גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יועצת המשכנתאות שלא מפחדת מהעלאות הריבית ודבקה במסלול הפריים

ימית אפריאט מייעצת ללקוחותיה להיזהר דווקא מהאינפלציה העולה וממסלולי הריבית המשתנה, ומגלה כי האיסור לקחת מימון על חשבון דירה קיימת, גלגל את המשקיעים לשוק החוץ-בנקאי

ימית אפריאט / צילום: איל יצהר
ימית אפריאט / צילום: איל יצהר

אחרי שנים אחדות שבהן ריבית בנק ישראל הייתה כמעט אפסית, סימן נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון, את הכיוון החדש. זה התחיל בהעלאה ראשונה של הריבית ב־0.25%, באמצע אפריל האחרון, והמשיך בעלייה של 0.4% בשבוע שעבר. בבנק המרכזי צופים שהריבית במשק תמשיך לעלות בכמה "מנות" ותגיע עד 1.5% באמצע 2023.

מעבר לכל מי שפועל בתחום המימון - בנקים, קרנות ועוד - כל ציבור לווי המשכנתאות עוקב בדריכות אחרי המהלכים הללו, שלהם השפעה מיידית - ויש שייאמרו דרמטית - על ההוצאה החודשית ועל ההחזר הכולל של המשכנתה.

רוב נוטלי המשכנתה לא משווים מחירים, ומפסידים אלפי שקלים

"לחצנו יד, סיכמנו על מחיר, וכמה שעות אחר כך הוא כבר זינק": כך נראית מצוקת שוכרי הדירות בישראל

יועצת המשכנתאות ימית אפריאט, שהתארחה לאחרונה ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, טוענת שהיא דווקא לא מתרגשת מהעלאת הריבית, וממשיכה לייעץ ללקוחותיה לדבוק במסלול הפריים.

"ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל ומרווח קבוע של אחוז וחצי. אחרי העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל היא הגיעה לכדי 1.85%. ניקח לדוגמה מקרה שבו אחד מרכיבי המשכנתה, היה בפריים נקי והלווה מחזיר כ־2,000 שקל בחודש. המשמעות של אותה העלאה להוצאה החודשית היא 70־80 שקל", אומרת אפריאט.

לפי התחזית של בנק ישראל הריבית תגיע ל־1.5%, "והמשמעות במקרה כזה היא התייקרות בהחזר החודשי של 350 שקל. כעת כל לווה צריך לחשוב האם הוא מסוגל לספוג עלייה שכזו להחזר החודשי", היא אומרת. לדבריה, כל עוד מבינים את המספרים, אין מה לפחד מהעלאת הריבית. "זה מסלול שניתן לפרוע אותו בכל עת, אין עליו קנסות", היא מסבירה. עם זאת לא הכול ורוד - יש לזכור שאם בעתיד מסלול הפריים יומר למשל למסלול ריבית קבועה לא צמודה, בשל התייקרות הפריים - הערכים בעתיד של אותו מסלול יהיו גבוהים מאלה שקיימים כיום.

"לראות מה מתאים לכל אחד"

לצד ההתייקרות במרכיב הפריים מזכירה אפריאט גם את מרכיב ההצמדה למדד. בשנת 2021 עלה המדד ב־2.8%, ואפריאט מבקשת להמחיש את המשמעות. "אם לצורך העניין לקחת 100 אלף שקל שצמודים למדד, והמדד עלה בכ־3% אז הקרן שלך, החוב עצמו, התייקר ב־3,000 שקל. שילמת כל חודש במסלול הזה 100 שקל, ובסך-הכול 1,200 שקל בשנה, אבל החוב עצמו עלה ב־3,000 שקל.

"זה הזוי, אבל זה המצב וגם פה עוד פעם צריך לנהל את הסיכונים ולראות מה מתאים לכל בן אדם. אני נמנעת היום מאוד מצמודי המדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות וזה תלוי בעסקה".

סיכום ביניים: אפריאט ממליצה לשים עין אחת על הפריים, אבל את השנייה לכוון למדד, כי גם משם יכולות להגיע צרות. בשיחה עימה היא מציעה לשים לב לדבר נוסף - למסלול שלדבריה הבנקים מאוד אוהבים. "הבנקים מאוד אוהבים את מה שנקרא 'מסלולי המשתנה'. הם מאוד רווחים להם, ולכן הם מנסים לדחוף את זה תמיד".

