המוצר ההשקעתי העונה לשם קרן ריט יועד במקור לאפשר השקעה בנדל"ן מניב: בנייני משרדים, מרכזים מסחריים או דירות להשכרה. קרנות הריט אשר מקנות למשקיעים בהן הטבות מס ודיבידנדים שוטפים, רוכשות ומנהלות את הנכסים לתקופות ארוכות, ונחשבות למכשיר השקעה סולידי המיועד בעיקר לגופים המוסדיים, מנהלי חסכונות הציבור.
לקרנות הנדל"ן הללו נוסף בשנים האחרונות "פיתוח הישראלי" בדמות קרנות ריט לתחום התשתיות. כזו היא ג'נריישן קפיטל שהונפקה לראשונה בבורסה ב-2019, נוסדה ומנוהלת על ידי יוסי זינגר (יו"ר) וארז בלשה (מנכ"ל), ושאליה הצטרפה בשנה האחרונה גם קרן קיסטון. השתיים רוכשות נכסים וחברות בתחומי התשתיות, בעיקר בישראל, ומנהלות אותם במודל דומה.
בלשה: "אנחנו קרן סחירה להשקעה בתשתיות. הלכנו על מודלים בינלאומיים ברורים שמצדיקים את הקרנות האלה. תחום התשתיות הוא תחום לטווח ארוך, הוא מניב למשך 20 ו-25 שנים ולפעמים אף ליותר. זה לא סטארט-אפ שבו עושים סבב גיוס, מוכרים ורושמים אקזיט".
בחודשים האחרונים עמדו למבחן הצהרותיהם של מנהלי קרנות התשתיות, שיזמיהן הסבירו בעבר כי מדובר בהשקעות "דפנסיביות" ו"סופר-סולידיות", בנכסים המעניקים יציבות כמו תחבורה, תחנות כוח, אנרגיה סולארית, מתקני התפלה וכו'.
כשסביבת הריבית התחילה לטפס, תוך שהיא מובילה לירידות חדות בבורסות והפחתת שווי נכסים, מניות קרנות הריט בתחום התשתיות אמורות לספק הגנה חלקית למשקיעים המבוהלים. ואכן מתחילת השנה, בזמן שמדד ת"א 125 ירד ביותר מ-6% ומדד ת"א טק-עילית שמורכב ממניות הטכנולוגיה צלל בכ-20%, מניית ג'נריישן קפיטל הצדיקה את הציפיות כשהניבה תשואה חיובית של כ-10%. עם זאת, בפרספקטיבה של שלוש שנים, רשמה המניה תשואה של 20% בלבד, הנמוכה מזו של מדד ת"א 125 שעלה במעל ל-30% בפרק הזמן הזה.
"ברור לאן שוק התחבורה הציבורית הולך"
ג'נריישן קפיטל עוסקת בהשקעות בתחומים כגון התפלת מים, טיפול בשפכים, תחבורה וייצור חשמל. הקרן הייתה אחת הראשונות שהשקיעו בתחום התחבורה הציבורית בארץ, בעת שנכנסה להשקעה בחברת ההיסעים בון תור ובחברת התחבורה הציבורית מטרופולין. שווי נכסי הפרוטפוליו של הקרן עומד על 2.6 מיליארד שקל.
לאחרונה דיווחה ג'נריישן על שורה של מהלכים עסקיים, בהם מזכר הבנות למכירת 20% ממניות בון תור ללאומי פרטנרס תמורת 137 מיליון שקל, במה שעשוי להפוך לאקזיט הראשון שלה ולהציף ערך משמעותי בנכסיה.
בנוסף דיווחה ג'נריישן על מהלך להקצאת 20% מחברת הפורטפוליו GES (התפלת מים) לידי קבוצת הביטוח מגדל לפי שווי חברה של 745 מיליון שקל כשבמקביל השלימה את רכישת חברת מחזור הפסולת ק.מ.מ תמורת 200 מיליון שקל.
