בכמה עלה השווי למ''ר על בית פרטי בתוך שנה ומה חושב השמאי? עסקאות השבוע
ברחוב הגומא בשכונת קריית חרושת בקריית טבעון נמכר בית דו־משפחתי, בן 5.5 חדרים בשתי קומות, ב־2.73 מיליון שקל (22,016 שקל למ"ר). הבית בשטח 124 מ"ר בנוי על מגרש בשטח 404 מ"ר, עם שתי חצרות, כולל חניה.
נועם לוינגר, מתווך ב־eXp ישראל שתיווך בעסקה, מספר: "שכונת קריית חרושת מאופיינת במשפחות צעירות, וממוקמת במרחק נסיעה קצר ממרכז העיר. בסמוך ישנם בית ספר יסודי וגנים. השכונה מוקפת בשטחים ירוקים ומהדירה נשקף נוף מדהים ופתוח של חורש טבעי של הרי הכרמל. זוהי שכונה מבוקשת מאוד, עם ביקושים קשיחים, ועל כן קשה מאוד למצוא בה נכסים".
כמה זמן הנכס היה על המדף?
"הנכס היה על המדף שלושה שבועות בלבד, ושווק תחילה ב־3.1 מיליון שקל. היו לו כ־50 מתעניינים מתוכם 10 הגיעו לראות את הבית ואחד הגיש הצעה, הרוכשים בעצם הגישו הצעה ראשונית נמוכה, 2.5 מיליון שקל, אולם בגלל ההתעניינות בנכס שיפרו את הצעתם ל־2.72 מיליון שקל".
לפי נתוני רשות המסים, ברחוב הגומא נמכרו בשנתיים האחרונות שלושה נכסים. באוגוסט 2020 נמכר צמוד קרקע בשטח 150 מ"ר בעל 5 חדרים, ב־1.95 מיליון שקל (13 אלף שקל למ"ר); באוקטובר 2020 נמכר נכס דומה, 170 מ"ר, 6 חדרים ב־1.85 מיליון שקל (10,882 שקל למ"ר) ובאוגוסט 2021, נמכר נכס זהה נוסף, 141 מ"ר, 5 חדרים ב־2.1 מיליון שקל (14,893 אלף שקל למ"ר).
"דמי השכירות הממוצעים על נכס כזה הם 7,300 שקל לחודש, אולם בשכונה יש היצע מאוד נמוך של נכסים להשכרה", אומר לוינגר.
חוות דעת שמאי:
מורן מרקו, שמאי מקרקעין וכלכלן, שותף במשרד גסטפרוינד־מרקו: "קריית חרושת היא שכונה מהפחות מבוקשות בקריית טבעון, גם בשל מיקומה - קו גובה נמוך מקריית טבעון וגם בשל הטופוגרפיה הבעייתית שלה, הכוללת שיפועים חדים יחסית.
"רמת המחירים בשכונה היא כ־16־17 אלף למ"ר לדו־משפחתיים טיפוסיים בשכונה. אני הערכתי נכס דומה מאוד לפני כחצי שנה, ב־1.9 מיליון. העסקה הנוכחית - 2.7 מיליון תמורת בית בשטח 124 מ"ר על מגרש של 404 מ"ר, משקפת מחיר גבוה משמעותית ואני סבור כי היא גבוהה יחסית לשווי השוק של הנכס".
תל אביב: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בקומה רביעית בלי מעלית?
ברחוב יהודה המכבי 2 בצפון תל אביב נמכרה דירת 3 חדרים, 78 מ"ר, ב־4.8 מיליון שקל. הדירה בקומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה. במרחק הליכה לכיוון צפון נמצא נחל הירקון ומדרום כיכר המדינה. בעתיד ייפתח לא הרחק הקו הירוק של הרכבת הקלה. הבניין ישן ותהליך פינוי בינוי שעבר כבר כמה גלגולים, נמצא במרחק רב מיישום.
מעוז חרל"פ מקונקורד נכסים, שתיווך בעסקה, מספר כי "התוכניות לתב"ע הוגשו פעם אחת ונדחו על ידי העירייה שביקשה להוסיף גן ילדים במתחם. הדיירים התנגדו לכך משום שגן ילדים מוריד את איכות החיים ואת ערך הדירות בגלל הרעש, אבל בסוף לדיירים לא הייתה ברירה והם חתמו על התוכנית". לדבריו, "כרגע צפויים שינויים נוספים לתוכנית שהוגשו רק לאחרונה ובמקרה הטוב הבנייה תסתיים רק בעוד כשבע שנים".
ברק, שרכש את הדירה, מציין שהוא תושב השכונה מזה 10 שנים, וחיפש לקנות נכס באזור. "קניתי את הדירה בתחילת השנה וקיבלתי את המפתח לפני כחודש בערך. הדירה בסדר אבל הבניין מסוכן למגורים. בכל זאת החלטתי להשקיע בנכס מאחר וישנה תב"ע מאושרת על כל אזור שיכון עובדים, מיהודה המכבי ועד פנקס."
כמה זמן הנכס היה בשיווק?
חרל"פ מספר שהנכס היה בשיווק שבועיים, היו לו כ־20 מתעניינים - מתוכם 10 הגישו הצעות. לדבריו, "עשרות מתעניינים טלפנו, אך אחד המתעניינים הראשונים סגר את העסקה במקום. הדירה שווקה ב־4.85 מיליון שקל, והעסקה נסגרה ב־4.8 מיליון שקל". חרל"פ מוסיף כי ערך הדירה ללא התב"ע המאושרת הוא מיליון שקל פחות ממה שנמכרה בפועל.
בכמה הושכר הנכס?
הדירה הושכרה למשפחה ב־8,000 שקל לחודש, בחוזה לשנה פלוס שנה. לפי אתר מדלן, דמי השכירות הממוצעים בצפון הישן הם 7,500 שקל לחודש והתשואה השנתית היא 1.68%.
חוות דעת שמאי:
רועי אדוני, שמאי מקרקעין העובד בתל אביב, מציין: "מחיר העסקה מגלם שווי מ"ר בנוי בגבולות 61,500 שקל, הגבוה במעט מרמת המחירים בסביבתו, שכן מחיר זה מגלם את הפוטנציאל העתידי במקרקעין".
דירות יד שנייה
נמכרו
מודיעין
ברחוב חטיבת גולני בשכונת המגינים, דירת גן בת 3 חדרים, 87 מ"ר, גינה 100 מ"ר, עם חניה, ב־2.9 מיליון שקל.
ברחוב יגאל ידין בשכונת המגינים, דירת 5 חדרים, 180 מ"ר, מרפסת 18 מ"ר, בקומה 5 מתוך 12, עם מעלית וחניה ב־3.65 מיליון שקל.
ברחוב חטיבת הצנחנים בשכונת המגינים, דירת גן בת 4 חדרים, 97 מ"ר, גינה 60 מ"ר, בקומה 1 מתוך 3, עם מעלית וחניה, ב־3.1 מיליון שקל. (רי/מקס מור)
ראש העין
ברחוב מעיין בשכונת נופרים, דירת 5 חדרים, 134 מ"ר, בקומה 3 מתוך 18, עם חניה, ב־2.78 מיליון שקל.
ברחוב מעיין בשכונת נופרים, דירת 4 חדרים, 113 מ"ר, בקומה 6 מתוך 12, עם חניה, ב־2.54 מיליון שקל.
ברחוב יהושע בן נון, דירת גן 3 חדרים, 80 מ"ר, גינה 208 מ"ר, בקומת קרקע מתוך 3, ב־2.52 מיליון שקל.
ברחוב דליה רביקוביץ בשכונת פסגות אפק, דירת 5 חדרים, 126 מ"ר, בקומה 9 מתוך 15, עם חניה, ב־2.84 מיליון שקל. (רי/מקס טרנד)
ראשון לציון
ברחוב האורגן, דירת 3 חדרים, 72 מ"ר + 17 מ"ר מרפסת שמש, בקומה 4 מתוך 6, עם מעלית וחניה, ב־2.2 מיליון שקל.
בסמטת בצלאל, דירת 3.5 חדרים, 81 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4 עם מעלית, ללא חניה, ב־1.7 מיליון שקל.
הקריות
ברחוב קרן היסוד בקריית ביאליק, פנטהאוז 4 חדרים, 100 מ"ר, מרפסת גג 100 מ"ר, בקומה 3 מתוך 3, ב-1.42 מיליון שקל.
ברחוב יששכר בקריית מוצקין, דירת 4 חדרים, 101 מ"ר, בקומה 1 מתוך 8 עם מעלית, ללא חניה, ב־960 אלף שקל.
ברחוב קדיש לוז בקריית מוצקין, קוטג' 3 חדרים, 116 מ"ר, 40 מ"ר גינה, כולל חניה, ב־1.25 מיליון שקל.
לוד
ברחוב אברהם מזרחי, דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, בקומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, ב־850 אלף שקל.
ברחוב ברק, דירת 4 חדרים, 88 מ"ר, בקומה 3 מתוך 8 עם מעלית, כולל חניה, ב־1.28 מיליון שקל.
ברחוב יקינטון, דירת 4 חדרים, 90 מ"ר, 10 מ"ר מרפסת, בקומה 1 מתוך 3 ללא מעלית, עם חניה, ב־1.31 מיליון שקל. (אנגלו סכסון)