גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המהפכה של פינוי בינוי: בקרוב תדעו כמה היזם שלכם מרוויח

המשנה ליועמ"שית הנחתה להפוך את תקן 21 - "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית בעת הפקדתה, ושלל נתונים פיננסיים יהיו גלויים לציבור

פרויקט פינוי בינוי ברמת גן / צילום: רמי חכם
פרויקט פינוי בינוי ברמת גן / צילום: רמי חכם

חוות הדעת שמצביעה על מידת ההיתכנות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי תהיה בקרוב חשופה וגלויה לציבור. זאת לאחר שהמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, שלחה לאחרונה מכתב למינהל התכנון ובו הנחיה למוסדות התכנון להפוך את תקן 21- "בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי" לאחד ממסמכיה הרשמיים של כל תוכנית פינוי־בינוי בעת הפקדתה. הדרישה החדשה תגביר את השקיפות - ובעיקר תחשוף שלל נתונים כלכליים ופיננסיים של יזמים בפרויקטי פינוי־בינוי.

המכתב נשלח בימים אלו אל היועצת המשפטית של מינהל התכנון, ומשם יועבר הלאה אל הוועדות המחוזיות ואל הוועדות המקומיות הרלוונטיות, כך שההנחיה טרם יושמה בפועל, אך צפויה להיכנס לתוקף בטווח הזמן המיידי.

המדובר בדוח שמכין שמאי הפרויקט, המנתח את ההיבטים הכלכליים והפיננסיים, כדי לוודא שהפרויקט יכול לצאת לפועל מבחינה זו. חוות הדעת לפי תקן 21 כוללת פרטים כמו זהות הפרויקט והמתחם כולו, ההוצאות והעלויות השונות הכרוכות בהקמתו, התמורות המובטחות לדיירים, הרווחים ממכירת הדירות ואף הרווח היזמי הסופי מהפרויקט.

העדכון לתקן 21, או "תקן 21.1" כפי שהוא מוגדר בידי משרד המשפטים, אושר בראשית החודש - לאחר כעשור שבו לא עודכן כלל. לפי השאיפה של מנסחי העדכון החדש, הוא יאפשר גמישות רבה יותר לכוחות השוק, שכן הוא לא קובע את שיעור הרווח היזמי ואת היקף התמורה לדיירים, בניגוד לגרסה הקודמת של התקן.

נוסף על כך, התקן החדש מותיר בידי שמאי התוכנית את קביעת שיעור הרווח היזמי בפרויקט שאותו הוא מנתח. זאת תוך התחשבות במסמך "הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי", מסמך שבו יציין השמאי הממשלתי הראשי את שיעור הרווח היזמי המומלץ באזורים שונים בארץ, ויעדכן אותו מעת לעת.

"יצירת שקיפות ביחס למסמכים הכלכליים"

עד היום הוגש הדוח רק ליזם ולוועדת התכנון הרלוונטית, אשר הייתה מסתמכת על חוות הדעת השמאית בין יתר השיקולים לאישור התוכנית. אומנם ישנן תוכניות שבהן פורסם הדוח כאחד המסמכים, אך לא מדובר בעניין שהיה מחייב עד כה, ומוסדות התכנון לא ראו בו חלק ממסמכי התוכנית. כעת, לבקשת עו"ד יוליס, כל הפרטים הללו יהיו גלויים לעיני כול.

"לאור החשיבות שיש ביצירת שקיפות ביחס למסמכים הכלכליים העומדים בבסיס התוכנית, אבקש להנחות את מוסדות התכנון לפרסם את חוות הדעת שנערכת בהתאם לתקן 21.1, לאחר שנבדקה ואושרה על ידי שמאי מטעם מוסד התכנון", כתבה עו"ד יוליס במכתב ששלחה לעו"ד תדמור עציון, היועצת המשפטית למינהל התכנון, "לצד יתר מסמכי התוכנית, בשלב ההפקדה של תוכנית פינוי ובינוי". עוד מבקשת המשנה ליועמ"שית ליידע בדבר ההנחיה החדשה גם את הוועדות המקומיות.

