באר שבע. מבוקשת על ידי משקיעים, דווקא בגלל התשואה משכירות / צילום: דיאגו מיטלברג
בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בכמעט 18%, דבר ששקול בחלק מהמקרים לתשואה של יותר משש שנות שכירות. לכן אדם שרכש בשנה שעברה דירת חדר בתל אביב והותיר אותה ריקה, זכה לתשואה גבוהה יותר מאשר אדם אחר שרכש דירת חדר בפתח תקווה והשכיר אותה. הראשון נהנה מתשואה של כ־28% מעליית שווי, והשני מתשואה משולבת של עליית שווי ושכירות בגובה של כ־8.5%.
■ ביעד מפתיע ובסכום גבוה: המדינה תסבסד לראשונה פרויקט פינוי-בינוי | בלעדי
■ אפקט הריבית: משכנתה ממוצעת התייקרה תוך חצי שנה ב־130 אלף שקל
השאלה היא האם בעקבות עליות המחירים החדות נותרו בישראל נכסים שיכולים לתת תשואה שוטפת סבירה למשקיעי נדל"ן, גם למי שקונה עכשיו דירה להשקעה? נתוני הלמ"ס על מחירי הדירות ומחירי השכירות ב־16 הערים הגדולות בישראל עונים על כך בחיוב, ואולם צריך לקחת בחשבון גם סיכונים לא מבוטלים שיש בדרך.
ב־2022 התשואה הממוצעת על השכרת דירה בישראל מגיעה ל־2.7% (בתל אביב התשואה הממוצעת נמוכה מ־2%); לפני שנתיים התשואה הממוצעת על דירה הגיעה ל־3%; לפני 10 שנים היא עמדה על 3.4%, ולפני 20 שנה, ב־2002 היא הגיעה ל־4.6%. הקיזוז בתשואה הוא תולדה של עליות המחירים המהירות של הדירות לקנייה, לעומת העליות האיטיות יחסית בדמי השכירות. ב־2002 השוק גם סבל מירידת מחירי דירות, ולכן התשואה השוטפת הייתה גבוהה יותר.
התשואה השוטפת היא רכיב שלא ניתן לזלזל בו. בעוד שעליית השווי היא תשואה "על הנייר", וכמו שהפתיעה בעלייה שלה מעלה, היא יכולה עוד להפתיע גם בירידה מטה, התשואה השוטפת היא כסף זמין, שבא לידי ביטוי מיידי בחשבון הבנק.
אולם במקומות שונים, בעיקר בפריפריה, ניתן למצוא גם תשואות "כמו פעם" של 3% ומעלה. הלמ"ס אמנם בודקת רק את 16 הערים הגדולות, והממצאים שלנו מוגבלים רק לערים הללו, אך מבדיקת המחוזות השונים של הלמ"ס ניתן למצוא סימנים לכך שבערים קטנות יותר ניתן למצוא לעתים תשואות גבוהות אף יותר.
הדירות המובילות: 1־2 חדרים במחוז הצפון
כך למשל דירות של 1־2 חדרים במחוז הצפון זוכות בתשואה ממוצעת של 4.7% ותשואות על דירות 2.5־3 חדרים בדרום מגיעות ל־3.7% בממוצע. היכן בדיוק מצויות התשואות הגבוהות הללו? מדוע התשואות הללו כל־כך גבוהות? אלה שאלות שמשקיעים יהיו חייבים לתת עליהן את הדעת כל הזמן.
מבדיקת גלובס על המקומות שנושאים תשואה שגבוהה מ־3%, סוג הדירות שנושאות את התשואה השוטפת הגבוהה ביותר מבין הערים הגדולות הן דירות 1־2 חדרים בבאר שבע, שבהן התשואה עולה על 4%, ודמי השכירות הממוצעים עומדים על 2,044 שקל בחודש. גם דירות גדולות יותר בבאר שבע, של 2.5־3 חדרים ושל 3.5־4 חדרים נושאות תשואות גבוהות משמעותית מהתשואה הממוצעת בישראל.
דירות קטנות של חדר אחד עד 3 חדרים באשקלון, מבטיחות אף הן למשקיעים בהן תשואות נכבדות ובדומה, גם דירות בגדלים אלה בחיפה. באופן די מפתיע נמצאו דירות קטנות בנתניה ובחולון, שאף הן נושאות תשואות הגבוהות מ3%.
העלייה במס הרכישה: הרחיקה משקיעים
מאז דצמבר בשנה שעברה המשקיעים משלמים מס של 8% במדרגה הנמוכה שלו, שזה 3 נקודות האחוז יותר ממה שהיה לפני כן. רק הפרש המס הזה הוא יותר מאשר תשואה שנתית ברוב המקומות. לפיכך, אם משקיע בכל זאת מעוניין לרכוש דירה, השיקול הכבד שלו יהיה נעוץ בשינוי שהוא צופה יחול במחיר שלה.
לא פלא לפיכך, שבתל אביב ובירושלים, שתיים מהערים הפופולריות ביותר על משקיעים, המשקיעים מסתכלים על עליית השווי של הדירות כעל המפתח להצלחה - וממילא יש להם הון עצמי גבוה, כך שהם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות בשתי הערים הללו. בחיפה, בבאר שבע ובנתניה, שלוש הערים הנוספות שנמצאות במקומות הראשונים של ביקושי המשקיעים, הם מחפשים בעיקר את התשואה השוטפת.
רק להדגמה: התשואות הממוצעות הגבוהות ביותר על דירות בתל אביב הן על דירות 1-2 ועל דירות 4 חדרים והן מסתכמות ב־2% בשנה; בייתר סוגי הדירות התשואות נעות בין 1.8% ל־1.9%. ירושלים, הדומה לתל אביב, נהנית מעליית שווי גדולה של הדירות, ועל כן התשואות נמוכות במיוחד. תשואה על דירות 3 חדרים מגיעה ל־2.2%, ובייתר גודלי הדירות היא נעה בין 2-2.1%; עוד עיר גדולה ש"מצטיינת" בתשואות נמוכות היא כפר סבא, שמחירי הדירות בה עלו בתקופה האחרונה במהירות רבה. על דירות 3 חדרים התשואה בעיר מגיעה לכ־2.3% בממוצע בעוד שעל יתר טיפוסי הדירות היא נעה בין 1.9-2.1%.
ערים כמו רמת השרון, רעננה, הוד השרון, גבעתיים לא נכללות בסקירת הלמ"ס, ויש להניח שהן מתנהגות בדומה לתל אביב, ירושלים וכפר סבא - כלומר התשואות השוטפות נמוכות, אך התשואות שמושגות מעליית שווי גבוהות.
הסיכונים בהשקעות: ממה כדאי להיזהר
הכלל בהשקעות הוא שככל שהתשואות השוטפות גבוהות יותר - גם הסיכון כזה.
כאמור, התשואות שמושגות משינוי מחירי הנכסים גבוהות בדרך כלל יותר מהתשואות השוטפות המושגות מהשכרת הדירות. בשנים האחרונות ניתן להיווכח בעקרון הזה בעת עליות המחירים, ואולם דבר דומה, אך לכיוון ההפוך אירע גם לפני 20 שנה, בעת ירידות המחירים שהיו אז, והנה הדגמה מפחידה: מי שרכש בשנת 2000 דירת 2 חדרים בחיפה נהנה מתשואה שנתית שוטפת של 5%. ואולם מחירי הדירות הללו נפלו ב־25% בתוך 4 שנים (והמשיכו ליפול גם לאחר מכן). מילים אחרות, אותם משקיעים סבלו מתשואה שלילית, שכן באותן 4 שנים הם הפיקו תשואה משכירות של 20%.
הסיפור הזה לא רק אמור ללמד על היחס שבין 2 סוגי התשואות בתקופות של השתנות מחירים קיצונית, אלא חייב להילקח בחשבון כתרחיש ריאלי ואפשרי אצל כל משקיע בנדל"ן, במיוחד בשנים האחרונות, שבהן מחירי הדירות לא פוסקים מלעלות.
אם נחזור לסיפור של חיפה בשנת 2000, בתל אביב לעומת זאת, התשואה השוטפת באותה שנה על דירות 2 חדרים הגיעה ל־4.5%, אך מחירי הדירות בארבע השנים שלאחר מכן עלו ב־10%, כך שהמשקיע שם לא רק נהנה מתשואה חיובית - היא הייתה גבוהה מאוד. הסיכון בחיפה (כמו גם בייתר ישובי הפריפריה) לירידת מחירים גדולה, גבוה משמעותי מהסיכון שדבר כזה יקרה בתל אביב והתשואה השוטפת הגבוהה יותר מגלמת את הסיכון הזה.
בדימונה, לדוגמה יש תשואות גבוהות על דירות, אך העיר הוצפה בשנים האחרונות בבנייה במסגרת מחיר למשתכן, ובכלל ונהרו אליה לא מעט משקיעים. לאור זאת היצע הדירות להשכרה עלה שם באופן משמעותי, מבלי שיש עדויות על כך שהביקושים עלו בצורה תואמת.
באשקלון רוב הדירות הקטנות אינן ממוגנות מפני טילים, דבר שפוגע בביקושים להן, הן מצד רוכשים והן מצד שוכרים. גם בעיר זו יש היקף גדול של בנייה חדשה, אם כי כזו שבשלב זה גם מגובה גם בביקושים.
גם בבאר שבע יש בנייה רבה מאוד של דירות חדשות, אם כי אנשי נדל"ן מדווחים שעדיין שכונות השיכונים הסמוכות לאוניברסיטה נהנות מביקושים נאים. עדיין הגידול בהיצע הדירות בעיר הוא עניין שיש להתחשב בו בדרך להחלטה אם להשקיע בעיר או לא.