גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חיים כצמן: "בת"א אפשר לייצר היצע של עוד חצי מיליון דירות, פשוט"

מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי דיבר בוועידה הכלכלית השנתית של איגוד החברות הציבוריות ואמר כי "הממשלה צריכה להחליט אם היא רוצה מדיניות או רוצה לספסר בנדל"ן ● לדבריו, עליות המחירים הן כלל עולמיות, אך הוא צופה התאוששות מהירה בביקושים

חיים כצמן / צילום: עינת לברון
חיים כצמן / צילום: עינת לברון

הוועידה הכלכלית השנתית של איגוד החברות הציבוריות, התקיימה היום (ג') במרכז הכנסים של הבורסה לני"ע בתל אביב. אחד הדוברים המרכזיים בוועידה היה חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב).

בשיחה אישית עם מנכ"ל איגוד החברות הציבוריות אילן פלטו, התייחס כצמן למגוון נושאים, אולם פתח בתחום המאקרו. "אני חושב שאנחנו נמצאים בשני אירועים אולי שלושה שהתחברו.

"הראשון הוא התפוצצות בועת ההייטק, אירוע שהתחיל בנובמבר שעבר. רואים את יציאת האוויר ממה שהיה בתחילת שנות ה-2000. התופעה שנייה היא התפרצות אינפלציונית שנובעת מהמדיניות של הממשלות בתקופת הקוביד, בשילוב עם בעיות בשרשראות אספקה והלחימה באוקראינה.

"הלחימה באירופה זה המרכיב השלישי, וכולם מביאים לתוצאה שאנו רואים אותה. בהבדל מפעמים קודמות בהיסטוריה, התמסורת הרבה יותר מהירה. אנשים הורידו ביקושים מהר, אנשים הפסיקו לרכוש בתים בארה"ב הרבה יותר מהר ולכן אני חושב שהתהליך הזה יהיה הרבה יותר קצר.

"אני לא חושב שתהליך ההתאמה יהיה ארוך. אני גם לא חושב שאנחנו חוזרים מהר מאוד לשיאים. זה לא V, אני מקווה שזה U ואני מתפלל שזה לא L. אלה הן האפשרויות יש פה שינוי סקולרי, שנובע מהדברים שציינתי, ובסופו של דבר תימצא איזושהי רצפה חדשה, שאולי אנחנו נמצאים לידה, ומשם הדברים יתפתחו".

"עליות מחירי הנדל"ן הן תופעה כלל עולמית"

בהמשך ביקש פלטו את התייחסותו של כצמן לשוק הנדל"ן למגורים המקומי. פלטו שאל את כצמן מה צריך לעשות כדי לעצור את עליות המחירים, והאם זו תופעה כלל עולמית או עניין ייחודי לישראל?

בתשובה, אמר כצמן כי "התופעה של השנתיים-שלוש האחרונות היא תופעה כלל עולמית, ועוד יותר בתחום שכירות הנדל"ן למגורים, שאנחנו די עוקבים אחריו עכשיו. גם בארה"ב היו עליות של 34%-40%, וגם באירופה שם אנחנו פעילים במדינות הנורדיות ובמרכז אירופה, ובכולן ללא יוצא מהכלל רואים עליות די דרמטיות במחירי השכירות וגם במחירי הדיור עצמם.

"אני מתגורר במיאמי שבפלורידה ושם היו עליות מחירים אסטרונומיות. יותר חזקות מאשר בישראל, לפחות בשנתיים האחרונות.

"אבל בישראל יש בעיה ארוכת שנים של חוסר בסיסי בדיור. מדינה שצומחת באוכלוסייה בשיעורים שכמעט ולא קיימים - בטח שלא ב-OECD ובעולם המערבי - של 2% בשנה, והאנשים האלה צריכים לגור. יש את הבעיות הרגילות שכולם מדברים עליהן, וזה שהממשלה שולטת על כל מלאי בקרקעות, והממשלה צריכה להחליט אם היא רוצה מדיניות או רוצה לספסר בנדל"ן הזה ולקבל את המקסימום בגינו.

