גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פסיקה דרמטית של העליון: העברת נכס מקרקעין לנאמנות חייבת במס שבח ורכישה

הפסיקה הדרמטית של בית המשפט העליון סוגרת את הפתח לתכנוני מס והעברות נכסים באמצעות מנגנון הנאמנות ● מומחי מס: "מדובר בביטול של מכשיר הנאמנות הישראלי, כאשר המפסידים העיקריים יהיו תושבי חוץ אשר בבעלותם נכסי נדל"ן בישראל"

בניין ברחוב בר כוכבא בתל אביב / צילום: איל יצהר
בניין ברחוב בר כוכבא בתל אביב / צילום: איל יצהר

העברת נכס מקרקעין בישראל לנאמנות נחשבת ל"מכירה" של זכויות במקרקעין עליה חלים מיסי מקרקעין, שבח ורכישה - כך קובע ביהמ"ש העליון, בפסיקה דרמטית שעלולה להיות בעלת השלכות משמעותיות על מחירי הנדל"ן בארץ, על העברת נכסי מקרקעין יוקרתיים ובעיקר בין תושבי חוץ בעלי נדל"ן בארץ ליורשים ישראלים.

מנגנון הנאמנות מאפשר לאדם (יוצר הנאמנות) למנות אדם אחר (נאמן) להחזיק בנכס עבורו או עבור צד שלישי (הנהנה), בין אם זה הורה שמעביר נכסים לנאמנות עבור ילדיו או נכדיו או אנשים עתירי נכסים שמעבירים נכסים לניהול חיצוני עבור כל המשפחה וכדומה. השימוש בנכסים נעשה בהתאם להוראות שנתן היוצר לנאמן מראש.

בפסק הדין קיבל ביהמ"ש העליון את ערעור רשות המסים על פסק דינו של התקדימי של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אשר קבע כי הקניית הנכסים במקרה זה אינה מהווה עסקה, ועל כן אינה חייבת במס

מחלוקת מס על דירות בבר כוכבא ופינסקר בת"א

פסק הדין עוסק בבני זוג קנדיים, בני הזוג גליס, אשר יצרו נאמנות בישראל עבור נכדתם, שהינה תושבת ישראל, והעבירו לנאמנות ארבעה נכסי מקרקעין אשר הוחזקו באמצעות חברה להחזקת נכסי נאמנות. הכוח להחליט בעניין חלוקת נכסי ופירות הנאמנות ניתן ל"מגן הנאמנות" (אדם הממונה ע"י יוצר הנאמנות במטרה לפקח על דרך פעילותו של הנאמן.

בהסכם הנאמנות נקבע כי יוצרי הנאמנות יעבירו נכסים או כספים לנאמן המקורי או לחברת בגין טרסט 2015 בע"מ, בהתאם ובכפוף לתנאי הסכם הנאמנות. לאחר חתימת הסכם הנאמנות הוקמה חברת בגין טרסט 2015 כחברה להחזקת נכסי נאמנות. באותו יום בו נחתם הסכם הנאמנות נחתמו במקביל גם ארבעה הסכמים ספציפיים להעברת הזכויות בארבעה נכסי מקרקעין בישראל - שתי דירות בתל-אביב; נכס באשדוד ונכס בבית שמש - מיוצרי הנאמנות לטרסט, על-מנת שיוחזקו על-ידי הטרסט בהתאם לתנאי הסכם הנאמנות.

בהמשך, בהתאם להסכם הנאמנות, נכדתם של יוצרי הנאמנות, שהיא תושבת ישראל, נרשמה כנהנית היחידה בנאמנות, נכון למועד יצירת הנאמנות, אך נקבע כי באותו שלב אין לה כל זכות בנכס, והיא אינה זכאית למכור אותו ואינה זכאית לפירותיו.

עוד לפי הסכם הנאמנות וההסכמים הספציפיים, יוצרי הנאמנות התנתקו מהנכסים והסכימו שלא תיוותר בידם שליטה ביחס לנכסים לאחר העברתם לנאמן, ובלבד שכל עוד יוצרי הנאמנות בחיים תהא להם הזכות לפנות לנאמן ולהציג את רצונותיהם ביחס לניהול הנאמנות, לשיקול-דעתו וזכות לקבלת דיווח מלא אודות הנאמנות, על-פי דרישה.

מטרת הנאמנות הייתה שמירה על מניות הנאמנות עד להתקיים אירוע החלוקה (כל חלוקה לנהנה של הנכסים או ההכנסה מהם), כאשר הנאמן רשאי לפי שיקול-דעתו, בכפוף לאישור מגן הנאמנות, לחלק בכל עת שיקבע את כל נכסי הנאמנות לנהנה, כפי שיהיה.

המחלוקת בין רשות המסים לנאמנות פרצה בעקבות דיווח שהוגש לפקיד השומה בנוגע להעברת הזכויות בשתי הדירות בתל-אביב - האחת ברחוב בר-כוכבא 30 והשנייה ברחוב פינסקר 34. במסגרת השומות העצמיות טענו בני הזוג גליס כי מדובר בנאמנות מכוח סעיף 75ג' לפקודת מס הכנסה, ולפיכך יש לפטור את העברת הזכויות בנכסים ממס שבח מכוח סעיף 3 לחוק מיסוי מקרקעין וממס רכישה מכוח תקנה 27 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

פקיד השומה לא קיבל את השומה העצמית של בני הזוג, וקבע כי יש לחייב במס שבח ובמס רכישה את העברת המקרקעין לנאמן, מהנימוק שחוק מיסוי מקרקעין לא חל על פרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה. פקיד השומה קבע כי שווי הדירה ברחוב בר-כוכבא הנו 1.4 מיליון שקל, והדירה ברחוב פינסקר שווה 4 מיליון שקל.

ההשגה שהגישו בני הזוג גליס על השומה נדחתה, אך בבית המשפט המחוזי בשבתו כועדת ערר לפי מיסוי מקרקעין הם יצאו עם פסיקה תקדימית שהשפיעה על כל השוק.

עיקר המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השאלה - האם הוראות פרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה וההסדר הספציפי המצוי בה, לפיה הקניה מהיוצר לנאמן ב"נאמנות תושבי ישראל", שנעשתה בלא תמורה, אינה נחשבת כ"מכירה", והיא נדחית למועד מכירת הנכס על-ידי הנאמן או למועד חלוקתו לנהנה - חלות גם על נכסי מקרקעין בישראל, כעמדת בני הזוג גליס; או שמא ההקניה לנאמנות של נכסי מקרקעין בישראל תיחשב כ"מכירה" כבר בשלב ההקניה ותמוסה במס רכישה ובמס שבח, וביום שהמקרקעין יועברו לנהנה יחול מס רכישה ומס שבח כ"מכירה" מהנאמן לנהנה, כעמדת פקיד השומה.

בהכרעה התקדימית של ביהמ"ש המחוזי (כפי שציינו חברי ועדת הערר שכתבו אותה) מוכרעת בפעם הראשונה שאלת מיסוי העברות מקרקעין (במקרה זה שתי דירות בשווי מיליוני שקלים בתל-אביב) במסגרת נאמנויות מסוג "trust".

ההכרעה, לפיה לא מדובר באירוע מס, הייתה משמעותית עבור בעלי נכסים המבקשים כי אלה ינוהלו בנאמנות עבור אחרים. פסק הדין פתח פתח לתכנוני מס לגיטימיים, במסגרתם יכלו בעלי נכסים לנצל את כלי הנאמנות על-מנת לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בעת העברות נכסים ליורשיהם.

הקביעה סתרה את עמדת רשות המסים, לפיה הקניית זכות במקרקעין מיוצר לנאמן חייבת במס שבח ובמס רכישה, והערעור עליה לבית המשפט היה צפוי - ואכן הוגש על ידי המדינה.

התוצאה בעליון הייתה היפוך החלטת המחוזי כאמור, וסגירת "הפירצה" שעלולה הייתה להיפתח לגישת רשות המסים לחיסכון מס בעת העברת דירות ליורשים.

