גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ישראל בצמרת תשואות הנדל"ן המניב העולמית, אבל תלויה בעיקר בענף אחד

התשואה הממוצעת של נכסים מניבים בישראל הגיעה בשנת 2021 לרמה של 13.8% והיא ניצבת במקום השלישי בעולם ● אבל בכל הנוגע לפיתוח ענפים חדשים בתחום, ישראל משתרכת מאחור

ישראל הגיעה לצמרת תשואות הנדל”ן המניב, אבל כמה מזה תלוי בהייטק? / צילום: Shutterstock, Avon Dissanayake
ישראל הגיעה לצמרת תשואות הנדל”ן המניב, אבל כמה מזה תלוי בהייטק? / צילום: Shutterstock, Avon Dissanayake

התשואה הכוללת הממוצעת על נדל"ן מניב בישראל הגיעה לאחת מהרמות הגבוהות בעולם, בשנת 2021. כך עולה מניתוח שערך פורום IVS בלשכת השמאים, שלראשונה ערך סקירה שמאית-כלכלית שעומדת בסטנדרטים בינלאומיים. הענף המניב שהתבלט ביותר בסקירה הוא הלוגיסטיקה והתעשייה שרשם תשואה כוללת של כ-18%. ועם זאת המדד מראה, שישראל נותרה מאחור בכל הקשור לפיתוח ענפים חדשים בנדל"ן המניב, שבמדינות המערב מצויים כבר שנים.

התשואה המופיעה במדד IVS היא תשואה כוללת שנובעת מעליית שווי הנכסים בצירוף התשואה שנובעת מההכנסות השנתיות. זאת בשונה ממדדים אחרים, כגון זה שעורך השמאי הממשלתי, שכוללים רק תשואה מהכנסות.

התשואה הממוצעת השנתית של נכסים מניבים בישראל הגיעה ב-2021 לרמה של 13.8%, וזאת לעומת תשואה כוללת של 3.8% שנרשמה ב-2020. הפער האדיר בין השנתיים הללו מוסבר במידה רבה בקורונה - בשנת 2020 ענף הנדל"ן המניב היה משותק במידה רבה ואילו ב-2021 הוא תיקן את עצמו כלפי מעלה והראה זינוק, במקביל לענף הנדלן למגורים והנדל"ן העולמי.

 

שלא במפתיע, ענף הנדל"ן המניב שגרף את התשואה השנתית הגבוהה ביותר היה ענף המשרדים והלוגיסטיקה שהתשואה על הנכסים שבו הגיעה לממוצע של 18.3%; אחריו הגיע ענף המשרדים שרשם תשואה כוללת של 14.7%. לבסוף הגיע המסחר, שגם בו התשואה הגיעה לרמה דו ספרתית, של 12.1%.

השימוש במתודה הבינלאומית איפשר לראשונה, להשוות את התשואות שהתקבלו מהמדד הישראלי לתשואות שהתקבלו בעולם מענפי הנדל"ן המניב, וגם להשוות בין מאפיינים אחרים של התחום.

התשואה השנתית בישראל נכללת בצמרת העולמית. בראש נמצאות ארה"ב שבה התשואה הכוללת השנתית ב-2021 הגיעה ל-16.8% ובריטניה שבה התשואה השנתית הגיעה ל-15.5%, ואולם ישראל מקדימה בתשואות שלה מדינות כמו שוודיה, צרפת, קנדה, ואוסטרליה.

