השטח בכפר הדר שבבעלות הימנותא
השלט הגדול שהוצב בכניסה הדרומית להוד השרון לפני שלושה עשורים תיאר אותה בשתי מילים: "העיר הירוקה". בתקופה ההיא אכן הייתה הוד השרון לעיר הכי פחות צפופה בישראל בזכות שטחים חקלאיים רבים ובנייה צמודת קרקע. אלא שבעשורים האחרונים התחילה העיר "הירוקה" לשנות את צבעה - קרקעות חקלאיות הופשרו ושכונות על גבי שכונות נבנו בה, לא תמיד עם תשתיות מתאימות, עד שבאזורים מסוימים נראתה הוד השרון כמו עיר הבטון. המגמה הזאת צברה תאוצה בתקופת כהונתו של חי אדיב, שכיהן כראש העירייה משך שלוש קדנציות, עד החלפתו בשנת 2018 על ידי ראש העיר הנוכחי, אמיר כוכבי.
לפני כעשור וחצי התחילה עיריית הוד השרון לקדם תוכנית רחבת-היקף לבניית שכונה חדשה במערב העיר. התוכנית, שכוללת 2,500 דירות על כ-600 דונם, ידועה בקרב הציבור בשם תוכנית "בית הנערה", על שם אחד המתחמים שבה. בין הבעלים של השטח הנרחב הזה נמצאת גם חברת הימנותא, שבבעלותה 27 דונם שכוללים כיום, בין היתר, מגרש כדורגל עירוני.
הימנותא, לאלה מאיתנו שפחות מכירים, היא חברה בת בבעלות מלאה של קק"ל, גוף פוליטי שחולש על כ-13% מאדמות המדינה ובקופתה מיליארדים מדמי חכירה של קרקעותיה ומתרומות של יהודים ברחבי העולם, או במילותיה של קק"ל: "תקציב של העם היהודי למען מדינת ישראל". קו הגבול בין חברת האם לחברת הבת מטושטש יחסית - תקציבה של הימנותא וניהול הכספים שלה, כמו כן החלטות ואישורים מערכתיים רבים שמחייבים אותה כגוף בעל אופי ציבורי, עוברים דרך מנגנוני הבקרה של קק"ל.
עד לשנת 2006, האדם החזק בארגון היה אלכס חפץ, המנכ"ל לשעבר בתקופת כהונתם של אפי שטנצלר ודני עטר כיושבי ראש קק"ל. חפץ כיהן עד לפני שנה וחצי בתפקיד, ובמקביל שימש גם כמנהל מכלול המקרקעין בקק"ל. מדובר באדם בעל נוכחות ששאף להפוך את קרקעות הימנותא לפרות מזומנים, על רקע הנסיקה במחירי הנדל"ן בישראל בעשור וחצי האחרונים.
תחקיר גלובס חושף כיצד חפץ קידם את האינטרסים הנדל"ניים של החברה בעיר באמצעות עורך דין פרטי, בתמורה למחיר חריג ומפתיע במיוחד. עבור שירותיו, אותו עורך דין קיבל מקק"ל סכום מופקע של 17.2 מיליון שקל מאותו "תקציב של העם היהודי", וזאת בניגוד לאישור ועדת הפטור של קק"ל, ארגון הגג של הימנותא.
השאיפות של חפץ והקשרים של עורך הדין
בנובמבר 2012 הוגשה תוכנית המתאר במשרדי הוועדה המחוזית מרכז (דבר ההפקדה פורסם בינואר 2013). לפי התוכנית דאז, להימנותא הוענקו זכויות ל-138 יחידות דיור בשכונה העתידית.
למרות הזכויות הנדיבות, חפץ לא היה מרוצה. הוא ראה את ההתנגדויות לתוכנית נערמות וחשש כי יחלפו שנים ארוכות עד שדחפור אחד יתחיל לעבוד שם. חפץ גם חשש שבשל העובדה שמגרש הכדורגל העירוני ניצב על הקרקע של הימנותא, עיריית הוד השרון תקצה לחברה במקומו זכויות בנייה מפוזרות במספר מתחמים שיורידו את ערכן.