שופט ביהמ"ש העליון אלכס שטיין, בהסכמת השופטים ניל הנדל ויעל וילנר, קבע כי הוראות פרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה אינן חלות על ההקניה לנאמן בעניין זה, ולאור הנוסח הרחב של המונח "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין, העברת נכסי מקרקעין לנאמן היא בגדר "מכירה" שאיננה פטורה ממסים. נקבע, כי כבר בעת ההקניה תמוסה ההעברה לנאמנות במס רכישה ובמס שבח.

"עסקינן במכירה של זכויות במקרקעין עליה חלים מיסי מקרקעין - שבח ורכישה - בכפוף לפטורים", כתב השופט שטיין בהכרעתו, ומיד הוסיף כי גם על השאלה האם חלים פטורים כלשהם ממס, יש להשיב "בלאו מוחלט".

הפסד של תושבי חוץ בעלי נכסים בישראל

פסק הדין סגר את האפשרות לעריכת תכנוני מס בנוגע לנכסי מקרקעין באמצעות נאמנויות, כאשר לדברי עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, "משמעות פסק הדין הינה ביטול 'לכאורה' של מכשיר הנאמנות הישראלי, כאשר המפסידים העיקריים מכך יהיו תושבי חוץ אשר בבעלותם נכסי נדל"ן בישראל".

לדברי עו"ד מזרחי, "בעבור תושבי חוץ, ואף בעבור תושבי ישראל, מוסד הנאמנות הישראלי הופך לפחות אטרקטיבי, שכן אלו ידרשו לשלם מיסים רבים (שבח ורכישה) כבר במועד הקניית נכסי הנדל"ן לנאמנות הישראלית - מיסים שמוערכים בכ- 150 מיליון שקל בשנה, ולא כל שכן קיימת חשיפה לתשלום מיסים נוסף בעת העברת נכסים אלו לנהנים, להם הם מיועדים בסופו של דבר. ביטול 'לכאורה' של מכשיר הנאמנות הישראלי יביא לנזק כלכלי אף למדינת ישראל, דבר אשר בוודאי מצריך את התערבות המחוקק בעניין כה משמעותי זה".

לדברי עו"ד איתי ברכה המתמחה במיסוי והעברה בין דורית, ממשרד ברכה ושות', " מדובר בפסק דין משמעותי שחוסם לא מעט מקרים ותכנוני מס אפשריים, ורלוונטי ללא מעט נאמנויות שהוקמו במהלך השנים. פסק הדין יוצר עיוות מס ומצמצם את האפשרויות להעברת נכסים מאדם לקרוביו, בניהול העברה בין דורית, במיוחד במקרה בו העברת הנכס אל הנהנה לא מתבצעת בפועל בחייו של היוצר, אלא רק לאחר פטירתו. כל זאת בשעה שלו היה עובר הנכס בירושה, הוא היה פטור ממס ומקבל הירושה היה 'נכנס בנעליו' של המוריש".

לדברי עו"ד ברכה, "מנגנון הנאמנות הינו מנגנון חשוב שנעשה בו שימוש, שאף גובר משנה לשנה בתחום ניהול ההון המשפחתי וההעברה הבין-דורית. באמצעות מנגנון הנאמנות, יכול אדם לשלוט בנכסיו גם לאחר מותו ולקבוע את התנאים לפיהם יהיו זכאים יורשיו לקבל כספים או נכסים מהונו, במשך שנים רבות. נאמנות משמשת, לא פעם, לטובת הבטחת הכנסה עתידית או לטובת הבטחת קורת גג של בן משפחה שאינו מסוגל לדאוג לעצמו, מפאת בעיות בריאות או נפש ועוד וכן משמשת כמנגנון חשוב להבטחת יציבות עסקים, לאחר פטירת המוריש.

"פסק הדין צפוי להשפיע על כל מי שביקש, או שיבקש בעתיד, להקנות את נכסי המקרקעין שברשותו, בישראל, לנאמנות. בית המשפט ממשיך את עמדת רשות המיסים לצמצם את הטבות המס הנובעות משימוש במנגנון הנאמנות עד תום".

עם זאת, להערכת עו"ד ברכה, גם לאחר פסיקת בית המשפט העליון השימוש במנגנון הנאמנות לא צפוי לדעוך. "בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית בשימוש בנאמנות ואנו צופים כי נושא זה ימשיך לתפוס מקום חשוב בניהול ההון המשפחתי וההעברה הבין דורית" .

