גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

החנות וירטואלית, המחסן אמיתי: הלוגיקה שמאחורי ההשקעות במרכזים לוגיסטיים

הצמיחה המטאורית של אתרי המסחר המקוונים יצרה פלח שוק חדש ואיתן של מרכזים לוגיסטיים - המשמשים לאחסנה ולשינוע הסחורות ● התחום מגלם סקטור השקעה מניב, יציב וארוך-טווח שצפוי להמשיך לגדול ולצמוח

מרלו''ג של קרן פרולוג'יס בניו יורק / צילום: Associated Press
מרלו''ג של קרן פרולוג'יס בניו יורק / צילום: Associated Press

הכותב הוא שותף מנהל בקרני פמילי אופיס. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא, ואין באמור משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירת ניירות ערך או מוצר פיננסי כלשהו

אחת התהפוכות המרתקות שיצרה מגפת הקורונה היא הדיכוטומיה בין שוק הנדל"ן המסחרי, שספג מכה קשה כתוצאה מנטישת המשרדים, ובין ענף המרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים) שהתחזק יותר ויותר כתוצאה מהמעבר הגלובלי המואץ לרכישות באתרי מסחר מקוונים.

כיום, שנתיים לאחר פרוץ המגפה, ניכר שסקטור המרכזים הלוגיסטיים עיגן את מקומו היטב ברשימה הפותחת של סקטורי ההשקעות המועדפים, וכי המגמה הזו צפויה להמשיך להתחזק ולצמוח ללא קשר למגפה.

ארגון הנדל"ן העולמי (AFIRE - A Fellowship for International Real Estate) פרסם בשנת 2019 את תוצאות הסקר שערך בין מומחי נדל"ן ברחבי העולם, וחשף כי 79% מהם יגדילו את החשיפה שלהם לנדל"ן תעשייתי וללוגיסטיקה בארה"ב. אין זה מפתיע.

אתרי מסחר אלקטרוניים (E-Commerce) זכו לאהדה רבה עוד לפני מגפת הקורונה, אולם פריצת המגפה העולמית בשנת 2020 הזניקה את השימוש בהם לרכישות מוצרים לשיא, ככל שחנויות ומרכזי קניות הוצאו משימוש בתקופות הסגרים.

כך לדוגמה, ברבעון הראשון של שנת 2020 הגיע מכירות המסחר האלקטרוני בארה"ב ל-211.5 מיליארד דולר (על פי הלשכה למפקד האוכלוסין של משרד המסחר האמריקאי). הביקוש האדיר לאתרי המסחר האלקטרוניים הגדיל בהתאמה את הביקוש למרכזים לוגיסטיים לצורך אחסנה ושינוע הסחורות הנמכרות. יותר ויותר מרכזים לוגיסטיים הוקמו ברחבי העולם לתמיכה במכירות המוצרים באמצעות האינטרנט, ובמהרה הם כבשו נתח שוק משלהם, כשהפכו חדשניים, טכנולוגיים ומתוחכמים.

מחירי המרלו"גים בישראל זינקו בעשרות אחוזים בתוך כשלוש שנים, והדבר לא שונה ברחבי העולם. הצמיחה בביקוש למרלו"גים באה לידי ביטוי בעסקאות ענק שנחתמו על ידי חברות ציבוריות, ובהשקעות ענק שבוצעו בחברות הללו.

העסקאות הללו, לצד עסקאות רבות נוספות, מצביעות על המשך מגמת צמיחה של מרלו"גים, המהווים את זרוע האחסנה של מוצרים של אתרי המסחר המקוונים הרבים בישראל ובכל העולם כולו. את פריצת שוק ההשקעות במרלו"גים מתוות קרנות הנדל"ן הגדולות אשר מנתבות את ההשקעות שלהן לסקטור מתוך הבנת פוטנציאל התשואה העצום שבו.

כניסתה של ענקית המסחר המקוון אמזון לישראל במאי 2019, השפיעה אף היא באופן דרמטי על ענף המרכזים הלוגיסטיים הישראלי, והעלתה את קרנו.

