עיריית תל אביב / צילום: שלומי יוסף
ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב החליטה ברוב קולות לקבוע כי תוכנית רובע 3 בתל אביב תחייב את בעלי הדירות במקום בהיטלי השבחה. מדובר בדרמה אמיתית, שכן ההחלטה מנוגדת לעמדת רוב מוחלט של שמאי המקרקעין שבדקו את תוכניות הרובעים 3 ו-4, ומשמעותה חיוב כל אחד מבעלי הדירות במקום בסכומים שינועו בין עשרות למאות אלפי שקלים.
תוכנית רובע 3, שמספרה תא/3616/א, ותוכנית רובע 4, שמספרה תא/3729/א, אושרו בתחילת 2018, והן מכונות "תוכנית הרובעים". התוכניות נועדו לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה על-פי תמ"א 38 ותוכניות קודמות שחלו במקומות הללו בשני המתחמים.
בעוד שזכויות בנייה שמוקנות למבנים מתוקף תמ"א 38 פטורות מהיטלי השבחה, עיריית תל אביב טוענת כי תוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ושל הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות. זאת בעוד שתמ"א 38 היא תוכנית עקרונית שלא ברור אם וכיצד ניתן לממש לפיה זכויות בנייה. אותה ודאות ותכנון קונקרטי שמצויים בשתי תוכניות הרובעים מקנות לעירייה - כך לדעתה - את הזכות לגבות על התוכניות הללו היטלי השבחה.
עד כה רוב מוחלט של השמאים המכריעים שדנו בסוגיה האם שתי התוכניות אכן מזכות את העירייה בהיטלי השבחה, הגיעו למסקנה כי מדובר בתוכניות שמאחדת את הזכויות שניתנו למבנים מתוקף תמ"א 38 ותוכניות קודמות נוספות, וכי בפועל הן לא משביחות, ועל כן לא מזכות את העירייה בהיטלי השבחה.
עשרה עררים
במקרה הזה, ועדת הערר של מחוז תל אביב דנה בעשרה עררים שהוגשו על שומות היטלי השבחה שהוגשו מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של תל אביב לגבי נכסים ברובע 3. מדובר בעררים בהם לא מונה עד כה שמאי מייעץ, ולא ננקט הליך של שמאי מכריע. הוועדה יוצגה ע"י עוה"ד אירית יומטוב, הראל וינטרוב, אילנה בראף שניר ויונתן הראל.
"עררים אלה הם חלק מתוך סדרה ארוכה מאוד, בת כמה מאות של עררים, אשר עניינם בקביעת היטלי השבחה אגב מכר דירות בתחום רובע 3", כתבה הוועדה בראשות עו"ד סילביה רביד. כ-70 מתוך העררים נשמעו במהלך 2020, ועררים נוספים נשמעו במועדים רבים אחרים.
וכך מתארת הוועדה את הסוגיה המרכזית שעמדה בפניה: "השאלה המרכזית שמתחדדת במסגרת העררים - אשר משמעותה הכלכלית היא המשמעותית ביותר - היא האם יש לקחת בחשבון במצב הקודם את תמ"א 38 ואת המדיניות שנקבעה על-פיה - או שמא יש לנטרל סוגיה זו. נציין כי בין השמאים המכריעים שלקחו בחשבון את תמ"א 38 במצב הקודם קיימת מחלוקת כיצד יש לקחתה בחשבון והאם יש בה כדי לאיין לחלוטין את ההשבחה או להקטינה באופן משמעותי מאוד בלבד".
במילים אחרות, השאלה היא האם במסגרת החישוב הכולל של היטל ההשבחה, צריך להתחשב בתמ"א 38, שמכוחה הוצאה תוכנית רובע 3, ושכאמור היא פטורה מהיטל השבחה.
ועדת הערר קבעה כי הוראות הפטור במסגרת תמ"א 38 אינה חלה על הנכסים ברובע 3, וכי תוכנית 3616א' קובעת זכויות קונקרטיות, בניגוד לזכויות העקרוניות של תמ"א 38. לאור זאת, אין להתחשב בתמ"א 38 ובמדיניות על-פיה במצב הקודם.
הוועדה תמנה שמאי מייעץ לערוך את השומות בעניין העררים שהוגשו, וזאת על סמך ההחלטה שלא להתחשב בתמ"א 38 בתחשיבים.
באופן נדיר כתב חבר הוועדה, השמאי זהר עירון, דעת מיעוט המתנגדת להחלטת הרוב. עירון כתב כי הוועדה המקומית לא הוכיחה כי התוכנית השביחה את שווי הדירות ברובע 3 בצורה שחורגת מעליות המחירים שהיו בעיר כתוצאה מהגידול בביקושים.
"תהליך ממושך שסופו לא נראה באופק"
כצפוי, ההחלטה מעוררת ביקורת רבה. עו"ד אריאל קמנקוביץ, המייצג נישומים רבים גם בתוכניות הרובעים בתל-אביב, מסר בתגובה כי "מדובר בהחלטה חריגה ושגויה של ועדת הערר הן מההיבט המשפטי והן מההיבט השמאי, שמייצרת היטל השבחה מלאכותי בלי עליית ערך אמיתית במקרקעין, וככזה מנוגד לעיקרון גביית מס אמת, בלעדיו אין בסיס חוקי ומוסרי לגביית היטלי השבחה.
"עם זאת, יודגש כי החלטת הביניים כוללת עקרונות בלבד, כאשר לצורך יישומם ימונה שמאי מייעץ, שיקבע מחדש את גובה היטל השבחה בכל תיק ותיק שנדון בפני ועדת הערר.
"בנוסף, אחרי קביעת השמאי המייעץ לגבי גובה ההשבחה, התיקים הללו שוב יחזרו לדיון בוועדת ערר, ולנישומים צריכה להינתן זכות טיעון לפני החלטתה של הוועדה בדבר גובה השבחה.
"גם אחרי ההחלטה של ועדת הערר, המחלוקות המשפטיות והשמאיות יגיעו בוודאות לפתחו של בית משפט המחוזי, ובהמשך לעליון, והוא יכריע סופית בסוגיה, כמו במחלוקות עקרוניות אחרות מול עיריית תל אביב אשר נמשכו שנים רבות, כדוגמת היטל השבחה על שימוש חורג מהיתר או קיזוז כופר חניה מהשבחה, בהם נחלה עיריית תל אביב מפלה. במצב העניינים הנוכחי אנו עדיין מצויים בתהליך ממושך, שהחל בשנת 2018, וסופו לא נראה באופק".
לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל', "דעת הרוב של ועדת הערר הכירה בכך שתוכניות הרובעים הן תוכניות עוקפות תמ"א 38 בעת מכר, ובכך פתחה פתח לכאוס מוחלט סביב תוכניות עירוניות נוספות ברחבי ישראל, שאף הן ביקשו לעקוף את תמ"א 38 בשביל לגבות היטלי השבחה מבעלי נכסים.
"הוועדה הוסיפה והגדילה כאשר המליצה על מינוי שמאי מייעץ, שיבחן את השומות במחלוקת על-פי עקרונות מלאכותיים, למרות שכל השמאים המכריעים היו בדעה נחרצת כי תוכניות הרובעים נסמכות על כוחה של תמ"א 38, ואין בהן כדי ליצור השבחה בעת מכירת נכסים".
"התערבות בוטה בשיקול-דעת שמאי"
לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, החלטת ועדת הערר מהווה התערבות בוטה בשיקול-דעת שמאי ופגיעה במעמדם של שמאי המקרקעין. מדובר בדיון תאורטי עם פרמטרים משפטיים, שאין מאחוריו שום הוכחה שמאית אמיתית על ההשפעה על שוויים של הנכסים. הערכת השווי איננה יכולה להיות משפטית ושרירותית אלא צריכה להתבסס על השוק האמיתי, והגורם היחיד המוסמך לקבוע שווי הוא שמאי מקרקעין".
מנגד, יו"ר מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר, הביע תמיכה בהחלטת הוועדה ומסר: "מטה התכנון הלאומי, שהוקם לפני כשנה, אחראי גם על ועדות הערר המחוזיות ופועל לייעול וזירוז עבודתן. זוהי החלטה חשובה אשר תאפשר את השלמת הטיפול בכ-1,200 עררים שהוגשו לוועדת ערר תל אביב משנת 2018 ועד היום, ועוסקים בחיוב בהיטל השבחה בעת מכירת דירה ברובעים 3ו-4 בעיר תל אביב.
"בהליכים המוקדמים להגשת ערר שהתנהלו בפני שמאים מכריעים שונים ניתנו החלטות מורכבות ולעתים אף סותרות זו את זו. ועדת הערר בראשות עו"ד סילביה רביד הקדישה שעות רבות לשמיעת העררים ולכתיבת ההחלטה העקרונית המסיימת את הסאגה בנושא".