מה זה מסלול משתנה?
"זה מסלול שבו אתה מקבל ריבית קבועה, למשל 2.5%, אבל זה רק לחמש שנים הקרובות. אחרי חמש שנים היא משתנה באופן אוטומטי. אתה לא יודע למה. תלוי במה שיהיה בשוק באותה העת... בעקבות המצב הצפי הוא שהיא תעלה, לכן יש בזה אלמנט של סיכון. מה גם שזה צמוד מדד, זו עוד סיבה שאני מנסה להגדיל את מרכיב הפריים".

עד ינואר 2021, בנק ישראל אפשר רק מרכיב של שליש פריים, ובאותם ימים, כשברקע הקורונה והניסיון להקטין לאנשים את ההחזר החודשי, אפשר בנק ישראל להגדיל את מרכיב הפריים עד לשני שלישים מהמשכנתה. האם לדעתך המהלך הצליח?
"אני לא יודעת להגיד באופן כלל ארצי. אני יודעת שבהלוואות שאני בונה לוקחים הרבה פריים. ומה שקרה אצלי, לדוגמה אולי יכול להסביר את המצב. כל עוד היינו רגילים לסביבת ריבית של פריים מינוס, למשל מינוס חצי או מינוס 0.6 אחוזים, והייתי מבקשת לקחת 50%-60% מהמשכנתה במסלול הזה, אז הייתי אמנם מקבלת הלוואה, אבל לא בפריים מינוס, אלא בפריים פלוס. אז אולי זה עונה על השאלה".

החלטה רגולטורית אחרת שעימה מתמודדים מזה כמה חודשים רוכשי דירות, בדגש על משקיעים, הינה ההחלטה לאסור על הבנקים למשכן נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף.

ביחס לכך אומרת אפריאט שהיא חשה שהמהלך אמנם צינן משקיעים שונים, אף שעדיין קיימת דרך לבצע מהלך שכזה - בסיוע של גורמים חוץ-בנקאיים שאינם כפופים להוראה זו.

"מאז שההחלטה הזו נכנס לתוקף, שזה חצי שנה בערך, עשיתי משכנתה אחת כזו, בסיוע של גורם חוץ־בנקאי", היא מספרת. "לפני כן עשיתי הרבה עסקאות כאלה על נכסים קיימים. אז ההרגשה היא שזה כן צינן קצת את התחום".

"להגשים מטרות לצד ההחזר החודשי"

אפריאט מודה שהיא מעולם לא תכננה להיכנס לתחום ייעוץ המשכנתאות, ושהיא הגיעה לכך די במקרה - אחרי שהצעת משכנתה שהיא קיבלה עבור דירה שביקשה לקנות, לא ממש הסתדרה לה בראש.

"לפני כמה שנים טובות עמדנו לקחת את המשכנתה הראשונה שלנו. היינו זוג צעיר בני 27 בערך. הלכנו לבנק וביקשנו פרטים. לא היה לנו שום מושג, וקיבלנו הצעה שהייתה נראית ממש חלומית. כשחקרתי ונברתי קצת, הבנתי שזה חלום אבל מהסוגים הפחות טובים. לא אגיד סיוט, אבל משהו מסוכן", היא משחזרת.

מהידע שצברה היא החלה לייעץ לסביבה הקרובה, ובהמשך למדה והחלה לעבוד בתחום, ואף לקחה חלק באמצע העשור הקודם בהקמת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.

לדבריה, בשנים שחלפו היא למדה על מה כדאי לשים דגש. "אם בתחילת הדרך שלי כל מה שהתעסקתי זה שהלווה יחזיר הכי מעט כסף לבנק, ממש על השקל. היום פחות. היום מעניין אותי שתהיה לו רווחה. מעניין אותי שיהיה לו אפשרות להגשים את המטרות והיעדים שלו לצד ההחזר החודשי שיכול להיות מעיק, אין ספק.