פתרון קסם הגיע כעבור ימים אחדים בדמותה של אחת משיחות הטלפון שיזמים ובעלי קרקע רבים מקבלים כשהם נתקלים בבעיות במבוכות הבירוקרטיה התכנונית של השלטון המקומי. האדם מהצד השני של הקו הציע לחפץ לשכור את שירותיו של עורך הדין אמיר יקותיאל, שיעזור לו לקדם את האינטרסים של הימנותא בוועדה המקומית של הוד השרון.
חפץ כבר נתקל קודם ביקותיאל, כשזה זכה כשנתיים קודם במכרז שערכה הימנותא לקידום תוכנית משביחה ברחוב התלמיד בהוד השרון. בעת הזו, נחתם עם יקותיאל הסכם שמעניק לו 5% משווי ההשבחה (הפער שבין ערך הקרקע לפני ואחרי הגדלת זכויות בנייה). לימים יסתבר שיקותיאל לא הצליח לקדם את הפרויקט ברחוב התלמיד, אך בשלב שקיבל חפץ את שיחת הטלפון, הוא לא ידע זאת.
יקותיאל הוא דמות מוכרת למדי בהוד השרון, ונחשב לאחד האנשים שהפיקו הנאה מרובה מהצמיחה הנדל"נית של העיר בתקופת כהונתו של אדיב. משרדו של יקותיאל ממוקם מרחק של כ-150 מטר מהעירייה, ועם השנים הפך עורך הדין המקושר לאורח קבוע בוועדה המקומית לתכנון ובנייה (שבראשה ישב אדיב), ורשם בה הישגים לא מעטים.
לצד עיסוקו המשפטי, הקים עם אחיו מעוז את קבוצת AMY (אמיר ומעוז יקותיאל), שרכשה קרקעות רבות בהוד השרון והייתה מעורבת בתכנון ובבניית כמה פרויקטים מרכזיים בעיר. לא מזמן עלה שמו לכותרות בעיתונות הארצית, כשמכר יחד עם ברק אברמוב, מבעלי בני יהודה, בניין בשדרות רוטשילד בתל אביב בתמורה לכ-70 מיליון שקל.
ובחזרה לשיחת הטלפון. למרות שקק"ל היא ארגון עשיר ומבוסס עם יועצים משפטיים למכביר, חפץ סבר שיקותיאל יכול לתת לו ערך מוסף בשל קשריו והיכרותו עם הוועדה המקומית בהוד השרון. זאת הסיבה שחפץ מיהר לחייג ליקותיאל והזמין אותו לפגישה במשרדי קק"ל ברחוב צבי שפירא בתל אביב כדי לנהל משא-ומתן.
אחרי הפגישה פנה חפץ לוועדת הפטור של קק"ל, הודיע להם שהגיע לסיכום עם יקותיאל וביקש מהם לאשר להימנותא לשכור אותו כפרויקטור לליווי התוכנית בפטור ממכרז, ולהעניק לו שכר-טרחה שיעמוד על 10% משווי ההשבחה - פי שניים מהעמלה ברחוב התלמיד. בשתי ישיבות שונות שנערכו בדצמבר 2012 ובפברואר 2013, הוועדה אישרה את בקשתו.
מדוע פעלה הימנותא בניגוד להחלטות קק"ל?
חודש לאחר האישור בוועדת הפטור של קק"ל נחתם החוזה מול יקותיאל, וכאן מתחיל הסיפור המעניין. בהסכם לא נקבע שיקותיאל יהיה זכאי ל-10% משווי ההשבחה - כפי שאושר בוועדה של קק"ל - אלא ל-10% משווי הזכויות הכוללות אחרי ההשבחה, לפי קביעת שמאי שימונה על ידי הצדדים כשהתוכנית תאושר. במילים אחרות, העמלה של יקותיאל תעמוד על 10% משווי הקרקע בכללותה, ובהתאם לקביעת שמאי שהוא יהיה מעורב בבחירתו.