זינגר ובלשה מספרים לגלובס על עולם ההשקעות בתחום התשתיות, ולא שוכחים להזכיר את התגובות הצוננות שליוו את השקעותיהם בתחום התחבורה ציבורית. זאת כשרק לאחרונה סיכמה הקרן המתחרה קיסטון על רכישת השליטה בחברת האוטובוסים הוותיקה אגד לפי שווי חברה של 4.8 מיליארד שקל. כשהם מתבקשים לחוות דעה על המחיר המפתיע שנאותה קיסטון לשלם, מתנסחים השניים בזהירות.
בלשה: "גם אנחנו בחנו במשך חודשיים את כל המספרים בעסקה. אני כן יכול להגיד שאני עורך השוואה סכמתית בין פעילות בון תור לזו של אגד, בוחן את העתיד של שתי החברות, ולכן אני לא רואה הצדקה לפערים כל כך גדולים בפרופורציות של העסקה".
זינגר: "ההשקעה הראשונה של ג'נריישן קפיטל הייתה בחברת ההיסעים בון תור ובחברת התחבורה הציבורית מטרופולין. היה לנו ברור לאן שוק התחבורה הציבורית הולך. היסודות של הדבר הזה הם בעולמות של מכרזי PPP (הקמה ותפעול על ידי יזם פרטי, במימון ציבורי, ח"ש). היכולת להנגיש את התחבורה הציבורית כך שתהיה זמינה ועונה לצרכים זה האמצעי העיקרי להורדת מספר הרכבים הפרטיים מהכביש".
מדוע מעניין להשקיע בתחבורה הציבורית?
זינגר: "ב-2018 כשדיברנו על השקעות בתחבורה ציבורית - הסתכלו עלינו כאילו נחתנו מהמאדים. האנליסטים אמרו לי: 'איך אתה מדבר על אשכול תחבורה ציבורית כהשקעה שמבצעת חברה בבורסה?' אמרתי שהפעילות בתחום הזה היא גידור סיכונים שהממשלה עושה. הזכיין והמפעיל נמצאים באותה ישות וזה מאפשר השקעה בתשואה עודפת משמעותית ביחס למרבית ההשקעות אחרות בתחום.
"יש פוטנציאל צמיחה וסינרגיה בין היסעים (פעילות למשל של הסעות לבתי ספר או שאטלים של עובדים לחברות גדולות, ח"ש) עם תחבורה ציבורית. אחרי שהשקענו בבון תור והשתלטנו על מטרופולין ביצענו אינטגרציה אנכית באופן מלא. זכינו בעוד אשכולות מאז".
בלשה: "התחבורה היא בליבת החיים של כל אזרח במדינה. מה שהכי מפריע, בטח בגוש דן, זה המצב התחבורתי. ראינו את זה קורה. הבנו את התחזיות של התנועה קדימה, ידענו שאין פתרון אחר מלבד תחבורה ציבורית, שצריך לתת פתרונות סבירים לאזרח הישראלי. מרכבות, רכבות קלות, מטרוניות, תחבורה שיתופית, מגוון של אוטובוסים שלא מרעישים ומזהמים עם סולר, נתיבי תחבורה ציבוריים ועוד. זה שוק שהולך ומתפתח".
ג'נריישן נסחרת לפי שווי של 1.54 מיליארד שקל, הנמוך ב-15% מההון העצמי שלה וכאמור סיפקה עד היום תשואה סולידית אך לא מלהיבה מאז הנפקתה.
בלשה: "אין ספק שמחיר המניה שמשקף את השווי של ג'נריישן קפיטל צריך להיות מכפיל מסוים מעל ההון העצמי. ככה זה עובד בעולם. בישראל, משום שזה תחום חדש כנראה, השווי לא שם אבל אנחנו בטוחים שזה יגיע לשם".
"אנרגיה מתחדשת היא פוטנציאל אינסופי"
ג'נריישן פועלת בתחומי האנרגיה באמצעות מגוון החזקות. היא מחזיקה בין היתר בשליטה (50.6%) בסולגרין הציבורית שפועלת בתחום האנרגיה המתחדשת (בעיקר פאנלים סולארים). ג'נריישן ביצעה את השקעתה בחברה בשנת 2018, כאשר מאז זינקה מניית סולגרין 120% ושווי ההחזקה זינק ל-237 מיליון שקל בעקבות צמיחה גדולה בצבר הפרויקטים שמפתחת ומקימה החברה מ-6 מגוואט ל-1.5 ג'יגוואט כיום.