ההשפעה של המרלו"גים על הכלכלה הישראלית משמעותית ומובנת. אם בעבר מרלו"גים נתפשו כחלק מסל ההשקעות בנדל"ן, הרי שהיום הם זוכים לסקטור השקעות משל עצמם, וכאמור, הם מניבים תשואות יפות ומרשימות, בניגוד לסקטור המשרדים למשל. העלייה בדרישה למרלו"גים, במקביל לצמצום בקרקעות המתאימות, הביאה לעלייה במחירי הקרקעות למבני תעשייה.

שוק המרלו"גים האמריקאי והעולמי

שווי שוק המרלו"גים בארצות הברית עומד על 2.5 טריליון דולר נכון ל-2022, והוא הציג תשואה של 11% בשנה החולפת. התשואה עולה בעקביות משנה לשנה, והצפי הוא שהתשואה תמשיך לעלות בשנים הקרובות.

התחזיות למכירות באתרי מסחר אלקטרוני בארה"ב צופות צמיחה יציבה של 15% בשנים הקרובות, ועלייה של טריליון דולר בין השנים 2020-2025 (בניגוד למכירות לא מקוונות שהצפי לצמיחה בהן הוא של 1% בלבד). שוק הקמעונות האינטרנטי צפוי לגדול ב-60% בחמש השנים הקרובות, גידול אשר ידרוש 100 מיליון מ"ר של מחסנים בארה"ב כדי לספק מקום לביקוש.

 

שיעור התפוסה הממוצעת עומד על יותר מ-97%, וחוזי שכירות תעשייתיים נחתמים לתקופה ממוצעת של כחמש שנים. נתונים שנאספו מרחבי העולם מראים צמיחה מהירה בדמי השכירות בשוק המרלו"גים, וצפי לגידול משמעותי של הכנסות משכירות.

היסודות שתומכים בשוק ההשקעות בתחום

כדי להבין את התפוצצות שוק המרלו"גים ואת פוטנציאל ההשקעות בתחום, יש להבין תחילה את מקומם של המרלו"גים בזירה הכלכלית. מרלו"גים הם מבנים ייעודיים המשמשים לאחסון, אבל הרבה מעבר לייעודם הקונקרטי, הם מהווים מרכיב מרכזי בשרשרת האספקה העולמית, ולכן הם נקשרים באופן ישיר לענפי הייצור והצריכה.

ההשקעות במרלו"גים משרתות את המשקיע פעמיים. פעם אחת כנכס נדל"ני להשקעה, על כלל היתרונות הגלומים בכך, ובפעם השנייה, כ"נכס" ייצור וצריכה. הצמיחה הכלכלית של המרלו"גים כנכס ייצור וצמיחה נמדדת על פי התמ"ג (ייצור וגידול בייצור) ולכן הם מניבים גם בתקופות שאינן אופטימליות בשוק ההון, כגון המצב התנודתי הנוכחי.

המגמות העיקריות שתומכות בסקטור ההשקעות במרכזים לוגיסטיים כוללות מעבר מסיבי למסחר אלקטרוני, גידול עולמי במרלו"גים וטכנולוגיות מתקדמות בשרשרת האספקה.

לטכנולוגיה המתקדמת יש מרכיב מהותי נוסף בהשפעה על מרכזים לוגיסטיים ובהעלאתם לגדולה. הטכנולוגיות כיום תומכות בשקיפות רבה הרבה יותר בשרשרת האספקה ובהאצת זמני העברת סחורות, במטרה להגביר את צמיחת הסחר הבינלאומי ולשפר את שרשרת האספקה ​​במדינות.

טכנולוגיות מתקדמות, כגון בינה עסקית ורובוטיקה, עוזרות לשפר ולייעל את שירותי הלוגיסטיקה באופן חסר תקדים. הטכנולוגיות הללו הפכו תהליכיים מסורתיים איטיים למהירים ואוטומטיים, ומאפשרות לתכנן, ליישם ולשלוט בזרימת ההפצה, ולהעצים עשרות מונים את תהליכי האחסון והשליפה.

