גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הארנונה במוקד: העיריות והממשלה מתווכחות על הנוסחה ופרויקטי הנדל"ן נתקעים

כשהמדינה מחזיקה ב־41% מתקציב הרשויות המקומיות והארנונה למגורים הפסדית, קשה למצוא עיריות שממהרות לבנות עוד דירות ● הסכמי הגג אמנם לא הצליחו לזרז בנייה למגורים, אבל ייתכן שהפיתרון מסתתר בהם

חוב הארנונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
חוב הארנונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

 

 הכותב הוא יועץ כלכלי לרשויות מקומיות

הבעיה: השלטון המקומי חלש ומפסיד מבנייה למגורים

טורי הדעות וכתבות הנדל"ן שופעים בהסברים מדוע המשבר עדיין נמשך: סחבת התכנון והוצאת ההיתרים, היעדר תשתיות תחבורתיות ותשתיות ציבוריות תומכות, היעדר האינטרס של השחקנים המובילים בירידת מחירים, מיסוי עסקאות נדל"ן וכנראה עוד כמה. אבל ישנו גורם משמעותי שבגללו המשבר ממשיך והוא משותף לרבים מהגורמים האחרים - הריכוזיות של המדינה וחולשתו של השלטון המקומי. הריכוזיות של המדינה באה לידי ביטוי בשני מרכיבים משמעותיים: שליטה וגישה לכסף.

 

הארנונה שכולנו משלמים מבוססת על שיטת מיסוי עם התמריצים הגרועים ביותר שניתן לחשוב עליהם בכדי לעודד בינוי של דיור. ראשית, ההכנסה הממוצעת מארנונה למגורים פר תושב נמוכה כמעט פי 6 מההוצאה הממוצעת על התושב. לעומת זאת, ההוצאה הממוצעת על עסקים נמוכה פי כמה מההכנסות הגבוהות לרשויות מארנונה למסחר ומשרדים. פשוט לא משתלם לרשויות לבנות עוד דירות.

 

שנית, על אף שהארנונה מדמה מס רכוש, בפועל מחירי הארנונה מזמן התנתקו ממחירי הנדל"ן. לכן, במקום שהארנונה תשמש כמרסן לעליית מחירי הדיור, היא בכלל לא נכנסת למשוואה של רכישת דירה. על בעיות אלה אפשר להוסיף שמס הארנונה מורכב מדי וקיים קושי אמיתי להשוות את תשלומי הארנונה בין הרשויות השונות.

אבל לא רק הארנונה מייצרת עיוותים. בסוף 2013 והחל משנת 2014 קידמה המדינה ערוץ מזורז לקידום בניה ברשויות, מסלול הסכמי הגג. המדינה הבינה שהרשויות צריכות תמריץ כלכלי בשביל לקדם יחידות דיור במהירות ואף נתנה מענה לאחת הבעיות המרכזיות שלהן בקידום הפיתוח - לוח זמנים צפוף בין קבלת הכסף להקמת תשתיות ובין אכלוס יחידות הדיור. הסכמי הגג הקדימו את מועד קבלת הכספים ואף איפשרו מקדמות על חשבון השיווקים, שינוי שהוריד חסמי תשתיות קריטיים.

מאז, נחתמו מעל 30 הסכמי גג שרובם נכשלו במטרה שהציבו - זירוז הבינוי של יח"ד. בפועל רוב השיווקים של רמ"י לא עמדו בלוחות הזמנים של הסכמי הגג, הרשויות לא ראו את הכסף וחלקן נכנסו לעימות עם רמ"י (הרצליה, יבנה, קריית גת הן דוגמאות לסכסוכים מתוקשרים, אין לדעת כמה סכסוכים נשארו מחוץ לעין הציבורית). עד שהמדינה כבר הבינה שיש לרשויות בעיה תזרימית בכספי הפיתוח, היא הגבילה את הפתרון רק לרשויות שהיו מוכנות להתחייב לקצב שיווק שאינו תואם את יכולת הצמיחה או האיזון התקציבי שלהן.

הפתרון: שיטת מיסוי חדשה ויותר כוח מוניציפלי

הפתרון לתמריצים הגרועים הקיימים במיסוי המקומי בישראל מתחיל במעבר לשיטה המבוססת על מיסוי גבוה על ערך הקרקע ומיסוי נמוך על הפיתוח (הבינוי). שיטה זו מעודדת ניצול יעיל של הקרקע ואף מקטינה של המס של המשתמש הבודד במבנה. ללא הגדלת ההשפעה של הרשויות על מדיניות המיסוי שלהן, הרשויות לא יוכלו להשתמש במס זה בשביל לכוון את הפיתוח המקומי. המדינה לא ממהרת לפעול - מאז ועדת ברזילי הגישה את מסקנותיה על רפורמת הארנונה בשנת 2012, כלום לא השתנה. גם היום, שהמדינה מדברת על ביזור מסוים של שליטה על התעריפים, כל התהליך מאוים על ידי פירוק הקואליציה. ובכל מקרה, הפתרונות שהמדינה מובילה לא מאפשרים לרשויות גמישות לתקן, ולו במעט, את העיוותים של השיטה הקיימת.

הפתרון לבעיה התזרימית של הרשויות הוא ביזור ההכנסות מהקרקעות לרשויות - הסכם גג לכולן. מהלך זה יאפשר לרשויות לקדם פיתוח בקצב והמיקום הנכון עבורן, תוך העלמת שיקולים של מיקסום הכנסות המדינה מהקרקע, השיקול המרכזי של רמ"י שאדיש לאיכות התכנונית של הבינוי או לעלויות של הרשויות ביום שאחרי האכלוס.

דוגמה: שקד מנסה לבזר סמכויות, אבל לא נוגעת בכסף

מאז דצמבר 2021 משרד הפנים, בשיתוף משרד ראש הממשלה ומשרדי ממשלה נוספים, מקדמים בקצב מואץ סדרה של פעולות לביזור סמכויות מהמשרדים הממשלתיים לרשויות המקומיות. התהליך הזה צפוי לקבל את אישור הממשלה עד יולי 2022, ואם הכל יעבור כשורה למרות חוסר היציבות הפוליטית, ייתכן ויש פה בשורה אמיתית לבעיות הבירוקרטיות הנוצרות מהריכוזיות של המדינה בנעשה ברשויות המקומיות.

 

לרוע המזל, ניסיון העבר הפך את הרשויות המקומיות לספקניות לגבי תהליך זה, בין היתר בגלל הסיכון ליציבות הממשלה. אבל הבעיה אינה יציבות הממשלה - התהליך המקודם לא מטפל בשליטה של השלטון המרכזי הכסף. ביזור אמיתי דורש שהמדינה תיתן לרשויות לשלוט על הכסף שהן יכולות לייצר בתחומיהן - מיסוי מקומי שוטף ומיסוי על הקרקע (הכנסות שיווק, היוון ופיתוח).

בסופו של יום, כל עוד המדינה מחזיקה "בכל הז'יטונים", כל תהליכי הביזור מסתכמים בהעברת סמכויות ותחומי אחריות, ללא האמצעים לממש אותם וללא האפשרות לקדם מדיניות מקומית אמיתית. ללא שליטה זו, מעטות הרשויות שיהיו מוכנות להיכנס מתחת לאלונקה של פתרון משבר הדיור.

עוד כתבות

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתכנית חסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

לשכת רה"מ: "השינויים שמבקש חמאס - לא מקובלים על ישראל"

למרות חילוקי הדעות, צוות המו"מ ימריא מחר לקטאר ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים