בניית דירות חדשות / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish
בעיות משפטיות ופרקטיות ביישום תיקון חוק מכר דירות: במשרד המשפטים סבורים כי אי-מתן אפשרות ליזמי נדל"ן להצמיד את כל מחיר הדירה למדד כלשהו הוא דבר בעייתי; השינוי של שיטת הפיצוי לרוכשי הדירות בעת עיכובים במסירת דירות הוא לגיטימי מבחינה משפטית, אך במשרד המשפטים סבורים כי הוא לא ישפר את מצב הרוכשים; ואילו סוגיה נפרדת היא הכללת דירות שמוגרלות כיום במסגרת "דירה בהנחה", שהמכרזים בגינן נעשו לפני החוק החדש. במשרד המשפטים ידונו בקרוב בבקשה של יזמים להחריג את הדירות הללו מהתיקון לחוק.
■ ייהנו יותר מרוכשי הדירות: רפורמת הדגל של אלקין מחלקת סוכריות לקבלנים
■ בדקה ה-90: הרפורמה המובטחת במדד תשומות הבנייה מתכווצת. כמה ישלמו הרוכשים?
■ לשכת עורכי הדין נגד תיקון חוק המכר: "פגיעה קשה בחופש העיסוק"
בשבוע הבא צפויה התאחדות הקבלנים בוני הארץ להגיש עתירה לבג"ץ נגד הממשלה והכנסת על אישור התיקון לחוק המכר. לפני כשבוע שלחה ההתאחדות, באמצעות פירמת עורכי הדין פישר (.FBC & Co), מכתב לשר השיכון זאב אלקין וליו"ר הכנסת מיקי לוי, ובו קראה להם לחזור בהם מהחוק החדש, אותו הם מכנים "חקיקה דורסנית ופופוליסטית במסווה של מאבק ממשלתי במחירי הדיור, שאין בינה לבין היכולת לצנן את שוק הדיור הרותח דבר וחצי דבר".
על-פי התיקון לחוק מכר דירות, שנכנס לתוקף השבוע, יזמים יכולים להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ולא 100% כפי שהיה עד כה. המשמעות היא שבקצב עליית מדד תשומות הבנייה הנוכחי, כ-6% בשנה, יזמים יוכלו לגבות מהרוכשים רק 2.4%, וזה יגרום להם לאובדן הכנסות שנתי של עשרות אלפי שקלים על כל דירה שהם מוכרים. יזמים שמשווקים ומקימים פרויקטים של עשרות דירות צפויים לפיכך להפסיד הכנסות של מיליוני שקלים.
לאור זאת, מקורות מוסרים לגלובס כי בימים האחרונים החלו הנהלות של מספר חברות להעלות את מחירי הדירות ברמות של 2%-3% ולעתים אף ביותר, כדי להשיב לעצמן חלק מההכנסות שהם צופים להפסיד בתקופה הקרובה. "עד לזמן האחרון היו מעלים את המחירים ברמה של 1% בחודש, ומובן שההעלאות הנוכחיות נועדו להבטיח חלקית את החברות מפני יישום החוק", מספר איש שיווק.
הקשחת הסנקציות על איחור במסירת דירות
עניין אחר שהועלה בתיקון חוק המכר הוא הקשחת הסנקציות כלפי יזמים שמאחרים במסירת דירות. על-פי התיקון לחוק, יזם שיחרוג ממועד מסירת הדירות שלו התחייב בפני הרוכשים, יחויב לפצותם, אלא אם האיחור נגרם באשמת האחרונים (למשל אם לא השלימו את התשלומים הנדרשים).
על-פי ההסדר, כשהאיחור נע בין חודש ועד ארבעה חודשים, הפיצוי שישולם לרוכשים יהיה בגובה שכר דירה שנהוג בדירה דומה לזו שנרכשה; בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור, הפיצוי יוגדל ל-125% משכר הדירה בדירה דומה; ואילו החל מהחודש ה-11 יעמוד הפיצוי לרוכשים על גובה של 150% משכר הדירה בדירה דומה, עבור כל אחד מהחודשים האמורים.
עד כה הנוהל היה שיזמים קיבלו תקופה של חודשיים מאז המועד שלו התחייבו למסור את הדירות, שבמהלכם לא נדרשו לפצות את הרוכשים. רק לאחר מכן חלה עליהם חובת הפיצוי.
