גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ישראל בצמרת תשואות הנדל"ן המניב העולמית, אבל תלויה בעיקר בענף אחד

התשואה הממוצעת של נכסים מניבים בישראל הגיעה בשנת 2021 לרמה של 13.8% והיא ניצבת במקום השלישי בעולם ● אבל בכל הנוגע לפיתוח ענפים חדשים בתחום, ישראל משתרכת מאחור

ישראל הגיעה לצמרת תשואות הנדל”ן המניב, אבל כמה מזה תלוי בהייטק? / צילום: Shutterstock, Avon Dissanayake
ישראל הגיעה לצמרת תשואות הנדל”ן המניב, אבל כמה מזה תלוי בהייטק? / צילום: Shutterstock, Avon Dissanayake

התשואה הכוללת הממוצעת על נדל"ן מניב בישראל הגיעה לאחת מהרמות הגבוהות בעולם, בשנת 2021. כך עולה מניתוח שערך פורום IVS בלשכת השמאים, שלראשונה ערך סקירה שמאית-כלכלית שעומדת בסטנדרטים בינלאומיים. הענף המניב שהתבלט ביותר בסקירה הוא הלוגיסטיקה והתעשייה שרשם תשואה כוללת של כ-18%. ועם זאת המדד מראה, שישראל נותרה מאחור בכל הקשור לפיתוח ענפים חדשים בנדל"ן המניב, שבמדינות המערב מצויים כבר שנים.

התשואה המופיעה במדד IVS היא תשואה כוללת שנובעת מעליית שווי הנכסים בצירוף התשואה שנובעת מההכנסות השנתיות. זאת בשונה ממדדים אחרים, כגון זה שעורך השמאי הממשלתי, שכוללים רק תשואה מהכנסות.

התשואה הממוצעת השנתית של נכסים מניבים בישראל הגיעה ב-2021 לרמה של 13.8%, וזאת לעומת תשואה כוללת של 3.8% שנרשמה ב-2020. הפער האדיר בין השנתיים הללו מוסבר במידה רבה בקורונה - בשנת 2020 ענף הנדל"ן המניב היה משותק במידה רבה ואילו ב-2021 הוא תיקן את עצמו כלפי מעלה והראה זינוק, במקביל לענף הנדלן למגורים והנדל"ן העולמי.

 

שלא במפתיע, ענף הנדל"ן המניב שגרף את התשואה השנתית הגבוהה ביותר היה ענף המשרדים והלוגיסטיקה שהתשואה על הנכסים שבו הגיעה לממוצע של 18.3%; אחריו הגיע ענף המשרדים שרשם תשואה כוללת של 14.7%. לבסוף הגיע המסחר, שגם בו התשואה הגיעה לרמה דו ספרתית, של 12.1%.

השימוש במתודה הבינלאומית איפשר לראשונה, להשוות את התשואות שהתקבלו מהמדד הישראלי לתשואות שהתקבלו בעולם מענפי הנדל"ן המניב, וגם להשוות בין מאפיינים אחרים של התחום.

התשואה השנתית בישראל נכללת בצמרת העולמית. בראש נמצאות ארה"ב שבה התשואה הכוללת השנתית ב-2021 הגיעה ל-16.8% ובריטניה שבה התשואה השנתית הגיעה ל-15.5%, ואולם ישראל מקדימה בתשואות שלה מדינות כמו שוודיה, צרפת, קנדה, ואוסטרליה.

הרכב המדד בישראל שונה דרמטית מבעולם

בפורום מסבירים, כי הגם שבשנה שעברה שוק הנדל"ן המניב בישראל השיג תשואות גבוהות ברמה עולמית - הנסיבות שהביאו למספרים הללו היו שונות מאלה שהביאו את ארה"ב ובריטניה לעמוד בראש טבלת התשואות, ונבעו מאירועים ייחודיים שקרו בארץ.
הרכב המדד בישראל הוא ייחודי לעומת ארה"ב ואירופה מבחינת משקל ענף הלוגיסטיקה. בעוד שבארה"ב משקל הלוגיסטיקה במדד מהווה כרבע ובאירופה כחמישית, בישראל הוא הגיע בסך הכל לשמינית מכלל המדד, מה שמעיד על כך שענף זה בישראל נמצא עדיין מאחור, יחסית לעולם המערבי; התשואות של הלוגיסטיקה בישראל היו, כאמור, גבוהות מאוד, ואולם בארה"ב ובבריטניה הן היו כפולות והגיעו לעד 40%.