מניית סולגרין נפלה ב-40% מתחילת השנה. איך אתם רואים את המשך ההשקעות בתחום?
בלשה: "מדובר בשוק צומח, אולי הכי צומח בעולם, עם פוטנציאל אינסופי של ביצוע. לא צריך לחפש פרויקטים אלא למצוא את הטובים ביותר. אין ספק שהמכפילים בענף היו עד לאחרונה גבוהים בהתאם למכפילים של חברות צמיחה, ועליית הריבית הפוטנציאלית גרמה לירידה מסויימת בשוויים של החברות הללו. אבל קיים שוני גדול בין חברות אלו לחברות הטכנולוגיה, שוק שהיה בועתי ועדיין יוצא ממנו הרבה אוויר".
כיצד שינתה הקורונה את תמונת העולם בתחום התשתיות?
בלשה: "הקורונה הוכיחה בצורה ברורה את האיתנות הטמונה בנכסי תשתית. היא בהחלט יצרה לנו הזדמנויות, כמו העסקה עם יצחק תשובה (ג'נריישן רכשה אשתקד יחד עם רפק שתי תחנות כח בצפון הארץ מידי קבוצת דלק ב-367 מיליון שקל). הקורונה לא עצרה אותנו ותוך כדי המגפה הצלחנו לייעל תהליכים".
זינגר: "כמו שרואים גם מחוץ לישראל, סיכוני הביקוש בתחום התשתיות מגודרים. אין חשיפה לסיכונים לצד הביקוש בעולם התחבורה, תחנות הכח עובדות, כך גם האנרגיה המתחדשת, ייצור המים נמשך, הטיפול בשפכים. העולמות שלנו המשיכו לעבוד מסביב לשעון.
"נוצרים אתגרים חדשים, לא הכניסו למשל אנשים לתחנת הכוח בסגרים, כי היה צריך לשמור על הצוות שמפעיל את התחנה. אז כינסנו את כל המנהלים, נערכנו בצורה מאוד מקצועית ומערכתית. היינו חדורי מטרה להמשיך. במיוחד עם האתגר של הרציפות במתן השירות".
"יודעים לעבוד במשותף, זה כמו נישואים"
יוסי זינגר כיהן בעברו כמנכ"ל חברת ההחזקות גרנית הכרמל מקבוצת עזריאלי, שהחזיקה אז בחברות כגון סונול, סופרגז, טמבור ו-GES (שנרכשה בהמשך על-ידי ג'נריישן). ארז בלשה כיהן לצד זינגר בתפקידים בכירים בגרנית הכרמל וב-GES.
בלשה: "אנחנו 12 שנים ביחד. היה לנו ברור שאנחנו יודעים לעבוד במשותף ולהביא תוצאות עסקיות טובות. זה כמו נישואים, משהו שבאמת שהוא לא טריוויאלי בעולם העסקים. צריך לזה יכולות משמעותיות, גם של אמון והבנה והכלה. את הקמת הקרן יזמנו בשנת 2016. בבית קפה 'נחמה וחצי' ליד כיכר הבימה בתל אביב. יוסי בא עם הרעיון ולקח לי שניה וחצי להגיד: 'ברור', והתחלנו לעבוד".
זינגר: "אם הוא היה אומר 'לא' באותה פגישה ב-2016, אני לא חושב שהייתי הולך על זה. הבנו בצורה ברורה, לאן השוק הולך, מה האסטרטגיה שלנו, ואיך אנחנו רוצים לישם אותה".
קרן ג'נריישן קפיטל
תחום עיסוק: קרן השקעה בתשתיות. בין נכסיה - תחנות כוח, אנרגיה ירוקה, תחבורה, התפלה ולוגיסטיקה
היסטוריה: הוקמה בשנת 2018 על ידי יוסי זינגר (יו"ר) וארז בלשה (מנכ"ל) כשותפות, בלי בעלי שליטה
נתונים: מעסיקה 15 עובדים במשרדיה שממוקמים בתל אביב
