נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: איל יצהר
הכותב הוא מרצה לכלכלה ופיננסים במכללה האקדמית אשקלון, בעבר כלכלן בכיר וחוקר בכיר בבנק ישראל
בנושא התייקרות מחירי הדירות, אמר בנק ישראל מספר פעמים שהסיבה היא לא הריבית הנמוכה, אלא ההיצע הנמוך, והפתרון הוא הגדלת ההיצע.
מוזר. לא רק משום שציבור גדול מבין שהריבית הנמוכה היא סיבה משמעותית, אלא משום שלאמירות הבנק המרכזי בעניין אין בסיס - לא תאורטי ולא מעשי.
ניזכר תחילה כיצד פועלת המדיניות המוניטרית לפי הספרות המקצועית: היעד המרכזי של הבנקים המרכזיים בעולם הוא שמירה על יציבות מחירים. לשם כך נקבע יעד אינפלציה, של 1-3 אחוזים לשנה בדרך כלל. ומהי האינפלציה? היא מוגדרת כמדד המחירים לצרכן, הכוללת סל נפוץ של מוצרי צריכה ושירותים, כגון מזון, ירקות פירות, שירותי תקשורת, ריהוט וציוד לבית, הלבשה והנעלה, חינוך ובריאות, ושירותי דיור שהוא שכ"ד, ולא מחירי הדירות.
מהי המדיניות של הבנק המרכזי כאשר האינפלציה הצפויה עולה וחורגת מהיעד? הכלי המרכזי הוא העלאת הריבית. מנגנון זה מגדיל את הכדאיות לחסוך (ולצרוך יותר בעתיד עקב הרווחים מהריבית הגבוהה), ומוריד את הכדאיות לצרוך ולהשקיע עכשיו. כך קטנים הביקושים השוטפים בשני אפיקים מרכזיים: אפיק אחד הוא הקטנת הביקושים לצריכה; כאשר קונים פחות, נוצר לחץ לירידת מחירים ובכך לירידת האינפלציה. אפיק נוסף פועל לירידת הביקוש להשקעות (יקר יותר להשקיע למשל בגלל הריבית הגבוהה על הלוואות). ההשקעות כוללות מבנים למגורים ומבנים אחרים (למשרדים, למשל), וכן מכונות, ציוד ותשתיות. המבנים למגורים מהווים שליש מההשקעות במשק - חלק משמעותי בהשקעות.
כאשר האינפלציה נמוכה, התיאור הוא הפוך: בנק ישראל מוריד את הריבית, ובכך מעודד צריכה והשקעות, ובהן במגורים. זה מה שקרה בישראל ובעולם ב-15 השנים האחרונות, מאז המשבר הפיננסי של 2008, וביתר שאת בשנתיים האחרונות, בתקופת הקורונה.
על פי הספרות המקצועית, המדיניות המוניטרית פועלת אפוא ישירות על הכדאיות להשקיע (ולרכוש) במבנים למגורים. כיצד ניתן לטעון אם כן שהריבית לא משפיעה על ההשקעות במגורים?
אבל, לא רק זה: כאשר יש אינפלציה, הפתרון בספרות המקצועית הוא לא הגדלת ההיצע, אלא הורדת הביקושים. הסיבה המרכזית לכך היא שההיצע מוגבל בטווח הקצר כי המשאבים מוגבלים (בעיית "המחסור" הידועה), ואילו הביקושים פועלים מהר כאשר יש כסף בכיס של האנשים. לו ניתן היה להגדיל את ההיצע כל-כך מהר, בקצב הגידול בביקושים, אז לא הייתה כלל בעיית אינפלציה, ואפשר היה להדפיס כסף בצורה חופשית, ולקיים ריבית נמוכה תמיד.
אם כך, מדוע, לגישת בנק ישראל, כלי הריבית מטפל רק באינפלציה הכללית אך לא באינפלציה במחירי הדירות? האם במובן זה יש משהו שמבדיל בין אינפלציה במדד המחירים לצרכן לבין אינפלציה במחירי הדירות? לא. אין שום הבדל! (ואם כבר, אז דווקא קשה הרבה יותר להגדיל את היצע הדירות מאשר היצע המוצרים שבמדד המחירים לצרכן.) הכסף זורם לאפיקים הכדאיים לו. כסף זול (ריבית נמוכה) מגדיל צריכה וגם ביקושים לדירות. אין ספרות מוניטרית שמראה שריבית נמוכה פועלת רק על גידול הצריכה, אך לא על הגידול בהשקעות לדירות.
תקופת הקורונה (השנים 2020-2021) שהתרחשה בכל העולם מהווה ניסוי כלכלי טבעי נדיר ביותר. הורדת ריביות לרמה אפסית והזרמת כספים בכמויות אדירות אפיינה את כל המדינות המפותחות. אך במקביל - התרחשה האינפלציה במחירי הדירות: עליית מחירי הדירות בישראל בשיעור של 16% בתקופה זו אינה יוצאת דופן בהשוואה למדינות המפותחות שעלו בממוצע בתקופה זו ב-24%, ובגוש האירו 15%. במדינות רבות עלו המחירים בשיעורים גדולים יותר.
האם אפשר בכלל לחשוב שלפתע חסר דירות בכל-כך הרבה מדינות בעולם בתוך שנתיים? חוסרים שדחפו לעליית מחירים כ"כ משמעותית? ברור שלא. ברור מכאן שהכסף הזול הוא שדחף לעליית מחירי הדירות כפי שדחף גם את שוק המניות והשווקים הפיננסים. גם הניסיונות של ממשלות ישראל להגדיל את היצע הדירות מאז 2008 לא נחלו הצלחה גדולה, וכנראה זהו גבול אפשרויות הייצור של ישראל בתנאים ששררו בשנים אלו.
הוא שאמרנו - לפתרון של "היצע היצע ועוד פעם היצע" אין בסיס - לא תאורטי ולא מעשי. הפתרון הוא הורדת הביקושים כפי שמטפלים באינפלציה הכללית. זו רק שאלה של הגדרת אינפלציה וסדרי עדיפות.