השטח של תוכנית הר/1202 בהוד השרון. 4,217 יחידות דיור במקום שטח חקלאי / צילום: שלומי יוסף
עסקאות ספקולטיביות של משקיעים, שרוכשים חלקי קרקעות חקלאיות ואחרות מסוחרים, עלולות להטות את שווי המתחמים שבהן הן מצויות. לא פעם הסוחרים מבטיחים למשקיעים הבטחות לא ריאליות, ולעתים אף כאלה שלא היו רשאים להבטיח, והרוכשים משלמים על הקרקע סכומים גבוהים בהרבה מהשווי הריאלי שלהן.
סיפור כזה בדיוק אירע לאחרונה בהוד השרון, שעה שוועדת הערר המחוזית מרכז, בראשות עו"ד רונית אלפר פסלה לא פחות מתשע שומות מכריעות שביצעו תשעה שמאים שונים, על קרקע בהוד השרון. ההפרשים בין הערכות השמאים הגיעו לעד 32% ולכמיליארד שקל, וכתוצאה מכך, גם נתגלעו הפרשים גדולים בהיטלי ההשבחה שהוטלו על בעלי הקרקע.
שינוי ייעוד התוכנית
מדובר בתוכנית הר/1202 שחלה על 1,287 דונם והכוללת את שינוי הייעוד של השטח מחקלאי לבניית 4,217 דירות, מתחם תעסוקה ושטחי ציבור שאושרה בדצמבר 2015. השטח שעליו היא חלה נמצא בצפון־מזרח העיר, בצמידות לכביש 531 בצפון, רחוב אסירי ציון במערב, כביש 40 במזרח והשטח הבנוי שגובל באזור (מגדיאל) בדרום.
אישור התוכנית הביא לעליית שווי ניכרת של שטחים אלה, ובעקבותיהם דרישה מצד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון לתשלום של היטל השבחה מאת בעלי הקרקע. האחרונים הגישו מאז 2017 עררים על גובה ההיטלים, ואלה נבחנו על ידי 11 שמאים מכריעים שונים.
הבעיה: הערכות השווי
בעוד הערכת שווי הקרקעות כחקלאיות הייתה כמעט אחידה בין השמאים השונים, והיא הגיעה ל־1,200 שקל למ"ר, בעיית היסוד שאובחנה על ידי ועדת הערר הייתה פערי המחירים שנקבעו לגבי שווי הקרקעות במצבן החדש.
אלה נעו בין 2,420 שקל למ"ר ל־3,200 שקל למ"ר. מדובר בפער של 32% במחירים למ"ר, שגרר אחריו גם פער של עד מיליארד שקל בהערכת השווי של כלל המתחם - לפי ההערכות המקסימליות שוויו הגיע לכ־4.1 מיליארד שקל, ולפי המינימליות - לכ־3.1 מיליארד שקל.
לפערים הגדולים הללו יש משמעות כלכלית גדולה מאוד על גובה היטל ההשבחה: במקרה של השווי המינימלי, עיריית הוד השרון הייתה זוכה בהיטל של כ־800 מיליון שקל, ואילו במקרה המקסימלי להיטל של כ־1.3 מיליארד שקל. כיצד הגיעו לפערים כה גבוהים?
לטענת בעלי הקרקעות, בשטחים הללו בוצעו הרבה מאוד עסקאות ספקולטיביות ע"י סוחרי קרקעות ומשקיעים בקרקעות חקלאיות, שלחלקן לא היה שום הגיון כלכלי. השמאים המכריעים דחו את הטענות הללו והחליטו להתחשב בעסקאות הללו ולתת להם משקלים שונים בהחלטתם הסופית. אותם משקלים שונים הביאו לפערים הגדולים בהערכות השווי שהוציאו תחת ידיהם.
ועדת הערר כתבה בהחלטתה כי העסקאות שבוצעו במתחם היו "עסקאות נטו", שבהן הרוכשים הם הנושאים בתשלום היטלי ההשבחה הצפויים ולכן המחיר המוערך שלהם יורד ממחיר העסקה. זאת על אף שהחוק היבש מטיל את התשלום על בעלי הקרקעות המוכרים. עניין זה יוצר בעיה, שכן העסקאות שבוצעו כללו תחשיב של היטל שהרוכשים יצטרכו לשלם בעתיד, אולם השמאים לא יכלו לדעת מהו.
"על מנת להסתמך על עסקאות נטו נדרש השמאי להוסיף למחיר העסקה את היטל ההשבחה הצפוי. מצב זה יוצר מעין 'מעגל שוטה' שבו על מנת לקבוע את היטל ההשבחה שיש לשלם בגין אישורה של התוכנית המשביחה, על השמאי להעריך מה היה גובה היטל ההשבחה שהצדדים צפו שישולם בגינה במסגרת העסקאות עליהן הוא נסמך בשומתו", כתבה הוועדה.
השומות הנמוכות מבין אלה שנבחנו בהליך הערר נתנו משקל של 30% לעסקאות שבוצעו במתחם, כלומר השמאים המכריעים בתיקים הללו סברו כי יש לתת לעסקאות הללו משקל נמוך; לעומתם היו שמאים שהעניקו לעסקאות הללו משקל של 100% בשומות שהוציאו, והגיעו לערכי הקרקע הגבוהים ביותר. בין לבין היו שומות בהן ניתן לעסקאות הספקולטיביות שבוצעו במתחם משקל של 70%־75%.
חברי הוועדה אימצו את השומות מהסוג האחרון, שבוצעו ע"י השמאים המכריעים מוטי דיאמנט ואמנון ניזרי שהעמידו את שווי הקרקע במתחם על 2,712 שקל למ"ר, כלומר שווי המתחם הגיע לפי השומות הללו (וקביעת ועדת הערר) לכ־3.5 מיליארד שקל.
כמות נתונים גדולה
"הבעיה המרכזית והגדולה ביותר בתיקים אלו הייתה, למרבה האבסורד, שבפני השמאים עמדה כמות גדולה של נתונים. מאות עסקאות שבוצעו במתחם. קל היה לבצע ממוצע של העסקאות הללו ולעבד את המחירים, ובקלות יחסית להגיע לאומדן שווי. ואולם המחיר הממוצע של העסקאות הללו כלל לא גילם שווי אמיתי של הקרקע", אומרת עו"ד הדר בדש בלומשטיין, שייצגה את מרבית התיקים בעררים.
"כשסוחרי קרקע וחברות משווקות מסחררים לאנשים את הראש עם מה שיוכלו לעשות עם קרקעות כאלה, קיים חשש שהמחירים שמתקבלים בעבורן גבוהים בהרבה משוויין הריאלי", מסכמת בדש בלומשטיין.