פרסום של דירות להשכרה. ''הפער עלול להביא להטיות מדידה'' / צילום: Shutterstock
הפערים בין הנתונים שמפרסמות חברות פרטיות לבין הפרסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בנוגע למחירי השכירות למגורים, מעלים את השאלה האם נתוני הלמ"ס לא מפספסים תופעה גדולה של עליות מחירים בשוק השכירות? מדוע מדד מחירי השכירות כמעט לא זז, כששוכרים מתלוננים ברשתות החברתיות על העלאות מחירי שכירות של עשרות אחוזים?
כדי לתת תשובה מהימנה לשאלה זאת, צריך להבין תחילה כיצד מודדת הלמ"ס. בכל חודש פועלת הלמ"ס על מדגם מייצג של כ־18 אלף משקי בית שוכרי דירות. זהו מדגם גדול למדי, אם נביא בחשבון שסקרים שוטפים בנוגע לבחירות, למשל, כוללים בסך הכול 500 נדגמים. על משקי הבית הללו מבררים פרטים כגון מיקום הדירה, מספר החדרים שבה, מועדי תחילת חוזי השכירות וסיומו, דמי השכירות והאם הם כוללים חיובים שונים, האם קיים בחוזה מנגנון של הצמדה למדד או הצמדה כלשהי ועוד.
מדד שכר הדירה: בודקים גם "השכרות חוזרות"
בלמ"ס יודעים לעקוב אחר הדירה המושכרת, וכך הם יכולים לראות אם הסתיים החוזה בדירה או לא. ואם הסתיים, האם התחלף דייר או שהתחדש חוזה עם הדייר הקיים. הדבר הזה מאפשר מדד של "השכרות חוזרות" - דהיינו על אותו נכס ניתן לראות את המחיר בחודש הקודם לעומת המחיר בחודש הנוכחי. כל זאת בחלוקה לדירות שבהן נמשך החוזה, התחדש החוזה עם אותו שוכר, או נחתם חוזה עם דייר חדש. גם מדגם הדירות מייצג את כלל הדירות בשוק.
את הממצאים מאותם סקרים מתרגמת הלמ"ס לשני תוצרים: הראשון הוא מדד שכר דירה. מדד זה בודק את כל המדגם. הדבר החשוב במדד הזה הוא חלקות אוכלוסיית השוכרים לשלוש קבוצות: הקבוצה הגדולה ביותר, שמנתה בחודש שעבר 86% מהשוכרים, היא זו שממשיכה לפעול וללא שינויים משמעותיים תחת חוזה שכירות קיים.
לקבוצה השנייה, שמונה כ־10% מהשוכרים, שייכים אותם אלה אשר חידשו חוזה באותה דירה, אך שכר הדירה שלהם השתנה. בחוזים החדשים שלהם נרשמה עלייה של כ־3.5%. עוד כ־4% מהשוכרים במדגם כלולים בדירות שבהן הייתה תחלופת שוכר. כלומר מדובר בשוכרים חדשים. על פי המדד האחרון חוזי השכירות שעליהם חתמו בחודש שעבר כוללים עלייה של כ־7% במחיר השכירות. הפרסום הזה הוא חדש יחסית, ולכן אין אפשרות להתרשם מהעליות בחוזים חדשים יותר מכמה חודשים אחורה.
"התחלנו לפרסם את הנתונים הללו לפני כשלושה חודשים לאור העיסוק התקשורתי בנושא", אומר דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלמ"ס. "מתוקף תפקידה של הלמ"ס לייצר סטטיסטיקה רשמית, ומתוך כוונה ליצר שיח ציבורי מדויק יותר בכל הנוגע לאופן חישוב המדד בלמ"ס".
הבעיה שהפער בין מה שפורסם על ידי חברות פרטיות שונות ובתלונות ברשתות החברתיות - היה גדול. אלה האחרונים תיארו מצב של דמי שכירות שמזנקים לעתים באלפי שקלים ואילו הלמ"ס המשיכה לפרסם נתונים על עלייה בשיעור חודשי של חלקי האחוז עד אחוז ומשהו. "ברגע שפירקנו את שינויי המחירים לקבוצות שוכרים ניתן היה להבין ששוק השוכרים החדשים מהווה אחוז קטן (כ־2%) משוק השכירות. הקבוצה המשמעותית יותר הינה השוכרים שמחדשים חוזה, עבורם השכירות עולה בממוצע באופן מתון יותר מהקבוצה הראשונה. ולבסוף, קבוצת השוכרים שנמצאים תחת חוזה קיים ואינם חווים שינויי מחיר על בסיס חודשי", מסביר סייג.
הפרסומים החדשים של הלמ"ס גרמו לאי־הבנות, שכן היו מי שניסו להרכיב מהם מדד עצמאי, דבר שאינו נכון. אסור לחבר את נתוני החוזים החדשים של יולי לאלה של יוני, שכן מדובר בחוזים אחרים, שאין קשר ביניהם.
סייג אומר כי המידע החדש מאפשר ללמוד לא רק על השינוי הכללי בשכר דירה אלא גם על הגורמים אשר השפיעו על תוצאה זו. "מידע זה יכול ללמד על שינויי מגמה כאשר מיצרים לאורך זמן סדרה עיתית", הוא אומר. נכון לעכשיו אין נתונים היסטוריים של המשתנים הללו.
מכיוון שמשקל שתי האוכלוסיות שחתמו על חוזים חדשים ומתחדשים אינו גדול בקרב כלל השוכרים, מדד השכירות הכולל עלה בחודש שעבר בשיעור של 0.6%. הסיבה, ששכר דירה מודד תופעה שונה מזו שמתריעים עליה ברשתות החברתיות.
מדד שירותי הדיור: יותר משקל לחוזים חדשים
מדד אחר של הלמ"ס נקרא "מדד שירותי דיור", ובו הלמ"ס מודדת את השתנות מחירי השכירות תוך מתן משקל רב יותר להשתנות המחירים בחוזים חדשים ומתחדשים. בסך הכול במדדי יוני ויולי נרשמה עלייה של 2% במחירי השכירות. זהו שיעור גבוה יותר מזה של מדד שכר הדירה, אך גם הוא רחוק מאוד מהתלונות של השוכרים. כאמור, נמדדו בשתי הקבוצות הללו ביולי, עליות של 3.5% ושל 7%.
סייג מסביר לעניין זה שבמדד זה עושים השוואה בין השכירות הממוצעת אשר דווחה על ידי שוכרים חדשים ושוכרים מחדשים על פני זמן, תוך יצירת קבועים סטטיסטיים שיהפכו את הדירות לשוות איכות. נדגים: אם דמי שכירות של דירת 5 חדרים בתל אביב עלו ב־8% בחודש מסוים, ודמי שכירות של דירת 3 חדרים בבאר שבע עלו ב־2% באותו החודש - לא ניתן לבצע מיצוע פשוט בין שני האירועים. לכן צריך לערב במדד הזה נוסחאות סטטיסטיות, כדי להציב את שתי הדירות - ועוד אלפי דירות נוספות דומות שנמדדות - במכנה משותף אחד. ומכיוון שהמדד כולל לא רק דירות בתל אביב וסביבתה, שמשם מגיעות רוב התלונות, אלא מכל הארץ - התוצר הסופי שלו נראה ככזה שאינו משקף את מה שחשים המתלוננים.
מה שכן ניתן לראות, זה שהמדד בחודשים האחרונים עולה בקצב מעט מהיר יותר מאשר בעבר. "ניתן לראות שבחודשים האחרונים ישנה התמשכות בקצב עליית המחירים הן עבור שוכרים חדשים והן עבור מחדשים, דבר שעשוי להצביע על התגברות העלייה בשירותי דיור בבעלות הדיירים", אומר סייג. לדבריו, חלק מזה הוא תוצר עונתי של חודשי הקיץ, שבהם מתקיימת תחלופה גדולה של שוכרי דירות וחידושי חוזים. סייג אומר, כי השיא מתקיים באוגוסט. הוא מקפיד לא לומר, אבל את זה ניתן להסיק - שכנראה מדדי השכירות של החודש והחודש הבא יהיו גבוהים.
בכל מקרה, במסגרת מדד המחירים לצרכן מתפרסם רק מדד שירותי הדיור, בלי פירוט של חוזים מתחדשים וקיימים.
"ככל שידוע לי, מידע בחו"ל לפי סוגי שוכרים מתפרסם בעיקר בספרות המחקרית לצורך הבנה מעמיקה יותר של השינויים על פני זמן ומקורם", מעיר סייג.
אז מה המקור לפער בין נתוני הלמ"ס לבין הפרסומים בלוחות האינטרנטיים?
"ראשית, אוכלוסיית הסקר היא דירות אשר עומדות להשכרה. זה לא כולל מחדשי דירות מאחר שדירות שבהן השוכרים מחדשים חוזה לא מתפרסמות באינטרנט. זה גם לא מביא בחשבון את שכר הדירה של דיירים אשר מתגוררים בשכירות תחת חוזה קיים; שנית, מדובר במחיר מבוקש ולא במחיר בפועל. הפער ביניהם אינו אחיד על פני זמן ואזור גיאוגרפי ולכן עלול להביא להטיות מדידה", אומר סייג, אך הוא אינו פוסל את המדידות הללו ואומר, כי "המידע המתפרסם על ידי חברות פרטיות יכול לשמש משקי בית אשר מעוניינים לשכור דירה חדשה מאחר ולמטרה זו המידע הרלוונטי הינו מחירים מבוקשים של דירות העומדות להשכרה".