לא רק לוח הזמנים הוקשח, אלא גם לשון החוק, שכן אם בעבר ניתנה זכות לרוכשים לדרוש את הפיצוי, עתה היא מחייבת את היזמים לשלם אותו.
המשמעות של שינוי זה היא סיכון גדול של יזמים בפרויקטים של עשרות דירות לשלם מאות אלפי שקל פיצוי בכל חודש.
בהתאחדות הקבלנים מאיימים בבג"ץ
כאמור, בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מאיימים לעתור לבג"ץ נגד חוקיות התיקון לחוק, ובין הייתר מתבססים על הסתייגויות שהביא ד"ר אפי צמח ממדור ייעוץ וחקיקה אזרחי במשרד המשפטים, במהלך הישיבה שהתקיימה לפני כשבועיים בוועדת הכספים.
ד"ר צמח התבקש בישיבה להשיב על הערות והסתייגויות שנשלחו על-ידי גורמים שונים להצעת תיקון החוק, בעיקר לגבי סעיפי הפיצוי בגין איחור במסירה והצמדת מחיר הדירה.
לגבי הפיצוי אמר ד"ר צמח כי "הטענה היא שקבלן יכול לטעון כי האיחור לא בשליטתו, והרוכש בדרך-כלל לא יתבע את הפיצוי, וגם אם יתבע, הוא יקבל את הפיצויים בעתיד. אם בונים על זה, צריך לבחון איך החוק הנוכחי מתמודד עם זה. כי גם אם החוק יתוקן, סביר שזה לא ישנה את אורחותיו של קבלן מפר, שהיום מתגונן בטענה שזה (האיחור, א"מ) לא בשליטתו. מחר הוא יתגונן בטענות של סיכול (כלומר כוח עליון, א"מ) או הפרה. אין לצפות שקבלן כזה יגיד לרוכש - 'אני משלם לך מיד - הנה הצ'ק שלך מונח פה'. לא סביר שהתיקון יקצר את ההליכים המשפטיים, כי יש טענות משפטיות למכביר שניתן לטעון".
ואולם לגבי האפשרות להצמיד את מדד תשומות הבנייה רק לחלק ממחיר הדירה - כאן הביקורת של משרד המשפטים הייתה עקרונית יותר, והיא נגעה לנושא חופש החוזים. הטענה שהעלה ד"ר צמח בדיון הייתה שמניעת האפשרות מיזמי הנדל"ן להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד כלשהו, היא בעייתית.
"בנוגע להסדר כרגע של הצמדה, אנחנו בייעוץ המשפטי חושבים שיש בעיה משמעותית", אמר ד"ר צמח בדיון. "להגביל את מדד תשומות הבנייה לגבי רכיב שבו המדד לא רלוונטי זה הגיוני, וזה עושה שכל מבחינה משפטית וניתן להצדקה. אבל להגביל את היכולת של הקבלן/מוכר להצמיד את המרכיבים האחרים למדד אחר - אנחנו חושבים שיש פה בעיה, כי בסופו של דבר אנחנו לא מאפשרים לצד לחוזה לעמוד על זכויות כל-כך לגיטימיות שלו".
במכתב מכנים בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ את התיקון לחוק כלוקה בחוסר סבירות קיצוני, וטוענים כי הנוסח הגורף של התיקון לא תואם את המציאות הנדל"נית במדינת ישראל, וכי הנוסח המתוקן נעשה באופן חפוז, מבלי שהיה לגורמים הרלוונטיים האפשרות להציג את עמדתם, ומבלי שהתיקון בנוסחו הסופי פורסם להערות הציבור. אישור החוק במתכונת מזורזת, מבלי שהתקיים עליו דיון ממצה כנדרש, מושווה במכתב למתכונת שהביאה לפסילת חוק מס הדירה השלישית בבג"ץ.
ומה לגבי "דירה בהנחה"?
עניין אחר הוא גורלן של דירות מוזלות שנמכרות בהגרלות של "דירה בהנחה" שמבוצעות בימים אלה ממש. יזמים מתלוננים כי החוק אינו מתייחס למכרזים שפורסמו בעבר והכילו תנאים ספציפיים למדד. לטענתם, קרקעות נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" במרווחי רווח מאוד נמוכים, והמחיר שבו הדירות נמכרות כיום לזוכים הוא זול אפילו יחסית למחירים של לפני 3-4 שנים.
