בערי התיירות הבולטות מהוות דירות האירוח כרבע מההיצע / צילום: Shutterstock, Tero Vesalainen
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואילו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? מדור שבועי חדש ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il
בישראל של היום, בטרם חלפו השפעותיו של משבר הקורונה, כמות דירות ה-airbnb מגיעה לכ-25% מהיצע חדרי המלון הרגילים בערי התיירות המובילות. אם לוקחים בחשבון שהמדינה הציבה יעד של 10 מיליון תיירים בשנה, ובמצב שיידרשו 20-30 אלף חדרי מלון נוספים (כמעט מחצית מההיצע הקיים), נראה שפעילות airbnb תמשיך לספק מענה משלים לצורך (גם של תיירות מקומית). הצפי הוא ש-20%-15% מהתיירים יבקשו גם בעתיד ללון בדירות להשכרה של airbnb.
בטור הנוכחי נתאר את היקף השוק ואת התועלות והחסרונות של פעילות airbnb על המשק המקומי, ונבחן את הצורך בהמשך פעילותה בארץ בשנים הקרובות.
8,000 חדרים בעשור
בוועידת התיירות של גלובס שהתקיימה בעכו בשבוע שעבר, דיבר שר התיירות יואל רזבוזוב על המיסוי לדירות airbnb וטען כי הוא אינו רוצה "לאבד 12 אלף יחידות רק בתל אביב, יותר ממספר החדרים בבתי המלון. מצד שני, יש כשל שוק ומחסור ברגולציה, ואנחנו הקמנו צוות עבודה שיבחן את הנושא יחד עם משרדי ממשלה נוספים. אם נצליח לבנות 20-30 אלף חדרים בארבע שנים זה יפצה אותנו, ואז נוכל לעשות את זה חכם ומדויק".
נזכיר כי אין זו הפעם הראשונה שהנושא עולה על הפרק - באוקטובר 2021 הציגו השרים ליברמן, שקד ואלקין תוכנית ולפיה השכרת דירות airbnb תפסיק להיות חוקית. המטרה הייתה להגדיל את היצע הדירות להשכרה, אך הרעיון התעלם משוק התיירות ומהדרך להסדרה בו - וההצעה לא לקחה בחשבון את כלל השווקים והצורך בסנכרון ביניהם, ובפרט את הצורך של שוק התיירות במגוון של חדרים ומיטות לתיירים.
כיום עומד מספר חדרי המלון בישראל על כ-55 אלף, כאשר במהלך העשור האחרון נוספו רק כ-8,000 חדרים. משמע, הצהרת שר התיירות ביחס לתחזית הבינוי בפועל הצפויה אינה ריאלית.
מתחילת השנה נכנסו לישראל בממוצע חודשי כ-100 אלף תיירים, וטרם הגענו לכמות הממוצעת החודשית של 2019, שעמדה על 300-400 אלף. באותה שנה, כ-14% מהתיירים שהגיעו לארץ לנו בדירות להשכרה לטווח קצר, לעומת 9% בלבד ב-2018 (מקור: סקרי משרד התיירות).
חברת airbnb נוסדה ב-2008, ושנים ספורות לאחר מכן כבר פעלה בישראל. היא מציעה שרות השכרה לטווח קצר בבתים פרטיים או בדירות בעלות נמוכה יותר מבתי מלון, ובמיקומים מגוונים. השירות מסייע גם לבעלי דירות המעוניינים להרחיב את מקורות הכנסתם. בבחינת עלות-תועלת שביצעה חברת צ’מנסקי בן שחר ושות’, בחנו את הטיעונים להצדקת המשך הפעילות מול הצורך בצמצומה.
סיבות להמשך הפעילות
היתרון הפוטנציאלי הגדול בפעילות airbnb הוא בהגדלת ההיצע של מקומות לינה, וביצירת תחרות מול המחירים הגבוהים יחסית בבתי מלון. זאת באופן שמאפשר לתיירים ליהנות ממחירים משתלמים יותר, ושמרסן את הגידול במחירי החדרים בבתי המלון.
החברה מגדילה את היצע מקומות הלינה לנסיעות לטווח קצר בפריסה מגוונת, גם בשכונות ובמיקומים המעורבבים עם האוכלוסייה המקומית. כאשר משווים את ההיצע של דירות airbnb כיום לחדרים "רגילים" בבתי מלון, עולה כי בבת ים היחס הוא 153% לטובתן, בצפת 69%, בתל אביב 61% ובחיפה 49%. יחסים אלו מצביעים על הצורך בהיצע משלים לפעילות החסרה של חדרי בתי מלון.
המחירים הנמוכים יותר, ומגוון רחב יותר של אפשרויות שזמינות בדירות airbnb, עשויים לחולל גידול בכמות הנסיעות, במספר התיירים ובצמיחה הכלכלית בערים. התועלת הברורה ביותר היא לבעלי נכסים שבבעלותם יחידות להשכרה.
לבעלי הדירות קיימות שלוש אפשרויות להרוויח עליהן תשואה: הם יכולים לגור בדירות, להשכיר אותן לדיירים לטווח ארוך, או להשכיר לטווח קצר לתיירים. אם המחסום היחיד להשכרה לטווח קצר היה עלויות העסקאות הנלוות, הרי ש-airbnb הפחיתה אותן והפכה את האפשרות הזו לכדאית יותר.
עלות הטווח הקצר
עליית מחירי הדיור היא מהבעיות המרכזית בישראל, וההערכה היא שפעילות airbnb מעלה את מחירי הדירות להשכרה משום שהיא מקטינה את מלאי יחידות הדיור. מאחר שהביקוש לדיור הוא יחסית לא גמיש (הביקוש של אנשים למקום מגורים לא יורד כשהמחירים עולים), גם שינויים קטנים בהיצע - כמו אלו שנגרמים מהסבת דירות ליחידות תיירות - גורמים לעליות מחירים.
יש הטוענים שהגדלת היצע יחידות airbnb אינה מחוללת גידול משמעותי במספר התיירים, מאחר שמדובר בתחליף כמעט טהור לצורות לינה אחרות. המשמעות הישירה מכך היא פגיעה ישירה בבתי המלון המסורתיים, שפועלים תחת מסגרת מיסוי שונה.
בעלי יחידות הדיור שנהנים מפעילות airbnb מגיעים מהעשירונים הגבוהים באוכלוסייה. זאת ועוד, הבעלות על היחידות הפכה יותר ויותר מרוכזת בקרב מספר קטן יחסית של "מארחים", שהם בעצם חברות לינה קטנות.
כאשר המנגנון לגביית מסים מפעילות airbnb פחות מפותח מהמנגנון לגביית מסים מבתי מלון "רגילים", הפעילות פוגעת בהכנסות העיר והמדינה. בנוסף, הרחבת פעילות זו באה על חשבון בתי המלון, ועלולה להיות לכך השפעה שלילית על התעסוקה. ראשית, מכיוון שחלק מאחזקת מקומות הלינה ב-airbnb מתבצעת על ידי בעלי הדירות עצמם. שנית, מכיוון שניקיון ותחזוקת החדרים נעשים לרוב ע"י חברות ניהול צד שלישי שאינן מתמחות בתחום, מה שעלול לפגוע באיכות השירות.
בשורה התחתונה, יש ליצור כללי משחק ברורים לניהול הפעילות, על מנת להקטין את המחיר הכלכלי שהיא מייצרת.
נקודת האיזון באירוח
ישראל מבקשת להגדיל מהותית את מספר התיירים המגיעים אליה. היצע חדרי המלון לא יספק מענה לצורך בעתיד הקרוב, הן בהתייחס לכמות החדרים הנדרשת והן בהתייחס לפריסתם. לפיכך, יש מקום להמשך הפעלת דירות airbnb. ברם, עליה להיות מנוהלת ומפוקחת באופן מקצועי.
הדרך ליישם זאת היא בהגדלת היצע דירות אלה, אך במספרים מוגבלים. הפריסה בהכרח תיעשה במיקומים מותאמים, ולא בכל שכונות המגורים. מומלץ למנוע מחברות עסקיות לנהל מקבצי דיור להשכרה קצרת טווח בהיקף העולה על כמות מוגדרת של יחידות. כמו כן, המיסוי ייעשה לפי אותם כללים החלים על ספקי לינה אחרים, ובהם בתי המלון.