גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המהפכה של פינוי בינוי: בקרוב תדעו כמה היזם שלכם מרוויח

המשנה ליועמ"שית הנחתה להפוך את תקן 21 - "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית בעת הפקדתה, ושלל נתונים פיננסיים יהיו גלויים לציבור

פרויקט פינוי בינוי ברמת גן / צילום: רמי חכם
פרויקט פינוי בינוי ברמת גן / צילום: רמי חכם

חוות הדעת שמצביעה על מידת ההיתכנות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי תהיה בקרוב חשופה וגלויה לציבור. זאת לאחר שהמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, שלחה לאחרונה מכתב למינהל התכנון ובו הנחיה למוסדות התכנון להפוך את תקן 21- "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית פינוי־בינוי בעת הפקדתה. הדרישה החדשה תגביר את השקיפות - ובעיקר תחשוף שלל נתונים כלכליים ופיננסיים של יזמים בפרויקטי פינוי־בינוי.

המכתב נשלח בימים אלו אל היועצת המשפטית של מינהל התכנון, ומשם יועבר הלאה אל הוועדות המחוזיות ואל הוועדות המקומיות הרלוונטיות, כך שההנחיה טרם יושמה בפועל, אך צפויה להיכנס לתוקף בטווח הזמן המיידי.

המדובר בדוח שמכין שמאי הפרויקט, המנתח את ההיבטים הכלכליים והפיננסיים, כדי לוודא שהפרויקט יכול לצאת לפועל מבחינה זו. חוות הדעת לפי תקן 21 כוללת פרטים כמו זהות הפרויקט והמתחם כולו, ההוצאות והעלויות השונות הכרוכות בהקמתו, התמורות המובטחות לדיירים, הרווחים ממכירת הדירות ואף הרווח היזמי הסופי מהפרויקט.

העדכון לתקן 21, או "תקן 21.1" כפי שהוא מוגדר בידי משרד המשפטים, אושר בראשית החודש - לאחר כעשור שבו לא עודכן כלל. לפי השאיפה של מנסחי העדכון החדש, הוא יאפשר גמישות רבה יותר לכוחות השוק, שכן הוא לא קובע את שיעור הרווח היזמי ואת היקף התמורה לדיירים, בניגוד לגרסה הקודמת של התקן.

נוסף על כך, התקן החדש מותיר בידי שמאי התוכנית את קביעת שיעור הרווח היזמי בפרויקט שאותו הוא מנתח. זאת תוך התחשבות במסמך "הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי", מסמך שבו יציין השמאי הממשלתי הראשי את שיעור הרווח היזמי המומלץ באזורים שונים בארץ, ויעדכן אותו מעת לעת.

"יצירת שקיפות ביחס למסמכים הכלכליים"

עד היום הוגש הדוח רק ליזם ולוועדת התכנון הרלוונטית, אשר הייתה מסתמכת על חוות הדעת השמאית בין יתר השיקולים לאישור התוכנית. אומנם ישנן תוכניות שבהן פורסם הדוח כאחד המסמכים, אך לא מדובר בעניין שהיה מחייב עד כה, ומוסדות התכנון לא ראו בו חלק ממסמכי התוכנית. כעת, לבקשת עו"ד יוליס, כל הפרטים הללו יהיו גלויים לעיני כול.

"לאור החשיבות שיש ביצירת שקיפות ביחס למסמכים הכלכליים העומדים בבסיס התוכנית, אבקש להנחות את מוסדות התכנון לפרסם את חוות הדעת שנערכת בהתאם לתקן 21.1, לאחר שנבדקה ואושרה על ידי שמאי מטעם מוסד התכנון", כתבה עו"ד יוליס במכתב ששלחה לעו"ד תדמור עציון, היועצת המשפטית למינהל התכנון, "לצד יתר מסמכי התוכנית, בשלב ההפקדה של תוכנית פינוי ובינוי". עוד מבקשת המשנה ליועמ"שית ליידע בדבר ההנחיה החדשה גם את הוועדות המקומיות.

עו"ד יוליס אף הרחיבה באשר לתועלת שבהנחיה החדשה, וכתבה, כי "תכליתו של פרסום כאמור לייצר שקיפות מירבית, כך שהתחשיב הכלכלי שהגיש היזם למוסד התכנון בהתאם לתקן, ביחס לכדאיות הכלכלית ליישומה של התכנית, ולרווח היזמי הצפוי ממנה, יהיה חשוף לציבור, ובמיוחד לציבור בעלי הדירות במתחם לפינוי ובינוי, כבר בשלב הפקדת התוכנית".

הציבור יוכל להתנגד על רקע הנתונים

עוד הדגישו גורמים במשרד המשפטים, כי ההנחיה לכלול את חוות הדעת שנערכת בהתאם לתקן 21.1 בתוכנית כבר בשלב ההפקדה, תאפשר לציבור הרלוונטי להגיש התנגדויות על רקע נתונים שייכללו ויפורסמו בחוות הדעת השמאית - דבר שלא היה אפשרי כמעט עד כה. ייתכן כי בדרך זו ניתן יהיה לצמצם עוד יותר את מספר המקרים שבהם פרויקטים נקלעים לקשיים כלכליים לאחר שכבר יצאו לדרך, ומותירים את הדיירים מול שוקת שבורה.

התקן פורסם לראשונה בשנת 2012, ומאז ועד השנה לא עודכן - למרות התמורות הרבות שעבר תחום ההתחדשות העירונית לאורך העשור. פעמיים פורסמה להערות הציבור טיוטה לעדכון התקן, לאחרונה בשנת 2019, אך בשל מחלוקות שונות היא לא אושרה.

העדכון שאושר בראשית החודש הוא פרי עבודתה של ועדה מקצועית בהובלת השמאי הממשלתי הראשי עיני, לצד עו"ד יוליס, אנשי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושמאים פרטיים, לצד גורמים יועצים מהתחום. 

עוד כתבות

קריית גת / צילום: אלה מאירוביץ

עוד שטחים לתעשייה: אושר שינוי תוכנית המתאר לקריית גת שיעניק לאינטל אפשרות להתרחב

שינוי התוכנית יאפשר תוספת של כ-1,600 דונם לתעשייה ועוד תוספת 51,250 יחידות דיור שיתנו מענה לעיר בת 250 אלף תושבים ● השינוי כולל תוספת שטח לטובת הקמת בית חולים חדש ושטחי פנאי ונופש נרחבים לאורך נחל לכיש

שר הביטחון גנץ פונה אל ספסלי האופוזיציה / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

הציבור תומך בשינוי דרמטי בנושאי דת ומדינה, אלה הסיבות שלא מאפשרות אותו

רוב מובהק בציבור היהודי תומך בנישואים אזרחיים, בתחבורה ציבורית בשבת ובביטול מונופול הכשרות של הרבנות, כך לפי סקר שנערך באוניברסיטת רייכמן ● אלא שנוסף לכוח של המפלגות החרדיות כלשון מאזניים, שינוי כזה הוא יקר וקשה למערכת והחלופות מורידות לחץ ומונעות שינוי

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה מעורבת בוול סטריט; אאוטבריין צנחה ב-23%, אופקו ב-7.7%

נעילה מעורבת באירופה ● מדד מחירי היצרן (PPI) בארה"ב רשם ביולי ירידה של 0.5% לעומת צפי לעלייה של 0.2% ● דיסני הכתה את התחזיות: מספר המנויים בסטרימינג עקף את של נטפליקס

בית משפט השלום בחיפה / צילום: פאול אורלייב

עלילות השופטת מעין צור: יזמה ארבעה הליכים משפטיים פרטיים והפסידה בכולם

מקרה כזה לא רואים כל יום: שופטת מכהנת, זו שבסמכותה להכריע בפסקי דין, הפסידה בארבעה הליכים משפטיים תוך מספר חודשים ספורים ● אם זה לא מספיק, השופטת צור ניסתה לכאורה להתחמק מתשלום אגרה, ואף ננזפה ע"י המפקחת על רישום מקרקעין

צביעת הנת''צ החדש בנתיבי איילון / צילום: באדיבות נתיבי איילון

על חשבון כלי רכב פרטיים: נתיבי העדפה חדשים יסומנו בגוש דן

עיריית ת"א ומשרד התחבורה קרובים לסיכום על הכשרת 5 ק"מ של נתיבים לתחבורה ציבורית בחודשים הקרובים, שיבוצעו בין-לילה ● נתיבים דומים מתוכננים גם בבת ים ובראשון לציון ● גם בכביש 1 יסומן נתיב, אך האכיפה בו שנויה במחלוקת

סניף שופרסל / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky

רשות ניירות ערך החלה בבדיקה בחשד לאי-סדרים ברשת שופרסל

אי-הסדרים קשורים ככל הנראה לחשד כי ברשת העבירו כספים מפעילות המזון, שהיא הרווחית ביותר עבור שופרסל, לפעילות הנון-פוד, בעיקר לרשת הפארם Be

דולר. צונח לשפל של 5 חודשים / צילום: Shutterstock

הדולר צונח לשפל של 4 חודשים מול השקל: אלו הסיבות העיקריות

אחרי שנחלש במחצית הראשונה של השנה עד כדי כך שכוחו בבלימת האינפלציה המיובאת נבלם, השקל ממשיך להתחזק מול הדולר האמריקאי בחסות העליות בשווקים מעבר לים

שלישיית מה קשור בקמפיין אלקטרה / צילום: צילום מסך

מותג המזגנים ויתר על פרזנטור מוכר, לעג לפרזנטורים האחרים - ונשאר בחוץ

בקיץ הישראלי החם שלוש חברות המזגנים טורנדו, אלקטרה ותדיראן מגיעות לתודעת הצופים אבל הייסנס נותר בחוץ - כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת המושקעת ביותר שייכת למותג הסלולר wecom שגייס את אנה זק, אולם היא נותרה מחוץ למדד

המרכז לדרכונים זמניים, סמוך לקניון איילון בבני ברק, במאי השנה / צילום: שלומי יוסף

עובדים גויסו ולשכות חדשות נפתחו, אז למה עדיין צריך לחכות חודשים לדרכון חדש?

שרת הפנים איילת שקד הבטיחה בפברואר האחרון לפתור את משבר הדרכונים "בשבועות הקרובים" ● אבל חצי שנה אחר-כך, בדיקת גלובס מעלה כי התורים ללשכות עדיין ארוכים: 6 חודשים בתל אביב וירושלים, 4 חודשים בבאר שבע וכמעט חמישה חודשים בחיפה

חברים בקהילה הלהט''בית, אשר רואים בהורותו המוכרת של ההורה הלא ביולוגי כ''הורות על תנאי'' / צילום: Shutterstock, fizkes

בית המשפט העליון קבע: פרידה אינה מצדיקה שלילת זכויות מהורה לא ביולוגי

מדאיג לראות כי מי שמערער את הלגיטימיות של הורות לא ביולוגית הם דווקא חברים בקהילה הלהט"בית, שרואים בהורותו המוכרת של ההורה הלא ביולוגי כ"הורות על-תנאי", שניתן להפקיעה במקרה של פרידה ● לאחרונה ניתנה שורת פסקי דין העוסקים בניסיונות של ההורה הביולוגי לבטל את זכויות ההורות של בן זוגו לשעבר, מה שמעיד כי מדובר בתופעה רחבת-היקף

בורסת הנאסד''ק בוול סטריט / צילום: Shutterstock

השוק הדובי מאחורינו והאינפלציה מתקררת? במורגן סטנלי ובג'פריס מזהירים משאננות

הנתונים האחרונים מציירים תמונה מעודדת של יציאה משוק דובי – אלא שיש מי שמבקש לשאול האם פירושה של ההתאוששות היא כניסה לשוק שורי – או שזה עוד לא הזמן לאנחת רווחה?

בנימין נתניהו. מבקש לבטל את כתב האישום נגדו / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

אחרי בני הזוג אלוביץ': גם נתניהו מבקש לבטל את כתב האישום נגדו

עו"ד בעז בן-צור, סנגורו של יו"ר האופוזיציה בנימין נתניהו, מבקש להצטרף לבקשת בני הזוג שאול ואיריס אלוביץ' לביטול האישומים נגדם בשל "הגנה מן הצדק", ובכוונתו להגיש בקשה מפורטת

מה יותר חשוב בראיון עבודה: המסר המילולי או שפת הגוף / צילום: Shutterstock

מה יותר חשוב בראיון עבודה: המסר המילולי או שפת הגוף

האם לשניות הראשונות בראיון העבודה יש השפעה מכרעת על התוצאה? לא בהכרח - התנאי הראשון להצלחה הוא הידע והניסיון הדרושים

