גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הארנונה במוקד: העיריות והממשלה מתווכחות על הנוסחה ופרויקטי הנדל"ן נתקעים

כשהמדינה מחזיקה ב־41% מתקציב הרשויות המקומיות והארנונה למגורים הפסדית, קשה למצוא עיריות שממהרות לבנות עוד דירות ● הסכמי הגג אמנם לא הצליחו לזרז בנייה למגורים, אבל ייתכן שהפיתרון מסתתר בהם

חוב הארנונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
חוב הארנונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

 

 הכותב הוא יועץ כלכלי לרשויות מקומיות

הבעיה: השלטון המקומי חלש ומפסיד מבנייה למגורים

טורי הדעות וכתבות הנדל"ן שופעים בהסברים מדוע המשבר עדיין נמשך: סחבת התכנון והוצאת ההיתרים, היעדר תשתיות תחבורתיות ותשתיות ציבוריות תומכות, היעדר האינטרס של השחקנים המובילים בירידת מחירים, מיסוי עסקאות נדל"ן וכנראה עוד כמה. אבל ישנו גורם משמעותי שבגללו המשבר ממשיך והוא משותף לרבים מהגורמים האחרים - הריכוזיות של המדינה וחולשתו של השלטון המקומי. הריכוזיות של המדינה באה לידי ביטוי בשני מרכיבים משמעותיים: שליטה וגישה לכסף.

 

הארנונה שכולנו משלמים מבוססת על שיטת מיסוי עם התמריצים הגרועים ביותר שניתן לחשוב עליהם בכדי לעודד בינוי של דיור. ראשית, ההכנסה הממוצעת מארנונה למגורים פר תושב נמוכה כמעט פי 6 מההוצאה הממוצעת על התושב. לעומת זאת, ההוצאה הממוצעת על עסקים נמוכה פי כמה מההכנסות הגבוהות לרשויות מארנונה למסחר ומשרדים. פשוט לא משתלם לרשויות לבנות עוד דירות.

 

שנית, על אף שהארנונה מדמה מס רכוש, בפועל מחירי הארנונה מזמן התנתקו ממחירי הנדל"ן. לכן, במקום שהארנונה תשמש כמרסן לעליית מחירי הדיור, היא בכלל לא נכנסת למשוואה של רכישת דירה. על בעיות אלה אפשר להוסיף שמס הארנונה מורכב מדי וקיים קושי אמיתי להשוות את תשלומי הארנונה בין הרשויות השונות.

אבל לא רק הארנונה מייצרת עיוותים. בסוף 2013 והחל משנת 2014 קידמה המדינה ערוץ מזורז לקידום בניה ברשויות, מסלול הסכמי הגג. המדינה הבינה שהרשויות צריכות תמריץ כלכלי בשביל לקדם יחידות דיור במהירות ואף נתנה מענה לאחת הבעיות המרכזיות שלהן בקידום הפיתוח - לוח זמנים צפוף בין קבלת הכסף להקמת תשתיות ובין אכלוס יחידות הדיור. הסכמי הגג הקדימו את מועד קבלת הכספים ואף איפשרו מקדמות על חשבון השיווקים, שינוי שהוריד חסמי תשתיות קריטיים.

מאז, נחתמו מעל 30 הסכמי גג שרובם נכשלו במטרה שהציבו - זירוז הבינוי של יח"ד. בפועל רוב השיווקים של רמ"י לא עמדו בלוחות הזמנים של הסכמי הגג, הרשויות לא ראו את הכסף וחלקן נכנסו לעימות עם רמ"י (הרצליה, יבנה, קריית גת הן דוגמאות לסכסוכים מתוקשרים, אין לדעת כמה סכסוכים נשארו מחוץ לעין הציבורית). עד שהמדינה כבר הבינה שיש לרשויות בעיה תזרימית בכספי הפיתוח, היא הגבילה את הפתרון רק לרשויות שהיו מוכנות להתחייב לקצב שיווק שאינו תואם את יכולת הצמיחה או האיזון התקציבי שלהן.

