולו במעט, את העיוותים של השיטה הקיימת.

הפתרון לבעיה התזרימית של הרשויות הוא ביזור ההכנסות מהקרקעות לרשויות - הסכם גג לכולן. מהלך זה יאפשר לרשויות לקדם פיתוח בקצב והמיקום הנכון עבורן, תוך העלמת שיקולים של מיקסום הכנסות המדינה מהקרקע, השיקול המרכזי של רמ"י שאדיש לאיכות התכנונית של הבינוי או לעלויות של הרשויות ביום שאחרי האכלוס.

דוגמה: שקד מנסה לבזר סמכויות, אבל לא נוגעת בכסף

מאז דצמבר 2021 משרד הפנים, בשיתוף משרד ראש הממשלה ומשרדי ממשלה נוספים, מקדמים בקצב מואץ סדרה של פעולות לביזור סמכויות מהמשרדים הממשלתיים לרשויות המקומיות. התהליך הזה צפוי לקבל את אישור הממשלה עד יולי 2022, ואם הכל יעבור כשורה למרות חוסר היציבות הפוליטית, ייתכן ויש פה בשורה אמיתית לבעיות הבירוקרטיות הנוצרות מהריכוזיות של המדינה בנעשה ברשויות המקומיות.

 

לרוע המזל, ניסיון העבר הפך את הרשויות המקומיות לספקניות לגבי תהליך זה, בין היתר בגלל הסיכון ליציבות הממשלה. אבל הבעיה אינה יציבות הממשלה - התהליך המקודם לא מטפל בשליטה של השלטון המרכזי הכסף. ביזור אמיתי דורש שהמדינה תיתן לרשויות לשלוט על הכסף שהן יכולות לייצר בתחומיהן - מיסוי מקומי שוטף ומיסוי על הקרקע (הכנסות שיווק, היוון ופיתוח).

בסופו של יום, כל עוד המדינה מחזיקה "בכל הז'יטונים", כל תהליכי הביזור מסתכמים בהעברת סמכויות ותחומי אחריות, ללא האמצעים לממש אותם וללא האפשרות לקדם מדיניות מקומית אמיתית. ללא שליטה זו, מעטות הרשויות שיהיו מוכנות להיכנס מתחת לאלונקה של פתרון משבר הדיור.

עוד כתבות

שכונת פסגת זאב בירושלים / צילום: Shutterstock

מתל השומר ועד פסגת זאב: אלו השכונות הצפויות להיכלל בהגרלת "דירה בהנחה"

שכונת חבצלת בנתניה, המבואות הדרומיים בחיפה ופסגת רמות בבאר שבע אמורות להיכלל בהגרלה הקרובה של משרד הבינוי והשיכון, שתיפתח בשבוע הבא ● ברוב הפרויקטים טרם הוגשה בקשה להיתר בנייה ● מאז אפריל נוספו 23,047 איש לרשימת הזכאים להשתתף בהגרלות

היועמ''שית, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90

מבצעים צבאיים, הסכמי שכר ומינויי בכירים: היועמ"שים יקבעו את כללי המשחק

יאיר לפיד ייכנס בימים הקרובים ללשכת ראש הממשלה, אבל הגורמים החזקים בממשלה צפויים להיות דווקא היועצת המשפטית ושופטי בג"ץ ● בסביבתו של ראש הממשלה הנכנס בוחנים כעת את מגבלות הסמכות לקבל החלטות כלכליות בתקופת בחירות

ביל פורד, מנכ״ל קרן ג׳נרל אטלנטיק / צילום: ג׳נרל אטלנטיק

הקרן שהשקיעה 750 מיליון דולר בסטארט-אפים ישראליים: "עברנו למשטר השקעות חדש"

ביל פורד, מנכ"ל קרן הפרייבט אקוויטי ג'נרל אטלנטיק שמנהלת 79 מיליארד דולר, בראיון ראשון לכלי תקשורת ישראלי: "ההון הביא ליצירת יותר מדי חברות שגייסו כי יכלו, ולא בגלל שהיו צריכות" • על הגיוסים שנמשכים: "יזמים 'שיחקו' בטווחי מחירים גבוהים, וכעת מחפשים שותף לטווח ארוך" • ועל גל הפיטורים שמזכיר את המספרים מפרוץ הקורונה: "עובדים ייפלטו לשוק, זה כמעט בלתי נמנע"

עמדת טעינה / צילום: Shutterstock

פיזור הכנסת עלול להוביל לכאוס צרכני בשוק הרכב החשמלי

הפלונטר הפוליטי מתרחש בשלב קריטי עבור שוק הרכב, זמן קצר לאחר פרסום טיוטת חוק ההסדרים להחלת תקנות רגולטוריות על המכוניות החשמליות • יישום הרפורמות יוקפא למשך חודשים, וקיים ספק אם הן בכלל יאושרו בממשלה העתידית • החשש: עיכובים בפריסת עמדות טעינה והטלת מס נסועה

בתי מגורים בלונדון. המחירים הגיעו לשיא של כל הזמנים / צילום: Shutterstock

סוף לבום המחירים? כך משפיעות עליות הריבית והאינפלציה על הנדל"ן באירופה

בברלין שוק הנדל"ן קפוא כבר חודש, בבריטניה האינפלציה מאיימת על יכולת החזר ההלוואות ומחירי הדיור בשטוקהולם ירדו בחודש שעבר ב־2% • האם שוק הנדל"ן באירופה משנה כיוון? "כל הזמן רק דיברנו באוויר על ירידת מחירי הדיור. עכשיו זה קורה"

נשיא רוסיה ולדימיר פוטין, ונגידת הבנק הרוסי,  אלווירה נביולינה / צילום: Reuters, RIA Novosti

100 מיליון הדולר שהפילו את מוסקבה: כל מה שכדאי לדעת על פשיטת הרגל של רוסיה

לראשונה מאז המהפכה הבולשביקית, נושי חוב ממשלתי רוסי לא קיבלו את תשלומי הריביות שהובטחו להם, זאת למרות מאבק של מוסקבה לנסות ולהעביר את הכסף ●  המשמעות: רוסיה נכנסה למצב של "חדלת פירעון" לאחר שהסנקציות המערביות שהוטלו עליה בעקבות הפלישה לאוקראינה, מנעו ממנה להעביר כ-100 מיליון דולר לנושים ● בעלי החוב צפויים לחכות לפני שיגישו תביעות לסילוקו

בית רומנו בתל אביב / צילום: יח''צ

משקולת החוב מכבידה על נכסים ובניין: מאחורי ירידה של 40% במניית הנדל"ן

המהלכים האחרונים שביצעה יזמית הנדל"ן למגורים הגדילו את את החוב הפיננסי שלה  לכ-5.2 מיליארד שקל ● כשברקע מגמה שלילית בשווקים הגיעה החברה לשווי של כ-2 מיליארד שקל

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה שלילית בוול סטריט; נוירוסנס זינקה ב-49%, טבע קפצה ב-6%

בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת - מדד הדאקס רשם עלייה של 0.5% ואילו הקאק ירד ב-0.4% ● עליות של כ-2% נרשמו במסחר בחוזים על הנפט הגולמי ● התשואה על אג"ח הממשל האמריקאי ל-10 שנים עלתה ב-8 נקודות בסיס ל-3.20%

מטוס של ארקיע / צילום: יח''צ

המיזוג עם אל על מתרחק? ארקיע במגעים עם רוכשים פוטנציאליים

לגלובס נודע כי ארקיע מנהלת מגעים עם רוכשים חלופיים לרכישת חלקם של בעלי השליטה האחים נקש ● חברת התעופה העניקה לאל על בלעדיות עד ה-29 ביוני שמנעה ממנה לחפש קונים, אך כעת ארקיע מסרבת להאריך אותה

מלון מנדרין ת''א / צילום: איל יצהר

עסקת ענק במלון מנדרין: החניה ושטחי המסחר נמכרו ב-190 מיליון שקל

לגלובס נודע כי קרן JTLV3 בראשות עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן רכשה באחרונה את שטחי המסחר והחניון הצמוד למבנה מלון מנדרין בתל אביב בכ-190 מיליון שקל בתוספת מע"מ ● על השטח יש זכויות להקמת כ-10 אלף מ"ר מלונאות

פאינה קירשנבאום בדיון בערעור על גזר דינה / צילום: רפי קוץ

פאינה קירשנבאום כן, משפט נתניהו לא: איך מחליטים על שידור דיונים בבית המשפט?

המשפט של חברת הכנסת לשעבר, פאינה קירשנבאום, היה הפעם הראשונה בה שודר דיון בערעור פלילי על גזר דין • פיילוט שידורי הדיונים מוצלח ומגביר את השקיפות, אך מספר השידורים מוגבל, הצדדים מערימים קשיים והתיקים האזרחיים נדחקים מאחור

פלטפורמת HAILO / צילום: HAILO

סטראט-אפ ישראלי וענקית שבבים יפנית יפעלו יחד לקידום רכב אוטונומי

חברת הסטארט-אפ הישראלית היילו, שמפתחת שבבי בינה מלאכותית למכשירי קצה, עובדת בשיתוף פעולה חדש עם חברת הענק היפנית רנסאס בפיתוח במערכות בטיחות ונהיגה אוטונומית ● במסגרת שיתוף הפעולה תשלב החברה היפנית את המעבד שפיתחה היילו במערכות הבטיחות והנהיגה האוטונומיות שלהן עבור יצרני רכבים אוטונומים

