עסקאות השבוע / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
ברחוב אליהו הנביא נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח 52 מ"ר, ללא מרפסת, ללא חניה, ב־355 אלף שקל. בבניין שלוש מעליות.
"הבניין נמצא בלב שכונה ד' ולידו נמצא מרכז מסחרי שבו מכולת ומגוון רחב של חנויות. המיקום משמעותי: כ־13 דקות הליכה מאוניברסיטת בן גוריון ומבית החולים סורוקה", אומר מקסים צ'רנוב מרימקס פלוס באר שבע, בהנהלת אסף מויאל, שייצג את הקונים בעסקה.
צ'רנוב מספר שהדירה, כמו שאר הדירות בבניין, עדיין לא רשומה בטאבו. לדבריו, "תהליך הסדרת הדירות נמצא לקראת הסוף אבל זו סוגיה שמדברים עליה כבר הרבה זמן". לדבריו, "הבניין נבנה בשנת 1996, ובו 14 קומות. הייתה בעיה עם הקבלן ולכן הייתה בעיה ברישום הנכסים. למרות בעיית הרישום, בעבר הייתה בריכה בקומה האחרונה. יש מרחב מוגן קומתי, ועד בית מסודר, שומר בלובי וכניסה עם צ'יפ".
נידאל ריזק מרי מקס פלוס באר שבע, שייצג את המוכרים בעסקה, מוסיף שהנכס היה משופץ ונראה טוב. לדבריו, "הבניין נקרא גם מגדלי גילת. הדירה הייתה במקור חדר אחד וסלון, אולם שונתה בהמשך לשני חדרים וסלון בשביל להגדיל את התשואה מהשכירות. השכונה מתפתחת".
כמה זמן לקח לשווק את הנכס?
לדברי ריזק, "הנכס היה על המדף במשך שלושה חודשים. הסיבה העיקרית לזמן המדף הארוך היא שבבניין הזה אי אפשר לקחת משכנתה, בגלל שעניין הטאבו לא הוסדר". ריזק מוסיף כי "בשכונה הרבה נכסים יושבים על המדף הרבה זמן וזה נובע בעיקר בגלל עניין הטאבו שמרתיע רוכשים.
"עם זאת, באותה שכונה היה לי נכס שמכרתי תוך ארבע שעות. חשוב לציין שבשכונה יש נכסים חדשים וישנים והמחירים בהתאם. יצאנו לשיווק ב־365 אלף שקל והעסקה נסגרה ב־355 אלף שקל". לדבריו גם המוכרים וגם הקונים היו משקיעים.
מה לגבי השכירות ברחוב?
הדירה הושכרה ב־1,800 שקל לחודש, אולם ריזק אומר שפוטנציאל שלה יכול להגיע ל־2,100 שקל עם השבחה קלה. באופן כללי דמי השכירות בשכונה יכולים לנוע בין 1,500 ל־5,000 שקל בחודש, תלוי בסוג הדירה והבניין. מנתוני רשות המסים עולה כי ברחוב אליהו הנביא נמכרו בשנה האחרונה 22 נכסים במחירים הנעים בין 560 אלף שקל לדירת 3 חדרים , 56 מ"ר עד ל־825 אלף שקל עבור דירת 68 מ"ר בעלת 4 חדרים.
חולון: שתי דירות באותו בניין נמכרו בשבוע אחד
ברחוב עוזי חיטמן בחולון נמכרה לפני כחודש דירת 5 חדרים בשטח 122 מ"ר ב־3.45 מיליון שקל (שהם 28,300 שקל למ"ר). הדירה בקומה 2 מתוך 10, ולה ממ"ד, מרפסת בשטח 14 מ"ר, מחסן בשטח 5 מ"ר ושתי חניות. שבוע לאחר מכן נמכרה באותה קומה דירת 4 חדרים בשטח 105 מ"ר עם חניה אחת ומחסן, משופצת, ב־3.15 מיליון שקל (30 אלף שקל למ"ר).
יוסי זמיר, בעלים של משרד זמיר נדל"ן מרשת ברוקר נדל"ן, שתיווך בשתי העסקאות, מסביר כי הדירות נמצאות בבניין שנבנה לפני כשמונה שנים בשכונת קריית אילון, שהיא אחת הכי מבוקשות בעיר. "השכונה נבנתה במהלך 15 השנים האחרונות ויש בה בתי ספר ופארקים. כיום יש בה תוכנית להוספת 2,000 יחידות דיור בהמשך לתוכניות המתאר ח־500 ו־ח־570 של העיר".