קשה שלא לתהות כיצד נוצר מצב שוועדה של קק"ל מאשרת תנאי מסוים, ואז בהסכם שאותו חיברו יועציה המשפטיים של קק"ל זמן קצר לאחר מכן ניתנים תנאים טובים יותר ליועץ. מדוע פעלה קק"ל נגד האינטרסים שלה עצמה? מה מקור היד הנעלמה שפעלה מתוך קק"ל? האם הייתה זו טעות שלומיאלית של אחד מעורכי דינה שעלתה במיליונים של כספי ציבור, או שמא התקבלה הוראה מגורם בכיר בקק"ל שסותרת את אישור ועדת הפטור?
קק"ל והימנותא העבירו תגובה מפורטת לכתבה זו שתוצג בהמשך הכתבה, ובה אישרו את קיומו של הפער כאמור, אך לא סיפקה הסבר לתעלומה וגם לא הצביעה על גורם שנשא באחריות. יתרה מכך, קק"ל סירבה להעביר לידי גלובס את הפרוטוקולים שבהם אושרו ההתקשרויות, חרף העובדה שהם אמורים להיות פומביים, או את שמותיהם של חברי הוועדה הרלוונטית. חשוב לציין שלפער הבלתי מוסבר הזה יש עלות דרמטית, שלפי דוח ביקורת פנימי שחובר לאחרונה על ידי מבקר הפנים של הימנותא והגיע לידי גלובס, עומדת על כ-11 מיליון שקל. נגיע לכך בהמשך.
17 מיליון סיבות טובות מאוד לחייך
מיד עם החתימה על ההסכם, יקותיאל קיבל מקדמה של 300 אלף שקל בתוספת מע"מ והתחיל לעבוד. האם מירב עבודתו הייתה משפטית והתמקדה בדיונים בוועדות הבנייה או שמא דווקא הפעלת קשרים בעירייה? ובכן, אומנם יקותיאל אכן הופיע בוועדות וטען בשם הימנותא (עורך דין ממשרדו טען בשם בעלי קרקעות נוספים שנמנו על לקוחותיו), אך גם מקורבים לארגון מודים שהוא נשכר, בין היתר, בשל קשריו בהוד השרון והיכרותו עם הוועדה המקומית בעיר באותם ימים.
יקותיאל הופיע מול הוועדות המקומית והמחוזית וטען מול חבריה שמוטב שהימנותא תופרד מהתוכנית ותוכל לקדם בעצמה תוכנית נפרדת. בקשתו נדחתה. לצד זאת, זכויות הבנייה בתוכנית בכללותה צמחו בשנים שאחרי שכירתו של יקותיאל וכפועל יוצא הימנותא קיבלה עוד 18 יחידות דיור. במקביל, הוועדות השונות אישרו ש-150 יחידות מתוך 156 היחידות של הימנותא ייבנו בבלוק עירוני אחד ולא בתפזורת עם בעלים אחרים, עובדה שמעלה את ערך הזכויות.
בשנת 2017, עם קבלת אישור למתן תוקף לתוכנית, יקותיאל ביקש להתקדם עם העברת התשלום. הצדדים שכרו שמאית בשם מיכל בר-פרו, וזאת פרסמה חוות-דעת שתקבע מה שווי הקרקע, ובעצם מה העמלה המגיעה ליקותיאל. תג המחיר הנדיב שהצמידה השמאית לקרקע - 163 מיליון שקל. משמעות הדבר: ליקותיאל מגיעים 16.3 מיליון שקל, ובתוספת מע"מ - 19.1 מיליון שקל בסך-הכול.
