צילום: Shutterstock, Olivier Le Moal
הכתבה בשיתוף פרופימקס
במבט ראשון, משקולת הריבית צפויה להאט את האצת המחירים המלווה את שוק הנדל"ן בארה"ב בשנים האחרונות. במבט שני, שורת אינדיקטורים כלכליים לצד מאפיינים ייחודיים של השוק האמריקאי, מצביעים כי שינוי כיוון חד במחירי כל הנכסים לא נראה באופק, בינתיים. כך סבורים בפרופימקס, הפועלת מזה 25 שנה בענף הנדל"ן הגלובלי עבור משקיעים כשירים. כדי להבין את הדינמיקה החדשה, אומרים שם, יש לבחון את רצף התהליכים, השפעתם ועוצמתם, ודרך כך לנסות לחלץ תובנה חשובה - עד כמה הנדל"ן בארה"ב, על ענפיו השונים, נשען על יסודות שוק חזקים והאם ברמת המחירים הנוכחית הוא מסוגל לספוג, גם אם באופן חלקי, את השלכות עליית הריבית.
כזכור, התנעת מחזור העלאות הריבית מצד הבנק הפדרלי, שהחל עוד בחודש מארס עם עלייה מתונה יחסית של רבע האחוז, המשיך עם קפיצה של 0.5% ולאחריה פעמיים רצופות טיפסה הריבית ב-75 נקודות הבסיס - ההעלאה החדה ביותר מאז 1994. השינוי הזריז בסביבת הריבית מגיע בתגובה לנסיקת האינפלציה, שמצליחה לתעתע ולהכות בעוצמה פעם אחר פעם. המגמה נמשכה גם לתוך חודש יוני, כאשר מדד המחירים לצרכן (CPI) בארה"ב קפץ ל-9.1% במונחים שנתיים, קצב דהירה אינפלציוני שלא נראה דומה לו כבר למעלה מארבעה עשורים.
ההשפעה המיידית של סדרת העלאות הריבית משתקפת בהתייקרות המשכנתאות, כלי המימון העיקרי בעסקאות נדל"ן. ע"פ נתוני חברת המשכנתאות הממשלתית Freddie Mac, הריבית הממוצעת על הלוואה ל-30 שנה, הגיעה באמצע חודש יוני ל-5.71%, גבוהה מהריבית הממוצעת בתקופה המקבילה בשנה שעברה, אז עמדה על כ-3%.
הזינוק בריבית המשכנתאות דוחקת רבים ממשקי הבית אל מחוץ לשוק הבעלות, שכן אלו נדרשים לשאת בעלויות חוב כבדות יותר, וזאת נוסף לנסיקת המחירים בשנים האחרונות ש"תרמה" גם היא את חלקה. השילוב בין השניים מאותת בחודשים האחרונים על סימני צינון קלים בקצב עליית המחירים, מציינים בפרופימקס.
משקיעים כשירים, לקבלת היסטוריית התשואות המלאה של פרופימקס, של למעלה מ-25 שנים, ולתיאום פגישה אישית, השאירו פרטים>>
סימני האטה, רחוקים עדיין מהיפוך מגמה
ע"פ מדד Case-Shiller, העוקב אחרי מחירי הבתים ברחבי ארה"ב, ב-12 החודשים שהסתיימו באפריל נרשמה עלייה דו-ספרתית של 20.4% בערכי הנכסים. עם זאת, מדובר בדעיכה מזערית לעומת קצב עלייה של 20.6% ביחס לשנה שהסתיימה במארס.
אף שמגמת הצינון בשוק עשויה להעמיק ככל וסביבת הריבית תטפס כלפי מעלה, בפרופימקס מחזיקים בדעה כי בינתיים אין ציפייה למעגל של ירידות מחירים חדות במחירי הבתים, ודאי לא שחזור הנפילות שאירעו ב-2008, שכן הבדלים עצומים מפרידים בין שתי התקופות. למעשה, אינדיקטור אחד יכול לתמצת מרבית מהסיפור - חוב המשכנתאות הכולל עומד היום על כ-45% מסך הכנסות משקי הבית, לעומת קרוב ל-100% בשלהי 2007, לפי נתוני בלומברג. כמו-כן, מאז 2008, הקשיחה המערכת הבנקאית בארה"ב את נוהלי החיתום למתן משכנתאות, בפרט למשקי בית צעירים ללא היסטוריית אשראי מספקת.
