עשירי ת''א ניצחו. הקמת בריכת שחייה תותר בחצרות בתים משותפים / צילום: Shutterstock, StacieStauffSmith Photos
ועדת הערר מתירה הקמת בריכות שחייה בחצרות בתים משותפים - בניגוד לעמדת עיריית תל אביב־יפו: לאחרונה קיבלה הוועדה ערר של תושב העיר המתגורר בבית משותף בצפון תל אביב, וקבעה כי "קיימת הצדקה תכנונית להתיר בריכות שחייה בחצרות פרטיות גם בדירות גן, זאת בהתאם לתפיסות תכנוניות עדכניות המתייחסות לבריכות שחייה כשימוש אינטגרלי למגורים, עד כדי כך שהנטייה היא לאפשר הקמת בריכות שחייה באזורי מגורים, גם מקום שבו אין תוכנית אשר מסדירה הקמת בריכות שחייה".
הערר הוגש על ידי התושב בעקבות דחיית הבקשה שלו לקבלת היתר בנייה להקמת הבריכה, בבית משותף חדש ברחוב מאיר יערי שבשכונת כוכב הצפון. העורר ביקש להקים בחצר הצמודה לדירת הגן שלו בריכה בשטח 54 מ"ר ובעומק 1.20 מטרים, שתכלול גם משטח דק וגדר מסביבה.
הבקשה הוגשה באוקטובר 2020, ונדחתה על ידי הוועדה המקומית במרץ 2021, בטענה כי היא מנוגדת למדיניות הוועדה לגבי הקמת בריכות שחייה בבתים משותפים בעיר - זאת בהמשך להנחיות מרחביות חדשות מינואר 2021.
העורר טען בכתב הערר, שהוגש באמצעות עו"ד מיכה גדרון, כי רכש את הדירה בכוונה לבקש היתר לבריכת שחייה, על סמך העובדה כי הוועדה המקומית "אישרה עשרות רבות של היתרי בנייה לבניית בריכות שחייה בחצרות צמודות בבתים משותפים, לרבות בחצר פרטית בבניין המצוי שני בניינים מערבה", כך לשון הערר.
"לפי המצב המשפטי כיום קיימת לבעלים של חצר צמודה בבית משותף הזכות להקים בריכת שחייה", הוסיף העורר, וציין כי "לא אושרה מעולם מדיניות האוסרת בניית בריכות שחייה בחצרות צמודות בבתים משותפים. הקמת בריכת שחייה בחצר, ובכלל זה בחצר בית משותף, הינה אינהרנטית למגורים, ולפיכך הוועדה המקומית מוסמכת לאשר הקמת בריכה כאמור גם כאשר התוכניות החלות במקום אינן קובעות אפשרות להקמת בריכת שחייה. מדובר בשימוש אינטגרלי למגורים, בכפוף לכך שהוועדה המקומית תשתכנע כי הבריכה לא תגרום להפרעה/למטרד לדיירי הבניין ולסביבה".
"נכון להתיר את הבקשה - בכפוף לצמצום שטח הבריכה"
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו השיבה לערר וציינה כי "הן עמדת הגורמים המקצועיים והן עמדת הוועדה המקומית היא כי לא תומלץ הקמת בריכה בשטחי חצרות הבניינים המשותפים. בנסיבות אלו ולאור מדיניותה המאושרת של הוועדה המקומית, לא ראתה לנכון האחרונה לאשר את החריגה ממדיניותה ודחתה את הבקשה. יתירה מכך, הוועדה המקומית לא השתכנעה שהקמת הבריכה לא תהווה מטרד, בפרט כאשר הוגשה התנגדותם של שכנים בבניין".
ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד הילה סירוטה ליבנה, כתבה בהכרעתה, בראש ובראשונה, כי העניין נתון לשיקול דעת הוועדה המקומית: "אנו מקבלים את טענות המשיבה לפיהן הזכות להקמת בריכת שחייה פרטית בדירת גן בבית משותף אינה זכות קנויה, אלא זכות שבשיקול דעת של הוועדה המקומית".
עם זאת קבעה ועדת הערר כי "נכון להתיר את הבקשה בכפוף לצמצום שטח הבריכה. השימוש של בריכת שחייה אינהרנטי למגורים, ואינו יוצר מטרד יוצא דופן המצדיק את דחיית הבקשה. נוכח האמור אנו סבורים כי ניתן לאשר את ההקלה המבוקשת להקמת הבריכה, אך זאת בכפוף לצמצום היקפה לשטח מקסימלי של 24 מ"ר, כך שהמטרדים שייגרמו ממנה, אם ייגרמו, יהיו מצומצמים באופיים ובהיקפם".
הבדלי הגרסאות בפרוטוקול הכריעו את הכף?
במהלך הדיון בערר התגלה פרט מעניין, שלו העניקה ועדת הערר משקל משמעותי בהחלטתה: העורר הוכיח כי חל שינוי גרסאות בין פרוטוקול ישיבת ועדת המשנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שבה אושרה כביכול המדיניות אשר אוסרת הקמת בריכות פרטיות בחצרות בתים משותפים בעיר, לבין הפרוטוקול שפורסם בסופו של דבר באתר העירייה.
כך, הפרוטוקול של ישיבת ועדת המשנה קבע כי לא תומלץ בריכה פרטית רק ב"תחום המרווחים" - התחום שבין הבניין לבין גבולות המגרש שבו הוא בנוי, כלומר מחוץ לקווי הבניין. למרות זאת, בסעיף הרלוונטי בפרוטוקול שפורסם באתר האינטרנט של העירייה נכתב כי "לא תומלץ לאישור בריכה בשטחי החצר המוצמדים ליחידה בבניין", ונושא תחום המרווחים לא מוזכר בו. הבריכה המבוקשת, יש לציין, נמצאת במסגרת קווי הבניין.
על סמך עניין זה טען העורר שלמעשה לא הוחלט מעולם על איסור הקמת בריכות פרטיות בחצרות בתים משותפים. הוועדה המקומית טענה מנגד כי "בפרוטוקול הדיון בוועדה המקומית נפלה טעות. ההנחיה הנכונה היא ההנחיה לפיה לא תומלץ בריכה בשטחי החצר המוצמדים. הוועדה המקומית אישרה את קובץ ההנחיות ובו נכתבה ההנחיה, והיא הרלוונטית והמחייבת את הוועדה המקומית".
וערת הערר לא קיבלה את הטענה הזו, ואף הסתמכה על עניין זה בפסיקתה באשר לסוגיה כולה: "אנו דוחים את טענת הוועדה המקומית לפיה נוסח קובץ המדיניות שצורף כנספח לפרוטוקול הוא הנוסח שאושר על ידי חברי הוועדה, ולפיכך לא מקבלים את החלטת הוועדה לפיה המבוקש מנוגד למדיניות הוועדה. המדיניות כפי שאושרה ביקשה להתייחס לבנייה במרווחים, ועל כן אינה מונעת אישור הקלה להקמת בריכה בתוך קווי הבניין".