“הבורג’ חליפה של ירושלים” / הדמיה: משרד האדריכלים AS+GG
לפני כחודשיים עלתה לכותרות תוכנית לבניית מגדל בן 40 קומות בירושלים: תוכנית במתחם אפשטיין בקריית יובל, המשלבת בין מגורים למלונאות, למסחר ולשטחי ציבור. ההד התקשורתי הגדול בעקבות פרסום התוכנית - שאומנם אושרה והומלצה להפקדה בידי עיריית ירושלים, אך עדיין נמצאת עוד לפני שלב הגשת ההתנגדויות בפני הוועדה המחוזית - יש בו כדי להמחיש עד כמה הקמת גורד שחקים עודנה נתפסת כאירוע מסעיר מבחינת תושבי העיר.
נדמה כי מאז פרויקט הולילנד השנוי במחלוקת, לא התפתח שיח ציבורי כה ער סביב פרויקט בנייה גדול בירושלים - אלא שהפעם לא מדובר ביוזמה נקודתית שנעשית בניגוד לכל עקרונות התכנון העירוניים: עיר הבירה נמצאת היום בנקודת זמן אחרת, שבה בנייה לגובה זוכה לדחיפה משמעותית ממוסדות התכנון. "הבורג' חליפה" של ירושלים הוא רק דוגמה אחת מיני רבות מתוכננות.
● אלף השקלים שעשויים לבלום את העלייה המטאורית במחירי הנדל"ן |פרשנות
● עדיף להשאיר את "בורג' חליפה" בדובאי | ד"ר חוה ארליך, דעה
"ירושלים זו עיר שמתפתחת בקצב טוב, ואינטנסיבי מאוד", אומר מהנדס העיר יואל אבן. "התפיסה שלנו אומרת שכדי לפתח את העיר ולחזק אותה יש צורך להשקיע בבניית יחידות דיור, שטחי תעסוקה ושימושים נוספים, כדי שאלו יביאו לתמיכה בפיתוח של העיר.
"אם היום קריית יובל, לדוגמה, היא שכונה של 19 או 20 אלף תושבים, בעוד 10 עד 20 שנה היא צפויה לגדול בעוד 6,000-7,000 יחידות דיור, כלומר להוסיף עוד 25 אלף תושבים חדשים. כדי לתת להם את המענה שהם זקוקים לו, אנחנו חייבים לא רק יחידות דיור חדשות, אלא גם שטחים ציבוריים חדשים, ואת זה עושים באמצעות עלייה לגובה".
"לבניית מגדל יש ערך תכנוני, אסתטי, חברתי"
אותו מגדל המתוכנן במערב העיר יכלול 40 קומות עם 240 יחידות דיור, שטחי מלונאות, מבני ציבור בהיקף של 4,000 מ"ר ועוד 200 מ"ר עבור שטחי מסחר. קברניטי העיר מודעים לביקורות ולחששות של תושבים בעיר, אך טוענים: זו התוכנית המיטבית לירושלים, וספציפית לאזור שבו תוקם.
"הפרויקט הזה נמצא על תוואי הרכבת הקלה, ולפי המדיניות של הרכבת הקלה אמור להכיל שני מגדלים בני 18 קומות", מסביר אבן. "כלומר אם לא היינו משנים דבר היינו מקבלים שני מגדלים בתא השטח הנתון - תא שטח גדול ומשמעותי במקום מרכזי - ללא כל שטחי ציבור, שלמעשה 'יחנקו' את המתחם הזה, משום שהשטח שהם תופסים על הקרקע גדול יותר מזה שיתפוס מגדל בודד.
"החלופה שאישרה העירייה מדברת על בניין אחד גבוה, ולצידו שטח ציבורי גדול מאוד שמאפשר לכל אחד להשתמש בו. הפרויקט נמצא ממש 'על' הרכבת הקלה, כך שתושבים ומבקרים יוכלו להגיע אליו בקלות, ליהנות מהנוף, מפונקציות ציבוריות משמעותיות, מבית מלון בתחתית ומשימושי תרבות משמעותיים, כלל עירוניים. בסופו של דבר הציבור מקבל יותר מהחלופה הזאת".
"לבנייה של מגדל יש ערך תכנוני, אסתטי, חברתי ושימושי גדול מאוד", מוסיפה שרון מנדלבאום, מנהלת אגף לפיתוח אסטרטגי עירוני עסקי בעיריית ירושלים. "הוא יפה חזותית, הוא יעיל; הוא לוקח תא שטח אחד ויכול לרכז בו הרבה מאוד פונקציות. הוא מאפשר איכות חיים, כדוגמת אוויר צח ואור יום, יתרונות שבבנייה צפופה, מרקמית, רבים לא נהנים מהם.