עוד מעירים בפורום, כי מהרכב המדד ניכר ששוק הנדל"ן המניב בישראל עדיין מאוד מסורתי, שכן הוא מורכב בעיקר ממשרדים ומסחר. הענפים המכונים "אלטרנטיביים", כמו מגורים להשכרה ארוכת טווח, מגורי סטודנטים, דיור מוגן וכו' עדיין בחיתוליהם, והמשקל שלהם בישראל זניח.

מה שתרם הכי הרבה לתשואה הגבוהה היו גיוסי ההייטק, שהובילו לביקושים גבוהים לשטחי משרדים (שמהווים 39% במשקל מהמדד) - תופעה שנמצאה כייחודית לישראל. מבחינה זו, ביצועי המשרדים בישראל נמצאו גבוהים בהשוואה בינלאומית.

התקינה שיכולה לעודד השקעות מחו"ל

פורום IVS (International Valuation Standards) הוא פורום בינלאומי שפועל לתקינה שמאית אחידה בכל העולם, בנוגע להערכות שווי מצד שמאים, ופיתוח מדד נדל"ן משווה, על סמך קריטריונים זהים בכל העולם. בישראל הוא הוקם לפני כשנה, בעקבות תלונות רבות על העדר שקיפות, מידע ומדדים כלכליים בענפי הנדל"ן המניב בארץ, בניגוד לנעשה בעולם. המידע היחיד שהיה קיים עד כה על הנדל"ן המניב בישראל, הגיע מסקירות של גופים פרטיים שפועלים בתחום, דוגמת החברות CBRE וקושמן אנד ווייקפילד ונת"ם, ומדד תשואות חצי שנתי שמפרסם השמאי הממשלתי, שאינו עומד בתקינה בינלאומית.

כל זה תרם לכך, שגופים בינלאומיים נרתעים מלהשקיע בנדל"ן הישראלי, על אף התעניינות רבה שהשוק המקומי מעורר. לאור זאת החליטה לשכת השמאים להקים את הפורום הישראלי, שגם ישנה שיטות ונורמות שמאיות קיימות, כדי שיעמדו בסטנדרטים בינלאומיים. נשיא הפורום בישראל הוא יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי, ומנהלו הוא השמאי רון כהן. הוועדה המייעצת לפורום הישראלי היא בינלאומית, שכוללת גם אנשי אקדמיה, רואי חשבון ובכירים בחברות.

בחודשים האחרונים עמלו ראשי הפורום בישראל להצטרפות לקבוצת המדינות שכבר עובדות לפי הסטנדרטים הללו מזה עשרות שנים - רובן במערב אירופה ובמזרח אסיה. המדד שבנו עוקב אחר הביצועים של 1,190 נכסי נדל"ן להשקעה, שמחוזקים ע"י 9 קרנות וחברות נדל"ן מניב מובילות בראשות עזריאלי, מליסרון ואמות, לגביהן קיימים נתונים מפורטים בדוחות תקופתיים ו/או העבירו מידע נוסף שאיפשר למטב את הנתונים בדוחות. שווי שוק הנכסים שנכללים במדד הוא 99.6 מיליארד שקל נכון לדצמבר 2021.

עוד כתבות

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"

שטפון בטקסס / צילום: ap, Eric Gay

יותר מ-20 הרוגים בשיטפונות בטקסס, עשרות ילדות נעדרות

כ-20 ילדות ממחנה קיץ על גדות נהר הגוואדלופה נעדרות בשל הצפה של הנהר • הרשויות במדינה ציינו כי "אנחנו לא יודעים מתי הגשם ייפסק" • מושל טקסס פרסם סרטון של חילוץ באמצעות מסוק: "מחלצים מסביב לשעון"

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה