הרפורמה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?
תיקון 9 לחוק המכר (דירות) אושר היום (ד') רשמית בוועדת הכספים של הכנסת - והוא קובר סופית את הניסיון להצמיד את מדד תשומות הבנייה לרכיב הבנייה בלבד. כזכור, אתמול הכריז יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר, על שורת הסכמות, בהן תקופת מעבר עד ליישום הצמדת המדד לרכיב הבנייה. עם זאת, בנוסח החדש שהוצג היום עניין זה - שנחשב לאחד המרכזיים בהצעת החוק המקורית - לא הופיע כלל. לפי הנוסח שאושר בוועדה, רק 40% ממחיר דירה חדשה בשוק החופשי יוצמד למדד תשומות הבנייה.
● רפורמת הדגל של אלקין מחלקת סוכריות לקבלנים | פרשנות
נזכיר כי נושא השינוי בהצמדת מחירי הדירות למדד נחשף כאן לראשונה כבר בדצמבר האחרון, וגם בנוסח הראשון של ההצעה הממשלתית, שפורסם בתחילת החודש שעבר, הוצע להגביל את ההצמדה לרכיב הבנייה בלבד, וזאת משום ש"מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, על אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ומרכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבנייה".
בכמה תתכווץ ההנחה שיקבלו רוכשי הדירות?
המשמעות של שינוי ההצמדה היא צמצום ההנחה לרוכשי הדירות באלפי שקלים.
על פי השיטה שהוצעה בחוק במקור, והוצאה ממנו בסופו של דבר, על דירה בשווי מיליון שקל, שעלויות הבנייה שלה הן כ־300 אלף שקל (כלל אצבע הוא שעלויות הבנייה מוערכות בכשליש מהעלות הכוללת של דירה), יצטרך הרוכש להוסיף כ־19,800 שקל - לפי קצב עלייה שנתי של 6.6% במדד, נכון למאי האחרון, ובהצמדה לרכיב עלויות הבנייה בלבד.
על פי השיטה החדשה שאושרה היום, על 200 אלף השקלים הראשונים - התשלום הראשון על הדירה, שנקבע לרוב על 20% ממחירה - לא יוסיף הרוכש כל סכום שהוא כהצמדה למדד, כנהוג כיום בשוק. באשר ל־800 אלף השקלים הנוספים, המחיר יוצמד רק ל־50% ממחיר הדירה, כלומר ל־400 אלף שקל. המשמעות: בקצב עליית מדד של 6.6%, על הרוכש יהיה להוסיף למחיר הדירה כ־26,400 שקל.
נזכיר כי כיום, לפני כניסת החוק לתוקף וללא כל שינוי בהרכב ההצמדה למדד תשומות הבנייה, הרוכשים נאלצים להוסיף את עליית המדד לכל מחיר הדירה, ולשלם בשל כך סכומים גדולים עוד יותר. בדוגמה שלנו, ובהנחה שהתשלום הראשון לא מוצמד למדד גם במקרה הזה, על דירה בשווי מיליון שקל נדרש כיום הרוכש להוסיף סכום של 52,800 שקל.
מה החליטו בוועדת הכספים אתמול?
אתמול, במהלך הדיון שבו הוצגו ההסכמות לחוק, אמר ח"כ קושניר כי "הנושא הזה מייצר הרבה מאוד מורכבויות, ולכן החלטנו להציע הוראת מעבר: היות שהשוק היום פועל גם ככה בשיטה לפיה 20% הראשונים ממחיר הדירה לא מוצמדים למדד, נקבע כי שאר התשלומים יוצמדו למדד תשומות הבנייה בשיעור של 50% ממחיר הדירה, על כל תשלום. מדובר בהוראת מעבר עד לתקינת התקנות שמשרד הבינוי והשיכון צריך להביא לאישור ועדת הכלכלה".
למרות זאת, בנוסח שהוצג היום אין כל אזכור להוראות מעבר כלשהן, כך שמעשית השיטה שהוזכרה לעיל תהפוך לשיטה הקבועה. בשורה התחתונה המשמעות היא כאמור שמעתה 40% ממחיר דירה חדשה בשוק החופשי יוצמד למדד תשומות הבנייה. מסביבת ח"כ קושניר נמסר כי הנושא הוצא מהחוק בשל החשש שיביא לחוסר שוויון, בגלל ההבדל בין הפריפריה למרכז בכל הנוגע לסכום כל רכיב בנפרד במדד תשומות הבנייה.
שיטה אחת למכרזי המדינה - ושיטה אחת בשוק החופשי?
ההשלכות של הוצאת נושא רכיב הבנייה מהצעת החוק עשויות להיות נרחבות, שכן הן עלולות ליצור מצב שבו יהיו שני "מסלולי חישוב" של הצמדת מחירי דירות חדשות - האחת למכרזי המדינה, דרך רשות מקרקעי ישראל, והשנייה לשוק החופשי.
בתחילת החודש, כחלק מהמהלך לקידום תיקון 9 לחוק המכר, אישרה מועצת מקרקעי ישראל כי "תשלום שמשלם רוכש דירה על קרקעות מדינה לא יוצמד למדד כלשהו ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי למעט הצמדת רכיב הבנייה למדד תשומות הבנייה, ממועד כריתת ההסכם עם הקבלן לרכישתה ועד מועד התשלום האחרון". כלומר מעשית במכרזי המדינה תהיה הצמדה לרכיב הבנייה במדד תשומות הבנייה - ובשוק החופשי לא. ההערכות הן כי כעת תובא למועצת מקרקעי ישראל הצעה לעדכון ההחלטה הזו, כדי להתאימה למצב החדש.
החוק יובא עוד היום לכנסת?
אישור התיקון לחוק המכר בוועדת הכספים הגיע היום לאחר חמישה דיונים בנושא, שגררו ויכוחים רבים ועוררו לא מעט אמוציות. גם היום, כשנראה שהחוק נמצא בישורת האחרונה, התגלו כמה מחלוקות בין הצדדים, שאף הובילו לכמה הפסקות בדיון לצורך השגת הסכמות. אחת הסוגיות המרכזיות הבוקר הייתה מועד כניסתו של החוק לתוקף, ובסופו של דבר הוחלט שהוא יחול בתוך שבעה ימים מיום פרסומו ברשומות.
כעת, לאחר האישור בוועדת הכספים, תובא הצעת החוק להצבעה במליאת הכנסת, לקריאה שנייה ושלישית. בסביבת שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, שאמר בדיון בוועדה כי יש להביא את החוק לאישור בהקדם, מקווים כי ההצבעה תתקיים עוד היום.
"זה מהלך משמעותי מאוד", ציין השר אלקין בסוף הדיון. "אנחנו מגיעים לאישור שלו בוועדה אחרי מסע חקיקה לא פשוט בכנסת, שנמצאת בתקופה מורכבת מאוד. אני שמח שזהו אחד מהמקרים הלא רבים שבהם הצלחנו לייצר שיתוף פעולה חוצה מחנות עבור האזרחים בכנסת הזאת".
"התיקון צריך לחול גם על חוזים שנחתמו בעבר"
ח"כ בצלאל סמוטריץ', אשר יזם את הצעת החוק בתחילת הדרך, אמר כי "מדובר בתיקון חשוב ודרמטי. אנחנו מחויבים לתת מענה גם לרוכשים שכבר רכשו דירות, ונתאמץ מאוד לעשות את זה, אבל זה לא יקרה בלי רצון טוב מצד הקבלנים. אם נראה שהסיפור הזה לא נפתר בדרכים מסוימות שאנחנו עובדים עליהן כעת, אביא לכנסת הבאה הצעה נוספת שתחיל את התיקון, בתנאים מסוימים, גם על חוזים שנחתמו בעבר". נציין כי בהצעת החוק שאושרה הבוקר מצוין במפורש כי תיקון 9 לחוק המכר "לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של התיקון" - עניין שגם הוא עורר ויכוח במהלך הדיון, אך בסופו של דבר נכלל בגרסה הסופית.
דבריו של מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמנון מרחב, בתום הדיון, מעידים על רגשות מעורבים שאיתם יצאו הקבלנים מהדיון: "היה דיון ברמה מקצועית מדהימה מצד כל חברי הכנסת, הרגשנו את האוזניים הקשובות מכל הצדדים, אך מבלי לקלקל את החגיגה, אני רוצה לומר שהתאחדות הקבלנים סבורה שהחוק לא טוב, שלא יעשה שום דבר טוב לשוק הדיור ולרוכשים. אני מקווה שבקדנציה הבאה יתוקנו העיוותים שנוצרו בהצעה שאושרה כאן".