גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חיים כצמן: "בת"א אפשר לייצר היצע של עוד חצי מיליון דירות, פשוט"

מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי דיבר בוועידה הכלכלית השנתית של איגוד החברות הציבוריות ואמר כי "הממשלה צריכה להחליט אם היא רוצה מדיניות או רוצה לספסר בנדל"ן ● לדבריו, עליות המחירים הן כלל עולמיות, אך הוא צופה התאוששות מהירה בביקושים

חיים כצמן / צילום: עינת לברון
חיים כצמן / צילום: עינת לברון

הוועידה הכלכלית השנתית של איגוד החברות הציבוריות, התקיימה היום (ג') במרכז הכנסים של הבורסה לני"ע בתל אביב. אחד הדוברים המרכזיים בוועידה היה חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב).

בשיחה אישית עם מנכ"ל איגוד החברות הציבוריות אילן פלטו, התייחס כצמן למגוון נושאים, אולם פתח בתחום המאקרו. "אני חושב שאנחנו נמצאים בשני אירועים אולי שלושה שהתחברו.

"הראשון הוא התפוצצות בועת ההייטק, אירוע שהתחיל בנובמבר שעבר. רואים את יציאת האוויר ממה שהיה בתחילת שנות ה-2000. התופעה שנייה היא התפרצות אינפלציונית שנובעת מהמדיניות של הממשלות בתקופת הקוביד, בשילוב עם בעיות בשרשראות אספקה והלחימה באוקראינה.

"הלחימה באירופה זה המרכיב השלישי, וכולם מביאים לתוצאה שאנו רואים אותה. בהבדל מפעמים קודמות בהיסטוריה, התמסורת הרבה יותר מהירה. אנשים הורידו ביקושים מהר, אנשים הפסיקו לרכוש בתים בארה"ב הרבה יותר מהר ולכן אני חושב שהתהליך הזה יהיה הרבה יותר קצר.

"אני לא חושב שתהליך ההתאמה יהיה ארוך. אני גם לא חושב שאנחנו חוזרים מהר מאוד לשיאים. זה לא V, אני מקווה שזה U ואני מתפלל שזה לא L. אלה הן האפשרויות יש פה שינוי סקולרי, שנובע מהדברים שציינתי, ובסופו של דבר תימצא איזושהי רצפה חדשה, שאולי אנחנו נמצאים לידה, ומשם הדברים יתפתחו".

"עליות מחירי הנדל"ן הן תופעה כלל עולמית"

בהמשך ביקש פלטו את התייחסותו של כצמן לשוק הנדל"ן למגורים המקומי. פלטו שאל את כצמן מה צריך לעשות כדי לעצור את עליות המחירים, והאם זו תופעה כלל עולמית או עניין ייחודי לישראל?

בתשובה, אמר כצמן כי "התופעה של השנתיים-שלוש האחרונות היא תופעה כלל עולמית, ועוד יותר בתחום שכירות הנדל"ן למגורים, שאנחנו די עוקבים אחריו עכשיו. גם בארה"ב היו עליות של 34%-40%, וגם באירופה שם אנחנו פעילים במדינות הנורדיות ובמרכז אירופה, ובכולן ללא יוצא מהכלל רואים עליות די דרמטיות במחירי השכירות וגם במחירי הדיור עצמם.

"אני מתגורר במיאמי שבפלורידה ושם היו עליות מחירים אסטרונומיות. יותר חזקות מאשר בישראל, לפחות בשנתיים האחרונות.

"אבל בישראל יש בעיה ארוכת שנים של חוסר בסיסי בדיור. מדינה שצומחת באוכלוסייה בשיעורים שכמעט ולא קיימים - בטח שלא ב-OECD ובעולם המערבי - של 2% בשנה, והאנשים האלה צריכים לגור. יש את הבעיות הרגילות שכולם מדברים עליהן, וזה שהממשלה שולטת על כל מלאי בקרקעות, והממשלה צריכה להחליט אם היא רוצה מדיניות או רוצה לספסר בנדל"ן הזה ולקבל את המקסימום בגינו.

"וכל עוד הממשלה בחרה באלטרנטיבה השנייה, של לקבל את המקסימום בגין הקרקעות, אני לא רואה את המכשיר שיעצור את עליית מחירי הדיור".

בתגובה, שאל פלטו את כצמן איך הוא מציע לממשלה לפעול בנושא, בהנחה שכל אחד בממשלה רוצה לעצור את עלייתי מחירי הנדל"ן. "אפילו פוליטית זה דבר שכולם רוצים אותו, ולא מצליחים. איך אתה מסביר את זה?", שאל פלטו.

על כך הגיב כצמן, כי "אני לא בטוח שאתה צודק. אני לא בטוח שהבנקים רוצים שמחירי הנדל"ן ירדו. אני גם לא חושב שאתה רוצה שאצל רוב האזרחים תיפגע תחושת העושר. מעבר לזה, יש היום בישראל מנגנונים שלא מעודדים בניה למגורים.

