נדל''ן בארה''ב / צילום: Shutterstock
שוק הדיור בארה"ב מצטנן במהירות, כשמחירי שיא בשילוב התייקרות המשכנתאות מכבידים על מכירות הבתים ומותירות מחוץ לתמונה קונים פוטנציאליים.
האטת הפעילות בשוק הדיור, העוצרת רצף מכירות שהחל בימי הקורונה, היא סימן נוסף להאטת הכלכלה, כך אמרו כלכלנים, ומתווסף לגורמי הסיכון למיתון.
מחיר המכירה החציוני של בית מוכן טיפס ביוני ל-416 אלף דולר, כך נמסר מאיגוד מתווכי הנדל"ן הלאומי ביום רביעי, עלייה של 13.4% לשנה והמחיר הגבוה ביותר מאז שהחלו לעקוב אחרי הנתון הזה ב-1999.
באותה עת, מכירות של בתים לא חדשים ירדו בחודש החמישי ברציפות, בשיעור של 5.4% ביוני, לרמה של 5.12 מיליון דירות לשנה בחישוב שנתי, כך נמסר מאיגוד מתווכי הנדל"ן. מדובר בפחות מכירות מכמות המכירות שנרשמה לגבי 2019, לפני שמגפת הקורונה התפשטה בארה"ב.
"שילוב של מחירים יקרים יותר ומשכנתאות יקרות יותר בהחלט שינה את הדינמיקה בשוק הדיור", אמר לורנס יון, הכלכלן הראשי באיגוד מתווכי הנדל"ן. "אנשים שרוצים לקנות פשוט נדחפים מחוץ לשוק בגלל המחיר בהתחשב בקושי לעמוד בתשלומים".
שוק הדיור קפא בעת שהשחקנים בו מסתגלים לעלייה ביוקר משכנתאות, כך אמר מארק זנדי, כלכלן ראשי במודיס.
"קונים לא מצליחים להבין מתי המחיר הוא המחיר הנכון", אמר. "ומוכרים מאוד מהססים לוותר על המחיר שציפו לקבל לפני כמה חודשים", אמר.
מכה נוספת לצמיחה
ירידה במכירות בתים עלולה להנחית מכה נוספת על הצמיחה הכלכלית, שכבר נפגעה עקב האצת האינפלציה. הצמיחה התכווצה ב-1.6% בחישוב שנתי מותאם לעונה ברבעון הראשון, על-פי משרד המסחר, וישנם כלכלנים שצופים שתהיה עוד ירידה בצמיחה או צמיחה קטנה מאוד בתקופה שבין אפריל ליוני.
אחרי דוח נתוני מכירות הבתים מיום רביעי, כלכלני גולדמן סאקס הורידו את תחזיותיהם לצמיחה הכלכלית ברבעון השני ב-0.1% לרמה של 0.5%.
גם הכלכלנים של IHS Markit הורידו את התחזיות ב-0.1%. כעת הם חוזים ירידה של 2% בתמ"ג ברבעון השני. משרד המסחר יפרסם נתוני לגבי הרבעון השני ב-28 ביולי.
כמעט 15% מהסכמי רכישת הבתים שהיו תלויים באוויר ביוני לא התממשו, הרמה הגבוהה ביותר של ביטולים מאז אפריל 2020, כשהמגפה הפריעה לשוק, על-פי חברת תיווך הנכסים Redfin Corp.
"יש לנו הרבה אנשים שפשוט יושבים בשוליים ומחכים לראות מה יקרה עם שיעורי הריבית והכלכלה באופן כללי", אמר פיל מאונט, סוכן נדל"ן מבויז, איידהו. "אנשים לא קונים כרגע כי הם עצבניים".
למרות המחירים הגבוהים יותר, בתים עדיין נמכרים במהירות, מה שרומז על כך שהביקוש בינתיים נותר חזק. נכסים נשארו בשוק לפני שנמכרו 14 יום בממוצע ביוני, הזמן הקצר ביותר מאז שהחלו רישומים של נתון זה ב-2011. מלאי הבתים הזמינים למכירה גדל, אבל הוא עדיין נמוך, וכמות הבתים הריקים או המוכנים למגורים שלא נמכרו מספיקה לשלושה חודשים בלבד. סך כל המלאי בסוף יוני עמד על כמעט 1.26 מיליון יחידות, עלייה של 9.6% לעומת מאי.