עוד כתבות

ישראל שיתקה את המימון השיעי / צילום: AP

הצד הפחות מוכר של המלחמה: ישראל נתנה מכה אנושה גם לתשתית הפיננסית של איראן

אחרי ששיתקה כלכלית את הציר השיעי, ישראל חנקה גם את מנגנון הכספים של איראן עם חיסול אנשי מפתח בהעברת כספים לציר השיעי ● אבל המערכה טרם הסתיימה: חברות קש סיניות מבריחות נפט וסחורות תחת מסווה, ונעזרות בבנקים אירופיים

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

סיום המערכה האיראנית הקפיץ את המחזור בענף התיירות ב-270%

גלובס מציג מדד הבוחן את היקף הקניות בכרטיסי אשראי בישראל ● מנתוני הפניקס גמא עולה כי הישראלים חזרו להזמין חופשות, וענף האופנה רשם גידול של כ-140%

הון שחור / צילום: דוברות המשטרה

ועדת השרים אישרה את החוק נגד ארגוני פשיעה במכרזים ציבוריים

התוכנית החדשה תעניק לחשב הכללי במשרד האוצר סמכות לפסול ספקים ממכרזים ציבוריים על בסיס מידע משטרתי ● המנגנון החדש יחול על תחומים שבהם זוהתה מעורבות משמעותית של גורמי פשיעה, ותוקם ועדה מקצועית בראשות בכיר מאגף החשכ"ל שתגבש המלצות לפסילת ספקים ספציפיים

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

בזמן המלחמה מול איראן: הבורסה אישרה את המעבר למסחר בימי שישי

לפני כשבועיים החליט דירקטוריון הבורסה על שינוי התקנון - באופן שהמסחר בה יתקיים החל מהשנה הבאה בימים שני עד שישי, במקום ראשון עד חמישי כיום ● IBI: "זהו מהלך חשוב הן בהיבט של חיבור שוק ההון הישראלי והבורסה לני״ע לעולם והן מבחינת בפעילות חבר הבורסה מול הלקוחות" ● איגוד בתי ההשקעות: "מדובר במהלך מורכב הכרוך בשורה של סוגיות רגולטוריות ותפעוליות שטרם הוסדרו"

איתמר בן גביר, עוצמה יהודית בוקר טוב דרום, רדיו דרום, 25.6.25 / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

האם בשנה שעברה נוספו למשטרה 3,500 שוטרים?

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר התגאה בהגדלת הכוח המשטרתי, אבל הוא לא הפריד בין הברוטו לנטו ● המשרוקית של גלובס

אילון מאסק / צילום: Shutterstock

ניסיון לחזור למירוץ ה-AI: גיוס הענק של של אילון מאסק

בנק ההשקעות מורגן סטנלי הודיע כי סטארט-אפ הבינה המלאכותית xAI, שלפי מאסק, שוויו מוערך בכ-80 מיליארד דולר, גייס 10 מיליארד דולר בחוב ובמניות ● גיוס ההון יאפשר לחברה לקדם את מודל ה-AI של החברה, Grok, ולהשיג יתרון מול המתחרות שלה, OpenAI ו-Anthropic

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר / צילום: ap, Tsafrir Abayov

בעקבות רפורמת הנשק של בן גביר: כמות התלונות על המשרד לביטחון לאומי גדלו פי 6

רפורמת הנשק של השר בן גביר הביאה לגל של 370 אלף בקשת לרישיון נשק מתחילת המלחמה, שהביאה לעומס בירוקרטי יוצא דופן ● 1,436 תלונות על המשרד לביטחון לאומי הוגשו בשנה החולפת, לעומת 226 תלונות בלבד בשנה שעברה ● רבות מהתלונות הן של חיילים בחזית שלא הצליחו להוציא רישיון נשק אזרחי

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

אלעד טנא / צילום: איה אפרים

ידיעות אחרונות במגעים עם העורך הראשי של מקור ראשון לתפקיד בכיר בקבוצה

אחרי שעורך העל של הקבוצה, אבי משולם, הודיע על סיום תפקידו, בקבוצת התקשורת מנהלים מגעים עם אלעד טנא - העורך הראשי של מקור ראשון מקבוצת ישראל היום ● לטנא יש רקורד בתקשורת הישראלית ואף בידיעות אחרונות עצמה