"המנגנון העיקרי שאני כבר צועק עליו 10 או 15 שנים, זה הנושא של הארנונה בישראל, שבעצם היא לא מעודדת ראשי ערים לדאוג שתהיינה יותר דירות בעירם, אלא שיהיו יותר משרדים ויותר מרכזים מסחריים. המבנה הזה הוא לקויו ומעוות. ברוב העולם יש מס רכוש עירוני שנקבע כאחוז משווי הנכס.

"הטענה העיקרית של רון חולדאי על יוקר הדיור היא שהוא אומר 'עשיתי עיר נהדרת, כולם רוצים לגור פה, המחירים עולים ועכשיו כועסים עלי'. זאת התשובה שלו וזה העניין.

"אם לראש עיר, היה כדאי לבנות יותר דירות, אז הוא לא היה תוקע תוכניות בניין עיר והוא לא היה מנסה להקים יותר משרדים ויותר מרכזי קניות. וכל עוד המנגנון הזה לא שונה, זה מה שאנחנו רואים.

"הופעתי בכנס אחר ואמרתי שבת"א יש 50 אלף דונם ובת"א יש 215 אלף יחידות דיור. זה בערך 4 יחידות דיור לדונם וצריך 20 יחידות דיור לדונם. אפשר לעשות לפחות 20 ואגב בתוכניות החדשות זה מה שבונים.

"ככה שאין באמת מחסור אמיתי בקרקעות בישראל. יש מחסור ברצון, יש מחסור בתכנון, אבל אין מחסור בקרקעות ובטח לא באזורי ביקוש. בת"א אפשר לייצר היצע של עוד חצי מיליון דירות, פשוט".

בהמשך, ציין כצמן כי "יש עוד רעה חולה שמתרגשת עלינו, וזו תמ"א 38. למה היא רעה חולה? כי נותנים לא מספיק. את אותה דרך ייסורים יכול לעבור היזם עם פי שלושה אחוזי בניה, ולא יקרה שום דבר לאף אחד.

"עכשיו מעלים את גובה הבניינים מ-5 ל-7 קומות, והבעיה היא שבעוד 20 שנה יורידו אותם ויבנו 9 קומות. זה הסיפור האמיתי בעניין. זה נובע מהסיבה הבסיסית שכולנו יהודים וצרות זאת העין זה המוטיב שמוביל את העניין.

"בכל מקום שבו אני רואה מנוף, ומהבית שלי ברחוב פנקס אני רואה ארבעה, אפשר היה לבנות 20 קומות במקום שבע קומות, פשוט. ובמקום רחק 4, רחק 15. כמו שנותנים במתחם חסאן עראפה ובתוכנית ל' ובשדה דב ובעוד כל מיני מקומות.

"זה לא דבר שלא קורה במקומות החדשים. תכיל את זה על הכל. אין שום סיבה שלא.

"דירה להשכיר הוא מודל מאוד נכון ומאוד ישים"

בהמשך פנה פלטו לשאלות בנוגע לחברת ג'י סיטי עצמה. פלטו ציין בפני כצמן את הביקורת שנשמע עליו בשל התרכזות החברה בעיקר בחו"ל, ושאל אם יש שינויים בעניין.

כצמן ענה, כי "זו חוכמת הבדיעבד. אם המצב היה הפוך ולא היה גל חזק בישראל והשקל היה נחלש ולא מתחזק, אז כולם היו חושבים שאני גאון. זה לא נורא.

"בפועל אנחנו נמצאים בישראל ונמצאים במרכז אירופה ונמצאים בברזיל ונמצאים בארה"ב. ואנחנו בהחלט הגדלנו את הפעילות שלנו בישראל וגם בארה"ב. נכנסנו לתחום המגורים להשכרה בישראל, ואני חושב שהרעיון של תוכנית דירה להשכיר, המודל הזה הוא מאוד נכון ומאוד ישים.

"מן הראוי שהממשלה תיתן עליו הרבה יותר דגש ותוציא הרבה יותר קרקעות לבנייה בתוכנית הזאת. זאת התוכנית היחידה שנותנת לאדם אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה, כי הבעיה מספר אחת של שכירות למגורים היא הוודאות.

"הוודאות שניתן לגור באותה הדירה לאורך ימים. ובמודל שלנו אדם יוכל בפועל לגור אצלנו 20 שנה מבלי להחליף את מקום מגוריו. הוא יוכל ללדת את ילדיו וללוות אותם עד גיל הצבא באותו מקום, מבלי לדאוג שבעל הבית ישנה לו את ההסכם או יעלה לו את שכר הדירה יותר ממה שהוא יודע מראש.

"ודאות מאוד חשובה לדייר והתנאים העסקיים של דירה להשכיר הם פחות או יותר כאלו, שיזם עם אופק ארוך יכול לעשות את זה. ככה אפשר לשרת הן את הצרכים של היזם והמשקיע וגם את צורכי הדייר. זאת אלטרנטיבה אמיתית ובפעם הראשונה בישראל לרכישת דירה".