יש לציין ששנתיים מאוחר יותר, אחרי שהתוכנית נחתמה, קיבלה הימנותא דרישה לתשלום היטל השבחה מעיריית הוד השרון. במענה הגישה הימנותא חוות-דעת שמאית מטעמה ובה טענה כי שווי הזכויות בקרקע הן כ-109 מיליון שקל בלבד. לבסוף נקבע על ידי שמאי מכריע כי שווי הזכויות, נכון לסוף 2019, היו 141 מיליון שקל - עדיין שווי נמוך משמעותית מחוות-הדעת של בר-פרו, שניתנה שנתיים לפני כן, כשמחירי הנדל"ן היו נמוכים יותר.
מיכל בר-פרו סירבה להגיב או לומר האם עבדה בעבר עבור יקותיאל. כשנשאל על היכרותו עם השמאית מסר יקותיאל: "מיותר לציין כי אני מכיר חלק ניכר מן השמאים בארץ, אולם הליך בחירת השמאי נוהל על ידי הימנותא וביוזמתה, והיא שבחרה אותה, לאחר שנתקבלו מספר הצעות, הן של שמאים שהוצעו על ידי והן של שמאים שהוצעו ע"י הימנותא". הימנותא מסרה כי בר-פרו לא עבדה עבורה קודם לכן, וכי הפנייה אליה התבצעה במשותף על ידי הימנותא ויקותיאל.
מכל מקום, מיד עם קבלת חוות-הדעת של בר-פרו, יקותיאל שלח להימנותא דרישת תשלום על סך 19.1 מיליון שקל. בשלב זה נראה כי בכירי קק"ל נבהלו. חפץ נשלח בבהילות לנהל משא-ומתן מחודש עם יקותיאל ולבקש הנחה כדי לנסות להציל משהו מתשלום העתק שאותו התחייבו לשלם. יקותיאל סירב ואיים בתביעה. בקק"ל ידעו שההסכם ברור, וגם אם אין בו כל היגיון וגם אם הוא נחתם בניגוד לאישורי קק"ל, הרי שהם אלה שחתמו עליו. יש להניח שבראשם של בכירי קק"ל עבר גם החשש שגודל הפארסה תיחשף לעיני הציבור, ואולי גם מהתערבות של מבקר המדינה שיבקש לרדת לשורש העסקה התמוהה.
לבסוף הוסכם בין הצדדים, בתוספת להסכם המקורי שנחתמה באוגוסט 2018, כי יקותיאל יגבה 9% בתוספת מע"מ משווי ההערכה השמאית של מיכל בר-פרו - סך-הכול 17.2 מיליון שקל (כולל מע"מ). את הסכמתו למתן ההנחה התנה בכך שיקבל 80% מהסכום בו במקום. קק"ל נעתרה. שמונה ימים לאחר החתימה על התוספת שילמה לו קק"ל 13.4 מיליון שקל. כעבור עשרה חודשים, התוכנית נחתמה ופורסמה ברשומות. כשזה קרה, יקותיאל קיבל מקק"ל את היתרה.
תיבת פנדורה ובתוכה 11 מיליון שקל מכספי קק"ל
תיבת הפנדורה הזו נשארה חתומה משך כמה שנים טובות, עד שלאחרונה, בעקבות מינויו של יושב ראש חדש להימנותא ועזיבתו של חפץ (שכיום עובד באיירפורט סיטי בע"מ, אחת החברות הציבוריות שבבעלות המיליארדרים החשאיים קובי מימון וחיים צוף), חובר דוח ביקורת פנימי על הפרשה.
בין היתר, בדוח נכתב: "בניגוד לאישור ועדת הפטור בקק"ל ביום 25 בדצמבר 2012 כי התמורה תהיה 10% מההשבחה בתוכנית, בהסכם נקבע כי התמורה תהיה 10% משווי זכויות החברה בנכס לאחר פרסום מתן תוקף חוקי לתוכנית. מנגנון התמורה בהסכם ההתקשרות עם היועץ אינו מתייחס לסכומים שיש לקזז משווי הזכויות המושבחות, לרבות, היטל השבחה צפוי, עלות פינוי מבנה ציבור וכיו"ב. ככל והתמורה ליועץ הייתה משולמת רק על ההשבחה בניכוי היטל ההשבחה, התמורה הייתה מסתכמת לכ-6 מיליון שקל, במקום 17 מיליון שקל, חיסכון של כ-11 מיליון שקל".