"אם כספים עתידים להתפנות, אז דווקא לא לרוץ לפרוע, ואולי להשקיע באפיקים נוספים - לבחון השקעות אלטרנטיביות כמו שוק ההון או נדל"ן נוסף. כל מיני דברים שהם הרבה מעבר ל'בוא נקטין את המשכנתה'. כי כל עוד הוא חי איתה בשלום והיא משולמת, אז באמת שהכול בסדר - זה רק עוד חלק מהשוטף".

כששאלנו את אפריאט לקראת סיום המפגש, מה השירות החשוב ביותר שיועצי משכנתאות צריכים לספק ללווים, היא הדגישה כי הסוד נמצא בהרכב המשכנתה. "ההרכב הוא הכי חשוב בעיניי. לבדוק כמה כסף אתה מביא לעסקה, כמה שמים בכל מסלול ולאיזה תקופה - זה הדבר הכי חשוב".

ומה לגבי השופינג מול הבנקים?
"אם תעשה שופינג לבד, בסוף תגיע לתוצאה טובה כמוני מבחינת הריביות, זה רק ייקח לך יותר זמן. השאלה אם יש לך אנרגיה לזה. כשאתה משלם עבור ליווי מלא זה גם בשביל לחסוך לעצמך זמן. המון זמן וזה איזשהו שקט נפשי".

אני נמנעת היום מאוד מהלוואות צמודות מדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות, אך זה תלוי בעסקה".

מדברים על מי שלא יכול לקנות, ושוכחים את מי שכבר קנה / אריק מירובסקי, פרשנות

משכנתה זה דבר מאוד אישי. חשוב לא לקבוע מסמרות - כשאתם לוקחים מסלול משכנתה, הוא צריך להיות תפור לכם ולהתאים בדיוק לכם.

הדברים שימית אפריאט אומרת חשובים: גם ריבית הפריים עולה וגם המדד. נכון לעכשיו יש פערים משמעותיים לטובת מסלול הפריים על פני המסלול צמוד המדד, אבל גם הוא צפוי לעלות. צריך לזכור שגם הריבית הקבועה עולה וגם שאר המסלולים. אני ממליץ להסתכל על כל המסלולים בזכוכית מגדלת ומתוך השקפה שהמצב עומד להשתנות, כי הריביות יעלו וההחזרים החודשיים יעלו. יש גם סיכוי שמחירי הדירות יירדו, ואם מחירי הדירות יירדו, אז השאלה היא כמה אחוז ממחיר הדירה מוכנים להשקיע במשכנתה.

אנחנו נמצאים במצב שבו כולם מדברים על הזוגות הצעירים שלא יכולים לקנות דירה, ושוכחים את אלה שכן קנו דירה בשנים האחרונות, ולהם לא רק שאין אינטרס שמחירי הדירות ירדו, יש להם אינטרס מאוד חיוני שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

קח לדוגמה משק בית שרכש דירת 4 חדרים במיליון שקל. ומתוך המיליון הזה, 700 אלף שקל זה משכנתה. יש להם הון עצמי של 300 אלף שקל, וכשהמשפחה מתרחבת ואתה רוצה לשפר דיור ל־5 חדרים, תמצא שעם הון עצמי של 300 אלף שקל אתה לא עומד בקריטריונים של רכישת דירה כזאת.

לכן האינטרס שלך הוא שההון העצמי שלך יגדל. אנחנו רואים שבשנה וחצי האחרונות כשמחירי הדירות עלו, יכול ככה כבר להיות לך 500 אלף שקל הון עצמי. נכון שגם מחיר דירת 5 חדרים עלה, אבל היעד שלך להון עצמי כדי להצליח לקנות את הדירה הזאת, גדל.

הנושא של מיחזור משכנתאות מתחיל להעלות סימני שאלה. עד עכשיו היית לוקח משכנתה לפני חמש שש שנים היה כדאי למחזר. עכשיו אנחנו עומדים לקראת תקופה שבה כדאיות המיחזור תצטרך לקבל בדיקה נוספת.

