גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יועצת המשכנתאות שלא מפחדת מהעלאות הריבית ודבקה במסלול הפריים

ימית אפריאט מייעצת ללקוחותיה להיזהר דווקא מהאינפלציה העולה וממסלולי הריבית המשתנה, ומגלה כי האיסור לקחת מימון על חשבון דירה קיימת, גלגל את המשקיעים לשוק החוץ-בנקאי

ימית אפריאט / צילום: איל יצהר
ימית אפריאט / צילום: איל יצהר

אחרי שנים אחדות שבהן ריבית בנק ישראל הייתה כמעט אפסית, סימן נגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון, את הכיוון החדש. זה התחיל בהעלאה ראשונה של הריבית ב־0.25%, באמצע אפריל האחרון, והמשיך בעלייה של 0.4% בשבוע שעבר. בבנק המרכזי צופים שהריבית במשק תמשיך לעלות בכמה "מנות" ותגיע עד 1.5% באמצע 2023.

מעבר לכל מי שפועל בתחום המימון - בנקים, קרנות ועוד - כל ציבור לווי המשכנתאות עוקב בדריכות אחרי המהלכים הללו, שלהם השפעה מיידית - ויש שייאמרו דרמטית - על ההוצאה החודשית ועל ההחזר הכולל של המשכנתה.

רוב נוטלי המשכנתה לא משווים מחירים, ומפסידים אלפי שקלים

"לחצנו יד, סיכמנו על מחיר, וכמה שעות אחר כך הוא כבר זינק": כך נראית מצוקת שוכרי הדירות בישראל

יועצת המשכנתאות ימית אפריאט, שהתארחה לאחרונה ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, טוענת שהיא דווקא לא מתרגשת מהעלאת הריבית, וממשיכה לייעץ ללקוחותיה לדבוק במסלול הפריים.

"ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל ומרווח קבוע של אחוז וחצי. אחרי העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל היא הגיעה לכדי 1.85%. ניקח לדוגמה מקרה שבו אחד מרכיבי המשכנתה, היה בפריים נקי והלווה מחזיר כ־2,000 שקל בחודש. המשמעות של אותה העלאה להוצאה החודשית היא 70־80 שקל", אומרת אפריאט.

לפי התחזית של בנק ישראל הריבית תגיע ל־1.5%, "והמשמעות במקרה כזה היא התייקרות בהחזר החודשי של 350 שקל. כעת כל לווה צריך לחשוב האם הוא מסוגל לספוג עלייה שכזו להחזר החודשי", היא אומרת. לדבריה, כל עוד מבינים את המספרים, אין מה לפחד מהעלאת הריבית. "זה מסלול שניתן לפרוע אותו בכל עת, אין עליו קנסות", היא מסבירה. עם זאת לא הכול ורוד - יש לזכור שאם בעתיד מסלול הפריים יומר למשל למסלול ריבית קבועה לא צמודה, בשל התייקרות הפריים - הערכים בעתיד של אותו מסלול יהיו גבוהים מאלה שקיימים כיום.

"לראות מה מתאים לכל אחד"

לצד ההתייקרות במרכיב הפריים מזכירה אפריאט גם את מרכיב ההצמדה למדד. בשנת 2021 עלה המדד ב־2.8%, ואפריאט מבקשת להמחיש את המשמעות. "אם לצורך העניין לקחת 100 אלף שקל שצמודים למדד, והמדד עלה בכ־3% אז הקרן שלך, החוב עצמו, התייקר ב־3,000 שקל. שילמת כל חודש במסלול הזה 100 שקל, ובסך-הכול 1,200 שקל בשנה, אבל החוב עצמו עלה ב־3,000 שקל.

"זה הזוי, אבל זה המצב וגם פה עוד פעם צריך לנהל את הסיכונים ולראות מה מתאים לכל בן אדם. אני נמנעת היום מאוד מצמודי המדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות וזה תלוי בעסקה".

סיכום ביניים: אפריאט ממליצה לשים עין אחת על הפריים, אבל את השנייה לכוון למדד, כי גם משם יכולות להגיע צרות. בשיחה עימה היא מציעה לשים לב לדבר נוסף - למסלול שלדבריה הבנקים מאוד אוהבים. "הבנקים מאוד אוהבים את מה שנקרא 'מסלולי המשתנה'. הם מאוד רווחים להם, ולכן הם מנסים לדחוף את זה תמיד".