"וכל עוד הממשלה בחרה באלטרנטיבה השנייה, של לקבל את המקסימום בגין הקרקעות, אני לא רואה את המכשיר שיעצור את עליית מחירי הדיור".

בתגובה, שאל פלטו את כצמן איך הוא מציע לממשלה לפעול בנושא, בהנחה שכל אחד בממשלה רוצה לעצור את עלייתי מחירי הנדל"ן. "אפילו פוליטית זה דבר שכולם רוצים אותו, ולא מצליחים. איך אתה מסביר את זה?", שאל פלטו.

על כך הגיב כצמן, כי "אני לא בטוח שאתה צודק. אני לא בטוח שהבנקים רוצים שמחירי הנדל"ן ירדו. אני גם לא חושב שאתה רוצה שאצל רוב האזרחים תיפגע תחושת העושר. מעבר לזה, יש היום בישראל מנגנונים שלא מעודדים בניה למגורים.

"המנגנון העיקרי שאני כבר צועק עליו 10 או 15 שנים, זה הנושא של הארנונה בישראל, שבעצם היא לא מעודדת ראשי ערים לדאוג שתהיינה יותר דירות בעירם, אלא שיהיו יותר משרדים ויותר מרכזים מסחריים. המבנה הזה הוא לקויו ומעוות. ברוב העולם יש מס רכוש עירוני שנקבע כאחוז משווי הנכס.

"הטענה העיקרית של רון חולדאי על יוקר הדיור היא שהוא אומר 'עשיתי עיר נהדרת, כולם רוצים לגור פה, המחירים עולים ועכשיו כועסים עלי'. זאת התשובה שלו וזה העניין.

"אם לראש עיר, היה כדאי לבנות יותר דירות, אז הוא לא היה תוקע תוכניות בניין עיר והוא לא היה מנסה להקים יותר משרדים ויותר מרכזי קניות. וכל עוד המנגנון הזה לא שונה, זה מה שאנחנו רואים.

"הופעתי בכנס אחר ואמרתי שבת"א יש 50 אלף דונם ובת"א יש 215 אלף יחידות דיור. זה בערך 4 יחידות דיור לדונם וצריך 20 יחידות דיור לדונם. אפשר לעשות לפחות 20 ואגב בתוכניות החדשות זה מה שבונים.

"ככה שאין באמת מחסור אמיתי בקרקעות בישראל. יש מחסור ברצון, יש מחסור בתכנון, אבל אין מחסור בקרקעות ובטח לא באזורי ביקוש. בת"א אפשר לייצר היצע של עוד חצי מיליון דירות, פשוט".

בהמשך, ציין כצמן כי "יש עוד רעה חולה שמתרגשת עלינו, וזו תמ"א 38. למה היא רעה חולה? כי נותנים לא מספיק. את אותה דרך ייסורים יכול לעבור היזם עם פי שלושה אחוזי בניה, ולא יקרה שום דבר לאף אחד.

"עכשיו מעלים את גובה הבניינים מ-5 ל-7 קומות, והבעיה היא שבעוד 20 שנה יורידו אותם ויבנו 9 קומות. זה הסיפור האמיתי בעניין. זה נובע מהסיבה הבסיסית שכולנו יהודים וצרות זאת העין זה המוטיב שמוביל את העניין.

"בכל מקום שבו אני רואה מנוף, ומהבית שלי ברחוב פנקס אני רואה ארבעה, אפשר היה לבנות 20 קומות במקום שבע קומות, פשוט. ובמקום רחק 4, רחק 15. כמו שנותנים במתחם חסאן עראפה ובתוכנית ל' ובשדה דב ובעוד כל מיני מקומות.

"זה לא דבר שלא קורה במקומות החדשים. תכיל את זה על הכל. אין שום סיבה שלא.

