גרנד קניון באר שבע / צילום: תמר מצפי
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
הרגלי הצריכה וההתנהגות של הישראלים, כמו גם שוק מרכזי המסחר בארץ, משתנים תדיר - והתחרות בתחום מתגברת. קיים ביקוש למרכזים המיוחדים, הגדולים והאזורים שיפעלו בשולי הערים, כמוצר משלים למסחר העירוני המצליח במרכזי הערים ובשכונות. בלעדיהם, משקי הבית ישלמו מחירים יקרים יותר.
במדינות אירופה רבות מצויים מרכזים אזוריים ומרכזי אאוטלט המרוחקים מהערים עשרות קילומטרים. מרבית המרכזים האזוריים בישראל הורחבו והועצמו בשנים האחרונות, רובם בשטח של כ־50 אלף מ"ר. במקביל, יותר ממחצית היצע השטחים שהתווספו בכל שנה נבנו בשכונות ולאורך הרחובות.
מה צפוי בעתיד? הנחיות מינהל התכנון ביחס לעקרונות הכלכליים והתכנוניים לפריסת שטחי מסחר אינן מותאמות למצב כיום ולשינויים בשוק - ובטור זה נדגים זאת באמצעות הנתונים בשטח והבנת הרגלי הצריכה וההתנהגות.
יותר מ־30 אלף מ"ר
מרכזים מסחריים נחלקים לקניונים, מרכזי מסחר פתוחים ומרכזים מיוחדים, שייעודם נקבע על פי מיקומם או הנושא שבו הם מתמקדים. רוב המרכזים המסחריים בישראל הם קניונים אזוריים (גדולים ומשרתים מספר ערים) ועירוניים (משרתים בעיקר את העיר שבה הם פועלים); פאואר סנטרים "רגילים" (בשטח גדול, בעיקר חנויות Big Boxes) ו"ישראלים" (מוצר מעורב שכולל גם חנויות אופנה, מזון והסעדה, ולעיתים אף בתי קולנוע).
בין המרכזים המיוחדים הקיימים בארץ נמנים מרכזי לייף סטייל (בעיקר אופנה, בילוי, פנאי והסעדה), מרכז נושאי (קולנוע, ריהוט / הלבשת הבית ועוד), מרכזי עודפים, שכונתיים, דרכים, בבתי חולים ועסקיים המשרתים פארקי תעשייה. כל זאת, במקביל למסחר ברחוב.
סך שטחי המסחר הקמעונאי בישראל עומד על כ־11 מיליון מ"ר (ללא שווקים נודדים וחלקיים). כיום יש בישראל כ־9.4 מיליון נפש, כלומר בפועל קיימים 1.15 מ"ר של שטחי מסחר לנפש. כ־44% מכלל שטחי המסחר מצויים במרכזי המסחר, נתון שנמצא בירידה. כ־56% נמצאים ברחובות.
הקניונים והפאואר סנטרים האזוריים ממוקמים באזורי התעשייה שבשולי הערים, ומספקים מענה צרכני למספר ערים. הצורך בהם, במקביל לשטחים ולמרכזים בתוך הערים, נובע ממספר גורמים.
ראשית, מחירי הקרקע גבוהים מאוד ואף מאמירים במרכזי הערים ובשכונות. כדי לייצר מרכז בשטח גדול מאוד, הכולל גם חנויות בשטח של אלפי מ"ר כל אחת, ולפעול בימי שבתון - נדרשים שטחי מסחר באזורי תעשייה שבשולי הערים, בין ערים או "על הגדר" של עיר גדולה (כמו גלובוס סנטר במבקיעים, ביג פאשן באשדוד, מול החוף בחדרה, ביל"ו סנטר, ובקרוב גם ביג פאשן בגלילות וביג אאוטלט באילת).
לפי מדרג שערכנו ב־2019, הקניונים והפאואר סנטרים המובילים בישראל הינם אזוריים, ובשטח של יותר מ־30 אלף מ"ר ברוטו של שטחי מסחר (מלבד מול הים, יכין סנטר וביג אילת). הגודל מהווה יתרון, והם גם נהנים ממיקום של מונופול אזורי.
העשירייה הראשונה כוללת את עזריאלי מלחה, מול הים, עופר הקניון הגדול, עזריאלי איילון, עזריאלי תל אביב, שבעת הכוכבים, עופר הקריון, קניון הזהב, עיר ימים וביג פאשן אשדוד. מרבית הקניונים בעשירייה הראשונה שודרגו, הורחבו והועצמו בחמש שנים האחרונות. בקניון איילון נבנתה קומת מותגים נוספת בשטח של כ־7,500 מ"ר, בקניון עופר בפתח תקווה התווספה קומה בשטח של כ־10,000 מ"ר, והקריון כל הזמן מתחדש, ומוסיף שטחים. גם הפאואר סנטרים של G, ביג באר שבע וביל"ו מרחיבים את שטחם באופן תדיר.
