יו''ר ועדת הכספים אלכס קושניר / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת
אחרי אינספור מאבקים, דיונים ואמוציות, נראה כי תיקון 9 לחוק המכר (דירות) מגיע לישורת האחרונה - ולמרות המורכבות הפוליטית, השלמת חקיקתו הולכת ומתקרבת. השינויים שהוא מציע צפויים לחולל שינוי בענף, ולכן ישנה חשיבות רבה להשלמתו, בטח רגעים לפני שהכנסת מתפזרת.
בדיון שנערך היום (ג') בוועדת הכספים של הכנסת הודיע יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר, על ההסכמות שהושגו ואשר יאפשרו את אישור החוק, והן כוללות כמה פרטים שלא הופיעו בהצעה המקורית: מתווה הפיצויים לרוכש במקרה של איחור במסירת דירה ישונה - כמעין "הטבה" לקבלנים; שינוי ההצמדה למדד תשומות הבנייה ייכנס לתוקף, אבל יחול רק לאחר תקופת מעבר; וסעיף שכר טרחת עורך דין היזם הוצא מהחוק. גם סוגיית הרטרואקטיביות של החוק, שעמדה במרכז הדיונים, נותרה בחוץ.
בתחילת חודש מאי פורסם תזכיר החוק הממשלתי, אשר הציע שלושה תיקונים מרכזיים ל"חוק המכר (דירות)": הגבלת הצמדת מחירי הדירות לרכיב הבנייה בלבד במדד תשומות הבנייה - מהלך שאותו חשפנו כאן לראשונה עוד בדצמבר 2021; קביעה כי הקבלן יחויב לשלם פיצויים בכל מקרה של איחור במסירת דירה, למעט מקרים שבהם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש עצמו; ואיסור גביית שכר טרחה מרוכש הדירה, מעבר לעלות הדירה עצמה, לעורך דין אשר מייצג את היזם.
הצעת החוק עברה בקריאה ראשונה בכנסת בסוף החודש שעבר, ומאז היא נמצאת בדיונים בוועדת הכספים של הכנסת בראשות ח"כ קושניר, להכנתה לקריאה שנייה ושלישית ולאישורה הסופי. היום (ג') נערך הדיון הרביעי והאחרון, כנראה, ובו הושגו ההסכמות הסופיות - ובהן כמה שינויים מהותיים לעומת ההצעה המקורית.
איך ייראה השינוי במדד תשומות הבנייה?
באשר לשינוי הרכב ההצמדה למדד תשומות הבנייה, הוחלט על הוראת מעבר עד להחלת השינוי במלואו - הוראות שלפיהן התשלום הראשון על הדירה, בגובה של 20%, לא יוצמד למדד כנהוג ברוב המקרים כיום ויתר התשלומים יוצמדו למדד בשיעור של 50%. בשורה התחתונה - רק 40% ממחיר דירה חדשה יוצמד למדד תשומות הבנייה בתקופה זו.
תקופת המעבר (שנקבעת כדי לאפשר לשוק להסתגל לחקיקה או להנחיה חדשה) תימשך עד שמשרד הבינוי והשיכון יסיים את כתיבת התקנות הנוגעות לתיקון החוק (מבלי שהוועדה נקבה בתאריך מדויק). עם סיום התקופה, מחיר דירה חדשה יוצמד לרכיב הבנייה בלבד במדד תשומות הבנייה, כפי שהציע החוק במקורו.
"לעניין שינוי הרכב ההצמדה למדד, היות שההצעה להצמיד רק חלק מהרכיבים מייצרת הרבה מאוד מורכבות, ויש כאן תלות באישור התקנות, החלטנו להציע הצעה להוראת מעבר", אמר ח"כ קושניר. "מאחר שהשוק כבר עובד כיום בשיטה לפיה התשלום הראשון, של 20% ממחיר הדירה, לא מוצמד למדד, כך יהיה גם לאורך הוראת המעבר, ושאר התשלומים יוצמדו למדד תשומות הבנייה בערך של 50% בלבד".
ממתיקים את הגלולה המרה עבור הקבלנים?
לאורך הדרך ציינו אנשי משרד הבינוי והשיכון, וכך גם השר זאב אלקין, כי ניטש קרב של ממש בינם לבין הקבלנים סביב התיקון המוצע לחוק. ההסכמות שעליהן הודיע היום יו"ר ועדת הכספים מעידות בעיקר על ריכוך עמדות, ועל מתן "סוכריות" מסוימות לקבלנים, אולי כפיצוי על סעיפים קשים לעיכול מצידם, אשר נכללים בהצעה וצפויים לעבור בכנסת.
על פי ההסכמות, מתווה הפיצויים על איחור במסירת דירה ישונה, כך שהקבלן ישלם 100% משכר הדירה "הראוי" (כפי שנקבע בחוק המכר) מחודש האיחור השני, 125% שכר דירה מהחודש החמישי ו־150% שכר דירה רק מהחודש ה־11 ואילך. נזכיר כי כיום משלם הקבלן 150% משכר הדירה עבור שמונת החודשים הראשונים לאיחור המסירה, ו־125% משכר הדירה עבור כל חודש איחור לאחר מכן. "אנחנו מבינים שלא כל האחריות נמצאת תמיד אצל הקבלנים", אמר ח"כ קושניר. "החלטנו להשאיר את הסעיף כפי שהוא, בשל חוסר הסימטריה בין הקבלן לבין הרוכש, אך לתקן את נוסחת הפיצויים".
"את הסעיף הנוגע לשכר הטרחה של עורך דין היזם לא נאמץ כוועדה", ציין ח"כ קושניר. "אנחנו מבקשים ממשרד הבינוי והשיכון לבצע עבודה מקצועית בנושא ולהביא אותה לבחינת ועדת הכלכלה, היות שאנחנו מבינים כי נוצרת בעיה של מחויבות בין עורך דין לרוכש ברגע שאין כלל תשלום".
ח"כ קושניר התייחס לעוד כמה סוגיות שעלו לאורך ארבעת הדיונים בהצעת החוק, ביניהן שאלת החלת החוק בצורה רטרואקטיבית. גם העניין הזה ייוותר, כך הוסכם, מחוץ להצעת החוק בסופו של דבר. "מדובר בסוגיה כואבת לכולם", אמר יו"ר הוועדה, "אבל קיים פה מכשול משפטי קשה מאוד. לכן החלטנו שלא לכלול את הסוגיה הזו בחוק, וננסה לפתור את זה בדרכים אחרות, למשל דרך הגדלת המימון שניתן לרוכשי הדירות בהתאם לגידול במדד תשומות הבנייה".
כעת יתפנו הגורמים הרלוונטיים לניסוח ההסכמות ולגיבוש הצעת החוק המעודכנת, שאמורה להיות זו שתוגש להצבעה בכנסת בסופו של דבר. על פי ההערכות, ההצבעה על ההצעה המעודכנת תתקיים מחר בבוקר, במטרה להשלים את החקיקה בכנסת לאחר מכן, גם כן מחר - כדי לאשר את החוק סופית לפני פיזור הכנסת.