מה זה מסלול משתנה?
"זה מסלול שבו אתה מקבל ריבית קבועה, למשל 2.5%, אבל זה רק לחמש שנים הקרובות. אחרי חמש שנים היא משתנה באופן אוטומטי. אתה לא יודע למה. תלוי במה שיהיה בשוק באותה העת... בעקבות המצב הצפי הוא שהיא תעלה, לכן יש בזה אלמנט של סיכון. מה גם שזה צמוד מדד, זו עוד סיבה שאני מנסה להגדיל את מרכיב הפריים".

עד ינואר 2021, בנק ישראל אפשר רק מרכיב של שליש פריים, ובאותם ימים, כשברקע הקורונה והניסיון להקטין לאנשים את ההחזר החודשי, אפשר בנק ישראל להגדיל את מרכיב הפריים עד לשני שלישים מהמשכנתה. האם לדעתך המהלך הצליח?
"אני לא יודעת להגיד באופן כלל ארצי. אני יודעת שבהלוואות שאני בונה לוקחים הרבה פריים. ומה שקרה אצלי, לדוגמה אולי יכול להסביר את המצב. כל עוד היינו רגילים לסביבת ריבית של פריים מינוס, למשל מינוס חצי או מינוס 0.6 אחוזים, והייתי מבקשת לקחת 50%-60% מהמשכנתה במסלול הזה, אז הייתי אמנם מקבלת הלוואה, אבל לא בפריים מינוס, אלא בפריים פלוס. אז אולי זה עונה על השאלה".

החלטה רגולטורית אחרת שעימה מתמודדים מזה כמה חודשים רוכשי דירות, בדגש על משקיעים, הינה ההחלטה לאסור על הבנקים למשכן נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף.

ביחס לכך אומרת אפריאט שהיא חשה שהמהלך אמנם צינן משקיעים שונים, אף שעדיין קיימת דרך לבצע מהלך שכזה - בסיוע של גורמים חוץ-בנקאיים שאינם כפופים להוראה זו.

"מאז שההחלטה הזו נכנס לתוקף, שזה חצי שנה בערך, עשיתי משכנתה אחת כזו, בסיוע של גורם חוץ־בנקאי", היא מספרת. "לפני כן עשיתי הרבה עסקאות כאלה על נכסים קיימים. אז ההרגשה היא שזה כן צינן קצת את התחום".

"להגשים מטרות לצד ההחזר החודשי"

אפריאט מודה שהיא מעולם לא תכננה להיכנס לתחום ייעוץ המשכנתאות, ושהיא הגיעה לכך די במקרה - אחרי שהצעת משכנתה שהיא קיבלה עבור דירה שביקשה לקנות, לא ממש הסתדרה לה בראש.

"לפני כמה שנים טובות עמדנו לקחת את המשכנתה הראשונה שלנו. היינו זוג צעיר בני 27 בערך. הלכנו לבנק וביקשנו פרטים. לא היה לנו שום מושג, וקיבלנו הצעה שהייתה נראית ממש חלומית. כשחקרתי ונברתי קצת, הבנתי שזה חלום אבל מהסוגים הפחות טובים. לא אגיד סיוט, אבל משהו מסוכן", היא משחזרת.

מהידע שצברה היא החלה לייעץ לסביבה הקרובה, ובהמשך למדה והחלה לעבוד בתחום, ואף לקחה חלק באמצע העשור הקודם בהקמת התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.

לדבריה, בשנים שחלפו היא למדה על מה כדאי לשים דגש. "אם בתחילת הדרך שלי כל מה שהתעסקתי זה שהלווה יחזיר הכי מעט כסף לבנק, ממש על השקל. היום פחות. היום מעניין אותי שתהיה לו רווחה. מעניין אותי שיהיה לו אפשרות להגשים את המטרות והיעדים שלו לצד ההחזר החודשי שיכול להיות מעיק, אין ספק.

"אם כספים עתידים להתפנות, אז דווקא לא לרוץ לפרוע, ואולי להשקיע באפיקים נוספים - לבחון השקעות אלטרנטיביות כמו שוק ההון או נדל"ן נוסף. כל מיני דברים שהם הרבה מעבר ל'בוא נקטין את המשכנתה'. כי כל עוד הוא חי איתה בשלום והיא משולמת, אז באמת שהכול בסדר - זה רק עוד חלק מהשוטף".

כששאלנו את אפריאט לקראת סיום המפגש, מה השירות החשוב ביותר שיועצי משכנתאות צריכים לספק ללווים, היא הדגישה כי הסוד נמצא בהרכב המשכנתה. "ההרכב הוא הכי חשוב בעיניי. לבדוק כמה כסף אתה מביא לעסקה, כמה שמים בכל מסלול ולאיזה תקופה - זה הדבר הכי חשוב".

