ינקי קוינט, מנכ''ל רשות מקרקעי ישראל / צילום: יוסי זמיר
האם אנחנו עדים לתחילתו של היפוך במגמה? אחרי השתוללות המחירים במכרזי רשות מקרקעי ישראל ב־2021, ובמידה מסוימת גם בתחילת השנה הנוכחית, ייתכן (ונאמר זאת בזהירות המתבקשת) שהשוק מתחיל להתקרר: מתוך 51 מגרשים ששווקו מסוף חודש יוני האחרון, יותר ממחצית נסגרו במחירים נמוכים ממחיר השומה שקבעה רמ"י.
לאורך שנת 2021 שברו מחירי העסקאות במכרזי רמ"י את שיאי כל הזמנים. די להזכיר את מכרז שדה דב הראשון, ששווק בסכום כולל של כ־4.5 מיליארד שקל לא כולל הוצאות פיתוח, ואת מכרז נווה גן ברמת השרון ששווק בסכום של יותר משני מיליארד שקל, כדי להבין את גודל העניין. בשניהם, אגב, מחירי הזכייה היו גבוהים ממחיר השומה פי שניים, פי שלושה ואף יותר מזה. כעת, אולי, השוק מתחיל לשנות מגמה.
סכומים הנמוכים בחצי ממחיר השומה
במסגרת בדיקת גלובס באשר למחירי הזכייה במכרזי רמ"י, נבדקו כלל המכרזים ששווקו בהצלחה מסוף החודש שעבר. "קו פרשת המים" הוא מכרז לשטחי מסחר ומשרדים בתוכנית דרום תל השומר, שתוצאותיו פורסמו ב־29 ליוני, ובו מחיר הזכייה היה מעשית כמחיר השומה (גבוה ב־50 אלף שקל בלבד ממנה).
בסך-הכול נבחנו עסקאות עבור 51 מגרשים, בכל רחבי הארץ ובכל הייעודים. 29 מהמגרשים שווקו במחיר נמוך, ואף נמוך משמעותית, ממחיר השומה - שיעור של כ־57% מכלל השיווקים בחודש האחרון. אם נוסיף לכך את המכרז ברמת גן שצוין לעיל, נגיע ל־59% עסקאות ששווקו במחיר השומה או נמוך ממנו.
אחד המכרזים הבולטים בהקשר זה הוא מכרז מחיר מטרה בלוד עבור 873 יחידות דיור בארבעה מגרשים ברובע הבינלאומי העיר, ששווק בהצלחה לפני כשבועיים. כל ההצעות הזוכות במכרז, ללא יוצאת מן הכלל, "חתכו" את השומה ביותר מחצי: ממוצע ההצעות הזוכות עמד על כ־62.6 מיליון שקל, ואילו ממוצע השומות בארבעת המגרשים עמד על 144.8 מיליון שקל. מכרז מחיר מטרה נוסף, שנסגר לפני ימים אחדים ברמלה, עבור הקמת 200 יחידות דיור, שווק במחיר 41.5 מיליון שקל, לעומת מחיר שומה של 143.1 מיליון שקל.
נזכיר כי מכרזי מחיר מטרה מיועדים מלכתחילה להוביל להוזלה במחיר הדירות לצרכן הסופי, ואינם מתנהלים כמכרזים רגילים: במכרזים אלו נקבע מראש המחיר של 80% מהדירות, לפי רף הנמוך ב־20% ממחיר השוק. עם זאת, גם במכרזי מחיר מטרה קודמים ששווקו ברחבי הארץ, מחירי הזכייה לא היו נמוכים בצורה כה משמעותית ממחיר השומה, ובמקרים רבים אף גבוהים ממנה.
הריבית עולה, הבנקים נסוגים והמימון יקר
מכרז נוסף ששווק במחיר נמוך ממחיר השומה הוא מכרז שני שנסגר בחודש האחרון בתוכנית דרום תל השומר, גם הוא עבור מסחר ומשרדים, שבה זכתה רמי צרפתי חברה לבנייה: החברה הציעה עבור 2,305 מ"ר סכום של כ־61.6 מיליון שקל, לעומת מחיר שומה של 75.2 מיליון שקל. למכרז זה הוגשו 11 הצעות, וממוצע ההצעות עמד על 46.3 מיליון שקל בלבד.
"ספציפית במכרז שלנו השומה הייתה לא נכונה, לדעתנו, ולראיה - ההצעות היו צמודות מאוד יחסית", אומר רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי. "אבל ככלל ישנה התקררות בשוק. מספר הניגשים נמוך יותר, וליזמים יש מגבלת מימון. הבנק הוא הדלק, הוא קטליזטור חזק להעלאת המחירים, שכן אם לקבלן יש מאיפה לשלם, יש לו גם מוטיבציה להציע הצעה גבוהה כדי לזכות בכל מחיר. עכשיו, כשהריבית עלתה וכשהבנקים נסוגו לאחור, המימון הפך יקר יותר וקשה יותר להשיג אותו.
"מדד האופטימיות בקרב הקבלנים והיזמים ירד מעט, לדעתי, והמגמה הזו תימשך, חד משמעית. מצב האשראי, שמתקשר גם לריבית העולה, מוריד את הביקושים, אין כל ספק. מי שאין לו מאיפה לשלם, מי שלא יודע מאיפה יביא את הכסף, לא יגיש הצעה למכרז, וזה מה שאנחנו רואים בשוק.
"אני שמח מאוד שהשוק לא ממשיך לדהור קדימה. שוק של אופטימיים הוא לא שוק טוב. הוא מקשה על הקונים ויכול לסכן קבלנים. הקבלן רוצה יציבות, לא ירידה ולא עלייה. אנחנו לא מחפשים 'זגזוגים' למעלה ולמטה, ואני חושב שהמצב הנוכחי מייצב את השוק".
באשר למספר ההצעות בכל מגרש נציין כי אכן ישנם מכרזים שבהם מספר המגישים נמוך למדי, אך לא מדובר כרגע בעניין גורף. כך למשל, במכרז לשטח תעשייה בשוהם, ששווק בהצלחה גם כן בסוף יוני האחרון, הוגשו שתי הצעות בלבד; מולו, למכרז מחיר מטרה בלוד שהזכרנו קודם לכן הוגשו 43 הצעות, לארבעת המגרשים יחד.
"תוכניות הממשלה רחוקות מלתת פתרון"
מנגד, יש מי שלא ממהר להכריז על מגמות. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין היא אחת כזו: "אני לא ממהרת עכשיו, כמו שלא מיהרתי כשניתנו הצעות הזויות על קרקעות. בסופו של דבר אומדן שווי השמאי הוא היחיד ששומר על שפיות ויציבות מסוימת. זה הדבר היציב היחיד, וכשהשוק השתגע זה היה הדבר היחיד שהיה מחובר למציאות.
"השוק נמצא בתנודיות מתמדת. יש תקופות שבהן הוא משתולל, כפי שראינו, ויש תקופות שהוא נרגע, כמו עכשיו, כשיש מגמה של העלאת ריבית. ההצעות שמוגשות היום במרכזי רמ"י זהירות יותר, ואין לי ספק שלהעלאת הריבית תהיה עוד השפעה בהמשך".
בוגין אף מציינת שהפער בין ההיצע לביקוש עדיין אדיר, והוא הולך וגדל כל הזמן. "לצערי כל תוכניות הממשלה רחוקות מלתת פתרון. לכן לא הייתי ממהרת להכתיר מלכים ולהצביע על מגמות ברורות. אני מאמינה שככל שהעלאת הריבית תימשך, ההצעות באמת יהפכו להיות סבירות יותר. זה לא אומר שתהיה ירידה במחירים, אבל תהיה זהירות רבה יותר - גם יותר מזו שאנחנו רואים היום".