האבולוציה הלוגיסטית מאפשרת להביא סחורה בדיוק למקום שבו היא צריכה להיות, תוך כדי מעקב מתמיד וידיעה היכן היא נמצאת בכל רגע בדרך. הטכנולוגיה מסייעת למפות ולבחור בדרכים היעילות ביותר לאחסון והפצת סחורות.

כך, לקוחות אתרי המסחר זוכים לקבל את המוצר שלהם בזמן הנכון, במחיר הנכון, ובהגנה הנכונה - שתבטיח שהוא יגיע אל הרוכש בשלמותו. כל אלו תומכים, בסופו של דבר, בערך הנכסים הלוגיסטיים, ומעלים בתורם גם את הביקוש להשקעות.

בעיות בשרשרת האספקה שהחלו בתקופת הקורונה והתגברו עם המלחמה באוקראינה תרמו לעלייה באינפלציה, וגרמו עלייה בביקוש למרכזים לוגיסטיים, בגלל הצורך לאחסן כמויות סחורה משמעותיות כדי להימנע ממצבים של בעיות אספקה וסחורה שאינה מגיעה ליעד.

מהן הסכנות שיש להביא בחשבון?

בין ההיבטים החיוביים הרבים של השקעה במרלו"גים חשוב לשים לב לסכנות האפשריות. סקטור המרלו"גים מגלם פרופיל סיכון-תשואה גבוה: השקעה במרלו"גים מבוססת על דמי שכירות גבוהים ויציבים, בשל תנאי שכירות שמרביתם "טריפל נט" (רוב ההוצאות חלות על השוכר) לטווחים ארוכים וביקוש גבוה, ולכן היא צפויה לייצר תשואות גבוהות ועקביות בהתאם.

לזאת נוסיף את העלאות דמי השכירות השנתיות העקביות, שאף הן מגדילות את התשואה להשקעה. בדיוק מאותן הסיבות, שוק המרלו"גים מאופיין כ"זאב בודד". המאפיינים שלו שונים מהשקעות אחרות בנדל"ן מסחרי ולכן הוא אינו בקורלציה עם שוקי ההון.

מנגד, הסקטור עלול לייצר סיכונים הנובעים משינוי נתיבי מסחר, מהשפעות גיאוגרפיות וגיאופוליטיות בין מדינות ומהשפעות התמ"ג והצמיחה הכלכלית במדינות.

לכן חשוב לגוון את תיק ההשקעות ככל האפשר, גם כשמוסיפים לו השקעה במרלו"גים. השקעות מפוזרות היטב הופכות את ההשקעה במרלו"גים לכדאית ומשתלמת. סיכון שינוי נתיבי המסחר ניתן להפחתה באמצעות גיוון ההרכב הגיאוגרפי של תיק ההשקעות.

דרך נוספת להפחתת הסיכון טמונה בהשקעות בחברות בצורה של דיבידנדים. קרנות השקעות בנדל"ן (REIT) מאפשרות בחלקן כניסה למשקיעים לצורך רכישת נכסי הנדל"ן, ותשואה המגולמת על ידי דיבידנדים שהקרן מעניקה למשקיעים בהמשך.

קרן הריט פרולוג'יס (סימול: PLD) היא ענקית לוגיסטיקה אמריקאית, שנסחרת לפי שווי של 90 מיליארד דולר. מהנתונים הפונדמנטליים ניתן ללמוד שמדובר בחברה יציבה שמצליחה להגדיל את ההכנסות ב 7% משנה לשנה, ל-5 מיליארד דולר בשנת 2021.