"מגדל גם מאפשר לתושבים לגור בקרבה גדולה הרבה יותר לשירותים. זה המפתח לתפיסה שלנו כיום, וזה בעצם היסוד של החיים העירוניים, בניגוד לחיי ספר, שבהם ישנם מרחבים גדולים מאוד ונגישות נמוכה מאוד לשירותים ציבוריים. עיר היא למעשה הצטופפות בתאי שטח קטנים יותר, שמאפשרת לכל אחד מהתושבים המתגוררים בהם להגיע בקלות רבה מאוד לשירותים, הן ציבוריים והן מסחריים. המגדל הוא מיקרוקוסמוס של הקונספט הזה".
"הציבור לאט לאט מאמין יותר במגדלים"
האם הציבור הירושלמי פשוט מתקשה לעכל את המעבר לבנייה לגובה, המוצגת לראווה בפרויקט ה"בורג' חליפה"?
אבן: "עד היום נושא הבנייה לגובה היה רלוונטי פחות בירושלים, אבל הציבור לאט לאט מאמין יותר במגדלים. ככל שייבנו יותר ויותר כאלו ואנשים יבינו את הערך שלהם, כך העניין יתקבל טוב יותר גם אצלנו. כל דבר חדש מעלה חששות, וזה טבעי: אנשים לא יודעים מי האוכלוסייה שתגיע לעיר, ובפרויקטים להתחדשות עירונית לא יודעים איך יטופל הנושא של עלות התחזוקה במגדל החדש.
"כחלק מזה הנהגנו לאחרונה בתוכניות ההתחדשות העירונית מדיניות שבמסגרתה נכנס לתחשיב הכלכלי, במסגרת תקן 21 (אשר בודק את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטי פינוי־בינוי), תשלום של 10 שנות תחזוקה על חשבון היזם. כלומר כל הדיירים הוותיקים, אשר נכנסים למגדל החדש לאחר השלמת הפרויקט, ישלמו במשך 10 השנים הראשונות תשלומי תחזוקה במחיר שהם מכירים ממקום המגורים הקודם שלהם.
"לגבי מתחם אפשטיין ספציפית, ישנו כמובן ציבור שמתנגד לתוכנית, אבל כמו שיש ציבור שמתנגד, יש ציבור גדול שתומך בכך. בכל עניין יש דעות לכאן ולכאן. תושבי ירושלים לא מכירים את התוכנית הזו, ופתאום 'צומח' מגדל, יש מאין מבחינתם, אבל זה לא המצב: זו תוכנית שנובעת ממחשבה נכונה, שעברה שיתוף ציבור אינטנסיבי מאוד, ואני בטוח שנעשה את זה כמו שצריך".
"יש גבול מה שכונה אחת יכולה לתת"
בין המתנגדים המרכזיים לתוכנית שאישרה העירייה במתחם אפשטיין נמצא עופר ברקוביץ’, יושב ראש סיעת "התעוררות בירושלים" וחבר מועצת העיר ומי שהתמודד בבחירות האחרונות מול ראש העיר המכהן, משה ליאון. ברקוביץ' הוא גם חבר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, ושם הציע גרסה משלו למתחם - שלא התקבלה.
"לטעמי לא צריך לממש את כל אחוזי הבנייה המותרים במגרש", הוא אומר. "אפשר היה להסתפק במגדל של 30 קומות, גם בגלל הרגישות מול האתרים הלאומיים הסמוכים כדוגמת יד ושם והר הרצל, גם בגלל הרצון לשמור על הוואדי הטבעי שמוביל לעין כרם וגם בגלל העומסים האדירים על שכונת קריית יובל, שמאושרים בה הרבה פרויקטים לאחרונה.
"אי־אפשר להמשיך ולהגדיל את הבנייה באזור הזה. יש גבול למה ששכונה אחת יכולה לתת. ההרגשה היא שאין מעצורים, שיורים בלי הבחנה, ושישנו נתק בין התכנון לבין מה שהתושבים מרגישים בעיר. נכון שישנה טענת ה־NIMBY, ונכון שאף אחד לא רוצה שיבנו לידו, אבל פה יש משהו גדול יותר: מעין מתקפה של פרויקטים מתוכננים בשכונה, שהובילה למאבק שלם. אנחנו בעד התחדשות עירונית בקריית יובל, אבל לא יכול להיות ששם מרוכז כל הכוח. לא יכול להיות ששכונה אחת תסבול לבדה מ-10 שנים של עבודות בנייה מטורפות".