שפל של 22 שנה בביקוש למשכנתאות חדשות
אבל הביקוש לבתים עלול לרדת בחודשים הקרובים. בדוח נפרד מיום רביעי, איגוד בנקאי המשכנתאות אמר שבקשות למשכנתה ירדו בשיעור עונתי מתואם של 6.3% בשבוע שנגמר ב-15 ביולי לעומת השבוע שלפניו, השבוע השלישי הרצוף שיש ירידה. הבקשות למשכנתאות חדשות הן כעת ברמה הנמוכה ביותר ב-22 שנה.
הריבית הממוצעת על משכנתה קבועה ל-30 שנה הייתה 5.51% בשבוע שנגמר ביום חמישי שעבר, עלייה מ-2.88% שנה קודם לכן, על-פי סוכנות המשכנתאות למגורים פרדי מאק.
הסיבה להתייקרות ההלוואות נגרמת בין היתר הגלל הקצב האגרסיבי שקבע הפדרל ריזרב להעלאת הריבית על-מנת לצנן את הכלכלה ולמתן את האינפלציה, שהגיעה ביוני ל-9.1%, שיא של יותר מ-40 שנה. נגידי הפד העלו את הריבית ביוני ב-0.75%, העלייה הגדולה ביותר מאז 1994. הנגידים כנראה יעשו צעד דומה בפגישה הקרובה שלהם בשבוע הבא.
העלייה במחירי הבתים והתייקרות המשכנתאות דחפו את התשלומים החודשיים על המחיר החציוני של בית בכמעט 700 דולר, עלייה של 56% לפי Oxford Economics.
העלייה במחירים לצרכן פוגעת גם בסנטימנט הצרכנים ופוגעת ביכולתם לחסוך לתשלום ראשוני על בית, וכמו כן עלולה לגרום לאנשים לדחות מחשבות על השקעות גדולות כמו רכישת בית, כך אמר קרט רנקין, כלכלן בכיר ב-PNC Financial Services Group.
"כן, בתים נמכרים מהר, אבל הביקוש באופן ברור יורד", אמר. העלייה במחירים צריכה להאט בחודשים הקרובים, הוסיף.
ההאטה גורמת לקבלנים להיות יותר זהירים ומכבידה על בנייה חדשה.
התחלות בנייה ירדו ב-2% ביוני לקצב מתואם לעונה של 1.56 מיליון בשנה, כך נמסר ממשרד המסחר ביום שלישי, הירידה השנייה ברציפות. הנפקת רישיונות לבנייה למגורים, שיכולים לשמש כאיתות על בניית בתים בעתיד, ירדו ב-0.6% ביוני לעומת החודש שלפניו.
כעת ממוקדים קבלנים במכירת הבתים שכבר השלימו ולא בבניית בתים חדשים, אומרים אנליסטים.
מדד של אמון הקבלנים נמצא בירידה כבר שבעה חודשים ברציפות, וביולי היה ברמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020, כך נמסר מהאיגוד הלאומי של בוני בתים ביום שני.
בתגובה לעלייה בשיעורי הריבית, כמה קונים מעדיפים משכנתאות בתעריף משתנה, שמציעות ריבית נמוכה יותר בשנים הראשונות של ההלוואה, או משלמים יותר מראש כדי לצמצם את תשלומי הריבית.
אדי דויל, בן 26, חתם על משכנתה בתעריף משתנה כשקנה את הדירה הראשונה שלו בפורט דודג', אייווה, תמורת 167,500 דולר ביוני. במשכנתה שלו יש ריבית של 3.625% בעשר השנים הראשונות.
"שילמתי מעט יותר עבור הבית ממה שרציתי", אמר דויל. אבל "בעיר הזו... זה מחיר סביר. הוא לא ישב בשוק יותר משבוע".