עוד כתבות

דיסני פלוס / צילום: Shutterstock, Ivan Marc

דיסני עקפה לראשונה את נטפליקס במספר מנויי הסטרימינג בעולם

וולט דיסני פרסמה דוחות חזקים והפתיעה לטובה הן בשורות ההכנסות והרווח והן בתוספת המנויים ● החברה צופה להגיע ל-245 מיליון מנויים בדיסני פלוס עד 2024, לצד הורדת התחזיות על רקע החשש מפני איבוד לקוחות בשוק ההודי ● המניה זינקה בכ-7% במסחר המאוחר

הבורסה בטוקיו, יפן / צילום: Shutterstock

שוקי אסיה עוברים לעליות; ניקיי מזנק ביותר מ-2.6%

מדד ניקיי ביפן חזר למסחר לאחר יום חופשה ומזנק ● מחירי הנפט יורדים בכ-0.3% ● כלכלת בריטניה התכווצה ב-0.1% ברבעון השני ● מניית סופטבנק מזנקת לאחר שבנק ההשקעות הפחית החזקות בחברת המסחר המקוון עליבאבא ● המסחר בוול סטריט אמש ננעל במגמה מעורבת, נאסד"ק מחק 0.6% מערכו

מחקר בתחום הביולוגיה הסינטטית / צילום: Shutterstock

תעשיית הביולוגיה הסינתטית בארץ מנסה להדביק את הפער מול ארה"ב

ביולוגיה סינתטית היא אחד התחומים החמים היום בביוטק, שמבטיח לשנות סדרי עולם ברפואה ובכל תחומי החיים כמעט ● חברת אלאג'ין, שזכתה במכרז רשות החדשנות להקמת מעבדת שירות לסטארט־אפים בתחום, רוצה להיות הצעד הראשון בדרך לתעשייה מקומית ● מה היא יכולה ללמוד מהמודל של חברת גינקגו האמריקאית, שחוותה הייפ וגם חטפה ביקורת חריפה

מור בית השקעות / צילום: איל יצהר

בית ההשקעות מור זינק לצמרת במהירות מטורפת. מה יקרה לו עכשיו?

בתוך שלוש שנים בלבד הפך מור מבית השקעות קטן, משפחתי ונישתי למפלצת קופות גמל שמובילה בתשואות ושואבת לקוחות מכל המתחרים ● בזמן הזה זינק שווי הנכסים שהוא מנהל ב–250% ● איך הוא עשה את זה, ולמה בשוק טוענים שמקורן של התוצאות הפנומנליות בטריקים שלא יצליח לשחזר

עמדת קרפור בתוך סניף יינות ביתן / צילום: איל יצהר

כניסת רשתות השיווק הבינלאומיות לישראל: 70% מאמינים כי המהלך יוביל להורדת מחירים

מחצית מהציבור מוכנים לוותר על המותגים האהובים עליהם בעקבות העלאות מחירים - כך עולה מסקר שנערך בשיתוף אוניברסיטת רייכמן, באמצעות פאנל המשיבים האינטרנטי Panel4all ● שיעור דומה מצהיר כי יחליף את רשת המזון שבה הוא נוהג לערוך את קניותיו

הנשיא לשעבר דונלד טראמפ בניו יורק ביום רביעי / צילום: Associated Press, Yuki Iwamura

ה-FBI נגד טראמפ: הימין האמריקאי מצופף שורות ולא מתכוון לוותר

הפשיטה הדרמטית על מועדון הגולף של טראמפ והפריצה לכספת שלו הפתיעו אפילו את הבית הלבן ● ארה"ב נמצאת בעיצומה של מערכת בחירות שתכריע איזה מפלגה תשלוט בקונגרס מנובמבר ● כמה רפובליקאים מאיימים לטהר את מש' המשפטים וה-FBI כשיעלו לשלטון

עו''ד זאב פרל / צילום: דודו בכר

"אחרי 7 שנים אפשר להפוך לשותף": עו"ד זאב פרל מספר איך מנהלים משרד עורכי דין מרחוק

עו''ד זאב פרל, ראש משרד עורכי הדין פרל כהן, מסמן בראיון לגלובס את האתגר הבא של הפירמות בישראל ("גלובליות אמיתית, הלקוחות רוצים למכור לארה"ב") • וטוען: "בינתיים המשבר בהייטק הוא משברון. רואים יותר זהירות מצד החברות, ואולי זו זהירות טובה"

עודד פורר, ישראל ביתנו / צילום: יוסי כהן

האם הירידה במחירי הפירות והירקות היא בזכות הרפורמה בחקלאות?