אפליקציית עלי אקספרס / צילום: Shutterstock, BigTunaOnline

זמני המשלוח יתקצרו והעלות תפחת: עלי אקספרס פותחת מחסנים בישראל

ענקית הקמעונאות הפעילה בשבועות האחרונים פיילוט שכלל שכירת מחסנים במתחם איירפורט סיטי, כדי לאפשר ללקוחות להזמין מוצרים שנמצאים כבר במחסן בארץ ● כעת החברה מתכננת להגדיל את כמות המוצרים ולהרחיב את הפעילות

יורם נוה, מנכ''ל כלל ביטוח וירון בלוך, יו''ר מקס / צילום: כדיה לוי, הדר דולן

הדירקטוריון אישר: כלל רוכשת את מקס לפי שווי של 2.47 מיליארד שקל

כארבעה חודשים לאחר שהפתיעה את שוק ההון כשהודיעה על מזכר ההבנות עם הקרן הזרה ורבורג פינקוס השולטת במקס, דירקטורין כלל אישר את ההסכם והעסקה צפויה להיחתם בקרוב ● המנצח הגדול: מנכ"ל כלל יורם נוה שדחף לביצוע העסקה והצליח להתגבר על ההתנגדויות

נשיא רוסיה ולדימיר פוטין / צילום: Associated Press, Mikhail Klimentyev, Sputnik, Kremlin Pool

יצוא לאסיה ומחירים מזנקים: כך מנצחת רוסיה במלחמת האנרגיה מול המערב

התלות האירופית המתמשכת ברוסיה כספקית אנרגיה, שווקים חדשים שאינם מהססים לסחור עמה והמחירים המטאוריים בשוק האנרגיה הביאו הכנסות-עתק למדינה, ומאפשרים לה לממן את המלחמה באוקראינה ואף לאיים על אירופה בחורף קר וחשוך ● לפי הבנק המרכזי הרוסי, עודף הסחר במדינה הגיע לשיא של 166 מיליארד דולר

מור בית השקעות / צילום: איל יצהר

בית ההשקעות מור זינק לצמרת במהירות מטורפת. מה יקרה לו עכשיו?

בתוך שלוש שנים בלבד הפך מור מבית השקעות קטן, משפחתי ונישתי למפלצת קופות גמל שמובילה בתשואות ושואבת לקוחות מכל המתחרים ● בזמן הזה זינק שווי הנכסים שהוא מנהל ב–250% ● איך הוא עשה את זה, ולמה בשוק טוענים שמקורן של התוצאות הפנומנליות בטריקים שלא יצליח לשחזר

אברהם מבורך, מייסד Kiki / צילום: יח''צ

מיזם האירועים ש"תפס" את בעלי מקס סטוק יוצא לגיוס המונים

מיזם KIKI, מעין מרקט פלייס ומתכנן וירטואלי לאירועים, יוצא לקמפיין גיוס המונים באמצעות fundit במטרה להשיג מהציבור 4 מיליון שקל ● וגם: סטודנטים ממכללת תל חי פיתחו אצבעות גבינה טבעוניות לילדים וזכו במקום הראשון בתחרות הבינלאומית לטכנולוגיות מזון IFT ● אירועים ומינויים

דיסני פלוס / צילום: Shutterstock, Ivan Marc

דיסני עקפה לראשונה את נטפליקס במספר מנויי הסטרימינג בעולם

וולט דיסני פרסמה דוחות חזקים והפתיעה לטובה הן בשורות ההכנסות והרווח והן בתוספת המנויים ● החברה צופה להגיע ל-245 מיליון מנויים בדיסני פלוס עד 2024, לצד הורדת התחזיות על רקע החשש מפני איבוד לקוחות בשוק ההודי ● המניה זינקה בכ-7% במסחר המאוחר

הבורסה בטוקיו, יפן / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת בשוקי אסיה; מדד ניקיי מזנק בקרוב ל-2.5%

מדד ניקיי ביפן חזר למסחר לאחר יום חופשה ומזנק, ירידות קלות בשנגחאי ואוסטרליה ● מחירי הנפט יורדים בכ-0.3% ● מניית סופטבנק מזנקת לאחר שבנק ההשקעות הפחית החזקות בחברת המסחר המקוון עליבאבא ● המסחר בוול סטריט אמש ננעל במגמה מעורבת, נאסד"ק מחק 0.6% מערכו