נציין כי בדיון במחוזית בתחילת החודש, שבו הוחלט על הפקדה בתנאים של התוכנית שאישרה העירייה, הציע ברקוביץ' גם להגדיל את שטחי התעסוקה ואת שימושי התרבות במתחם, "כעוגן שמשרת טוב יותר את התושבים", אך הצעתו נדחתה.
באותו דיון ציינה הוועדה לטובת גרסת המגדל בן 40 הקומות כי "התוכנית בענייננו מציעה תפיסת בינוי שונה של ריכוז זכויות הבנייה במבנה יחיד, וזאת לשם צמצום תכסית הבינוי במפלס הרחוב, הקמת כיכר ציבורית רחבה ויצירת נקודת ציון ייחודית באתר.
"הוועדה סבורה כי מופע הבינוי המוצע והשתלבותו בקו הרקיע במקום תואמים את איכויות האתר ואת תפיסת התכנון של הוועדה בדבר שילוב בנייה גבוהה בקווי הרכס של העיר", נאמר בדיון. "שינוי קו הרקיע של העיר משקף את המשך התפתחותה ואת שינוי מגמות התכנון והעיצוב על פני הזמן ובהתאם לצרכים העדכניים. נציין כי בסמיכות למתחם קיימים שני מגדלי מתחם אלעד וכן אושרו לאחרונה על ידי הוועדה שני מבנים גבוהים נוספים - מתחם טופ בורוכוב ומתחם עמק היובל".
"הדרך לייצר בינוי נוסף: התחדשות עירונית"
התכנון והליכי האישור של "הבורג' חליפה של ירושלים" זכו להד נרחב, אך לא מדובר במקרה פרטי - אלא בתפיסה הכוללת כיום של העירייה לגבי בנייה לגובה: האם היא תתבצע בכל העיר, מהי הגישה כלפי אזורי העיר העתיקים וההיסטוריים ומה יהיה על השטחים הפתוחים בסביבתה?
"תפיסת העולם לגבי מדיניות הגובה שלנו נחלקת לשני חלקים", מסביר אבן. "החלק הראשון הוא העיר ההיסטורית, שעליה אנחנו שומרים בצורה הדוקה מאוד. אדם שמגיע לירושלים צריך לדעת שהוא הגיע באמת לירושלים, והחוזק שלה הוא באזור העיר ההיסטורית.
"נחלאות, נחלת שבעה, רחביה, המושבה הגרמנית, טלביה ועוד הן שכונות שימור היסטוריות שבהן אנחנו מאמינים שהחוזקה שלהן היא הנראות, ולכן יש שם הקפדה על גובה על פי הסטנדרט המקובל.
"השכונות החדשות יותר, שנבנו בשנות ה־50 וה־60 של המאה הקודמת, כדוגמת קריית יובל, עיר גנים, קריית מנחם, קטמונים ח’ ו־ט’, גילה ועוד - אלו שכונות שאנחנו דוחפים לפתח ולחזק אותן, כמו גם להחליף את התשתיות בהן, ואת זה אנחנו מאמינים שאפשר לעשות בצורה יעילה רק באמצעות התחדשות עירונית: לוקחים את הבינוי הקיים, מייצרים בינוי חדש ומרעננים באמצעות ההתחדשות.
"גם בעיר העתיקה ובאזורים ההיסטוריים אנחנו מקדמים פרויקטי התחדשות, בעיקר מסוג תמ"א 38, אך מקפידים על כך שהבינוי לא יפרוץ את מסגרות הגובה הקיימות.
"כדי לייצר פרויקטים כאלו בפן הכלכלי, כולל השטחים הציבוריים הנגזרים מכך, נדרשת עלייה לגובה. חשוב לזכור שבפרויקט התחדשות עירונית, להבדיל מפרויקט בשטחים פתוחים, אין שטחים נוספים מעבר לשטחים שקיימים היום.
ברגע שמגדילים את מספר הדירות הקיימות באמצעות התחדשות עירונית, מוטלת עלינו החובה לייצר מתוך הפרויקטים עצמם שטחים ציבוריים נוספים לטובת שילוב של אוכלוסייה.
"במקומות שבהם הייתה הגבלה לבנייה מרקמית בלבד, למשל באזורים החרדיים בעיר כמו שכונת רוממה - אנחנו רואים את הצורך במענה אמיתי לשטחים ציבוריים. שם ישנו מחסור אמיתי בשטחים ציבוריים, ורואים יחס ישר בין היעדר הבנייה לגובה לבין הקושי במתן מענה ציבורי".
תפיסת העולם: ניצול יעיל של הקרקע
"גם ההתחדשות העירונית וגם תצורות הבינוי המקודמות על ידינו מצטרפות לתפיסת עולם רחבה של ירושלים כולה: ברגע שאנחנו מייעלים את ניצול הקרקע, שהיא כידוע משאב מוגבל, אנחנו לא צריכים להשתמש בשטחים פתוחים חדשים", מוסיפה מנדלבאום. "הדבר מאפשר שימוש בשטחים הבנויים בתוך העיר, ולא פונה אל התרחבות לשטחים חדשים, פתוחים ובתוליים.