בראייה מעט רחבה יותר, הצרכנים האמריקאיים ניצבים היום על קרקע פיננסית מוצקה עם כריות ביטחון שצברו במהלך הקורונה, בין היתר, הודות לסיוע ממשלתי חסר תקדים וצמצום ההוצאות של משקי בית. נתונים אלו מצטרפים לשיעור אבטלה נמוך (3.6% ביוני), המשייט בשפל של 5 עשורים.
כל האמור עד כה מציג רק צד אחד בתמונת הנדל"ן בארה"ב, מסבירים בפרופימקס, שכן בחלקה השני מתרחשים תהליכים המייצרים רוח נגדית חזקה מול אימפקט עליית הריבית, אלו עשויים להכתיב את הטון באזורים מסוימים בארה"ב. למעשה, שוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית סובל מגירעון כרוני בהיצע הדירות למכירה, שעל-פי הערכות Freddie Mac נאמד בכ-4 מיליון בתים הנדרשים להיבנות כדי "להשלים" את הפער מול צד הביקוש.
כמו-כן, אם בעבר המחסור היה מורגש רק בערים המרכזיות, הידלדלות היצע הבתים מתפשטת לחלקים נרחבים בארה"ב, זאת בעוד המחסור עשוי להחריף ככל וקצב התחלות הבנייה יוותר נמוך באופן יחסי. המשמעות היא שהאצת המחירים בשנים האחרונות אינה רק תוצאה של תנאי מימון נוחים ותיאבון להשקעה, כפי שקרה בחלק משווקי הנדל"ן בעולם, אלא צורך אמיתי וחיוני של רבים בקורת גג.
מדד מחירי הבתים של Case-Shiller (בנקודות) טיפס לשיא בחודש אפריל 2022
בנקודה זו מציין אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, כי "רבים ממשקי הבית בארה"ב מוותרים על בעלות דירה, כפועל יוצא של העדר מימון או מתוך רצון לגמישות ומוביליות (Mobility), ובהתאם פונים לאלטרנטיבת המגורים בשכירות. עבור שכבת המעמד הבינוני-גבוה, מתחמי מולטי-פמילי ('מקבצי דיור') מספקים פתרון אולטימטיבי לרמת חיים גבוהה, המשלבת סביבת מגורים עם מגוון שירותים ומתקנים ייחודיים, שנתפסים כחיוניים ונחוצים בעקבות השפעות הקורונה ואימוץ מודל העבודה ההיברידי".
בסגמנט המולטי-פמילי פעילה פרופימקס עוד מאז שנת 2002 ומחזיקה ב-Asset Class זה נתח עיקרי בפורטפוליו ההשקעות וכן ממשיכה להעמיק אחיזה בתחום כמעט באופן עקבי. לדברי רוזנהיים, היתרון בסוגי נכסים אלו, מלבד שיעורי התפוסה הגבוהים והאופי ההגנתי שהם נוטים להפגין גם בעתות משבר, נעוץ בכך שהסכמי השכירות כוללים מנגנון גידור אינפלציוני. "חוזי השכירות במולטי-פמילי קצרי מועד, לתקופות של כחצי שנה עד שנה, כך שעם חידוש חוזה או כניסת דייר חלופי, גובה דמי השכירות מתעדכנים בהתאם לעליית המדד ומונעים שחיקת ערך הכסף כתוצאה מסביבה אינפלציונית גבוהה", הוא אומר ומדגיש כי יתרון נוסף בהשקעה בנכס נדל"ן ריאלי היא ההישענות על שתי רגליים. האחת, הציפייה לעליית ערך הנכסים לאורך זמן והשנייה, תזרים מזומנים שוטף המתקבל מדמי השכירות.