עוד כתבות

משמאל לימין: מייסדי אימג'ין, יהונתן צלח, דין ביתן ושחר פורת / צילום: אייל טואג

גיוס של 23 מיליון דולר לחברת אימג'ין AI בהובלת לארי אליסון

גיוס סבב נוסף בהיקף של 23 מיליון דולר לאימג'ין AI, שפיתחה טכנולוגיה לגילוי מהיר של סרטן, שאותו מוביל, כמו את סבב הגיוס הקודם, מייסד חברת אורקל והמשקיע לארי אליסון ● בעקבות הגיוס הנוכחי, סך ההשקעות בחברה מגיע ל-45 מיליון דולר

בניין מערכת וואלה בתל אביב / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

גל העזיבות בוואלה נמשך: סגן העורך דוד רוזנטל עוזב אחרי חודשיים בתפקיד

התפקיד הבא של רוזנטל: עורך אתר "ישראל היום" ● בוואלה הודיעו כי ליאת להב תחליף את רוזנטל ותמונה לסגנית העורך הראשי ● לאחרונה עזבו את וואלה גם סגן העורך צחי קומה, המנכ"ל עידן אלרום והפרשן המדיני ברק רביד

איור: גיל ג'יבלי

"המדינה שלנו זקוקה לאלטרנטיבה": הסכסוך בין טראמפ למאסק עולה שלב

איל ההון תקף ברשת החברתית X את חוק התקציב הענק והשנוי במחלוקת של הנשיא, ושוב איים בהקמת מפלגה מתחרה ● התגובה של טראמפ לא איחרה לבוא: "מאסק קיבל יותר סובסידיות מכל אדם אחר בהיסטוריה" ● החוק צפוי להגדיל את הגירעון האמריקאי ב־3.8 טריליון דולר

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

טראמפ שולח לישראל מערכת נשק בשווי חצי מיליארד דולר

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: ארה"ב תמכור לישראל מערכת להנחיית פצצות, בוול סטריט ג'ורנל טוענים שגם דחייה של חודש בתוכנית הגרעין האיראנית משמעותית ואיך השפיעה המערכת מול איראן על ענף התעופה ● כותרות העיתונים בעולם

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

הוא חתום על אחד האקזיטים המדהימים בתולדות ישראל אבל 4 חברות שלו כבר נקלעו לקשיים. למה זה קורה?

בני לנדא נחשב לאחד מהיזמים הבולטים בישראל, בין היתר, בזכות האקזיט המדהים של אינדיגו ואלף פטנטים שרשם ● אך לפחות ארבע חברות המקושרות אליו נקלעו לקשיים - בשל פיתוחים יקרים, קצב חדירה איטי לשוק, תלות במשקיעים אירופים והשלכות המלחמה ● האם מדובר בצירוף מקרים מצער, או בכשל מובנה במודל?

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

נעילה מעורבת בוול סטריט; טסלה ואנבידיה ירדו ומשכו את נאסד"ק למטה

נאסד"ק ירד ב-0.8% ● תשואות האג"ח האמריקאיות טיפסו לאחר שפאוול אמר שלולא מלחמת הסחר, הריבית בארה"ב הייתה יורדת ● נעילה מעורבת באירופה ● הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

תקיפות צה''ל ברחבי איראן / צילום: Reuters, SOCIAL MEDIA

סיפקו מפת מודיעין עשירה: הלווינים הכינו את מכת הפתיחה באיראן

המראות של האיראנים מצלמים מל"טים בשמי טהרן שיקפו במהלך המערכה סיטואציה שבה צה"ל, במידה כזו או אחרת, הפך את איראן לרצועת עזה ● כעת משרד הביטחון חושף את הנתונים שהובילו לשליטה של צה"ל בשמי איראן

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר / צילום: ap, Tsafrir Abayov

בעקבות רפורמת הנשק של בן גביר: כמות התלונות על המשרד לביטחון לאומי גדלו פי 6

רפורמת הנשק של השר בן גביר הביאה לגל של 370 אלף בקשת לרישיון נשק מתחילת המלחמה, שהביאה לעומס בירוקרטי יוצא דופן ● 1,436 תלונות על המשרד לביטחון לאומי הוגשו בשנה החולפת, לעומת 226 תלונות בלבד בשנה שעברה ● רבות מהתלונות הן של חיילים בחזית שלא הצליחו להוציא רישיון נשק אזרחי