הפתרון: שיטת מיסוי חדשה ויותר כוח מוניציפלי

הפתרון לתמריצים הגרועים הקיימים במיסוי המקומי בישראל מתחיל במעבר לשיטה המבוססת על מיסוי גבוה על ערך הקרקע ומיסוי נמוך על הפיתוח (הבינוי). שיטה זו מעודדת ניצול יעיל של הקרקע ואף מקטינה של המס של המשתמש הבודד במבנה. ללא הגדלת ההשפעה של הרשויות על מדיניות המיסוי שלהן, הרשויות לא יוכלו להשתמש במס זה בשביל לכוון את הפיתוח המקומי. המדינה לא ממהרת לפעול - מאז ועדת ברזילי הגישה את מסקנותיה על רפורמת הארנונה בשנת 2012, כלום לא השתנה. גם היום, שהמדינה מדברת על ביזור מסוים של שליטה על התעריפים, כל התהליך מאוים על ידי פירוק הקואליציה. ובכל מקרה, הפתרונות שהמדינה מובילה לא מאפשרים לרשויות גמישות לתקן, ולו במעט, את העיוותים של השיטה הקיימת.

הפתרון לבעיה התזרימית של הרשויות הוא ביזור ההכנסות מהקרקעות לרשויות - הסכם גג לכולן. מהלך זה יאפשר לרשויות לקדם פיתוח בקצב והמיקום הנכון עבורן, תוך העלמת שיקולים של מיקסום הכנסות המדינה מהקרקע, השיקול המרכזי של רמ"י שאדיש לאיכות התכנונית של הבינוי או לעלויות של הרשויות ביום שאחרי האכלוס.

דוגמה: שקד מנסה לבזר סמכויות, אבל לא נוגעת בכסף

מאז דצמבר 2021 משרד הפנים, בשיתוף משרד ראש הממשלה ומשרדי ממשלה נוספים, מקדמים בקצב מואץ סדרה של פעולות לביזור סמכויות מהמשרדים הממשלתיים לרשויות המקומיות. התהליך הזה צפוי לקבל את אישור הממשלה עד יולי 2022, ואם הכל יעבור כשורה למרות חוסר היציבות הפוליטית, ייתכן ויש פה בשורה אמיתית לבעיות הבירוקרטיות הנוצרות מהריכוזיות של המדינה בנעשה ברשויות המקומיות.

 

לרוע המזל, ניסיון העבר הפך את הרשויות המקומיות לספקניות לגבי תהליך זה, בין היתר בגלל הסיכון ליציבות הממשלה. אבל הבעיה אינה יציבות הממשלה - התהליך המקודם לא מטפל בשליטה של השלטון המרכזי הכסף. ביזור אמיתי דורש שהמדינה תיתן לרשויות לשלוט על הכסף שהן יכולות לייצר בתחומיהן - מיסוי מקומי שוטף ומיסוי על הקרקע (הכנסות שיווק, היוון ופיתוח).

בסופו של יום, כל עוד המדינה מחזיקה "בכל הז'יטונים", כל תהליכי הביזור מסתכמים בהעברת סמכויות ותחומי אחריות, ללא האמצעים לממש אותם וללא האפשרות לקדם מדיניות מקומית אמיתית. ללא שליטה זו, מעטות הרשויות שיהיו מוכנות להיכנס מתחת לאלונקה של פתרון משבר הדיור.

עוד כתבות

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר הוועד של הכללית: "להוציא את מאבקי הכוח והתככים שלכם אל מחוץ לשערי בתי החולים"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

שחרור חטופים בעסקה האחרונה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

משלחת ישראלית יוצאת לקטאר, עימות בדיון בין רה"מ לרמטכ"ל

שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● דיווח: איראן הצליחה לפגוע ב-5 בסיסים של צה"ל ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: דירה בב"ש נמכרה ב־1.62 מיליון שקל

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חמישה דברים שכדאי לדעת לקראת פתיחת המסחר בבורסה

שבוע המסחר בת"א צפוי להיפתח במגמה חיובית על רק ההתקדמות במו"מ עסקת החטופים ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת המסחר בבורסה

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

בלי פוזה ובמחיר משתלם: מסעדה איטלקית תל אביבית ששווה ביקור

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

ביה"ד קבע: רכיב לא מוצדק יכול להפוך תלוש שכר לפיקטיבי

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?