"בקרקעות הללו המדינה והעיריות מעכבות את היכולת להוציא התרי בנייה כבר כמה שנים, ולמעשה רשות מקרקעי ישראל שיווקה קרקעות לא זמינות לבנייה תוך טענה שהן זמינות לבנייה", סיפר יזם לגלובס. "בינתיים היזמים שילמו את מלוא ערך הקרקעות ומשלמים על כך מימון ובין היתר מדדים וריביות שעלו לאחרונה. בינתיים מחירי תשומות הבנייה עלו בכ-30% אחוזים ויותר, ומחירי הדיור עלו מאוד, ואולם היזמים מחויבים למכור את הדירות במחירי עבר של מועד הזכייה, כאשר על-פי המכרזים בחלקם מחיר הדירה צמוד למדד מיום הזכייה בקרקע, ובחלקם מיום קבלת היתר בנייה (שבחלקם טרם התקבל) על מלוא מחיר הדירה.
"לשון המכרז מפורשת ומפורטת ומחייבת לפעול על-פיה - קרי הצמדת מדד תשומות הבנייה על כל מחיר הדירה. בנוסף ישנם פרויקטים באמצע שיווק, והזוכים שרכשו שילמו מדד על מלוא המחיר, ואין להפלות בין רוכש לרוכש ולשנות תנאים גם על-פי כללי המכרז. בכל מקרה, על המדינה ועל רמ"י לכבד את לשון המכרזים שהיא עצמה מוציאה".
היזמים הללו מבקשים להחריג את הפרויקטים הללו מהחוק החדש, שאמור לחול בראייה קדימה ולא רטרואקטיבית.
בסוף השבוע שעבר הגיב ד"ר צמח בשם משרד המשפטים כי מדובר בסוגיה חשובה, וכי בשבועיים הקרובים יקיים המשרד ישיבה בנושא מול כל הגופים הרלוונטיים.
במשרד השיכון לא מתרגשים
במשרד הבינוי והשיכון לא מתרגשים מהביקורת ולא מהצעדים שנוקטים היזמים. שר השיכון אלקין כבר אמר בהזדמנויות שונות כי היזמים נוהגים להעלות מחירי דירות ללא קשר לשינויי חוק, אלא רק משום שהם יכולים.
"משרד הבינוי והשיכון פועל בשנה האחרונה במטרה להגן על רוכשי הדירות ולהציע להם פתרונות דיור בהנחות משמעותיות", הגיבו מהמשרד. "התיקון לחוק המכר נועד לפתור כשל שנמשך שנים, לפיו קבלנים הצמידו למדד תשומות הבנייה את כל המחיר בו חלקים שכלל אינם מושפעים ממדד זה, ובכלל זה מחיר הקרקע. כמו כן, גביית מדד תשומות הבנייה נעשתה אף לאחר מועד המסירה החוזי, כך שלקבלנים היה תמריץ לדחות את מועד המסירה וליהנות מעליית מדד תשומות הבנייה.
"חוק המכר הוא חוק שמסדיר את היחסים בין הרוכש למוכר, ולא בין היזם לבין המדינה. מטבע הדברים, דברי חקיקה שונים, המשתנים מעת לעת, עשויים לשנות את מערך השיקולים הכלכלי של צדדים לחוזה, גם לאחר חתימת החוזה. כך למשל, שינויים בדיני המס או בקביעת שיעור הריבית על-ידי בנק ישראל עשויים להשפיע על גובה ההכנסות מפרויקטים (גם אם הם תוצאה של זכייה במכרזים שתנאיהם נקבעו מראש). בנוסף, היזמים ממילא לא יכלו לצפות את השינוי שחל במדד תשומות הבנייה מאז זכייתם במכרזי 'דירה בהנחה', ולפיכך גם לא היו יכולים להסתמך על ההכנסות מהפרשי ההצמדה למדד או על כך שיוכלו להמשיך ולגבות מרוכשים מדד תשומות בנייה לאחר מועד המסירה החוזי. בהתאם לאמור, לעמדת המשרד, התיקון לחוק המכר הוא ראוי, ובוודאי שלא הייתה מניעה משפטית לחקיקתו".