חיים כצמן / צילום: עינת לברון
הוועידה הכלכלית השנתית של איגוד החברות הציבוריות, התקיימה היום (ג') במרכז הכנסים של הבורסה לני"ע בתל אביב. אחד הדוברים המרכזיים בוועידה היה חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב).
בשיחה אישית עם מנכ"ל איגוד החברות הציבוריות אילן פלטו, התייחס כצמן למגוון נושאים, אולם פתח בתחום המאקרו. "אני חושב שאנחנו נמצאים בשני אירועים אולי שלושה שהתחברו.
"הראשון הוא התפוצצות בועת ההייטק, אירוע שהתחיל בנובמבר שעבר. רואים את יציאת האוויר ממה שהיה בתחילת שנות ה-2000. התופעה שנייה היא התפרצות אינפלציונית שנובעת מהמדיניות של הממשלות בתקופת הקוביד, בשילוב עם בעיות בשרשראות אספקה והלחימה באוקראינה.
"הלחימה באירופה זה המרכיב השלישי, וכולם מביאים לתוצאה שאנו רואים אותה. בהבדל מפעמים קודמות בהיסטוריה, התמסורת הרבה יותר מהירה. אנשים הורידו ביקושים מהר, אנשים הפסיקו לרכוש בתים בארה"ב הרבה יותר מהר ולכן אני חושב שהתהליך הזה יהיה הרבה יותר קצר.
"אני לא חושב שתהליך ההתאמה יהיה ארוך. אני גם לא חושב שאנחנו חוזרים מהר מאוד לשיאים. זה לא V, אני מקווה שזה U ואני מתפלל שזה לא L. אלה הן האפשרויות יש פה שינוי סקולרי, שנובע מהדברים שציינתי, ובסופו של דבר תימצא איזושהי רצפה חדשה, שאולי אנחנו נמצאים לידה, ומשם הדברים יתפתחו".
"עליות מחירי הנדל"ן הן תופעה כלל עולמית"
בהמשך ביקש פלטו את התייחסותו של כצמן לשוק הנדל"ן למגורים המקומי. פלטו שאל את כצמן מה צריך לעשות כדי לעצור את עליות המחירים, והאם זו תופעה כלל עולמית או עניין ייחודי לישראל?
בתשובה, אמר כצמן כי "התופעה של השנתיים-שלוש האחרונות היא תופעה כלל עולמית, ועוד יותר בתחום שכירות הנדל"ן למגורים, שאנחנו די עוקבים אחריו עכשיו. גם בארה"ב היו עליות של 34%-40%, וגם באירופה שם אנחנו פעילים במדינות הנורדיות ובמרכז אירופה, ובכולן ללא יוצא מהכלל רואים עליות די דרמטיות במחירי השכירות וגם במחירי הדיור עצמם.
"אני מתגורר במיאמי שבפלורידה ושם היו עליות מחירים אסטרונומיות. יותר חזקות מאשר בישראל, לפחות בשנתיים האחרונות.
"אבל בישראל יש בעיה ארוכת שנים של חוסר בסיסי בדיור. מדינה שצומחת באוכלוסייה בשיעורים שכמעט ולא קיימים - בטח שלא ב-OECD ובעולם המערבי - של 2% בשנה, והאנשים האלה צריכים לגור. יש את הבעיות הרגילות שכולם מדברים עליהן, וזה שהממשלה שולטת על כל מלאי בקרקעות, והממשלה צריכה להחליט אם היא רוצה מדיניות או רוצה לספסר בנדל"ן הזה ולקבל את המקסימום בגינו.
"וכל עוד הממשלה בחרה באלטרנטיבה השנייה, של לקבל את המקסימום בגין הקרקעות, אני לא רואה את המכשיר שיעצור את עליית מחירי הדיור".
בתגובה, שאל פלטו את כצמן איך הוא מציע לממשלה לפעול בנושא, בהנחה שכל אחד בממשלה רוצה לעצור את עלייתי מחירי הנדל"ן. "אפילו פוליטית זה דבר שכולם רוצים אותו, ולא מצליחים. איך אתה מסביר את זה?", שאל פלטו.
על כך הגיב כצמן, כי "אני לא בטוח שאתה צודק. אני לא בטוח שהבנקים רוצים שמחירי הנדל"ן ירדו. אני גם לא חושב שאתה רוצה שאצל רוב האזרחים תיפגע תחושת העושר. מעבר לזה, יש היום בישראל מנגנונים שלא מעודדים בניה למגורים.
"המנגנון העיקרי שאני כבר צועק עליו 10 או 15 שנים, זה הנושא של הארנונה בישראל, שבעצם היא לא מעודדת ראשי ערים לדאוג שתהיינה יותר דירות בעירם, אלא שיהיו יותר משרדים ויותר מרכזים מסחריים. המבנה הזה הוא לקויו ומעוות. ברוב העולם יש מס רכוש עירוני שנקבע כאחוז משווי הנכס.
"הטענה העיקרית של רון חולדאי על יוקר הדיור היא שהוא אומר 'עשיתי עיר נהדרת, כולם רוצים לגור פה, המחירים עולים ועכשיו כועסים עלי'. זאת התשובה שלו וזה העניין.
"אם לראש עיר, היה כדאי לבנות יותר דירות, אז הוא לא היה תוקע תוכניות בניין עיר והוא לא היה מנסה להקים יותר משרדים ויותר מרכזי קניות. וכל עוד המנגנון הזה לא שונה, זה מה שאנחנו רואים.