הרפורמה בחקלאות עשויה להוביל להורדת מחירים. האם היא כבר עושה זאת? ● המשרוקית של גלובס

בריאן דיז, ראש המועצה הלאומית לכלכלה בבית הלבן, ואליזבת' דור, סמנכ''לית בכירה ב-Whirlpool באירוע קידום חקיקה לייצור מקומי / צילום: Associated Press, Patrick Semansky

בניסיון להתמודד עם סין ומשבר האקלים, בארה"ב שואפים להחליף מדיניות כלכלית

בשנים האחרונות גוברות בארה"ב הקריאות לאמץ מדיניות כלכלית שתשפר את הייצור המקומי ותתמודד עם חולשות במודל הנוכחי ● מהתחדשות בדיור ובתחבורה ועד ניסיון להחזיר ליבשת מפעלי תעשייה שעברו אל מעבר לים, בארה"ב מנסים לאמץ מדיניות תעשייתית חדשה

מפעל ברזל באיטליה / צילום: Associated Press, Antonio Calanni

מחירי חומרי הגלם לבנייה צונחים, אבל מדד תשומות הבנייה לא צפוי לרדת בקרוב

מתחילת השנה זינק מדד תשומות הבנייה ב־4.4%, אף שמחירי חומרי הגלם בירידה ● בהתאחדות הקבלנים מסבירים כי חלקם של חומרי הבנייה במדד הוא 50% בלבד, וכי המשבר בשרשרת האספקה והתנודתיות במחיר הדלק מונעים מהירידות להגיע גם לכיס של הרוכשים

אבי גבאי, מנכ''ל פרטנר / צילום: דוברות ההסתדרות

דוחות פרטנר: מספר המנויים צמח ברוב החטיבות והרווח הנקי זינק

פרטנר פרסמה את דוחות הרבעון השני והציגה צמיחה בהכנסות משירותים בסלולר, אך מכירות ציוד הקצה ירדו, והשוק הקווי בקיפאון - למרות הגידול במנויים באינטרנט ● בדומה לפלאפון וסלקום, שירותי הנדידה סיפקו רוח גבית לתוצאות החזקות

המרכז לדרכונים זמניים, סמוך לקניון איילון בבני ברק, במאי השנה / צילום: שלומי יוסף

עובדים גויסו ולשכות חדשות נפתחו, אז למה עדיין צריך לחכות חודשים לדרכון חדש?

שרת הפנים איילת שקד הבטיחה בפברואר האחרון לפתור את משבר הדרכונים "בשבועות הקרובים" ● אבל חצי שנה אחר-כך, בדיקת גלובס מעלה כי התורים ללשכות עדיין ארוכים: 6 חודשים בתל אביב וירושלים, 4 חודשים בבאר שבע וכמעט חמישה חודשים בחיפה

אודי אדם, יו''ר אימקו הפורש / צילום: דוברות משרד הביטחון

אודי אדם הצטרף לחברה ביטחונית, זה מה שגרם לו לעזוב אחרי שבועיים

שבועיים בלבד לאחר שנכנס לתפקיד חברת הציוד הביטחוני שבשליטת בני משפחת יקיר, התפטר אודי אדם מתפקידו - זמן קצר לאחר מנכ"ל החברה ● אימקו נטלה לאחרונה מסגרת אשראי, לאחר שדיווחה כי "נוצר לה גירעון מהותי בתזרים המזומנים"

יורם נוה, מנכ''ל כלל ביטוח וירון בלוך, יו''ר מקס / צילום: כדיה לוי, הדר דולן

הדירקטוריון אישר: כלל רוכשת את מקס לפי שווי של 2.47 מיליארד שקל

כארבעה חודשים לאחר שהפתיעה את שוק ההון כשהודיעה על מזכר ההבנות עם הקרן הזרה ורבורג פינקוס השולטת במקס, דירקטורין כלל אישר את ההסכם והעסקה צפויה להיחתם בקרוב ● המנצח הגדול: מנכ"ל כלל יורם נוה שדחף לביצוע העסקה והצליח להתגבר על ההתנגדויות