ומה לגבי השופינג מול הבנקים?
"אם תעשה שופינג לבד, בסוף תגיע לתוצאה טובה כמוני מבחינת הריביות, זה רק ייקח לך יותר זמן. השאלה אם יש לך אנרגיה לזה. כשאתה משלם עבור ליווי מלא זה גם בשביל לחסוך לעצמך זמן. המון זמן וזה איזשהו שקט נפשי".

אני נמנעת היום מאוד מהלוואות צמודות מדד. אם תראה את ההלוואות שאני מרכיבה, הן מורכבות בעיקר מפריים ומקבועות לא צמודות. כן יש הלוואות צמודות, אך זה תלוי בעסקה".

מדברים על מי שלא יכול לקנות, ושוכחים את מי שכבר קנה / אריק מירובסקי, פרשנות

משכנתה זה דבר מאוד אישי. חשוב לא לקבוע מסמרות - כשאתם לוקחים מסלול משכנתה, הוא צריך להיות תפור לכם ולהתאים בדיוק לכם.

הדברים שימית אפריאט אומרת חשובים: גם ריבית הפריים עולה וגם המדד. נכון לעכשיו יש פערים משמעותיים לטובת מסלול הפריים על פני המסלול צמוד המדד, אבל גם הוא צפוי לעלות. צריך לזכור שגם הריבית הקבועה עולה וגם שאר המסלולים. אני ממליץ להסתכל על כל המסלולים בזכוכית מגדלת ומתוך השקפה שהמצב עומד להשתנות, כי הריביות יעלו וההחזרים החודשיים יעלו. יש גם סיכוי שמחירי הדירות יירדו, ואם מחירי הדירות יירדו, אז השאלה היא כמה אחוז ממחיר הדירה מוכנים להשקיע במשכנתה.

אנחנו נמצאים במצב שבו כולם מדברים על הזוגות הצעירים שלא יכולים לקנות דירה, ושוכחים את אלה שכן קנו דירה בשנים האחרונות, ולהם לא רק שאין אינטרס שמחירי הדירות ירדו, יש להם אינטרס מאוד חיוני שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

קח לדוגמה משק בית שרכש דירת 4 חדרים במיליון שקל. ומתוך המיליון הזה, 700 אלף שקל זה משכנתה. יש להם הון עצמי של 300 אלף שקל, וכשהמשפחה מתרחבת ואתה רוצה לשפר דיור ל־5 חדרים, תמצא שעם הון עצמי של 300 אלף שקל אתה לא עומד בקריטריונים של רכישת דירה כזאת.

לכן האינטרס שלך הוא שההון העצמי שלך יגדל. אנחנו רואים שבשנה וחצי האחרונות כשמחירי הדירות עלו, יכול ככה כבר להיות לך 500 אלף שקל הון עצמי. נכון שגם מחיר דירת 5 חדרים עלה, אבל היעד שלך להון עצמי כדי להצליח לקנות את הדירה הזאת, גדל.

הנושא של מיחזור משכנתאות מתחיל להעלות סימני שאלה. עד עכשיו היית לוקח משכנתה לפני חמש שש שנים היה כדאי למחזר. עכשיו אנחנו עומדים לקראת תקופה שבה כדאיות המיחזור תצטרך לקבל בדיקה נוספת.

עוד כתבות

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

הבורסה: חברות שרשומות למסחר מעסיקות בממוצע כפול ממספר העובדים בחברות פרטיות

לפי הבורסה, בניגוד למדינות אחרות, ממשלות ישראל לא שמו דגש על הקשר בין בורסה חזקה ודומיננטית לבין ההשפעה על צמיחת המשק ויצירת מקומות עבודה, ולא הובאו תוכניות ארוכות טווח לתמריצים שיעודדו השקעות דרך הבורסה

עורכי הדין של ההייטק לא מתרגשים מהפיטורים בענף / צילום: Shutterstock

עורכי הדין של ההייטק לא מתרגשים מהפיטורים בענף: "דירקטוריונים לחוצים"

למרות התמורות בשוק ההייטק הישראלי, עורכי דין מובילים שמלווים את התעשייה סבורים שכרגע היא לא נמצאת במשבר ● הם רואים יותר סטארט-אפים לא רווחיים שנמכרים אבל מזהירים חברות מצעדים פזיזים: "אתה לא יכול לקצץ את כל המכירות ולצפות להמשיך לחיות"

הפגנה נגד הביטול החוקתי להפלות באינדיאנפוליס, ארהב / צילום: Associated Press, AJ Mast)

אחרי הפסיקה שביטלה את זכות ההפלה בכל ארה"ב, תאגידים שוקלים בזהירות את נושא הביטוח הרפואי לעובדות

