גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הארנונה במוקד: העיריות והממשלה מתווכחות על הנוסחה ופרויקטי הנדל"ן נתקעים

כשהמדינה מחזיקה ב־41% מתקציב הרשויות המקומיות והארנונה למגורים הפסדית, קשה למצוא עיריות שממהרות לבנות עוד דירות ● הסכמי הגג אמנם לא הצליחו לזרז בנייה למגורים, אבל ייתכן שהפיתרון מסתתר בהם

חוב הארנונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
חוב הארנונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

 

 הכותב הוא יועץ כלכלי לרשויות מקומיות

הבעיה: השלטון המקומי חלש ומפסיד מבנייה למגורים

טורי הדעות וכתבות הנדל"ן שופעים בהסברים מדוע המשבר עדיין נמשך: סחבת התכנון והוצאת ההיתרים, היעדר תשתיות תחבורתיות ותשתיות ציבוריות תומכות, היעדר האינטרס של השחקנים המובילים בירידת מחירים, מיסוי עסקאות נדל"ן וכנראה עוד כמה. אבל ישנו גורם משמעותי שבגללו המשבר ממשיך והוא משותף לרבים מהגורמים האחרים - הריכוזיות של המדינה וחולשתו של השלטון המקומי. הריכוזיות של המדינה באה לידי ביטוי בשני מרכיבים משמעותיים: שליטה וגישה לכסף.

 

הארנונה שכולנו משלמים מבוססת על שיטת מיסוי עם התמריצים הגרועים ביותר שניתן לחשוב עליהם בכדי לעודד בינוי של דיור. ראשית, ההכנסה הממוצעת מארנונה למגורים פר תושב נמוכה כמעט פי 6 מההוצאה הממוצעת על התושב. לעומת זאת, ההוצאה הממוצעת על עסקים נמוכה פי כמה מההכנסות הגבוהות לרשויות מארנונה למסחר ומשרדים. פשוט לא משתלם לרשויות לבנות עוד דירות.

 

שנית, על אף שהארנונה מדמה מס רכוש, בפועל מחירי הארנונה מזמן התנתקו ממחירי הנדל"ן. לכן, במקום שהארנונה תשמש כמרסן לעליית מחירי הדיור, היא בכלל לא נכנסת למשוואה של רכישת דירה. על בעיות אלה אפשר להוסיף שמס הארנונה מורכב מדי וקיים קושי אמיתי להשוות את תשלומי הארנונה בין הרשויות השונות.

אבל לא רק הארנונה מייצרת עיוותים. בסוף 2013 והחל משנת 2014 קידמה המדינה ערוץ מזורז לקידום בניה ברשויות, מסלול הסכמי הגג. המדינה הבינה שהרשויות צריכות תמריץ כלכלי בשביל לקדם יחידות דיור במהירות ואף נתנה מענה לאחת הבעיות המרכזיות שלהן בקידום הפיתוח - לוח זמנים צפוף בין קבלת הכסף להקמת תשתיות ובין אכלוס יחידות הדיור. הסכמי הגג הקדימו את מועד קבלת הכספים ואף איפשרו מקדמות על חשבון השיווקים, שינוי שהוריד חסמי תשתיות קריטיים.

מאז, נחתמו מעל 30 הסכמי גג שרובם נכשלו במטרה שהציבו - זירוז הבינוי של יח"ד. בפועל רוב השיווקים של רמ"י לא עמדו בלוחות הזמנים של הסכמי הגג, הרשויות לא ראו את הכסף וחלקן נכנסו לעימות עם רמ"י (הרצליה, יבנה, קריית גת הן דוגמאות לסכסוכים מתוקשרים, אין לדעת כמה סכסוכים נשארו מחוץ לעין הציבורית). עד שהמדינה כבר הבינה שיש לרשויות בעיה תזרימית בכספי הפיתוח, היא הגבילה את הפתרון רק לרשויות שהיו מוכנות להתחייב לקצב שיווק שאינו תואם את יכולת הצמיחה או האיזון התקציבי שלהן.

הפתרון: שיטת מיסוי חדשה ויותר כוח מוניציפלי

הפתרון לתמריצים הגרועים הקיימים במיסוי המקומי בישראל מתחיל במעבר לשיטה המבוססת על מיסוי גבוה על ערך הקרקע ומיסוי נמוך על הפיתוח (הבינוי). שיטה זו מעודדת ניצול יעיל של הקרקע ואף מקטינה של המס של המשתמש הבודד במבנה. ללא הגדלת ההשפעה של הרשויות על מדיניות המיסוי שלהן, הרשויות לא יוכלו להשתמש במס זה בשביל לכוון את הפיתוח המקומי. המדינה לא ממהרת לפעול - מאז ועדת ברזילי הגישה את מסקנותיה על רפורמת הארנונה בשנת 2012, כלום לא השתנה. גם היום, שהמדינה מדברת על ביזור מסוים של שליטה על התעריפים, כל התהליך מאוים על ידי פירוק הקואליציה. ובכל מקרה, הפתרונות שהמדינה מובילה לא מאפשרים לרשויות גמישות לתקן, ולו במעט, את העיוותים של השיטה הקיימת.

הפתרון לבעיה התזרימית של הרשויות הוא ביזור ההכנסות מהקרקעות לרשויות - הסכם גג לכולן. מהלך זה יאפשר לרשויות לקדם פיתוח בקצב והמיקום הנכון עבורן, תוך העלמת שיקולים של מיקסום הכנסות המדינה מהקרקע, השיקול המרכזי של רמ"י שאדיש לאיכות התכנונית של הבינוי או לעלויות של הרשויות ביום שאחרי האכלוס.

דוגמה: שקד מנסה לבזר סמכויות, אבל לא נוגעת בכסף

מאז דצמבר 2021 משרד הפנים, בשיתוף משרד ראש הממשלה ומשרדי ממשלה נוספים, מקדמים בקצב מואץ סדרה של פעולות לביזור סמכויות מהמשרדים הממשלתיים לרשויות המקומיות. התהליך הזה צפוי לקבל את אישור הממשלה עד יולי 2022, ואם הכל יעבור כשורה למרות חוסר היציבות הפוליטית, ייתכן ויש פה בשורה אמיתית לבעיות הבירוקרטיות הנוצרות מהריכוזיות של המדינה בנעשה ברשויות המקומיות.

 

לרוע המזל, ניסיון העבר הפך את הרשויות המקומיות לספקניות לגבי תהליך זה, בין היתר בגלל הסיכון ליציבות הממשלה. אבל הבעיה אינה יציבות הממשלה - התהליך המקודם לא מטפל בשליטה של השלטון המרכזי הכסף. ביזור אמיתי דורש שהמדינה תיתן לרשויות לשלוט על הכסף שהן יכולות לייצר בתחומיהן - מיסוי מקומי שוטף ומיסוי על הקרקע (הכנסות שיווק, היוון ופיתוח).

בסופו של יום, כל עוד המדינה מחזיקה "בכל הז'יטונים", כל תהליכי הביזור מסתכמים בהעברת סמכויות ותחומי אחריות, ללא האמצעים לממש אותם וללא האפשרות לקדם מדיניות מקומית אמיתית. ללא שליטה זו, מעטות הרשויות שיהיו מוכנות להיכנס מתחת לאלונקה של פתרון משבר הדיור.

עוד כתבות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-10%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-18%

בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "כנראה שעליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד ומנכ"ל בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה השנתית בארה"ב עמדה ברבעון האחרון על 3.4%, יותר מהצפוי ● האסטרטג של ג'יי.פי מורגן מזהיר: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר בחברת ה-AI אנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים