פרויקט תמ''א 38 / צילום: Shutterstock
הכותבים שותפים ביוסף ישורון ושות' מתמחים במקרקעין ובתים ומשותפים
בפני רשם מקרקעין נדונה לאחרונה תביעה של עשרה דיירים בבית מגורים משותף, לאשר ביצוע פרויקט תמ"א 38/2, בדרך של הריסה, חיזוק ובנייה של פרויקט מגורים חדש. כל בעלי הדירות מלבד אחד - הנתבע - הביעו הסכמתם להתקדם ולבצע את הפרויקט.
המחלוקת: במקרה זה עלתה ונבחנה בהרחבה שאלת זכאות של רוב מכריע לעומת זכות של מתנגד, דייר סרבן יחיד.
בכתב התביעה נטען כי בעלי הדירות של שבעה מתוך שמונה הדירות הבניין, המהווים 87% מבעלי הדירות בבית המשותף ושלהם צמודים 87% מהרכוש המשותף, נתנו הסכמתם לביצוע הפרויקט. הנתבע, שהוא אחד הבעלים בדירה אחת, סירב לחתום על הסכם התקשרות עם החברה היזמית על בסיס שלל טענות, ומכאן עילת התביעה.
הנתבע טען כי סירובו לביצוע הפרויקט הוא לגיטימי, והוא התבסס על הטענה כי במכלול האיזונים, הפגיעה באינטרס שלו גוברת על האינטרס של יתר השכנים, ולא נעשה ניסיון מצידם למנוע את הפגיעה בו. הנתבע ניסה גם לבסס את טיעוניו בכך שלא קיבל מענה בעניין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, היעדר שוויון בתמורות, ניגוד עניינים של בא כוח הדיירים, תמורה עודפת לאחת מבעלי הדירות בבניין ועוד שלל טענות. לטענתו, עקב מצבו הבריאותי הוא נמנע מלהשתתף בפגישות, סירב לחתום על הפרויקט, וביקש לקבל דירה מתוכננת לצרכיו, וכן להשאירו בקומה הראשונה.
ההחלטה: המפקחת הבכירה על בתים משותפים, דגנית קציר־ברין, החליטה לאור המסגרת הנורמטיבית, כוונת המחוקק והחקיקה, להעדיף את זכותו של הרוב המכריע מקרב בעלי הדירות להתגונן מפני קריסת הבית, תוך קבלת תמורות מתאימות, על פני העדפה של זכויותיו של הנתבע.
המפקחת קבעה כי חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה הוא אינטרס ציבורי. עידוד בעלי דירות בבתים משותפים לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38 בא לידי ביטוי במנגנון הסדר המפחית את הרוב הדרוש לשם ביצוע הפרויקט. המפקחת קבעה כי הסדרים אלה נועדו למנוע מצב שבו "דייר סרבן" יכשיל מהטעמים שלו פרויקט תמ"א 38.
המפקחת פסקה כי הגיעה למסקנה שהתנהלות ודרישות הנתבע לקבלת פיצוי, מוכיחה כי מטרתו הייתה כנראה להערים קשיים על קידום הפרויקט, מעבר למה שמגיע לו בהסכם. המפקחת התרשמה כי הפרויקט יטיב עם מצבם של כלל בעלי הדירות בבית, לרבות הנתבע. התמורות שהוצעו לנתבע, כך נקבע, הן תמורות ראוית, גם לאור המגבלה התפקודית לה טען הנתבע. אי לכך, המפקחת אישרה את ביצוע העבודות ברכוש המשותף. המפקחת ציינה כי במידה והנתבע יבחר לא לחתום על ההסכם בתוך 7 ימים מיום קבלת פסק דין ימונה עורך דין על מנת לחתום בשמו על כל המסמכים הדרושים לקידום הפרויקט.
פרשנות: לדעתנו, רצוי לחשוב על מודל התקשרות שיכלול מנגנון ליישוב סכסוכים בין בעלי הדירות הקיימים מחוץ לבית המשפט. מודל כזה, כמו גישור, בד"כ יותר יעיל ומהיר, ומאפשר פתרון מוסכם של הסכסוך בין צדדים שרובם ממשיכים לגור באותו המקום.