חברות שיש להן תוכניות ביטוח הכוללות הפלות שוקלות כעת האם ואיך לשלם על נסיעות של עובדות למדינות בהן הפרוצדורה עדיין חוקית

ולדימיר פוטין / צילום: Shutterstock, Sasa Dzambic

לראשונה זה למעלה מ-100 שנה: רוסיה למעשה במצב של חדלות פרעון

רוסיה שבה והבהירה בימים האחרונים כי מדובר ב"פשיטת רגל מלאכותית" לכל היותר ● לפי הכללים הקיימים, לרוסיה הוענקה "תקופת חסד" של כ-30 יום לשלם את התשלומים על אגרות החוב שלה, והמועד פג בחצות שבין אתמול להיום

חנות word בקניון G, כפר סבא / צילום: ערן לם

מה עומד מאחורי רשת האופנה החדשה WORD, ולמה היא תפעל רק מחוץ לתל אביב?

רשת האופנה החדשה WORD, שהקימה קבוצת 911 אופנה של אורי רייז, פתחה עד כה ארבעה סניפים: באילת, כפר סבא, נתניה ובבאקה אל-גרבייה ● לדברי רייז, שמשמש גם כמנכ"ל, "בהמשך השנה נפתח חמישה סניפים נוספים - בחיפה, יהוד, פתח תקווה, הקריות ואזור חדרה, ואנחנו במו"מ למקומות נוספים" ● אירועים ומינויים

ניצן הורוביץ, מרצ / צילום: שלומי יוסף

האם ממשלת בנט-לפיד הייתה ייחודית בכך שהורכבה מ-8 מפלגות?

הניסוי של ממשלת בנט-לפיד צפוי להגיע לסוף דרכו. עד כמה ייחודי הוא היה? ● המשרוקית של גלובס

פרויקט פינוי בינוי ברמת גן / צילום: רמי חכם

המהפכה של פינוי בינוי: בקרוב תדעו כמה היזם שלכם מרוויח

המשנה ליועמ"שית הנחתה להפוך את תקן 21 - "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית בעת הפקדתה, ושלל נתונים פיננסיים יהיו גלויים לציבור

מגוון מטבעות קריפטוגרפיים / צילום: Shutterstock, eamesBot

ענקית השקעות הקריפטו הקורסת מסינגפור עומדת בפני חדלות פירעון

קרן הגידור Three Arrows Capital המתמקדת בהשקעות קריפטו נכנסה לקשיי נזילות מוקדם יותר החודש בשל קצב משיכות גבוה והנפילות במטבעות המרכזיים, כעת היא צריכה להחזיר הלוואה של 670 מיליון דולר לחברת ברוקרז' קנדית או שתיכנס לחדלות פירעון

הבורסה בתל אביב / אילוסטרציה: שלומי יוסף

ירידות בנעילה בת"א; אלקטריאון קפצה ב-8.5%, ג'נסל בכ-7%

מדד ת"א 35 רשם ירידה של 0.5%, ת"א 90 נסוג ב-0.7% ואילו מדד מניות הקנאביס עלה ב-1.2% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.2 מיליארד שקל

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה שלילית בוול סטריט; נוירוסנס זינקה ב-49%, טבע קפצה ב-6%

בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת - מדד הדאקס רשם עלייה של 0.5% ואילו הקאק ירד ב-0.4% ● עליות של כ-2% נרשמו במסחר בחוזים על הנפט הגולמי ● התשואה על אג"ח הממשל האמריקאי ל-10 שנים עלתה ב-8 נקודות בסיס ל-3.20%

היועמ''שית, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: יונתן זינדל/פלאש 90

מבצעים צבאיים, הסכמי שכר ומינויי בכירים: היועמ"שים יקבעו את כללי המשחק

יאיר לפיד ייכנס בימים הקרובים ללשכת ראש הממשלה, אבל הגורמים החזקים בממשלה צפויים להיות דווקא היועצת המשפטית ושופטי בג"ץ ● בסביבתו של ראש הממשלה הנכנס בוחנים כעת את מגבלות הסמכות לקבל החלטות כלכליות בתקופת בחירות

הדמיית השכונה. ברבים מהבניינים תהיה חזית פעילה בקומת הקרקע / צילום: מצגת עיריית תל אביב

45 קומות, החל מ-3 מיליון שקל לדירה ובנייה אחידה: כך ייראה הרובע החדש של תל אביב

מסמך הנחיות שפרסמה עיריית תל אביב לבינוי ולעיצוב אורבני לרובע שדה דב, קובע כללים אחידים ונוקשים לתכנון הרחובות והבניינים ברובע החדש של תל אביב • מה הם שלושת טיפוסי הבנייה המתוכננים, מה מיוחד באזורי המסחר - ואיך הרובע ישתלב בעיר?

