עסקאות השבוע / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
ברחוב בר יהודה בקריית אונו, נמכרה דירת 5 חדרים, בשטח 120 מ"ר, תמורת 3.44 מיליון שקל (28.6 אלף שקל למ"ר). הדירה בקומה 8 מתוך 14 ולה מרפסת, ממ"ד בשטח 12 מ"ר, מחסן וחניה.
מדובר בפרויקט פינוי בינוי שהאכלוס שלו נעשה בשני גלים: בינואר 2021 אוכלס החלק הראשון בפרויקט ובינואר 2022 אוכלסו שאר הבניינים. לדברי מוטי מורן, זכיין ובעלים של סניף קריית אונו באנגלו סכסון, המוכר היה בעל דירת 4 חדרים באחד הבניינים הישנים שנהרסו, והוא הוסיף כסף וקיבל דירת 5 חדרים. "הנכס היה על המדף במשך ארבעה חודשים, שבמהלכם היו שמונה מתעניינים.
"מחיר אותה דירה בשיווק הראשוני של הפרויקט עמד על 2.95 מיליון שקל. בשיווק השני של הפרויקט המחירים נסקו והמלצתי למכור. יצאנו לשיווק ב־3.1 מיליון שקל אבל גל עליות נוסף הוביל לשינוי נוסף במחירי השיווק כך שהעלינו את המחיר ל־3.3 מיליון שקל. כמעט ונסגרה עסקה על הדירה ב־3.2 מיליון שקל, אבל המוכר החליט להעלות עוד את המחיר, ל־3.45. בסוף הוא מצא רוכש ששילם עבור הנכס 3.44 מיליון שקל. כלומר תוך ארבעה חודשים הייתה עלייה של 400 אלף שקל".
מורן ייצג את שני הצדדים בעסקה, ולדבריו המוכרים משקיעים, והרוכשים משפרי דיור.
מה הם דמי השכירות בשכונה?
"במקביל למכירה שיווקתי את הדירה גם לשכירות במחיר של 7,500 שקל לחודש. דמי השכירות על דירה כזו עכשיו הם 10,000 שקל לחודש".
לפי הדיווחים ברשות המסים, בכתובת הנכס נמכרו בשנה האחרונה ארבע דירות במחירים הנעים בין 28 ל-29 אלף שקל למ"ר.
חוות דעת שמאי:
ירון אגמון, שמאי מקרקעין ממשרד טגור־אגמון, אומר שהמחיר ריאלי. "זה המחיר לדירה מהסוג הזה. ללא שום קשר יש עלייה במחירים בקריית אונו. לפני כמה חודשים תג המחיר עבור דירת 4 חדרים היה 2.8 מיליון שקל ועכשיו הן נמכרות ב־3.1 מיליון שקל".
לדבריו, העלייה נובעת מהעלייה הכללית בארץ לצד העובדה שבקריית אונו אין היצע. "אני מלווה שלושה פרויקטים במרכז העיר ועוד שני פרויקטים ליד אוניברסיטת בר אילן: כל הדירות בפרויקטים שבמרכז העיר נמכרו. בשניים האחרים, האחד ברובו דירות מחיר למשתכן ומכור, ובפרויקט אחד יש דירות שהקבלן לא רוצה למכור. גם בדמי השכירות רואים עליות".
יפו: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים ליד הקו האדום עם תוכנית פינוי בינוי
בשדרות ירושלים בתל אביב־יפו נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 71 מ"ר ב־2.17 מיליון שקל (30,563 שקל למ"ר). הדירה בקומה 1 מתוך 3, עם גינה בשטח 40 מ"ר, ללא חניה.
הדירה נמצאת ביפו ג' בקצה הדרומי של יפו - בסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה שעתיד להתחיל לפעול בעוד כמה חודשים. "הבניין יושב על הכביש הראשי וחזיתו פונה לציר הרכבת הקלה אבל הדירה עורפית", מספר יונתן פסנטין, בעלים של משרד פורסייל שיווק נדל"ן שייצג את המוכרים בעסקה. את הקונים ייצגה לימור בוזו. פסנטין מוסיף ששדרות ירושלים מבוקשות מאוד, בעיקר בגלל תנועה של משקיעים וזוגות צעירים המגיעים בעיקר מתל אביב. "הדירה הייתה במצב שמור אף שהבניין ישן. כל השכונה עוברת תהליכי התחדשות עירונית, וגם הבניין הוא חלק מתוכנית פינויי בינוי שנמצאת כבר בישורת האחרונה מול הרשויות".