לדבריו, "השכונה ממוקמת בדרום העיר, במרחק קילומטר נמצא קניון חולון והשכונה קרובה ונגישה לצירי תחבורה ציבורית לרבות תחנה של הקו הירוק העתידי".
ההבדל במחיר למ"ר (עם חניה אחת לכל נכס) הוא 2,200 שקל המשקף בעיקר היצע נמוך של דירות 4 חדרים מול ביקושים גבוהים. זמיר מציין כי לדירת החמישה חדרים יש שתי חניות מה שמייקר את הנכס בעוד כ־50 אלף שקל.
זמיר: "באופן כללי, זמן מדף ממוצע בשכונה הוא עד חודש, ודירות 4 חדרים מבוקשות יותר כי אין היצע בשכונה. עיקר הביקושים לאחרונה הם מכל אזור המרכז לרבות תל אביבים ורמת גנים. עד לאחרונה הרוכשים בשכונה היו משפרי דירות תושבי העיר.
"לפני פחות משנתיים, בנובמבר 2020, מכרנו באותו בניין, בקומה 4, דירת 5 חדרים, 122 מ"ר, עם חניה עוקבת, ומחסן שהייתה דירה בסטנדרט קבלן לא מושקעת, ב־2.6 מיליון שקל (21,300 שקל למ"ר). הדירה הייתה בשיווק כשבועיים, אולם הנכס האחרון שמכרנו (דירת החמישה חדרים) נמכר תוך מספר שעות - היו לנו שלושה מתעניינים שהגיעו באותו יום".
מה עם דמי השכירות?
"דמי השכירות בשכונה עבור דירת 5 חדרים נעים בין 7,500 ל־8,000 שקל. דירות 4 חדרים מושכרות בממוצע בסביבות 7,000 שקל".
נמכרו
רמת גן
ברחוב שרת, דירת 4 חדרים, 97 מ"ר, בקומה 1 מתוך 3 , ללא מעלית, ללא חניה, ב־2.55 מיליון שקל.
ברחוב הירדן, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, בקומה 8 מתוך 9, עם מעלית וחניה, ב־2.27 מיליון שקל.
נס ציונה
ברחוב תל אביב, דירת 3 חדרים, 61 מ"ר + 6 מ"ר מרפסת, בקומה 2 מתוך 8 בבניין עם מעלית, כולל חניה, ב־2.1 מיליון שקל.
לוד
ברחוב יקינטון, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת, בקומה 1 מתוך 3 בבניין ללא מעלית, כולל חניה, ב־1.31 מיליון שקל.
ברחוב ברק, דירת 4 חדרים, 88 מ"ר, בקומה 3 מתוך 8, כולל מעלית, כולל חניה, ב־1.28 מיליון שקל.
ברחוב אברהם מזרחי, דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, בקומה 4 מתוך 4 בבניין ללא מעלית, ללא חניה, ב־850 אלף שקל. (אנגלו סכסון)
עפולה
ברחוב יזרעאל, דירת 5 חדרים, 150 מ"ר, בקומה 1 מתוך 8, עם מעלית וחניה, ב־1.3 מיליון שקל.
ברחוב הדסים, דירת 5 חדרים, 150 מ"ר, בקומה 3 מתוך 5, עם מעלית וחניה, ב־1.2 מיליון שקל.
ברחוב גלבוע, דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, בקומה 3 מתוך 8, עם מעלית וחניה, ב־1.15 מיליון שקל.
ברחוב אורנים, דירת 3 חדרים, 85 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4 ללא מעלית, עם חניה, ב־700 אלף שקל. (רי/מקס 770)
חדרה
ברחוב הר בנטל, דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, בקומה 4 מתוך 5, עם מעלית וחניה, ב־2.25 מיליון שקל.
ברחוב הרברט סמואל, דירת 5 חדרים, 145 מ"ר, בקומה 1 מתוך 6, עם מעלית וחניה, ב־1.95 מיליון שקל.
ברחוב מלחמת ששת הימים, דירת 3 חדרים, 73 מ"ר, בקומה 2 מתוך 5, ללא מעלית, ללא חניה, ב־1.35 מיליון שקל. (רי/מקס מקצוענים)
נהריה
ברחוב הרצל, דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, עם מעלית, ב־1.2 מיליון שקל.
ברחוב זלמן שזר, דירת 3 חדרים, 74 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, עם מעלית, ב־890 אלף שקל. (רי/מקס חלוצים)