תוכנית דירה. לתת לקבלנים נגישות למגרשים קטנים פנויים / צילום: Shutterstock

לא להסתכל רק על הגדלת היצע הדירות, אלא גם על פילוח הביקושים

להשגת תכנון מיטיב בישראל יש רק אפשרות אחת: גיבוש מדיניות דיור לאומית לישראל • מדיניות כזו צריכה להתייחס לצרכים האמיתיים של התושבים: גיל, גודל משק הבית, מצב כלכלי, צרכים מיוחדים ועוד • הרפורמה יכולה לצאת לדרך גם בלי חקיקה

מכולות  Alibaba.com עם מיתוג של צים / צילום: יח''צ

אחרי חמש שנים: עליבאבא סוגרת את מרכז הפיתוח שלה בישראל

עליבאבא, שפעילה בישראל מ-2017, סוגרת את מרכז הפיתוח במגדלי עזריאלי ● המהלך יגרור את פיטוריהם של כ-60 מהנדסים וחוקרים

מטוס ארקיע / צילום: ארקיע

המיזוג מתרחק? ארקיע לא תאריך את הבלעדיות שניתנה לאל על לרכישתה

הבלעדיות מסתיימת בסוף החודש ובעלי ארקיע, האחים נקש, עשויים לקדם מגעים עם רוכשים חלופיים ● עובדי חברת התעופה הפרטית מחזיקים ב–30% ממניותיה ומתנגדים למיזוג עם אל על, שמצדה מתכוונת “להמשיך לנהל מו”מ עם ארקיע אף ללא סעיף הבלעדיות”

"אם יש מפלצת רב ראשית בעולם הכלכלי - זו סטגפלציה"

משבר הקורונה, סגרים שעדיין קיימים בסין, מלחמה במזרח-אירופה ומשבר כלכלי - כל האלה משנים את יחסי הכוחות שבין המעצמות הגדולות בעולם. איך הגיאופוליטיקה מעצבת ומשפיעה על הכלכלה ומה הקשר לחיינו בישראל ● פאנל גיאופוליטיקה מתוך כנס "כלכלה בטלטלה" בגרסת הפודקאסט ● האזינו

רפי אלמליח, ראש מינהל התכנון החדש / צילום: דוברות רמ״י

מנהל מינהל התכנון החדש יהיה מנוע מלטפל בתוכניות לעשרות אלפי יחידות דיור

מחשש לניגוד עניינים מנהל מינהל התכנון החדש, רפי אלמליח, יהיה מנוע מלטפל בתפקידו החדש ב-32 תוכניות לעשרות אלפי יחידות דיור, כך עולה ממכתבו לשרת הפנים איילת שקד בו הוא הסביר כי לנוכח תפקידו הקודם ברמ"י לא יוכל להיות מעורב בפרויקטים

פריקת קרונות רכבת בנמל אשדוד / צילום: שמואל רחמני

התערבויות, סכסוכים והפרעה לממשל תקין: האם בכלל יש צורך בדירקטוריונים בחברות תשתיות ממשלתיות?

שורת סכסוכים ועימותים, מהרכבת דרך נתיבי ישראל ועד נמל אשדוד, מעלה תהיות בנוגע לנחיצות דירקטוריונים בחברות תשתית ממשלתיות מתוקצבות, שהמדינה ממילא קובעת את יעדיהן ומפקחת עליהן באופן צמוד ● מה אפשר לעשות אחרת, ומדוע יש מי שסבורים שזה הרע במיעוטו

היקף התעסוקה בישראל, לפי מגדר

רק מחצית מהנשים בישראל עובדות במשרה מלאה

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם ● והפעם: 50% מהנשים בישראל עובדות במשרה מלאה. אבל יש פער ניכר בין המגזרים השונים

מליאת הכנסת / צילום: יוסי זמיר

הושגו הסכמות: הכנסת תפוזר ביום רביעי, חוק הנאשם לא יעלה

טרם הושגו הסכמות על תאריך הבחירות ● שר האוצר ליברמן העריך כי עסקת החבילה במשק לא תצא לפועל ● ח"כ סמוטריץ': "סיכמנו בישיבת ראשי אופוזיציה לעשות הכל כדי לדחות את פיזור הכנסת לשבוע הבא ובימים האלה נהפוך כל אבן כדי למנוע את ההליכה המיותרת הזו לבחירות"