רן עוז, מנכ''ל קבוצת ישראכרט / צילום: באדיבות ישראכרט

המכה שהנחית הפועלים על ישראכרט כבר מורגשת: מציגה רווח נמוך משל המתחרה הקטנה יותר כאל

חברת כרטיסי האשראי הגדולה בישראל העבירה ברבעון השני 47 מיליון שקל נוספים לבנק הפועלים, כתוצאה מהסכם התפעול החדש, שכבר הפיל את מניית החברה ● הרווח הנקי של ישראכרט ברבעון צנח בכ-70%, אך המנכ"ל רן עוז משוכנע: "הבטחנו את בסיס הלקוחות שנים קדימה, נדע להפיק תוצאות יפות בשנים הבאות ובדרך כלל זה בא לידי ביטוי בשווי של החברה"

אברהם מבורך, מייסד Kiki / צילום: יח''צ

מיזם האירועים ש"תפס" את בעלי מקס סטוק יוצא לגיוס המונים

מיזם KIKI, מעין מרקט פלייס ומתכנן וירטואלי לאירועים, יוצא לקמפיין גיוס המונים באמצעות fundit במטרה להשיג מהציבור 4 מיליון שקל ● וגם: סטודנטים ממכללת תל חי פיתחו אצבעות גבינה טבעוניות לילדים וזכו במקום הראשון בתחרות הבינלאומית לטכנולוגיות מזון IFT ● אירועים ומינויים

בורסת הנאסד''ק בוול סטריט / צילום: Shutterstock

השוק הדובי מאחורינו והאינפלציה מתקררת? במורגן סטנלי ובג'פריס מזהירים משאננות

הנתונים האחרונים מציירים תמונה מעודדת של יציאה משוק דובי – אלא שיש מי שמבקש לשאול האם פירושה של ההתאוששות היא כניסה לשוק שורי – או שזה עוד לא הזמן לאנחת רווחה?

יואב גלנט בפריימריז של מפלגת הליכוד, ראשון לציון / צילום: שלומי יוסף

מקורבי נתניהו בפנים, חברי כנסת ותיקים בחוץ: כך נראית רשימת הליכוד לכנסת

איך כבשו יריב לוין, אמיר אוחנה, אלי כהן, יואב גלנט ודודי אמסלם את צמרת הליכוד והותירו אבק למי שהיו שם עד לפני רגע, כמו ישראל כ"ץ ● מיעוט הנשים במפלגה מתאר במדויק את המאבקים ואף את רשימות החיסול מאחורי הקלעים ● ולאיזה חברי ליכוד השתלמה העבודה הפרלמנטרית הקשה?

הפקולטה לניהול.  עובדים קשה כל היום ומתעמלים פעם או פעמיים בשבוע? / צילום: Shutterstock

עובדים קשה כל היום ומתעמלים פעמיים בשבוע? מחקר חדש מגלה שזה לא מספיק

ידוע ששעות עבודה ארוכות תורמות לריבוי של מקרי מוות ממחלות לב ושבץ ● מחקר חדש מצא כי בניגוד למה שחשבנו עד כה, פעילות גופנית מתונה אינה מגינה עלינו מנזקי עומס העבודה, ובמובן מסוים אפילו להפך ● הפקולטה, מאמרים של חוקרי הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב

אישה מצביעה בכפר מנדא / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

הציבור הערבי יגיע הפעם לקלפי רק אם ירגיש שיש אופק, ולא בגלל חשש מנתניהו

כדי לעודד את המצביעים להגיע בהמוניהם לקלפיות, המפלגות הערביות משנות אסטרטגיה ומנהלות קמפיין ללא הכפשות ואיומים מפני חזרתו של נתניהו לשלטון ● כנראה שגם להן נפל האסימון שהאזרחים הערבים ייצאו להצביע הפעם רק מתוך תקווה לעתיד טוב יותר ולא מתוך פחד