בניין היוקרה Murano at Portofino במיאמי ביץ' / צילום: Shutterstock
שנה לאחר ההתמוטטות של בניין בן 12 קומות בעיר סרפסייד במיאמי, שבה נהרגו 98 בני אדם, מחירי הדירות בבניינים הסמוכים בירידה ניכרת.
מחירי הדירות בסרפסייד עמדו באפריל ובמאי על 1.3 מיליון דולר בממוצע, נמוך ב־64% מאשר באותם חודשים שנה קודם לכן, לפי דוח של סותביס אינטרנשיונל ריאלטי, חברת נדל"ן במיאמי.
המחירים נמוכים בצורה בולטת ומשקפים דאגות בנוגע לבטיחות והערכות חדשות לתיקונים שמחירם יכול להגיע למאות אלפי דולרים, כדי להביא את המבנים הישנים לעמוד בתקן, אומרים מתווכים. הנושאים הללו הפכו יותר משמעותיים מאז הקריסה של הצד הדרומי של מגדלי צ'מפליין ב־24 ביוני 2021.
בשאר האזורים - המחירים בעלייה
ירידת מחירי הדירות בסרפסייד ובמיאמי ביץ' עומדת בניגוד לשאר האזורים במדינה, שבהם המחירים ממשיכים לעלות למרות העלייה בריבית המשכנתאות.
הם מנוגדים גם למגמה במחוז מיאמי־דייד, שבו מחירי הדירות מאמירים משום שיותר ויותר אנשים עוברים לדרום פלורידה בגלל מזג האוויר החם והיעדר מס מדינה. ביתר חלקי המחוז עלו המחירים בממוצע ב־32% במהלך החודשיים הללו, בהשוואה לשנה שעברה, אומרים ב־ONE מבית סותביס.
"יש פיצול ממש במה שקורה", אומר פיטר זלווסקי, מנהל בחברת Condo Vultures, חברת ייעוץ לבנייני מגורים היושבת במיאמי. "בשעה שבבנייני יוקרה רואים עלייה במחירים, בסרפסייד רואים שהסיכון מקושר לבניינים, בעיקר ליד האוקיינוס". המחירים לבתים פרטיים באותן שכונות, שמשוחררים מכל הבדיקות האלה, ממשיכים לעלות.
צוותים של חוקרים פדרליים ממשיכים לנסות למצוא רמזים למה שגרם להתמוטטות הבניין. הם עדיין לא שללו תסריטים על מה שגרם בדיוק לטרגדיה, ורבים מאמינים שהיו כמה גורמים תורמים. בני משפחה של ההרוגים הגיעו להסדר של כמעט מיליארד דולר.
אידה שוורץ, מתווכת ב־Compass שמתמחה באזור מיאמי ביץ', מספרת שלא מכרה אפילו דירה אחת השנה בבניינים שנבנו לפני שנת 2000. קונה אחד משיקגו חיפש נכס בטווח של 800 אלף דולר, היא אומרת, אבל ויתר על הרכישה של דירה מול האוקיינוס לאחר שהבין שהמועצה של הבניין עלולה לדרוש תשלום מיוחד עבור שדרוג הנכס. "הרבה אנשים חוששים להיכנס לבניין ישן", אומרת שוורץ.
החוק החדש: לבצע בדיקות לבניין
חוק מדינתי שנכנס לתוקף בחודש מאי דורש מבנייני מגורים ליד האוקיינוס לבצע בדיקות לאחר 25 שנים, ואלה שנמצאים במרחק של יותר מכחמישה קילומטרים מהחוף מחויבים לעשות זאת אחרי 30 שנה. קודם לכן לא הייתה דרישה מדינתית לבדיקות תקופתיות של עמידות הבניין במשך הזמן, אולם במחוז מיאמי־דייד הייתה דרישה כזאת אחרי 40 שנה.
לחוק החדש עשויה להיות השפעה נרחבת. יותר משני שלישים ממלאי הדירות במיאמי הם בני 30 שנה ומעלה, מה שאומר שרוב הבניינים באזור מתכוננים לבדיקה המעמיקה הזאת. החוק ידרוש ממועצות הבניינים גם להחזיק רזרבות כספיות לשלם עבור תיקונים מבניים. קודם לכן, מועצות הבניינים היו ידועות בכך שהן דחו את הרזרבות משנה לשנה ולכן מצאו את עצמם בלי מזומנים כשהצטרכו לשלם תמורת תיקונים.
חלק ממועצות הבניינים שהוקמו לפני פחות מ־25 שנים מתכננות כעת קדימה. בבניין Murano at Portofino, בניין יוקרה במיאמי ביץ' שנבנה ב־2001, הדיירים צריכים לשלם 300 אלף דולר כדי לתקן נזילה בדק של הבריכה ועוד תיקונים ושדרוגים.
מועצת הבניין אישרה 30 מיליון דולר לתיקונים ראשוניים, ומצפה ל־15 מיליון דולר נוספים, כך שדיירים מצאו את עצמם כותבים צ'קים של 50 אלף דולר בממוצע לדירה. הם חוששים שהסכום הכולל יגדל בגלל האינפלציה ובשל הסיכוי שימצאו עוד דברים שצריך לתקן ברגע שהשיפוצים יתחילו.
"האם אני שמחה לרשום את הצ'ק הגדול מאוד, שיכול להגיע ל־300 אלף דולר עד שנסיים? בהחלט לא", אומרת דיאנה שולמן, דיירת בבניין. "אבל אין לנו ברירה חוץ מאשר למכור את הדירה ולהעביר את הבעיה למישהו אחר".
אלה שאינם יכולים להרשות לעצמם לרשום סכום בן שש ספרות יהיו חייבים למכור. אפילו מי שיש לו את הכסף אבל מתגורר בבניין רק חלקית, מסרב להוציא אותו על בית שבו הוא מתגורר כמה חודשים בשנה.
היזמים מנצלים את ההזדמנות
היזמים מנצלים את ההזדמנות ומציעים לקנות את כל הדירות בחלק מהבניינים הישנים מתוך כוונה להרוס אותם ולבנות במקומם מגורי יוקרה. יש בניינים שבהם צריך רק 75% מבין בעלי הדירות שיתמכו בתהליך, הידוע בשם condo termination.
"אני חושב שחלק מבעלי הדירות הרבה יותר פתוחים לרעיון הזה", אומר קמילו מיגל, יזם ב־Mast Capital שאמר שהוא עובד על ארבעה בניינים כאלה בפלורידה. "הם מבינים את ההשלכות האפשריות של מה שיכול לקרות למבנה ישן שאינו מתוחזק היטב". ¿
בישראל: הבנקים נזהרים מבניינים בסיכון
זמן לא רב לאחר קריסת הבניין במיאמי, קרס ב־11 בספטמבר בניין מגורים ברחוב סרלין בחולון. למרבה המזל, הוא פונה יום קודם לכן מתושביו שהבחינו שהוא מתחיל לשקוע.
האם בעקבות זאת השתנו המחירים באזור? מתווכים ששוחחנו עמם אומרים שאין ירידה בביקושים או במחירים, אבל אייל ימיני, מרי/מקס סנטר חולון בת-ים, מציין שבבת ים השכנה חלה קפיצה במספר הבתים שהוכרזו כמסוכנים, ושם קשה יותר לקבל מימון. בבנקים מסבירים כי במקרה שלבניין קיים צו של בית מסוכן, השמאי מטעם הבנק מעריך את שווי הקרקע, ונותן מימון של 80%־90% מערך הקרקע, בהנחה שזה מה שיישאר לבעל הדירה במקרה שהבניין ייהרס או שהדיירים יצטרכו להתפנות ממנו.
בשוק מעריכים כי מדובר במימון של 40% בלבד לשווי דירה, כך שמי שתכנן לקנות דירה במימון של 75% - לא יוכל לעשות זאת. "אנחנו אומרים זאת כבר בשלב הצגת הדירה", אומר ימיני, "שלא יהיו הפתעות".