"הופעתי בכנס אחר ואמרתי שבת"א יש 50 אלף דונם ובת"א יש 215 אלף יחידות דיור. זה בערך 4 יחידות דיור לדונם וצריך 20 יחידות דיור לדונם. אפשר לעשות לפחות 20 ואגב בתוכניות החדשות זה מה שבונים.
"ככה שאין באמת מחסור אמיתי בקרקעות בישראל. יש מחסור ברצון, יש מחסור בתכנון, אבל אין מחסור בקרקעות ובטח לא באזורי ביקוש. בת"א אפשר לייצר היצע של עוד חצי מיליון דירות, פשוט".
בהמשך, ציין כצמן כי "יש עוד רעה חולה שמתרגשת עלינו, וזו תמ"א 38. למה היא רעה חולה? כי נותנים לא מספיק. את אותה דרך ייסורים יכול לעבור היזם עם פי שלושה אחוזי בניה, ולא יקרה שום דבר לאף אחד.
"עכשיו מעלים את גובה הבניינים מ-5 ל-7 קומות, והבעיה היא שבעוד 20 שנה יורידו אותם ויבנו 9 קומות. זה הסיפור האמיתי בעניין. זה נובע מהסיבה הבסיסית שכולנו יהודים וצרות זאת העין זה המוטיב שמוביל את העניין.
"בכל מקום שבו אני רואה מנוף, ומהבית שלי ברחוב פנקס אני רואה ארבעה, אפשר היה לבנות 20 קומות במקום שבע קומות, פשוט. ובמקום רחק 4, רחק 15. כמו שנותנים במתחם חסאן עראפה ובתוכנית ל' ובשדה דב ובעוד כל מיני מקומות.
"זה לא דבר שלא קורה במקומות החדשים. תכיל את זה על הכל. אין שום סיבה שלא.
"דירה להשכיר הוא מודל מאוד נכון ומאוד ישים"
בהמשך פנה פלטו לשאלות בנוגע לחברת ג'י סיטי עצמה. פלטו ציין בפני כצמן את הביקורת שנשמע עליו בשל התרכזות החברה בעיקר בחו"ל, ושאל אם יש שינויים בעניין.
כצמן ענה, כי "זו חוכמת הבדיעבד. אם המצב היה הפוך ולא היה גל חזק בישראל והשקל היה נחלש ולא מתחזק, אז כולם היו חושבים שאני גאון. זה לא נורא.
"בפועל אנחנו נמצאים בישראל ונמצאים במרכז אירופה ונמצאים בברזיל ונמצאים בארה"ב. ואנחנו בהחלט הגדלנו את הפעילות שלנו בישראל וגם בארה"ב. נכנסנו לתחום המגורים להשכרה בישראל, ואני חושב שהרעיון של תוכנית דירה להשכיר, המודל הזה הוא מאוד נכון ומאוד ישים.
"מן הראוי שהממשלה תיתן עליו הרבה יותר דגש ותוציא הרבה יותר קרקעות לבנייה בתוכנית הזאת. זאת התוכנית היחידה שנותנת לאדם אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה, כי הבעיה מספר אחת של שכירות למגורים היא הוודאות.
"הוודאות שניתן לגור באותה הדירה לאורך ימים. ובמודל שלנו אדם יוכל בפועל לגור אצלנו 20 שנה מבלי להחליף את מקום מגוריו. הוא יוכל ללדת את ילדיו וללוות אותם עד גיל הצבא באותו מקום, מבלי לדאוג שבעל הבית ישנה לו את ההסכם או יעלה לו את שכר הדירה יותר ממה שהוא יודע מראש.
"ודאות מאוד חשובה לדייר והתנאים העסקיים של דירה להשכיר הם פחות או יותר כאלו, שיזם עם אופק ארוך יכול לעשות את זה. ככה אפשר לשרת הן את הצרכים של היזם והמשקיע וגם את צורכי הדייר. זאת אלטרנטיבה אמיתית ובפעם הראשונה בישראל לרכישת דירה".
על קרב השליטה: "מי שרוצה לקנות מניות מוזמן"
לבסוף, שאל פלטו את כצמן על קרב השליטה שהתחולל בחודשים האחרונים בחברת ההחזקות נורסטאר, ששולטת ב-ג'י סיטי. כצמן הוא בעל השליטה בנורסטאר אולם בחודשים האחרונים ניסתה חברת ישראל קנדה להשתלט על נורסטאר ואף הגישה הצעה לרכישת מלוא הבעלות בה, לפני שנסוגה בעקבות הנפילות שנרשמו בבורסה מאז סוף אפריל.
בתגובה, ענה כצמן כי "זה רק מהווה הוכחה לאיכות החברה. התפקיד שלי כמנהל בחברה זה למקסם את השווי לבעלי המניות. זה התפקיד של ההנהלה והדירקטוריון לפי הלכת רבלון, וכל אחד עושה את זה בדרך שלו.
"יש לנו מועצת מנהלים מצוינת ואנחנו מנהלים את החברה לטובת כל בעלי המניות. ומי שרוצה לקנות מניות מוזמן. הכל בסדר ומי שרוצה להציע הרבה כסף לבעלי המניות שלי זה עוד יותר בסדר. אני ממשיך", הוא הדגיש.