חלוקת עומסים
התכנון הקיים עבור מרכזים מסחריים אינו תואם לצרכים העכשוויים והעתידיים, הן של הלקוחות והן של הדיירים. בשנת 2009 הוחלט בולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים) לאמץ את הקביעה ש"פיתוח של מרכזי מסחר בשולי הערים או מחוצה להם אינו תואם למדיניות התכנון".
אלא שמאז המציאות השתנתה, ונדרש לייצר קביעות והערכות לטובת תוכנית מעודכנת לשוק המסחר על תתי־שווקיו, אשר מאזנת בין הרצוי תכנונית לבין האפשרי כלכלית. התוכנית צריכה לאפשר פיתוח של שטחי מסחר גדולים בשולי הערים, אל מול שדרוג המסחר במרכזי הערים, בשווקים ובמרכזים השכונתיים. הנה כמה נקודות בהחלטה מ־2009 שאליהן יש להתייחס בהקשר זה:
"פגיעה במרחב העירוני והחלשת המע"ר" (מרכז עסקים ראשי) - בהכרח נדרש לשדרג את מרכזי הערים, ולחזק אותם. כך זיהינו עוד לפני 15 שנה בתהליך שדרוג מרכז ירושלים ושוק מחנה יהודה, ובשנים האחרונות גם בעיר התחתית בחיפה.
אולם במקביל, נדרש לייצר תוכניות לשוק המסחר בכל מרחב תפקודי (לדוגמה: מרחב הערים ראשון לציון, חולון ובת ים) ולכל עיר בנפרד, וכן לייצר את האפשרות להפעיל את כל מגוון מרכזי המסחר והחנויות המתאימות למרכז העיר (בעיקר חנויות קטנות, הסעדה, בילוי ופנאי). החנויות הגדולות (כמו איקאה, ג'מבו או חנות סופרמרקט גדולה) יוקמו בשולי הערים או ביניהן.
בהכרח, מרכזי אאוטלט כמו ביל"ו סנטר וחוצות המפרץ ממוקמים מחוץ למרכזי הערים, לאור מחיר הקרקע הנמוך באופן יחסי, שמאפשר מכירת מוצרים במחירים נמוכים יותר ממה שמתאפשר בתוך הערים.
"פגיעה בעסקים קיימים וצמצום התחרות" - גם כאן נדרשות תוכניות ענפיות כלכליות אמיתיות שייצרו את ההיצע הנדרש, ולא מעבר אליו. ניתן לייצר את האיזון בין סוגי המרכזים והחנויות, כך שהם יפעלו במקביל.
"פגיעה בשטחים פתוחים" - לפני מספר שנים "גילה" מינהל התכנון כי קיים עודף היצע תכנוני של 240 מיליון מ"ר נדל"ן מניב. מומלץ שמרבית שטחים אלה "יוחזרו לטבע" ויישמרו כשטחים פתוחים, ורק מיעוטם ישמשו למסחר בשטחים גדולים בשולי הערים בעתיד.
בפועל, בשנים האחרונות נבנו בישראל בכל שנה בממוצע כ־400 אלף מ"ר של שטחי מסחר, רק כמחציתם במרכזי מסחר. משמע, הבזבוז שעליו דובר אינו מבוסס על מספרים אמיתיים. בנוסף, שטחי המסחר מחזקים אזורי תעשייה בשולי הערים. כך, לדוגמה, איקאה ורה־דייזין בקריית אתא משדרגים את אזור התעשייה של העיר. כך גם צפוי בעמק שרה ובמזרח אשדוד, עם תחילת פעילותן של חנויות איקאה והחנויות ה"טפילות" שיוקמו בצמוד.
"הגדלת הגודש בכבישים" - המרכזים האזוריים הפועלים בימי שבתון מקטינים את העומסים בימי חול. בזכות גודלם הם מאפשרים לרכז קניות, ובכך מקטינים את מספר הנסיעות של משק הבית למספר מרכזים שונים. מרכז ביל"ו, לדוגמה, מונע את הצורך של תושבי רחובות, נס ציונה ואחרים לנסוע אל ראשון לציון או לתל אביב.
אין קריסה באופק
בתכנון מאוזן, שטחי המסחר בתוך הערים, ברחובות ובשכונות יפעלו וישודרגו במקביל למרכזי מסחר והחנויות הגדולות שבהם למחיר יש משמעות.
אלה נדרשים למשקי הבית בישראל, וניתן לפתח אותם רק בשולי הערים ו/או מחוץ להן. בראייה לעתיד, הכמות שלהם ושטחם הכולל בעוד עשור לא יחוללו את הקריסה שבה מאיימים גופי התכנון, ומאידך, הפעלתם נדרשת להתמודדות עם יוקר המחיה בארץ.