"דירה להשכיר הוא מודל מאוד נכון ומאוד ישים"

בהמשך פנה פלטו לשאלות בנוגע לחברת ג'י סיטי עצמה. פלטו ציין בפני כצמן את הביקורת שנשמע עליו בשל התרכזות החברה בעיקר בחו"ל, ושאל אם יש שינויים בעניין.

כצמן ענה, כי "זו חוכמת הבדיעבד. אם המצב היה הפוך ולא היה גל חזק בישראל והשקל היה נחלש ולא מתחזק, אז כולם היו חושבים שאני גאון. זה לא נורא.

"בפועל אנחנו נמצאים בישראל ונמצאים במרכז אירופה ונמצאים בברזיל ונמצאים בארה"ב. ואנחנו בהחלט הגדלנו את הפעילות שלנו בישראל וגם בארה"ב. נכנסנו לתחום המגורים להשכרה בישראל, ואני חושב שהרעיון של תוכנית דירה להשכיר, המודל הזה הוא מאוד נכון ומאוד ישים.

"מן הראוי שהממשלה תיתן עליו הרבה יותר דגש ותוציא הרבה יותר קרקעות לבנייה בתוכנית הזאת. זאת התוכנית היחידה שנותנת לאדם אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה, כי הבעיה מספר אחת של שכירות למגורים היא הוודאות.

"הוודאות שניתן לגור באותה הדירה לאורך ימים. ובמודל שלנו אדם יוכל בפועל לגור אצלנו 20 שנה מבלי להחליף את מקום מגוריו. הוא יוכל ללדת את ילדיו וללוות אותם עד גיל הצבא באותו מקום, מבלי לדאוג שבעל הבית ישנה לו את ההסכם או יעלה לו את שכר הדירה יותר ממה שהוא יודע מראש.

"ודאות מאוד חשובה לדייר והתנאים העסקיים של דירה להשכיר הם פחות או יותר כאלו, שיזם עם אופק ארוך יכול לעשות את זה. ככה אפשר לשרת הן את הצרכים של היזם והמשקיע וגם את צורכי הדייר. זאת אלטרנטיבה אמיתית ובפעם הראשונה בישראל לרכישת דירה".

על קרב השליטה: "מי שרוצה לקנות מניות מוזמן"

לבסוף, שאל פלטו את כצמן על קרב השליטה שהתחולל בחודשים האחרונים בחברת ההחזקות נורסטאר, ששולטת ב-ג'י סיטי. כצמן הוא בעל השליטה בנורסטאר אולם בחודשים האחרונים ניסתה חברת ישראל קנדה להשתלט על נורסטאר ואף הגישה הצעה לרכישת מלוא הבעלות בה, לפני שנסוגה בעקבות הנפילות שנרשמו בבורסה מאז סוף אפריל.

בתגובה, ענה כצמן כי "זה רק מהווה הוכחה לאיכות החברה. התפקיד שלי כמנהל בחברה זה למקסם את השווי לבעלי המניות. זה התפקיד של ההנהלה והדירקטוריון לפי הלכת רבלון, וכל אחד עושה את זה בדרך שלו.

"יש לנו מועצת מנהלים מצוינת ואנחנו מנהלים את החברה לטובת כל בעלי המניות. ומי שרוצה לקנות מניות מוזמן. הכל בסדר ומי שרוצה להציע הרבה כסף לבעלי המניות שלי זה עוד יותר בסדר. אני ממשיך", הוא הדגיש.

