אוהד עיני, השמאי הממשלתי / צילום: תמר מצפי
אושר עדכון תקן 21: מועצת שמאי המקרקעין הודיעה היום (ד') כי החליטה על אישור העדכון לתקן אשר קובע את הכללים לבדיקת ההיתכנות הכלכלית של מיזמי פינוי־בינוי. הבשורה עבור היזמים: הפשרה שבמסגרתה ייקבעו שיעורי רווח יזמי לפי אזורים, ושעליה דיווחנו כאן לראשונה, נכללת בעדכון.
כידוע, התקן פורסם לראשונה בשנת 2012, ולמעשה מאז לא עודכן שוב - למרות התמורות הרבות שעבר תחום ההתחדשות העירונית לאורך העשור. פעמיים פורסמה להערות הציבור טיוטה לעדכון התקן, אך בשל מחלוקות שונות היא לא אושרה בפעם הראשונה. אישור הטיוטה השנייה עוכב גם הוא, וזאת בשל מחלוקת בשני סעיפים עיקריים: הרווח היזמי והתמורה לדיירים, שבשניהם לא קבעה מועצת שמאי המקרקעין את השיעור המומלץ.
העניין גרם למחלוקת בין משרד המשפטים לבין אנשי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שעמדה במוקד הדיון במועצה ביום שלישי. במהלך הדיון עלתה הצעת פשרה באשר לנושא הרווח היזמי, אשר קיבלה כעת תוקף רשמי: על פי הסיכום השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני יפרסם מעת לעת סקר, אשר יקבל הפנייה מפורשת בתקן, ושיפרט את שיעורי הרווח המומלצים לפי אזורים שונים. במילים אחרות, על אף שהתקן אינו מצביע על שיעור רווח יזמי מינימלי, הסקר שיפרסם השמאי הממשלתי הראשי יוכל לקבוע זאת.
באשר לתמורה לדיירים, זו נותרה בגדול כפי שהיא - ותיקבע על סמך "טבלת רגישות", שתאפשר להציג את הרווח היזמי המתקבל מאפשרויות שונות של תמורות לדיירים, באת במטרה לספק גמישות רבה יותר ושקיפות לתחום.
סוגיות נוספות שכולל התקן, ואשר לא היו קיימות בגרסה משנת 2012, הן הערכת המטלות הציבוריות שהיזם נדרש לבצע במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, עקרונות לתחשיב היטל השבחה והכרה ב"קרן תחזוקה" למימון הוצאות הדיירים בבניין החדש, לאחר שיוקם.
העדכון שאושר כעת הוא פרי עבודתה של ועדה מקצועית בהובלת השמאי הממשלתי הראשי עיני, לצד המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, אנשי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושמאים פרטיים, לצד גורמים יועצים מהתחום. התקן, עדכון 21.1, יפורסם במקביל לסקר המדובר, וייכנס לתוקף באופן מעשי עם פרסומו.
השמאי הממשלתי הראשי עיני: "לאחר תהליך ארוך ומרתק של עדכון התקן, שבמסגרתו נוכחנו בנחיצות הרבה של העדכון, אני מברך על המוגמר ומייחל שאכן ישיג את מטרתו, להקל ולקדם מימוש מיזמים להתחדשות עירונית. בהזדמנות זו ברצוני להודות לשותפים הרבים לתהליך - מועצת שמאי המקרקעין, הרשות להתחדשות עירונית, יעוץ וחקיקה, מנהל התכנון, רשות המסים, שמאי מקרקעין ועוד. בזכות הירתמות של כולם למשימה חשובה זו, הגענו ליום שבו מועצת שמאי המקרקעין אימצה את המלצת הצוות המקצועי ואישרה את התקן החשוב הזה".
מנכ"ל משרד המשפטים ויו"ר מועצת שמאי המקרקעין, עו"ד ערן דוידי: "שוק הדיור בישראל מחייב אותנו לעשות כל העת את ההתאמות הנדרשות לרוח התקופה. התקן המעודכן הוא דוגמה להתאמה שכזו - שינוי קטן, שיש בו משום בשורה גדולה. התקן הוא כלי עזר מקצועי, עדכני ואחיד שיאפשר ודאות ובהירות עבור השמאים ויסייע להליכים יעילים יותר בתחום ההתחדשות העירונית. התקן המעודכן מביא לידי ביטוי את תפקיד משרד המשפטים כגורם המאזן בין האינטרסים של כלל השחקנים בתחום, ויאפשר לקדם באופן נרחב תוכניות של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ".
עו"ד ישי איציקוביץ', שותף, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות': "התקן החדש משפר את רמת הוודאות ביחס להצעות ולגרסאות הקודמות, ועל כך בהחלט יש לברך. הגדרת אופן חישוב היטל ההשבחה, הכללת מטלות ציבוריות, הכרה בעלויות התחזוקה, התייחסות לשווי לעניין דירות מיוחדות - כל אלו הן מהלך חשוב, ויש לקוות כי בהקדם יפורסמו התקנות לעניין חישוב היטל ההשבחה בתוכניות פינוי־בינוי, כפי שנקבע בחוק ההסדרים, מהלך שאמור להעצים את הוודאות. הותרה של התמורות לבעלי הדירות בכפיפות למדיניות המקומית והמחוזית אומנם מאפשרת גמישות ושיקול דעת, אך בעניינים הללו לא תמיד עקרונות אלו הוכיחו את עצמם".