משרדי הוט. בעיגול: מנכ''לית הוט, טל גרנות-גולדשטיין / צילום: מץ 76, יח''צ אוהד רומנו

הצטרפתם לסיבים האופטיים של הוט? הסעיף המוחבא שיאפשר לאסוף עליכם מידע

לקוחות שהצטרפו לסיבים האופטיים של הוט התבקשו לחתום על טופס המאשר את עבודת הטכנאי, אלא שבתוכו הוטמע סעיף מעורפל המאפשר לחברה לעשות שימוש בנתוני הלקוחות • מהוט נמסר: "נוקטים את כל האמצעים הנדרשים להגנת המידע, הכל בהתאם לחוק"

פריקת קרונות רכבת בנמל אשדוד / צילום: שמואל רחמני

התערבויות, סכסוכים והפרעה לממשל תקין: האם בכלל יש צורך בדירקטוריונים בחברות תשתיות ממשלתיות?

שורת סכסוכים ועימותים, מהרכבת דרך נתיבי ישראל ועד נמל אשדוד, מעלה תהיות בנוגע לנחיצות דירקטוריונים בחברות תשתית ממשלתיות מתוקצבות, שהמדינה ממילא קובעת את יעדיהן ומפקחת עליהן באופן צמוד ● מה אפשר לעשות אחרת, ומדוע יש מי שסבורים שזה הרע במיעוטו

הסימנים שהרעיון המצוין  שלכם עומד בפני כישלון / צילום: Unsplash, Jasmin Egger

כל הסימנים שהרעיון המצוין שלכם עומד בפני כישלון

במשך שנים מנסה הכלכלן פרופ’ ג’ון א. ליסט להבין מדוע רעיונות שנראים מבטיחים נכשלים לבסוף כשמיישמים אותם בקנה מידה גדול ורחב • הוא מצא חמש סיבות עיקריות, והוא אופטימי לגבי האפשרות להתגבר עליהן

טקס פרישת השופט ג'ורג' קרא, בית המשפט העליון / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90

חוות דעת של היועמ"שית עשויה להשפיע דרמטית על אסטרטגיית הפרסום באינטרנט

במסגרת תביעה ייצוגית קובעת בהרב־מיארה שאתרי תוכן אחראים לוודא כי קטינים אינם נחשפים לתוכן אסור ● העמדה רלוונטית הן לאתרים ישראליים והן לענקיות תוכן כמו פייסבוק ● מאחר שהורים וילדים משתמשים לעתים באותו מחשב, המשמעות היא הגבלת התאמת הפרסומות להיסטוריית הגלישה

הפגנה נגד פסיקת בית המשפט העליון / צילום: Eric Gay

ענקיות הטכנולוגיה מתגייסות למחאה נגד פסיקת בית המשפט העליון בארה"ב: "יום אפל בהיסטוריה של האומה שלנו"

שריל סנדברג מפייסבוק תקפה: הפסיקה מסכנת את חייהן של מיליוני נערות ● בגוגל הבהירו: נהדוף בקשות מהמדינות בנוגע למידע על המשתמשות והמשתמשים שלנו

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

הבורסה: חברות שרשומות למסחר מעסיקות בממוצע כפול ממספר העובדים בחברות פרטיות

לפי הבורסה, בניגוד למדינות אחרות, ממשלות ישראל לא שמו דגש על הקשר בין בורסה חזקה ודומיננטית לבין ההשפעה על צמיחת המשק ויצירת מקומות עבודה, ולא הובאו תוכניות ארוכות טווח לתמריצים שיעודדו השקעות דרך הבורסה

היקף התעסוקה בישראל, לפי מגדר

רק מחצית מהנשים בישראל עובדות במשרה מלאה

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: 50% מהנשים בישראל עובדות במשרה מלאה. אבל יש פער ניכר בין המגזרים השונים

טקס פתיחת המסחר של פאגאיה בנאסד''ק / צילום: יח''צ - עידו איז'ק

סופו של טרנד: שוק הנפקות ה־SPAC בוול סטריט חזר לרמתו מלפני 2020

היקף גיוסי ההון בהנפקות ראשוניות נחתך במחצית השנה ב-95% ● Renaissance: "שוק ה-SPAC המשיך להתרסק ברבעון השני, ורק 14 חברות הונפקו" ● שווי פאגאיה הישראלית נחתך לרמה של כ-4 מיליארד דולר על פי בלומברג