עוד כתבות

מחקר בתחום הביולוגיה הסינטטית / צילום: Shutterstock

תעשיית הביולוגיה הסינתטית בארץ מנסה להדביק את הפער מול ארה"ב

ביולוגיה סינתטית היא אחד התחומים החמים היום בביוטק, שמבטיח לשנות סדרי עולם ברפואה ובכל תחומי החיים כמעט ● חברת אלאג'ין, שזכתה במכרז רשות החדשנות להקמת מעבדת שירות לסטארט־אפים בתחום, רוצה להיות הצעד הראשון בדרך לתעשייה מקומית ● מה היא יכולה ללמוד מהמודל של חברת גינקגו האמריקאית, שחוותה הייפ וגם חטפה ביקורת חריפה

אפליקציית עלי אקספרס / צילום: Shutterstock, BigTunaOnline

זמני המשלוח יתקצרו והעלות תפחת: עלי אקספרס פותחת מחסנים בישראל

ענקית הקמעונאות הפעילה בשבועות האחרונים פיילוט שכלל שכירת מחסנים במתחם איירפורט סיטי, כדי לאפשר ללקוחות להזמין מוצרים שנמצאים כבר במחסן בארץ ● כעת החברה מתכננת להגדיל את כמות המוצרים ולהרחיב את הפעילות

וורן באפט / צילום: Associated Press, Nati Harnik

עבור וורן באפט, ההפסדים הם לא באג - אלא פיצ'ר

ברקשייר הת'אווי של וורן באפט הפסידה ברבעון השני של השנה 44 מיליארד דולר ומניית החברה ירדה ב־2% בחודש האחרון, אך מבחינת באפט מדובר בפטנט יעיל להרחקת אנשים שלא מבינים שטווח קצר נמדד ברבעונים ואפילו בשנים ● וגם: בנק ישראל מזכיר לכולנו כמה מהר אנחנו מאבדים פרופורציות ● הכוכבים של השבוע

יו''ר הליכוד בנימין נתניהו ורעייתו שרה בפריימריז / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

הפנים לשריונים: לאחר המהפכה ברשימת הליכוד, במפלגה מצפים להחלטת נתניהו

הטלפונים לראשי הערים במטרה שיתמכו בעורך ישראל היום לשעבר, הדילים שעיצבו את הצמרת החדשה של המפלגה, והמפלה של השרים לשעבר שלא השכילו לעבוד בכנסת: מאחורי הקלעים של הפריימריז בליכוד ● וגם: כך הפכה העבודה למפלגת נישה חברתית־כלכלית

המכשיר של יומן אקסטנשנס / צילום: מצגת החברה

מניית המכשור הרפואי שטסה עשרות אחוזים בבורסה לאור הצעת השקעה

מניית יומן אקסטנשנס נפלה לאחר שהחברה לא עמדה בתחזיות המכירות, וכעת ההשקעה של הקרן הפרטית מסין עשויה להגן עליה מהשתלטות ● הקרן הציעה לרכוש 40% מהחברה תמורת 30 מיליון דולר, כאשר שווי החברה כולה בת"א 45 מיליון שקל בלבד

מטוס אל על / צילום: מיכל רז חיימוביץ

"שיפור בכל הפרמטרים": אל-על מדווחת על ביקושים דומים לאלה שחוותה טרם פרוץ המגפה

חברת התעופה עברה להציג רווח נקי ברבעון השני בזכות הטבת מס גדולה, כאשר גם בנטרולה היא מציגה עלייה בהכנסות ומעבר לרווח גולמי ותפעולי על רקע הסרת הגבלות הקורונה ● עם זאת, הערת עסק חי עדיין מתנוססת בדוחות החברה לנוכח גירעון בהון העצמי של קרוב לחצי מיליארד דולר

אברהם מבורך, מייסד Kiki / צילום: יח''צ

מיזם האירועים ש"תפס" את בעלי מקס סטוק יוצא לגיוס המונים

מיזם KIKI, מעין מרקט פלייס ומתכנן וירטואלי לאירועים, יוצא לקמפיין גיוס המונים באמצעות fundit במטרה להשיג מהציבור 4 מיליון שקל ● וגם: סטודנטים ממכללת תל חי פיתחו אצבעות גבינה טבעוניות לילדים וזכו במקום הראשון בתחרות הבינלאומית לטכנולוגיות מזון IFT ● אירועים ומינויים

