לפחות שש סדרות אג"ח של חברות נדל"ן זרות הפועלות בארה"ב נסחרות כיום בת"א בתשואה דו-ספרתית לפדיון, אל מול אחת בלבד בסוף 2021. אל אג"ח א' של ווטרסטון, שנסחרה בתשואה דו-ספרתית כבר אשתקד, הצטרפו בחודשים האחרונים גם סדרות של נובל אסטס (א'), אלטיטיוד השקעות (א') ודה זראסאי (ג') ונוספות. שלוש הראשונות ספגו ירידות של 11%, 9% ו-5% בהתאמה מתחילת 2022. גם מדד הייחוס תל-בונד גלובל רשם תשואה שלילית מתחילת השנה, אולם מתונה בהרבה, של 1% בלבד.
אג"ח הנסחרות בתשואות דו-ספרתיות לפדיון משקפות סיכון גבוה לדעת המשקיעים, באשר ליכולתה של החברה לפרוע את החוב כלפיהם במועדו ובמלואו. אג"ח א' של ווטרסטון ואג"ח א' של נובל נסחרות בתשואות לפדיון של 18.5% ו-17.7% בהתאמה, בעוד שאג"ח א' של אלטיטיוד ואג"ח ג' של דה זראסאי נסחרות בתשואות של 13% ו-10.9%, בהתאמה.
סדרת אג"ח א' של אלטיטיוד ספגה השבוע הפחתת דירוג מחברת S&P מעלות, בעקבות השפעת אירוע של הפרת תנאי הלוואה בנכסים של החברה בניו ג'רזי (BNJD).
ב-S&P מעלות הסתפקו לפי שעה בהפחתה של דרגה אחת בלבד בדירוג המקומי של הסדרה, מ-A מינוס ל-BBB פלוס, אולם הכניסו את הסדרה לרשימת המעקב. בתגובה להפחתת הדירוג עלה שיעור הריבית שמשלמת אג"ח א' מ-6.5% ל-6.75%. היקף הסדרה עומד כיום על כ-228 מיליון שקל ערך נקוב, כך שמדובר בתוספת ריבית של כ-570 אלף שקל בשנה.
"אי ודאות לגבי תמונת הנזילות ושאר התחייבויות החברה"
אלטיטיוד היא חברה זרה העוסקת ברכישה ובהשכרה של נכסים מניבים, המשמשים כמוסדות רפואיים בארה"ב. נכון לסוף מרץ השנה החזיקה החברה ב-60 נכסים המושכרים לחברות אשר מפעילות בהם מרכזים רפואיים.
החברה, בשליטת אריק רוטנר ובנו ויליאם, התאגדה תחת חוקי איי הבתולה הבריטיים (BVI) בדצמבר 2017. שלושה חודשים לאחר מכן השלימה גיוס של 186 מיליון שקל (ברוטו) בהנפקת אג"ח מסדרה א', אשר הורחבה באמצעות גיוס של 81 מיליון שקל נוספים בפברואר 2020. נכון להיום עומד משך החיים הממוצע (מח"מ) של סדרה א' על 1.8 שנים, כאשר עיקר הקרן שלה תיפרע בתשלום אחד בסוף יוני 2024.
נכסי BNJD הם שני נכסים בשם מולפורד (Mulford) ואובריאן, הממוקמים במדינת ניו ג'רזי ומושכרים לטובת מרכזים רפואיים. שני הנכסים הוערכו בסוף 2021 בשווי של 91 מיליון דולר, והם מומנו בידי אלטיטיוד בהלוואה של 62 מיליון דולר.
בעקבות הליך שניהלה מדינת ניו ג'רזי נגד השוכר, והאפשרות לביטול הרישיון שלו לניהול מוסד רפואי, הופרו תנאי ההלוואה והחברה נדרשה לתשלום תוספת ריבית. לפני כשבועיים הודיע הבנק המממן על העמדה לפירעון מיידי של ההלוואה שהועמדה כנגד הנכסים. במקביל, לבקשת הרשויות בניו ג'רזי מינה ביהמ"ש בעל תפקיד לנכס מולפורד, וזאת במטרה להמשיך את הפעלתו כמרכז רפואי.
"להערכתנו, לאירועים אלו השפעה שלילית על איכות האשראי של החברה, כולל על פרופיל הסיכון העסקי והיחסים הפיננסיים שלה", כתבו ב-S&P מעלות. "בנוסף אנו מעריכים כי עדיין ישנה אי-ודאות מסוימת לגבי ההשפעה הסופית של האירועים האחרונים על איכות האשראי, בין היתר על תמונת הנזילות של החברה ועל התחייבויותיה האחרות".
חברה רווחית עם יחסי הון טובים
אלטיטיוד, חשוב להדגיש, היא חברה רווחית, שסיימה את הרבעון הראשון של 2022 עם רווח נקי של 10.2 מיליון דולר, וזאת בהמשך לרווח נקי של 32 מיליון דולר שרשמה ב-2021 כולה. גם תזרים המזומנים מפעילות שוטפת היה חיובי, והסתכם ברבעון הראשון ב-10.6 מיליון דולר, בהמשך לתזרים חיובי מפעילות בסך 49.9 מיליון דולר שהציגה בסיכום 2021.
עוד עולה מהדוחות הכספיים, כי ברבעון הראשון השנה רשמה החברה רווח מהשכרת נכסים (NOI) של 16 מיליון דולר ורווח נקי תזרימי (FFO נומינלי) של 10.7 מיליון דולר. זאת, בהמשך ל-NOI של 63.3 מיליון דולר ול-FFO נומינלי של 34.2 מיליון דולר ב-2021 כולה.
נכון לסוף מרץ הציגה החברה הון עצמי של 26 מיליון דולר ויחס הון למאזן של כ-37%. עם זאת, בחברת הדירוג מדגישים כי לנוכח מינוי בעל תפקיד מטעם ביהמ"ש לנכס מולפורד, וכוונתו לפעול לפינוי דיירי הנכס ולהעברתו לידי הבנק, עשויה אלטיטיוד לספוג אובדן הון עצמי של כ-40 מיליון דולר.
בהקשר זה מציינים ב-S&P כי להבטחת הההלוואה הבנקאית על אותו נכס, העמידו בעלי השליטה ערבויות של 20 מיליון דולר. נוסף על כך, לדברי חברת הדירוג, הלוואה של 30 מיליון דולר שהעמידה אלטיטיוד ללווה בתחום מוסדות הגמילה טרם נפרעה. "החברה הודיעה כי היא מצויה במו"מ עם הלווה לשם הארכת ההלוואה, ולהערכתה זו תמוחזר באמצעות מימון בנקאי ברבעון השלישי השנה", צוין.
יש לציין כי עוד קודם לכן, אישר דירקטוריון אלטיטיוד ב-31 במאי חלוקת דיבידנד של 2.8 מיליון דולר לבעלי המניות. דירקטוריון זה כולל שבעה חברים, ובהם שלושה נציגים ישראלים: הדירקטורים החיצוניים גיא רוזן ומיכל הוכמן, והדירקטורית הבלתי תלויה שירלי משקיף.