"השאלה כעת היא לא האם להשקיע - אלא חשוב הרבה יותר עם מי להשקיע"
השינויים הנרקמים בשוק הנדל"ן בארה"ב, כפועל יוצא של תמורות בתמונת המאקרו העולמית, מציפים את השאלה האם בתנאי השוק הנוכחיים עדיין ישנן הזדמנויות בשוק הנדל"ן בארה"ב? רוזנהיים מדגיש כי "במהלך עשרות שנותיי בעולם העסקי למדתי שאין בסיס מאחורי המונח 'שוק הנדל"ן בארה"ב'. זה מעין עיוות בניסיון לפשט את התמונה המורכבת, שכן מדובר בענף עצום המורכב ממספר רב של תתי-שווקים, אזורים נפרדים, סוגי נכסים שונים ומגמות ותהליכים פנימיים המייצרים הבחנה בין מדינות בארה"ב ואף בתוך הערים עצמן".
"זה רק ממחיש את העדר המקצועיות של מנהלים המתייחסים לשוק כמקשה אחת. ככלל, עצתי למשקיעים, בייחוד בתקופה הנוכחית, היא לחפש בפינצטה את המנהלים המחזיקים בניסיון עתיר שנים, הכולל משברי עבר. זהו אלמנט המעיד כי המנהלים התמודדו עם סיטואציות מאתגרות ומצוידים בסט כלים העומד לזכותם של מעטים, שכן כמעט כל החברות הפועלות בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל צצו רק לאחר דעיכת המשבר הפיננסי העולמי. אני מעריך בסבירות גבוהה שכבר בתקופה הקרובה נחזה בפערי הביצועים בין מנהלים עתירי ניסיון וידע לכל אלו שרכבו על הגל בשנים האחרונות, וכעת יתחילו להתפתל ולגלות חולשה מול שוק נדל"ן פחות חיובי".
את פרופימקס ייסד רוזנהיים לפני למעלה מחצי יובל והיה מהראשונים לאפשר למשקיעים בישראל להשקיע בשווקי נדל"ן דומיננטיים מעבר לים, במה שמכונה היום "השקעות אלטרנטיביות". מאז צלחה פרופימקס מספר משברים עולמיים, בין היתר, את מהלומות התפוצצות בועת הדוט.קום בשנת 2000 והמשבר הפיננסי של 2008. פרופימקס, למודת הניסיון, חידדה במהלך אותן השנים את מדיניות ההשקעה.
"במהלך למעלה מרבע מאה פיתחנו מדיניות השקעה הכוללת הקדשת משאבים עצומים לאיתור שותפים מקומיים בעלי התמחות ספציפית בסגמנטים השונים", אומר רוזנהיים, "היום אני יכול להגיד שיש לנו רשת שותפים אסטרטגיים מהשורה הראשונה, כל אחד בתחומו. השותף מתפקד כחוליה החשובה ביותר בשרשרת הערך של ההשקעה וזה מתבטא היטב בתשואות שהנבנו למשקיעינו לאורך חצי יובל".
באשר לשאלה האם גם ברמת המחירים הנוכחית מסתתרות הזדמנויות, הוא משיב: כי "עתות משבר מביאות איתן הזדמנויות. לנו יש יתרון משני צידי המתרס. מחד, מחירי השכירות מטפסים בעקבות לחצי אינפלציה ואנחנו כבר רואים זאת בדמי השכירות בנכסים בבעלותנו. מנגד, בעתות כאלה מנהלים וגופים ממונפים נאלצים למכור נכסים תחת לחץ, כוח המיקוח שלנו ושל שותפינו המקומיים מתחזק ומאפשר לנצל בחוכמה עסקאות המגלמות אפסייד אטרקטיבי", אומר רוזנהיים ומסכם "ידענו לנצל לאורך נקודות משבר את הסיטואציה בשוק כדי להשיא תשואת אלפא למשקיעינו. אני בטוח שיחד עם שותפינו לדרך, ניצבת לנו גם הפעם ההזדמנות לשחזר זאת".
משקיעים כשירים, לקבלת היסטוריית התשואות המלאה של פרפימקס, של למעלה מ-25 שנים, ולתיאום פגישה אישית, השאירו פרטים>>
לכתבות נוספות של פרופימקס הקליקו>>