שמרית לב וגיתית להב, מייסדות ומנכ״ליות משותפות של Sweet Victory / צילום: עידו לביא

היזמיות שפיתחו מסטיק המסייע להפחית את צריכת המזונות המתוקים: "הרגולציה מאתגרת, לא רק בישראל"

שמרית לב וגיתית להב, תושבות רמת ישי ● מייסדות ומנכ״ליות משותפות של Sweet Victory ● "ההתחלה הייתה ללא תקציב. ככל שהתקדמנו, הבנק המלווה נתן בנו אמון והעמיד לנו אשראי כפי הנדרש" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

עירא פלטי, דירקטור כיום ובעבר מנכ''ל סרגון / צילום: אורה בשן

מאבק השליטה בסרגון: חברת הייעוץ ISS תומכת בהדחת שני דירקטורים, אך מתנגדת למועמדי אוויאט לדירקטוריון

לקראת אסיפת בעלי המניות ממליצה ISS להדיח את המנכ"ל לשעבר עירא פלטי ואת יעל לנגר מהדירקטוריון, אך לא את דוד ריפשטיין שגם אותו ביקשה אוויאט להחליף ● קוראת לא לבחור במועמדי אוויאט לדירקטוריון, משום שאין להם ניסיון מתאים בתעשייה

הבורסה בטוקיו, יפן / צילום: Shutterstock

שוקי אסיה עוברים לעליות; ניקיי מזנק ביותר מ-2.6%

מדד ניקיי ביפן חזר למסחר לאחר יום חופשה ומזנק ● מחירי הנפט יורדים בכ-0.3% ● כלכלת בריטניה התכווצה ב-0.1% ברבעון השני ● מניית סופטבנק מזנקת לאחר שבנק ההשקעות הפחית החזקות בחברת המסחר המקוון עליבאבא ● המסחר בוול סטריט אמש ננעל במגמה מעורבת, נאסד"ק מחק 0.6% מערכו

שיחות הגרעין בווינה ב־2021 / צילום: Reuters

איראן דורשת מהמעצמות ערבויות למקרה שארה"ב תיסוג בשנית מהסכם הגרעין

בוושינגטון טרם החליטו אם להסכים למתווה החדש שהציעו המעצמות במסגרת שיחות הגרעין בווינה, והוגש גם למנהיג העליון של איראן עלי חמינאי ● וגם: חבר קבינט מאשים את לפיד וגנץ כי "השתמשו ביועמ"שית כדי לא לעדכן אותנו מראש על המבצע"

בריאן דיז, ראש המועצה הלאומית לכלכלה בבית הלבן, ואליזבת' דור, סמנכ''לית בכירה ב-Whirlpool באירוע קידום חקיקה לייצור מקומי / צילום: Associated Press, Patrick Semansky

בניסיון להתמודד עם סין ומשבר האקלים, בארה"ב שואפים להחליף מדיניות כלכלית

בשנים האחרונות גוברות בארה"ב הקריאות לאמץ מדיניות כלכלית שתשפר את הייצור המקומי ותתמודד עם חולשות במודל הנוכחי ● מהתחדשות בדיור ובתחבורה ועד ניסיון להחזיר ליבשת מפעלי תעשייה שעברו אל מעבר לים, בארה"ב מנסים לאמץ מדיניות תעשייתית חדשה

יואב גלנט בפריימריז של מפלגת הליכוד, ראשון לציון / צילום: שלומי יוסף

מקורבי נתניהו בפנים, חברי כנסת ותיקים בחוץ: כך נראית רשימת הליכוד לכנסת

איך כבשו יריב לוין, אמיר אוחנה, אלי כהן, יואב גלנט ודודי אמסלם את צמרת הליכוד והותירו אבק למי שהיו שם עד לפני רגע, כמו ישראל כ"ץ ● מיעוט הנשים במפלגה מתאר במדויק את המאבקים ואף את רשימות החיסול מאחורי הקלעים ● ולאיזה חברי ליכוד השתלמה העבודה הפרלמנטרית הקשה?

