לוקחים משכנתה? כך תפיקו את המירב / אילוסטרציה: Shutterstock
בסוף החודש, רגע לפני שהילדים יחזרו לבית הספר, תיכנס לתוקף רפורמה בשוק המשכנתאות שיזם בנק ישראל, בה הבנקים יצטרכו לתת למבקשי המשכנתה מסמכים בפורמט אחיד על מנת להקל עליהם את ההשוואה בין הבנקים. הרפורמה הגיעה אחרי בדיקה שערכה רשות התחרות בתחילת השנה שעברה, ממנה עלה שלנוטלי משכנתאות קשה להשוות בין הצעות המחיר וגובה הריביות שמעניקים הבנקים השונים.
משכנתה היא ההלוואה הגדולה ביותר שלוקח משק הבית. כיום, המשכנתה הממוצעת עומדת על כמיליון שקל, ולהוזלת הריביות עליה יש משמעות כלכלית נרחבת. עם זאת, לפי הבדיקה של רשות התחרות, רק 44% מהלווים קיבלו הצעת מחיר מאושרת מבנק נוסף לבנק ממנו לקחו את הלוואת המשכנתה. ובמילים אחרות, יותר מחצי מהלווים כלל אינם עורכים השוואת מחירים כאשר הם לוקחים משכנתה.
דבר נוסף שעלה מהבדיקה היה שגם במקרים בהם נערכה השוואת מחירים, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי שניים ואף שלושה מהחיסכון בפועל, אך לא הצליח לעשות זאת כי יכולת ההשוואה בין ההצעות השונות שניתנו לקתה בחסר. בעקבות זאת, בנק ישראל ערך מספר שינויים מרכזיים בנתונים שכל בנק חייב להציג ללווים כאשר הם נכנסים לתהליך לקיחת המשכנתה. אז איך תוכלו להפיק מהרפורמה את המירב?
השלב הראשון: סכום החזר חודשי צפוי
המסמך שהבנקים יספקו הוא אישור עקרוני וזהה. אישור זה יהיה מפורט יותר מהקיים כיום: הוא יכלול את הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר. בעשור האחרון הריבית הייתה אפסית, והמדדים היו נמוכים - בהתאם השינויים בהחזר החודשי היו מינוריים. כעת, כאשר נכנסנו לתקופה בה יש העלאות ריבית תכופות ומדדים גבוהים, ההחזר החודשי יכול לעלות במהרה ובצורה ניכרת.
לעיתים, מרוב רצון לסגור כבר את העסקה, אנו בונים משכנתה בה ההחזר החודשי שלנו קרוב ליכולת המקסימאלית שאנחנו יכולים להרשות לעצמינו, ומניחים שבעתיד יעלה השכר ואם יעלה התשלום החודשי - אנחנו נסתדר. אולם, לא מן הנמנע שלא תמיד אנחנו מעריכים בצורה ריאלית את גובה התשלום החודשי לאחר העליות ולכן נתקשה להתמודד איתו.
מכיוון שמדובר בהלוואה ארוכה למשך שני עשורים לפחות, הבנק ייתן לכם אומדן על התפתחות התשלומים בהתאם לתחזיות שונות, ממנו תוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי היכולת לעמוד בהחזר לאורך זמן. מכיוון שאף אחד לא יודע איך יראה העתיד, יכול להיות שהתשלומים בפועל יהיו גבוהים או נמוכים יותר, ולכן מדובר באומדן שנערך לפי תחזיות שנגזרות ממחירי אגרות החוב הממשלתיות ומשקפות את ההערכות בשוק ההון לגבי ההתפתחות העתידית של הריביות והאינפלציה. כל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות שיפורסמו על ידי בנק ישראל, כדי שבסיס ההשוואה יהיה אחיד.
השלב השני: הסלים הגנריים
באישור העקרוני שמעניקים הבנקים יופיעו שלושה סלים אחידים. על מנת לקבל הצעות ריביות זהות לסלים האחידים שיקלו עליכם את ההשוואה בין הבנקים השונים, תצטרכו להודיע לבנק מהו אורך המשכנתה שאתם מבקשים. תזכרו לבקש את אותו אורך משכנתה בכל הבנקים אליהם אתם פונים, כיוון שאם תבחרו בבנק אחד במשכנתה ארוכה יותר ובאחר קצרה יותר - הריביות עשויות להיות שונות וסך ההחזר יהיה שונה, וזה יקשה על ההשוואה. בכל אחד מהסלים יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וגם סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתה.
הסל הראשון הוא משכנתה "חסרת סיכון", קרי 100% מסכום המשכנתה נלקח בריבית קבועה לא צמודה. מדוע זו משכנתה "חסרת סיכון"? מהסיבה שכאשר אתם בוחרים במסלול הזה, מכאן והלאה אתם לא חשופים כלל לסיכונים כמו אינפלציה או עליית ריבית בנק ישראל - התשלום החודשי יהיה קבוע. השוואה בין מספר בנקים לגבי משכנתה 100% קבועה לא צמודה לטווח זמן זהה יכולה לספק אינדיקציה לגבי איך כל אחד מהם מתמחר את כלל הסיכונים.
הסל השני הוא "סל השלישים": שליש מהסכום בריבית קבועה לא צמודה, שליש מהסכום בריבית צמודה למדד ומשתנה (מה שקרוי "עוגן") ושליש מהסכום בריבית צמודה לפריים. הצעת השלישים הפכה להצעה גנרית שמקבלים מהבנקים, כאשר בפועל היא לא אופטימלית עבור רוב האוכלוסייה. עם זאת, היא נותנת מושג כללי על טווח הריביות בכל אחד מהמסלולים הנפוצים. תשימו לב שההצמדה במסלול העוגן כפולה - גם העוגן עצמו משתנה כל חמש שנים, וגם המסלול צמוד למדד. אם אתם בוחרים במסלול זה, תבדקו היטב איך הוא צפוי להתפתח.
הסל השלישי מורכב משני חצאים: חצי מהסכום בריבית קבועה לא צמודה וחצי מהסכום בריבית צמודה לפריים. סל זה חדש יחסית ומתאפשר רק לאחר שבנק ישראל התיר לקחת עד שני שלישים בריבית צמודה למסלול הפריים, במקום השליש שהיה נהוג עד אותה העת. צריך לזכור שמסלול הפריים הוא המסלול הזול ביותר שיציעו לכם (גם כעת, כאשר ריבית בנק ישראל עולה), אך בהמשך הדרך הוא ישתנה בכל פעם שבנק ישראל יעלה את הריבית. לכן, אתם חשופים לשינוי בכל עת.
השלב השלישי: הסל שלכם
הסלים הגנריים אמורים לעזור לכם לקבל מידע כללי על הבדלי העלויות בין הבנקים השונים. אולם, משכנתה נכונה היא משכנתה שמתאימה בדיוק להתפתחות משק הבית שלכם, להתחייבויות נוספות שיש לכם, לצפי שלכם להכנסות חד־פעמיות ולהעלאת משכורות. לצד ההתפתחויות השונות בהחזר, בכל אחד מהמסלולים יש גם התנהגות שונה בשינויים, פריסות, פירעון מוקדם וכדומה. לכן, מומלץ שלצד שלוש ההצעות הגנריות שנותנים לכם הבנקים, תבנו סל שמתאים לכם ומשקף את הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ותבקשו הצעה עליו מכל הבנקים אליהם אתם פונים. כך, יהיה לכם סל זהה נוסף שמתאים יותר לצרכיכם, כנקודת פתיחה למו"מ עם הבנקים.
השלב הרביעי: מו"מ והתאמות
קבלת ההצעות על הסלים היא נקודת פתיחה בלבד. אלא שבפועל הריבית שאתם יכולים להגיע אליה באמצעות מו"מ אינטנסיבי עשויה להיות נמוכה הרבה יותר מההצעה הראשונה שתקבלו. כמו כן, מרבית המשכנתאות גם אינן נוטות להסתיים באופן אחיד - יהיו מסלולים שיסתיימו מוקדם מהצפוי (היקרים ביותר בדרך כלל), ויהיו מסלולים שיפרסו לתקופה ארוכה יותר (הגמישים יותר בדרך כלל, שיהיה ניתן לקצר בהמשך הדרך).
השינוי באורך המסלולים נובע גם ממגבלה של יכולת ההחזר, שממנה נגזר שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה. לכן, חלק מהמסלולים נפרסים על טווח ארוך יותר על מנת להפחית את גובה ההחזר החודשי. צריך לזכור שככל שהפריסה ארוכה יותר, ההחזר הכולל יקר יותר, ולכן כל משכנתה מוצאת את האיזון שלה לגבי אורך המסלולים.
בשלב הזה, לאחר שקיבלתם מושג על הבדלי העלויות בין הבנקים השונים באמצעות הסלים הגנריים, ולאחר שקיבלתם מושג כללי כמה יעלה סל שפחות או יותר יתאים לצרכיכם, הגיע הזמן למו"מ, לכל הפחות עם שני בנקים, להוזלה ולהתאמה ספציפית של הסל שמתאים לצרכיכם.
השלב החמישי: כמה מילים על מיחזור
במסגרת הרפורמה במשכנתאות, יורחב גם המידע שניתן ללווה שבוחן כדאיות למחזר את המשכנתה. בנוסף לריבית עבור המשכנתה הקיימת, אותה צריך להשוות לריבית המוצעת על ידי הבנק החדש הממחזר, צריך לדעת גם את עלות העמלות השונות ובעיקר עמלת פירעון מוקדם (עמלה שמשלמים אם מעוניינים לפרוע את המשכנתה לפני תאריך הפירעון שלה). אם עמלת הפירעון המוקדם מסתכמת בסכום גבוה מאוד, ייתכן שהצעת המיחזור לא אטרקטיבית, על אף שהריביות של הבנק החדש הממחזר נמוכות יותר.
על כן, הבנק יצטרך לתת ללווה מידע על הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקח בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר, כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן. זאת, על מנת להקל על ההשוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק החדש הממחזר, ולקבל החלטה על כדאיות המחזור בהתאם לעלויות הכוללות שלו.
בנוסף, הזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולי העוגן המשתנים, שצפויים לשנות את הריבית אותה משלם הלווה, עשויים להפוך הצעת מיחזור שאיננה אטרקטיבית כעת לאטרקטיבית לאחר השינוי. לכן, הבנק יצטרך להסב את תשומת ליבכם לתאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות על מנת שתוכלו בתאריך זה לשוב ולבחון כדאיות מיחזור.