הרכב המדד בישראל שונה דרמטית מבעולם

בפורום מסבירים, כי הגם שבשנה שעברה שוק הנדל"ן המניב בישראל השיג תשואות גבוהות ברמה עולמית - הנסיבות שהביאו למספרים הללו היו שונות מאלה שהביאו את ארה"ב ובריטניה לעמוד בראש טבלת התשואות, ונבעו מאירועים ייחודיים שקרו בארץ.
הרכב המדד בישראל הוא ייחודי לעומת ארה"ב ואירופה מבחינת משקל ענף הלוגיסטיקה. בעוד שבארה"ב משקל הלוגיסטיקה במדד מהווה כרבע ובאירופה כחמישית, בישראל הוא הגיע בסך הכל לשמינית מכלל המדד, מה שמעיד על כך שענף זה בישראל נמצא עדיין מאחור, יחסית לעולם המערבי; התשואות של הלוגיסטיקה בישראל היו, כאמור, גבוהות מאוד, ואולם בארה"ב ובבריטניה הן היו כפולות והגיעו לעד 40%.

עוד מעירים בפורום, כי מהרכב המדד ניכר ששוק הנדל"ן המניב בישראל עדיין מאוד מסורתי, שכן הוא מורכב בעיקר ממשרדים ומסחר. הענפים המכונים "אלטרנטיביים", כמו מגורים להשכרה ארוכת טווח, מגורי סטודנטים, דיור מוגן וכו' עדיין בחיתוליהם, והמשקל שלהם בישראל זניח.

מה שתרם הכי הרבה לתשואה הגבוהה היו גיוסי ההייטק, שהובילו לביקושים גבוהים לשטחי משרדים (שמהווים 39% במשקל מהמדד) - תופעה שנמצאה כייחודית לישראל. מבחינה זו, ביצועי המשרדים בישראל נמצאו גבוהים בהשוואה בינלאומית.

התקינה שיכולה לעודד השקעות מחו"ל

פורום IVS (International Valuation Standards) הוא פורום בינלאומי שפועל לתקינה שמאית אחידה בכל העולם, בנוגע להערכות שווי מצד שמאים, ופיתוח מדד נדל"ן משווה, על סמך קריטריונים זהים בכל העולם. בישראל הוא הוקם לפני כשנה, בעקבות תלונות רבות על העדר שקיפות, מידע ומדדים כלכליים בענפי הנדל"ן המניב בארץ, בניגוד לנעשה בעולם. המידע היחיד שהיה קיים עד כה על הנדל"ן המניב בישראל, הגיע מסקירות של גופים פרטיים שפועלים בתחום, דוגמת החברות CBRE וקושמן אנד ווייקפילד ונת"ם, ומדד תשואות חצי שנתי שמפרסם השמאי הממשלתי, שאינו עומד בתקינה בינלאומית.

כל זה תרם לכך, שגופים בינלאומיים נרתעים מלהשקיע בנדל"ן הישראלי, על אף התעניינות רבה שהשוק המקומי מעורר. לאור זאת החליטה לשכת השמאים להקים את הפורום הישראלי, שגם ישנה שיטות ונורמות שמאיות קיימות, כדי שיעמדו בסטנדרטים בינלאומיים. נשיא הפורום בישראל הוא יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי, ומנהלו הוא השמאי רון כהן. הוועדה המייעצת לפורום הישראלי היא בינלאומית, שכוללת גם אנשי אקדמיה, רואי חשבון ובכירים בחברות.

בחודשים האחרונים עמלו ראשי הפורום בישראל להצטרפות לקבוצת המדינות שכבר עובדות לפי הסטנדרטים הללו מזה עשרות שנים - רובן במערב אירופה ובמזרח אסיה. המדד שבנו עוקב אחר הביצועים של 1,190 נכסי נדל"ן להשקעה, שמחוזקים ע"י 9 קרנות וחברות נדל"ן מניב מובילות בראשות עזריאלי, מליסרון ואמות, לגביהן קיימים נתונים מפורטים בדוחות תקופתיים ו/או העבירו מידע נוסף שאיפשר למטב את הנתונים בדוחות. שווי שוק הנכסים שנכללים במדד הוא 99.6 מיליארד שקל נכון לדצמבר 2021.