עו"ד יוליס אף הרחיבה באשר לתועלת שבהנחיה החדשה, וכתבה, כי "תכליתו של פרסום כאמור לייצר שקיפות מירבית, כך שהתחשיב הכלכלי שהגיש היזם למוסד התכנון בהתאם לתקן, ביחס לכדאיות הכלכלית ליישומה של התכנית, ולרווח היזמי הצפוי ממנה, יהיה חשוף לציבור, ובמיוחד לציבור בעלי הדירות במתחם לפינוי ובינוי, כבר בשלב הפקדת התוכנית".

הציבור יוכל להתנגד על רקע הנתונים

עוד הדגישו גורמים במשרד המשפטים, כי ההנחיה לכלול את חוות הדעת שנערכת בהתאם לתקן 21.1 בתוכנית כבר בשלב ההפקדה, תאפשר לציבור הרלוונטי להגיש התנגדויות על רקע נתונים שייכללו ויפורסמו בחוות הדעת השמאית - דבר שלא היה אפשרי כמעט עד כה. ייתכן כי בדרך זו ניתן יהיה לצמצם עוד יותר את מספר המקרים שבהם פרויקטים נקלעים לקשיים כלכליים לאחר שכבר יצאו לדרך, ומותירים את הדיירים מול שוקת שבורה.

התקן פורסם לראשונה בשנת 2012, ומאז ועד השנה לא עודכן - למרות התמורות הרבות שעבר תחום ההתחדשות העירונית לאורך העשור. פעמיים פורסמה להערות הציבור טיוטה לעדכון התקן, לאחרונה בשנת 2019, אך בשל מחלוקות שונות היא לא אושרה.

העדכון שאושר בראשית החודש הוא פרי עבודתה של ועדה מקצועית בהובלת השמאי הממשלתי הראשי עיני, לצד עו"ד יוליס, אנשי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושמאים פרטיים, לצד גורמים יועצים מהתחום. 

עוד כתבות

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה היום"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית היום (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה היום עומדת על 65%

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבנקים רוצים לחלק יותר דיבידנד ושני בעלי שליטה ייהנו מכך במיוחד

עם עודפי הון של 27 מיליארד שקל, הבנקים מעוניינים שבנק ישראל יעלה את שיעור הדיבידנד המשולם לבעלי המניות מדי רבעון מ־40% ל־50% ● מהם הנימוקים בעד ונגד המהלך, מהי עמדת המפקח על הבנקים והאם ומתי הוא ייצא לפועל?

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

נתב''ג / צילום: Shutterstock

ההצעה והסערה: האם מי שנתקעו בחו"ל בזמן המלחמה יקבלו פיצוי של עד 450 דולר ליום?

ועדת הכלכלה היתה אמורה לדון במתווה לפיצוי הישראלים שנתקעו בחו"ל במבצע "עם כלביא" ● על הפרק: מתווה שמציע החזרי הוצאות לינה ומחיה שיכול להגיע אף ל-450 דולר לנוסע ● אז למה ההצעה לא עלתה לדיון ומי יפצה את הנוסעים?

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

הבורסה בשנזן, סין / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באסיה בעקבות החדשות בנוגע למכסים של טראמפ

שר האוצר סקוט בסנט אמר אתמול כי המכסים ייכנסו לתוקף ב־1 באוגוסט עבור מדינות שלא יגיעו להסכם ● "השאננות זוחלת פנימה": כלכלנים מזהירים שהימורים ספקולטיביים דוחפים את הראלי בוול סטריט • וגם, אנליסטים מובילים בעולם ממליצים שלוש מניות

ייבוא רכבים / צילום: Shutterstock

כשהיצע הרכבים והמותגים בשיא, מי צריך את הרפורמה ל"הגברת התחרות"

בוועדת הכלכלה דורשים "לפתוח את שוק יבוא הרכב לתחרות", אבל ניתוח המסירות במחצית הראשונה של 2025 מגלה תמונה של שוק היפר־תחרותי, ביקוש ריכוזי ומלחמת מחירים שכבר שוחקת את הרווחיות ● אז למה כולם רוצים, ורצים, לקבל זיכיונות יבוא בחסות הרגולטור?

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?