"זה בעצם מאפשר לנו לקחת את השטח הבנוי של העיר ולבנות אותו מחדש - נכון יותר, חדש יותר, מסודר יותר, באופן שמאפשר איכות חיים לתושבים. בדרך זו אנחנו יוצרים מצב שבו יהיו לכל תושב מתחת לבית שטחים מסחריים, גן ילדים, גינות משחקים וכל הדברים שהוא מחפש וזקוק להם, במרחק של כמה מטרים מהבית. הדבר הזה מצריך לפעמים ריכוז של שטחי המגורים בבניינים שעולים לגובה, בעת הצורך, כדי שבצמוד להם נוכל לבנות את אותם השטחים הציבוריים".
"חשוב להגיד שהעלייה לגובה לא בהכרח מביאה להגדלה במספר יחידות הדיור", מדגיש אבן. "כמות יחידות הדיור נקבעת בשלבים מוקדמים יותר של התכנון, והשאלה איך לעשות זאת נכון מגיעה אחרי קביעת כמות יחידות הדיור. אנחנו לא מעצימים את היקפי הדיור מעבר למה שנדרש, אלא דבקים במה שאפשר לעשות לפי התכנון. העלייה לגובה היא אחת מתצורות הבינוי האפשריות.
"אני מזכיר גם שבירושלים יש רכבת קלה, אמצעי תחבורה מתקדם שסביבו ולאורכו קבענו מדיניות שלמה של עלייה לגובה, מדיניות שמאפשרת לייצר עצימות בינוי שהרכבת עצמה תוכל לשרת. אנחנו לא עושים זאת בכל מקום: באזורים הרגישים יותר מבחינת השימור אנחנו לא עולים לגובה, והיכן שניתן אנחנו מאפשרים את העלייה לגובה כדי לייצר תכנון עירוני נכון יותר".
"המדיניות הזו דוחפת לניצול נכון של שטחים שאליהם התחבורה הציבורית מאפשרת הגעה קלה מאוד", ממשיכה מנדלבאום, "כך הרכבת הקלה מאפשרת לנו למעשה לרכז בקלות כמות אוכלוסייה נרחבת, לאורך הצירים המרכזיים האלה, לעומת מקומות אחרים שמקבלים פחות שירות מהתחבורה הציבורית, ושם יש לנו ערכי בנייה אחרים ומרכזיים במסגרת התכנון".
פינוי־בינוי ועלייה לגובה גם במזרח העיר
כיצד כל העקרונות הללו מתבטאים בצד המזרחי של העיר, בשכונות הערביות? "גם במזרח העיר אנחנו בהחלט רוצים לבצע פינוי־בינוי, וגם שם תידרש בנייה לגובה בסופו של דבר", מצהיר אבן. "בעבר היו טענות על כך שהחברה הערבית לא יודעת לחיות במגדלים, ואוהבת לגור בפרויקטים מסורתיים ובבנייה מסורתית, אבל לפי סקרים שעשינו זה לא המצב, והיום גם החברה הערבית רוצה התחדשות בשכונות שלה.
"במזרח העיר ישנו גם יתרון, כי הצפיפות נמוכה יחסית ולכן אפשר ליישם את מכפילי הבנייה ולהגיע לבנייה סבירה, וזה האופק האמיתי של מזרח העיר. ברגע שהבנייה נבנית בצורה נכונה, בסטנדרט הנכון, בגבהים הנכונים, ומחדשת את המבנים ואת התשתיות, זו הבשורה למזרח העיר.
"ישנן כיום כבר כמה יוזמות להתחדשות עירונית באזור הזה של העיר, אני מקווה מאוד שנצליח בהן. באזור הזה יש כמה אתגרים ייחודיים, שנוגעים בין היתר לסוגיית הבעלות על הקרקע, אבל אני בטוח שבחשיבה יצירתית נצליח גם שם, והחברה הערבית תדע לקבל את זה".
מתחם אפשטיין, "הבורג' חליפה של ירושלים"
מקום: בין השכונות קריית יובל ועין כרם
שטח: 7 דונם
זכויות בנייה מאושרות: 1,200%
גובה: 40 קומות
שטח בנייה כולל: 30 אלף מ"ר
יחידות דיור: 240
מלונאות: 7,840 מ"ר
מבני ציבור: כ־4,000 מ"ר
מסחר: 200 מ"ר
תכנון: משרד אדריאן סמית וגורדון גיל