עוד כתבות

הבורסה בת''א / צילום: שלומי יוסף

הבורסה ננעלה בעליות: ת"א 35 עלה 1.2%, מדד נפט וגז קפץ 3.2%

מדד ת"א 90 התחזק 0.9% ומדד ת"א 125 הוסיף 1.1% ● הדולר קפץ 1.1% ושערו היציג נקבע על 3.43 שקלים, אך לאחר מכן נחלש

סצנה מתוך קמפיין מודיבודי / צילום: צילום מסך

מה אפשר ללמוד מהקמפיין לתחתוני מחזור שהסעיר את צופי הטלוויזיה

בשבוע שבו בית המשפט בארה"ב שינה את הפסיקה בנוגע להפלות, בישראל הושק קמפיין שמסמן עוד צעד בשחרור הנשי, ומציג לראשונה דם בזמן מחזור ● איך השתנה הייצוג של נשים בקמפיינים, עד כמה מותגי המיינסטרים הם גם חלק מהמהפכה, ומתי מה שנתפס כעת כפרובוקציה יהפוך לחלק מהתרבות הפופולרית

יצחק אברג'יל, בעת קבלת גזר הדין / צילום: ניצן שפיר

יצחק אברג'יל נדון לשלושה מאסרי עולם ו-30 שנה: "פעילותו העבריינית של הארגון שינתה את פני הפשיעה בארץ"

יצחק אברג'יל הורשע בין השאר בניהול ארגון פשיעה ורצח, ושבע שנים לאחר שהוגש כתב האישום, נגזר הבוקר עונשו: 3 מאסרי עולם ו-30 שנות מאסר מהם 15 בחופף ליתר המאסר ● השופטת גיליה רביד: "גזר הדין היום הוא אקורד הסיום של תיק עצום ומורכב"

אנדרו ביילי, כריסטין לגארד, ג'רום פאוול, יי גאנג / צילום: Associated Press, Jose Luis Magana, Geert Vanden Wijngaert, Patrick Semansky, Tolga Akmen

בנקים מרכזיים צריכים להעלות ריבית בחדות או להסתכן בתקופת אינפלציה גבוהה

כך עולה מדוח חדש של הבנק להסדרי סליקה בינלאומיים (BIS) שמוכר כ"בנק המרכזי של הבנקים המרכזיים" ● חוקרי הבנק מזהירים כי הצעדים הנחוצים לבלימת האינפלציה עלולים לגרום לעוד העלאות מחירים גלובליי

ג'נט ילן, מזכירת מחלקת האוצר של ארצות הברית / צילום: Associated Press, Janet Yellen

הונגריה והקונגרס האמריקאי מציבים מכשולים להסכם מס החברות הגלובלי

פקידים אמריקאים ומהאיחוד האירופי מנסים להחדיר מומנטום חדש למאמץ לקבוע מס חברות מינימלי כלל עולמי

מרב מיכאלי ויאיר לפיד, בהצבעה על פיזור הכנסת / צילום: יוסי זמיר

בורות ופופוליזם בדרך לפיזור: כך נראים הימים האחרונים של הכנסת ה-24

רגע לפני פיזור הכנסת הקואליציה מנסה לקדם חוק להסדרת עתיד המיזם התחבורתי הגדול בתולדות המדינה ● האופוזיציה מתנגדת ללא נימוק ענייני, בעיקר כדי למנוע מהממשלה את ההישג ● שרת התחבורה מאיימת שבלי החוק הפרויקט ייתקע, למרות שבשלב זה ניתן לקדם את המטרו גם בלעדיו ● ואיפה האינטרס הציבורי? גלובס עושה סדר בסערה סביב המיזם שנועד לחלץ אותנו מהפקק

איסטנבול / צילום: Shutterstock

אזהרת המסע לאיסטנבול חוזרת לדרגה 3. ההזמנות לאנטליה מזנקות

האגף ללוחמה בטרור במל"ל החליט להחזיר את רמת אזהרת המסע לאיסטנבול בחזרה לרמה 3 (איום בינוני) ● ההמלצות לנוסעים לטורקיה הן להימנע מפרסום פרטי הנסיעה ברשתות חברתיות, לשמור על ערנות ולא להחצין סממנים ישראליים ● אורן כהן מגורי, סמנכ"ל השטיח המעופף: "המוקד שלנו מוצף בפניות של ישראלים שביטלו חופשתם כשאזהרת המסע הייתה תקפה וכעת הם מבקשים להחזיר את הזמנתם"

צילום מסך מתוך OpenSea. רכש יצירות רגע לפני העלאתן לאתר

ה-NFT מגיע לבתי המשפט: כתב האישום - מסחר על בסיס מידע פנים

מנהל בפלטפורמת ה-NFT הגדולה OpenSea הואשם כי רכש יצירות רגע לפני שהעלה אותן לאתר, ומכר אותן ברווח ● הודעת משרד המשפטים האמריקאי כי האישום "נועד להכחיד את מסחר הפנים - בבורסה ובבלוקצ'יין", מעלה שאלות בסיסיות על העירוב בין התחומים

בועז טופורובסקי, יואב קיש וזאב אלקין / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

הפטור מוויזות לארה"ב בסכנה בגלל מאבק על תאריך הבחירות

מליאת הכנסת תתכנס היום בצהרים ליממה אינטנסיבית של חקיקה עד לפיזור הכנסת ● החוקים שצפויים לעלות היום: חלופת שקד לתמ"א 38, חוק המכר של שר השיכון, וחוק התחרות הכלכלית ● המחלוקת עם האופוזיציה לגבי תאריך הבחירות מאיימת על אישור חוק המטרו וביטול הוויזות לארה"ב

דב בהרב / צילום: חברת החשמל

מנהלת רשות החברות לדב בהרב: לא תוכל לכהן כדירקטור בחברה ממשלתית

דוח הבודק בנוגע למינויים בחברת חשמל יופץ בקרוב למעורבים ● כפי שנחשף בגלובס, הדוח הודף טענות שהעלה היו"ר הפורש בנוגע להליך מינוי המנכ"ל ● בצעד חריג הודיעה מיכל רוזנבוים לבהרב כי הרשות לא תתמוך בו יותר לתפקיד דירקטור בחברות ממשלתיות

עימותים בכנסת. לא יותר מרעש וצלצולים / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

פארסת המטרו היא רק סימפטום. הבעיה האמיתית היא הפוליטיקאים

נפילת חוק המטרו היא רק דוגמה הממחישה את גודל הכישלון של השיטה הפרלמנטרית בישראל ● במקום למשול, הפוליטיקאים - כל הפוליטיקאים, מעדיפים לצאת בהכרזות חסרות תכלית ולגלגל את הצרות שלהם ל"קורבן הבא"

דיסני פלוס. המשא ומתן על הסליקה יכול לקחת עד שנה / צילום: Shutterstock, DANIEL CONSTANTE

דיסני פלוס ו-yes הודיעו שהן מוותרות על הסכם הבלעדיות

בעקבות ההודעה הודיעה רשות התחרות כי היא מפסיקה את הבדיקה בעניין ● הסכם הבלעדיות לא חייב את דיסני פלוס לשווק את שירותיה רק דרך yes, אלא העניק ל-yes את הזכות לסלוק אותה בבלעדיות לתקופה של 3 שנים

גיליין מקסוול / צילום: Reuters, PA Images

גיליין מקסוול נשפטה ל-20 שנות מאסר על סחר בקטינות

מקסוול, בת 60, הורשעה בדצמבר על כך שגייסה וסחרה 4 נערות עבור אפשטיין, שהיה אז בן זוגה ● השופטת, בעת שהכריזה על העונש, קראה לפשעיה של מקסוול "אכזריים"

מדד התחבורה הציבורית / צילום: תמר מצפי

עוד לפני גל ההשבתות: מאות אוטובוסים סבלו מירידה חדה בתדירות

בחודש מאי 45% מהאוטובוסים העירוניים איחרו לתחנת האמצע, כך עולה ממדד התחבורה הציבורית של גלובס ו־Moovit ● בעקבות עיד אל פיטר, שהחריף את המחסור הקיים בנהגי אוטובוס, השירות צומצם ב–30% בממוצע והתדירות של קווים רבים ירדה משמעותית