המקדש המורמוני בסולט לייק סיטי, יוטה / צילום: Shutterstock

ההשקעות החשאיות של הכנסייה המורמונית בהייטק הישראלי

מסמכים חושפים כי קרן מרשפילד אדוויזורס, שנשלטת בידי זרוע ההשקעות החשאית של הכנסייה המורמונית, השקיעה 70 מיליון דולר בקרן הון סיכון ובשתי חברות אינטרנט ישראליות, שהניבו לה רווחים אדירים ● ואיך זה שהקרן הצליחה להימנע מתשלום מס, למרות שאפילו עורך דינה היה משוכנע כי רשות המסים עומדת לגבות 25% מהרווחים? ● תחקיר גלובס

בית משפט השלום בחיפה / צילום: פאול אורלייב

עלילות השופטת מעין צור: יזמה ארבעה הליכים משפטיים פרטיים והפסידה בכולם

מקרה כזה לא רואים כל יום: שופטת מכהנת, זו שבסמכותה להכריע בפסקי דין, הפסידה בארבעה הליכים משפטיים תוך מספר חודשים ספורים ● אם זה לא מספיק, השופטת צור ניסתה לכאורה להתחמק מתשלום אגרה, ואף ננזפה ע"י המפקחת על רישום מקרקעין

בנימין נתניהו. מבקש לבטל את כתב האישום נגדו / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

אחרי בני הזוג אלוביץ': גם נתניהו מבקש לבטל את כתב האישום נגדו

עו"ד בעז בן-צור, סנגורו של יו"ר האופוזיציה בנימין נתניהו, מבקש להצטרף לבקשת בני הזוג שאול ואיריס אלוביץ' לביטול האישומים נגדם בשל "הגנה מן הצדק", ובכוונתו להגיש בקשה מפורטת

ח''כ יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

מסתמן: שינוי דרמטי בעשירייה הפותחת של הליכוד; יריב לוין בראש

לפי ספירת הקולות עד כה (כ-50%), את המקום הראשון כבש ח"כ יריב לוין, ואחריו אלי כהן, יואב גלנט, דודי אמסלם ואמיר אוחנה, שיחד עם נתניהו בראש – הם החמישייה הפותחת החדשה של הליכוד שמחליפים את נבחרי פריימריז 2019

מה יותר חשוב בראיון עבודה: המסר המילולי או שפת הגוף / צילום: Shutterstock

מה יותר חשוב בראיון עבודה: המסר המילולי או שפת הגוף

האם לשניות הראשונות בראיון העבודה יש השפעה מכרעת על התוצאה? לא בהכרח - התנאי הראשון להצלחה הוא הידע והניסיון הדרושים

אישה מצביעה בכפר מנדא / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

הציבור הערבי יגיע הפעם לקלפי רק אם ירגיש שיש אופק, ולא בגלל חשש מנתניהו

כדי לעודד את המצביעים להגיע בהמוניהם לקלפיות, המפלגות הערביות משנות אסטרטגיה ומנהלות קמפיין ללא הכפשות ואיומים מפני חזרתו של נתניהו לשלטון ● כנראה שגם להן נפל האסימון שהאזרחים הערבים ייצאו להצביע הפעם רק מתוך תקווה לעתיד טוב יותר ולא מתוך פחד

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב / צילום: Reuters, Mary F. Calvert

קרב האינפלציה של הפדרל ריזרב רחוק מניצחון

המפתח המרכזי למניעת סחרחרת מחירים ושכר נמצא בשוק התעסוקה, וכאן אין שום דבר שמניח את דעתו של הפדרל ריזרב – לפחות בינתיים ● הבנק המרכזי של ארה"ב יצטרך ככל הנראה לראות סימנים להקלה בשוק התעסוקה לפני שיאט את מבצע העלאות הריבית