קק"ל: "החברה אימצה את המלצות המבקר"
מקק"ל, הימנותא ואלכס חפץ נמסר: "המקרה המדובר בהתקשרות משנת 2012, שאושר עוד בטרם רישומה של קק"ל כחברה לתועלת הציבור. החל מיום רישומה של קק"ל כחל"צ, קבעה הנהלת קק"ל נורמות של התנהלות תאגידית מחמירות יותר ובפרט בהיבט של ממשל תאגידי. קק"ל הפיקה לקחים, שיפרה את דרכי ההתקשרות עם נותני השירות ושיפרה את נהליה (גם אלכס חפץ שפרש לאחרונה היה חלק מהתהליך). ועדת הפטור אישרה את בקשת הימנותא להתקשר עם הפרויקטור תמורת 10% אחוזים מההשבחה ובסופו של דבר ההתקשרות התבצעה תמורת שכר-טרחה של 10% מהשווי המושבח.
"חשוב לציין שהתמורה לפרויקטור הוכיחה את עצמה, במובן זה שלקק"ל כיום ישנה זכות להקים כ-156 יחידות דיור לציבור הרחב, שרובן ככולן במבנן אחד. בתחילת 2022 ועדת הביקורת של הימנותא דנה בדוח ביקורת של מבקר הפנים של החברה שעסק בתשלום לפרויקטורים עבור השבחה. החברה אימצה את המלצות המבקר ומסקנותיו מיושמות".
מעו"ד אמיר יקותיאל נמסר כי כל שאלה ביחס לסיבות בגינן נשכר יש להפנות להימנותא והוסיף שהוא מספק שירותים משפטיים לשורה של גופים למעלה מ-20 שנה.
מעיריית הוד השרון נמסר: "התוכנית קודמה ביוזמת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה החל משנת 2007 ועד לאישורה למתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית ב-2017. התוכנית נחתמה על ידי יו"ר הועדה המחוזית ב-2019, לאחר שראש העירייה הנבחר, אמיר כוכבי, שנכנס לתפקידו, סירב לחתום עליה ללא פרק זמן ללמידה. התוכנית קודמה בוועדה המחוזית ושונתה במהלך השנים על פי החלטותיה, כך שחלו שינויים ביחס למספר יחידות הדיור לכל בעלי הזכויות בתוכנית. לגבי שטח זה, ברור כי בין 2012 ל-2017 שונה מספר יחידות הדיור, מ-138 יחידות למספר הסופי היום העומד על 156 יחידות דיור".
השאלות שנשארו פתוחות
1. מדוע שכרה הימנותא את עו"ד אמיר יקותיאל בפטור ממכרז?
2. איך קרה שסעיף התמורה בהסכם מול יקותיאל העניק לו 10% משווי הזכויות ולא משווי ההשבחה, כפי שאישרה ועדת הפטור של קק"ל?
3. האם טעות שלומיאלית של יועץ משפטי מטעם קק"ל עלתה בכ־11 מיליון שקל מכסף ציבורי, או שגורם בכיר בקק"ל נתן הוראה להתעלם מאישור הוועדה ולהעניק ליקותיאל את ההטבה המשמעותית?
4. מדוע ארגון ציבורי מבוסס כמו קק"ל צריך להתקשר עם פרויקטור בעל קשרים כדי לקדם תוכנית השבחה מול גוף ציבורי אחר ולא להשתמש ביועציו המשפטיים הקבועים?
5. מי הציע לשכור את השמאית שהעריכה את שווי הקרקע ובכך קבעה את שכרו של יקותיאל?