אימון של חיילי נאט''ו במקדוניה, בחודש שעבר / צילום: Associated Press, Boris Grdanoski

השינוי הגדול ביותר מאז המלחמה הקרה: נאט"ו תציב 300 אלף חיילים להגנת מזרח אירופה

בכך יכפיל הארגון את מספר חייליו במזרח אירופה ובמדינות הבלטיות פי 7.5 ממספרם כיום ● זאת בתגובה לפלישה הרוסית לאוקראינה ולהתגברות האיומים כלפי המדינות הבלטיות ופולין

משרדי הוט. בעיגול: מנכ''לית הוט, טל גרנות-גולדשטיין / צילום: מץ 76, יח''צ אוהד רומנו

הצטרפתם לסיבים של הוט? הסעיף הנסתר שיאפשר לאסוף עליכם מידע

לקוחות שהצטרפו לסיבים האופטיים של הוט התבקשו לחתום על טופס המאשר את עבודת הטכנאי, אלא שבתוכו הוטמע סעיף מעורפל המאפשר לחברה לעשות שימוש בנתוני הלקוחות • מהוט נמסר: "נוקטים את כל האמצעים הנדרשים להגנת המידע, הכל בהתאם לחוק"

אלון בן נון - מנכ''ל Neurosense / צילום: יח''צ

תרופה של נוירוסנס הישראלית נמצאה יעילה בהפחתת חומרים בגוף הקשורים למחלת ניוון השרירים ALS

אם החומרים אכן יתגלו כמדד לחומרת ה-ALS, החברה תמשיך לניסויים בהם ייבחנו ההשפעות על תסמיני המחלה עצמה ● בעקבות ההודעה עולה מניית החברה 56% במסחר בנאסד"ק

יוסי זינגר וארז בלשה, יו''ר ומנכ''ל ג'נריישן קפיטל / צילום: כדיה לוי

מנהלי קרן ג'נריישן: "כשדיברנו על השקעה בתחבורה ציבורית, הסתכלו עלינו כאילו נחתנו ממאדים"

מניית קרן הריט לתחום התשתיות סיפקה תשואה חיובית מתחילת השנה, אך צמד מנהליה מעריכים כי שווי השוק רחוק מלשקף את הפוטנציאל הטמון בנכסיה, "שעבדו מסביב לשעון גם בקורונה" ● מה הוביל אותם להשקיע בתחום ההיסעים ("תחבורה היא ליבת החיים") ומה הם חושבים על המחיר שמשלמת המתחרה קיסטון בעסקת אגד

קנצלר גרמניה אולף שולץ נואם בפסגת G7 / צילום: Associated Press, Martin Meissner

בלי החלטות מהותיות, צעדים חדשים נגד פוטין או פתרון למשבר המזון: פסגת G7 הסתיימה בקול ענות חלושה

פורום הכלכלות המובילות בעולם מתקשה לגבות מחיר כלכלי נוסף מרוסיה, ומסתפק בהבטחות "להמשיך ולעבוד" על סנקציות נוספות ● בינתיים, הוא גם מכשיר את ההשקעה בגז טבעי, למרות שהבטיח בעבר לעצור השקעות בדלקי מאובנים "בגלל הנסיבות החריגות ובאופן זמני"

הנפקת פלייטיקה בנאסד''ק, ינואר 2021 / צילום: יח''צ

דיווח רשמי על עסקת פלייטיקה; המניה מאבדת גובה בוול סטריט

אחד הגופים מהתאגיד הסיני ששולט בחברת הגיימינג הישראלית פלייטיקה פרסם דיווח ב-SEC שלפיו ימכור 25.7% ממניותיה ב-2.2 מיליארד דולר ● מניות חברת הגיימינג הישראלית ימשיכו להיסחר בוול סטריט