סניף של רשת דולר ג'נרל, שיאנית העליות ב־S&P 500 / צילום: Reuters, Cassidy Waigand

לא חברת שבבים: זו שיאנית העליות המפתיעה של וול סטריט

בשיא שרשם שוק המניות האמריקאי בשבוע שעבר, בלטו מניות של עסקים "אפורים" בהובלת רשת הקמעונאות המוזלת דולר ג'נרל, שעלתה בכ-50% ● מניות שבע המופלאות ושאר מגזר הטכנולוגיה אמנם בהתאוששות, אבל לא משחזרות את השיאים של 2024 ● זה הזמן לחפש ערך

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

הוא חתום על אחד האקזיטים המדהימים בתולדות ישראל אבל 4 חברות שלו כבר נקלעו לקשיים. למה זה קורה?

בני לנדא נחשב לאחד מהיזמים הבולטים בישראל, בין היתר, בזכות האקזיט המדהים של אינדיגו ואלף פטנטים שרשם ● אך לפחות ארבע חברות המקושרות אליו נקלעו לקשיים - בשל פיתוחים יקרים, קצב חדירה איטי לשוק, תלות במשקיעים אירופים והשלכות המלחמה ● האם מדובר בצירוף מקרים מצער, או בכשל מובנה במודל?

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

כסף בקיר. עם שחר שני / צילום: פרטי

תכנון המס אפשר לו לקנות שתי דירות להשקעה, והוא רק בן 23

שחר שני עבד כנער בצביעת בתים ובשיפוצים, ולכן לא נבהל מקניית דירה שזקוקה לשיפוץ ● לאחר מכן מינף את הניסיון שצבר בבית ואת מבצעי הקבלנים - כדי להחזיק שתי דירות בגיל שבו רוב הצעירים עוד חוסכים לטיול אחרי צבא

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו הייתה מחצית פנומנלית לחוסכים לפנסיה, חוץ ממסלול אחד

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

המניה הלוהטת שחזרה לככב בוול סטריט, והמניות שאכזבו בת"א

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● סקטור השבבים ובעיקר מניית אנבידיה הובילו את העליות, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?

בניין האיחוד האירופי / צילום: Shutterstock

אירופה מוכנה להסכם סחר עם ארה"ב, אך לא ללא תמורה

האיחוד שואף שהסכם הסחר עם ארה"ב יכלול מכס אחיד של 10% על חלק נרחב מהיצוא האירופי, אך מבקש מהאמריקאים התחייבויות להפחתת מכסים בתחומים מרכזיים כמו תרופות, אלכוהול, שבבים ומטוסי נוסעים

מטוסים בנתב''ג / צילום: Shutterstock, Dmitry Pistrov

חברות התעופה מבקשות פטור רטרואקטיבי על הטיסות שבוטלו, איך זה ישפיע עליכם?

חברות התעופה פנו בבקשה דחופה להעניק להם פטור רטרואקטיבי מחובת מתן הטבות לנוסעים שטיסותיהם בוטלו או שונו בעקבות מבצע "עם כלביא" ● במקביל, אלפי ישראלים כבר תובעים את חברות התעופה על הפרת זכויותיהם במהלך תקופת המבצע ● נראה כי בחברות התעופה מנסים לדחוף לשינויים רגולטוריים כדי להימנע מתביעות הענק ● ומה קבעו בתי המשפט במשברי תעופה עולמיים?

מטוס AIR ONE מאויש של חברת AIR / צילום: חברת AIR

השחקנית הישראלית שמנסה לרכוש מעמד בשוק הכטב"מים

יצרנית כלי הטייס האוויריים החשמליים AIR צפויה לפתוח מתקן ייצור בכפר יונה, בהשקעה של מיליוני שקלים ● השחקן בר ברימר משיק מותג אופנת גברים חדש בשם CABO, יחד עם קבוצת משקיעים ● והפדרציה היהודית של ניו יורק העניקה סיוע בהיקף של 200 אלף שקל לאלמנות צה"ל ● אירועים ומינויים