כמה זמן הנכס היה על המדף?
"הדירה הייתה בשיווק חודשיים בלבד, היו לה חמישה מתעניינים ששניים מתוכם הגישו הצעות". לדבריו, "תג המחיר שנקבע לנכס תאם מלכתחילה את המחיר בשוק. התחלנו את השיווק ב־2.27 מיליון שקל ומחיר הסגירה היה 100 אלף שקל פחות, שזה מרווח מקובל בשוק המקומי.
"לפני שנה, באפריל 2021, מכרתי דירה דומה באותו בניין, משופצת, בקומה שלישית ב־2.05 (29,300 שקל למ"ר). באופן כללי המחיר למ"ר באזור הזה נע בסביבות 40־43 אלף שקל".
מה לגבי השכירות?
"דמי השכירות הם כ־5,000 שקל, והרוכשים הם משקיעים".
חוות דעת שמאי:
אירית ואנונו, שמאית מקרקעין וכלכלנית, מסבירה כי המחיר הוא מחיר שוק ומשקף את הפוטנציאל של פרויקט התחדשות עירונית ואת האפשרות להרחבת הדירה לפי תוכנית הרחבות דיור. "להערכתי הגינה אינה צמודה לדירה בטאבו אולם הבניין נכלל בתוכנית הרחבות דיור המאפשרת הרחבת הדירה עד 110 מ"ר שטח עיקרי. בבניין ובבניינים סמוכים נמכרו בשנתיים האחרונות דירות 3 חדרים במחירים שבין 1.8 עד 2.05 מיליון שקל ומחירי הדירות בסביבה במגמת עלייה".
דירות יד שנייה
נמכרו
תל אביב
ברחוב אלנקווה בשכונת כפיר בדרום מזרח העיר, דירת גן 4 חדרים, 85 מ"ר, עם גינה בשטח 40 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, ב־2.48 מיליון שקל.
ברחוב הבלונים בפארק TLV דרום, דירת 4 חדרים, 98 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, בקומה 7 מתוך 18, כולל חניה ב־3.18 מיליון שקל.
ברחוב צוקרמן בשכונת נווה אליעזר, דירת 3 חדרים, 65 מ"ר, מרפסת 21 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב־2.02 מיליון שקל. (רי/מקס אושן)
באר שבע
ברחוב שאול המלך בשכונה י"א, דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, בקומה 4 מתוך 4, ב־790 אלף שקל.
ברחוב וינגייט בשכונה ג', דירת 4 חדרים, 89 מ"ר, בקומה 3 מתוך 4, ב־1.02 אלף שקל.
ברחוב הראל בשכונה ו', דירת 3 חדרים, 76 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, ב־640 אלף שקל.
ברחוב הצבי בשכונה ה', דירת 4 חדרים, 93 מ"ר, בקומה 3 מתוך 8, כולל חניה ומעלית, ב־840 אלף שקל.
ברחוב יוסקה יריב בשכונת רמות, דירת גן 4 חדרים, 120 מ"ר, גינה 40 מ"ר, בקומת קרקע מתוך 5, כולל חניה, ב־1.62 מיליון שקל. (רי/מקס פלוס)
חיפה
ברחוב העלייה השנייה בשכונת בת גלים, דירת 2 חדרים, 40 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4, ב־1.13 מיליון שקל.
ברחוב הנרייטה סולד במרכז הכרמל, דירת 5 חדרים, 230 מ"ר, מרפסת 40 מ"ר, בקומה 1 מתוך 3, כולל חניה, ב־2.11 מיליון שקל. (רי/מקס סיטי)
רמת גן
ברחוב הירדן, דירת 4 חדרים 100 מ"ר, קומה 8 מתוך 9 , עם מעלית וחניה, ב־2.27 מיליון שקל.
ברחוב שרת, דירת 4 חדרים, 97 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 , ללא מעלית וללא חניה, ב־2.55 מיליון שקל.
ערד
ברחוב אגמית, דו־משפחתי, 6 חדרים, 140 מ"ר בנוי על 250 מ"ר מגרש, עם חניה פרטית, ב־1.53 מיליון שקל.
נס ציונה
ברחוב תל אביב, דירת 3 חדרים, 61 מ"ר+ 6 מ"ר מרפסת, בקומה 2 מתוך 8, עם מעלית וחניה ב־2.1 מיליון שקל. (אנגלו סכסון)