על קרב השליטה: "מי שרוצה לקנות מניות מוזמן"

לבסוף, שאל פלטו את כצמן על קרב השליטה שהתחולל בחודשים האחרונים בחברת ההחזקות נורסטאר, ששולטת ב-ג'י סיטי. כצמן הוא בעל השליטה בנורסטאר אולם בחודשים האחרונים ניסתה חברת ישראל קנדה להשתלט על נורסטאר ואף הגישה הצעה לרכישת מלוא הבעלות בה, לפני שנסוגה בעקבות הנפילות שנרשמו בבורסה מאז סוף אפריל.

בתגובה, ענה כצמן כי "זה רק מהווה הוכחה לאיכות החברה. התפקיד שלי כמנהל בחברה זה למקסם את השווי לבעלי המניות. זה התפקיד של ההנהלה והדירקטוריון לפי הלכת רבלון, וכל אחד עושה את זה בדרך שלו.

"יש לנו מועצת מנהלים מצוינת ואנחנו מנהלים את החברה לטובת כל בעלי המניות. ומי שרוצה לקנות מניות מוזמן. הכל בסדר ומי שרוצה להציע הרבה כסף לבעלי המניות שלי זה עוד יותר בסדר. אני ממשיך", הוא הדגיש.

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

בעקבות הסכם הסחר עם וייטנאם, נאסד"ק ו-S&P 500 ננעלו בשיאים

נעילה מעורבת באירופה ● קמעונאיות הביגוד זינקו בעקבות הסכם מכס בין ארה"ב לוויאטנם ● מיקרוסופט עומדת לפטר כ-9,000 עובדים ● נפילה של 13% במסירות של טסלה, רבעון שלילי שני ברציפות ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך ● המגזר הפרטי בארה"ב התכווץ לראשונה ממרץ 2023

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

דונלד טראמפ, נשיא ארצות הברית פוסט ברשת Truth, 26.6.25 / צילום: ap, Michael Perez

חנינה בלי הרשעה: האם הנשיא יכול לחלץ את נתניהו ממשפט?

הקריאה של הנשיא האמריקאי להפסיק את משפט נתניהו העלתה לשיח את האפשרות שהנשיא הרצוג יעניק לו חנינה ● אלא שנתניהו טרם הורשע בדבר, מה שמקשה על כניסה למסלול הזה ● וגם: מה חשב בזמן אמת אהרן ברק על הרעיון?

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: ap, Bernat Armangue

"אין כוח בעולם שיעצור עכשיו פרויקט תמ"א": בוועדות התכנון משנים גישה במתן היתרי בנייה

ההרס הרב שגרמו הטילים מאיראן העלה את הצורך בפתרונות מיגון מיידיים ● משיחות עם גורמים ובעלי תפקידים ברשויות ניכר כי לנגד עיניהם עומד הצורך בהפחתת הבירוקרטיה בוועדות, לצד פתרונות כמו היתרים מהירים להריסה, או מכירת דירות שנפגעו למדינה ● כמו כן, מורגשת ירידה בסרבנות לפרויקטים מצד דיירים ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד 

מטוס של אייר אינדיה / צילום: Shutterstock

זו חברת התעופה שלא תשוב לפעול בישראל בחודשי הקיץ

אייר אינדיה, חברת התעופה היחידה שמפעילה טיסות ישירות להודו, האריכה את השהיית הטיסות לישראל ● החברה מוותרת על הקיץ בישראל - אלה היעדים דרכם תוכלו לטוס להודו

ח''כ שמחה רוטמן / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

המהפכה בדיני החוזים יוצאת לדרך: כך היא תעבוד

ועדת החוקה אישרה את הצעת החוק שהוביל היו"ר שמחה רוטמן לביטול הפסיקה המאפשרת לבתי משפט לפרש חוזים בהתאם לכוונת הצדדים ● במקומה, הצדדים לחוזה הם שיקבעו כיצד לפרשו, זולת מספר החרגות ● בענף חלוקים לגבי ההשלכות ונערכים לשינוי דרמטי

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

פסטות בטאבון וקינוחים מוגזמים: מסעדת השף החלומית במושב שלא הכרתם

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מפת הטיסות מישראל השתנתה: היעדים שייכנסו במקום מדינות מערב אירופה

משברים דיפלומטיים וביטולים של חברות תעופה זרות צמצמו את מפת היעדים עבור הישראלים ● דרום אפריקה וטורקיה נסגרו, וכדי להגיע למערב אירופה בזמן הקרוב צריך לעבור דרך החברות הישראליות ● באילו קווים המצוקה הכי גדולה, ואילו יעדים דווקא התווספו?

נשיא טורקיה ארדואן עם עמיתו הסורי, אחמד אל–שרע / צילום: ap, Francisco Seco

טראמפ שם על השולחן: נשק לטורקיה בתמורה להסכם בין ישראל לסוריה

האמריקאים שואפים לצרף את סוריה להסכמי אברהם בעסקת חבילה: האיסור על מכירת F-35 לטורקיה יבוטל - בתמורה לנרמול יחסים עם ישראל ● החשש: היתרון האווירי של ישראל ייפגע

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

תיקון והתנצלות