מטוס F-15 של חיל האוויר האמריקאי / צילום: Reuters, Mark Cosgrove

מערכת ישראלית תשמש את הצבא האמריקאי

לגלובס נודע כי מערכת של חברת TSG הישראלית תוטמע בצבא האמריקאי, כחלק מעסקה בגובה מאות אלפי דולרים

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

נעילה מעורבת בתל אביב; אלקטרה צריכה עלתה בכ-6%, מדד הבנקים ירד ב-2.5%

ת"א 35 ירד ב-0.3% ● מדד הבנקים ירד בכ-2.5% ● חצי שנה פנומנלית בבורסה בת"א: 28 שיאי כל הזמנים, 9 הנפקות ראשוניות, ושני מדדים שכיכבו מעל כולם ● השקל נסחר ביציבות, הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים ● S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות ● גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

המניה הלוהטת שחזרה לככב בוול סטריט, והמניות שאכזבו בת"א

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● סקטור השבבים ובעיקר מניית אנבידיה הובילו את העליות, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?

אילוסטרציה: Shutterstock

פסק הדין החדש שכל זוג נשוי צריך להכיר. וההשלכות

בית המשפט העליון קבע השבוע באופן תקדימי כי ניתן לחלק בין בני זוג המתגרשים גם נכס שהיה שייך לאחד מהם לפני הנישואים ● כל מה שכדאי לדעת על הסכסוך שמאחורי ההלכה החדשה, ההשלכות וגם - למה מעכשיו "חייבים לעשות הסכם ממון"

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

הון שחור / צילום: דוברות המשטרה

ועדת השרים אישרה את החוק נגד ארגוני פשיעה במכרזים ציבוריים

התוכנית החדשה תעניק לחשב הכללי במשרד האוצר סמכות לפסול ספקים ממכרזים ציבוריים על בסיס מידע משטרתי ● המנגנון החדש יחול על תחומים שבהם זוהתה מעורבות משמעותית של גורמי פשיעה, ותוקם ועדה מקצועית בראשות בכיר מאגף החשכ"ל שתגבש המלצות לפסילת ספקים ספציפיים

מטוס AIR ONE מאויש של חברת AIR / צילום: חברת AIR

השחקנית הישראלית שמנסה לרכוש מעמד בשוק הכטב"מים

יצרנית כלי הטייס האוויריים החשמליים AIR צפויה לפתוח מתקן ייצור בכפר יונה, בהשקעה של מיליוני שקלים ● השחקן בר ברימר משיק מותג אופנת גברים חדש בשם CABO, יחד עם קבוצת משקיעים ● והפדרציה היהודית של ניו יורק העניקה סיוע בהיקף של 200 אלף שקל לאלמנות צה"ל ● אירועים ומינויים

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

חלוקת רכוש בגירושים / איור: Shutterstock

העליון בפסק דין תקדימי: גם נכסים מלפני הנישואים עשויים להתחלק שווה בשווה בגירושים

בפסק דין תקדימי נקבע כי הזכויות בחלקת קרקע שקיבלה האישה במתנה לפני הנישואים יחולקו בינה לבין בעלה לשעבר ● השופטת יעל וילנר הרחיבה בכך את הלכת השיתוף הספציפי וקבעה כי היא תחול אם ניתן להסיק מהתנהגות בני הזוג על הסכמה בפועל לשתף בנכס ● עוד נקבע כי הכלל עשוי לחול גם על נכס שאינו בהכרח דירת המגורים המשפחתית

נשיא העליון, השופט יצחק עמית, בדיון בבג''ץ על מינוי ראש השב''כ / צילום: צילום מסך מהשידור החי

מינוי זיני: הממשלה והיועמ"שית פועלים להגיע להסכמות

לאחר הדיון היום בבג"ץ בנוגע לעתירות למנוע את מינויו של האלוף זיני לראש השב"כ הודיעו הצדדים כי הם פועלים להגיע להסכמות  ● במהלך הדיון ח"כ גוטליב צעקה לעבר הנשיא עמית: "תתבייש לך" - והוצאה מהאולם ● בעקבות הפרעות נוספות, הוחלט להמשיך את הדיון ללא קהל; עמית על המהומה באולם: "ניסיון להכשיל הליך משפטי"

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום