תמ''א 38. פסק הדין שולח מסר ברור למוכרים: גלו את מלוא המידע ואת מלוא היריעה שיש ברשותכם לקונים / אילוסטרציה: Shutterstock, Protasov AN
הכותב שותף במשרד מינצר־כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית
מן המפורסמות כי על מוכר דירה חלה חובה לגלות לקונה פרטים רלוונטיים הקשורים בעסקת מכר דירתו, וזאת בכדי שהקונה יוכל לקבל החלטה בצורה מושכלת על אופי העסקה וכדאיותה. אך מה הוא היקף חובת הגילוי בעסקת מכר דירה בנוגע לפרויקט תמ"א 38 שעתיד להתבצע בבניין סמוך? האם עצם הגילוי כי עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38 מספיק?
עובדות המקרה: שני צדדים חתמו על עסקת מכר דירה בבניין מגורים ברחוב ברק 26 בקריית מוצקין. בבניין הסמוך תוכנן פרויקט מסוג תמ"א 38/1. ימים ספורים לפני חתימת ההסכם קיבלו המוכרים הודעה בכתב לפי חוק התכנון ובנייה אודות היקף העבודות בפרויקט התמ"א בבניין הסמוך ועל האפשרות להגיש התנגדויות לביצוע הפרויקט. הקונים הגיעו לדירה ובחנו אותה בטרם החתימה, ואף נאמר להם, הן על-ידי המוכרים והן על-ידי המתווכת שתווכה בעסקה, כי בבניין הסמוך מתוכנן פרויקט תמ"א 38/1. לאחר החתימה על ההסכם דחתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את ההתנגדויות שהוגשו על-ידי הדיירים בבניין שבו מצויה הדירה הנמכרת, ועבודות הביצוע החלו לאחר שהקונים קיבלו לידיהם את הדירה.
טענות הצדדים: הקונים טענו כי בכך שהמוכרים לא הביאו לידיעתם את תוכן ההודעה בכתב, נמנע מהם מידע מהותי על כדאיות העסקה, כמו גם על האופציה להגיש התנגדות לפרויקט. לטענתם, אם היו יודעים על כך, הם היו נמנעים מהרכישה, או לכל הפחות רוכשים את הדירה במחיר נמוך יותר המשקף את ערכה הריאלי. לכיסוי נזקיהם עקב הבנייה בבניין הסמוך, הכוללים פגיעה באיכות חייהם ופרטיותם, וכן ירידת ערך הדירה, תבעו הקונים פיצוי כספי בסך של כ־410 אלף שקל.
המוכרים, מנגד, טענו כי הם יצאו ידי חובת הגילוי המוטלת עליהם בכך שיידעו את הקונים בדבר הפרויקט שעתיד להתבצע בבניין הסמוך כבר בביקורם הראשון בדירה. לטענתם, המוכרים יכלו לבצע בדיקות מקדימות בעצמם על כדאיות העסקה, או לכל הפחות לשכור את שירותיו של עורך דין שיבצע את הבדיקות הרלוונטיות עבורם, אך משלא בחרו לעשות זאת, עליהן לבוא בטענות רק כלפי עצמם.
פסק הדין: בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה ופסק לקונים את הפיצוי המוסכם על-פי ההסכם, בסך של 175 אלף שקל, ודחה את יתר רכיבי הנזק שנתבעו (ירידת ערך וכיוב').
עיקר השאלה שבה התמקד בית המשפט היה האם היה על המוכרים לגלות לקונים את מלוא המידע שהיה בידם באמצעות ההודעה בכתב לפני חתימת ההסכם. לדידו של בית המשפט, היה על המוכרים לספק את כל המידע המצוי ברשותם (ההודעה של הוועדה לתכנון ובנייה), אף שהמידע היה זמין ונגיש גם לקונים אשר ידעו על קיומה של התמ"א בבניין הסמוך.
בית המשפט התרשם כי המוכרים פעלו בתום-לב, אך קבע כי מסירת המידע לידי הקונים, או מסירת עותק של ההודעה בכתב, הן פעולות פשוטות ומתבקשות בנסיבות העניין, והמוכרים לא הצליחו להסביר מדוע לא עשו זאת. בכך הפרו המוכרים את חובת הגילוי, ולכן בית המשפט חייב אותם בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם (פיצוי שאינו טעון הוכחת נזק).
פרשנות: פסק הדין שולח מסר ברור למוכרים: גלו את מלוא המידע ואת מלוא היריעה שיש ברשותכם לקונים, גם אם דברו ולא היקפו הובהר לקונים. פסק הדין מותיר תחושה קלה של חוסר איזון בתוצאותיו, שכן הקונים ידעו על קיומו העתידי של פרויקט תמ"א בבניין הסמוך, ועובדה זו לא שינתה את דעתם לרכוש את הדירה, אך בית המשפט העניק להם פיצוי בגלל שהם לא היו מודעים להיקף הבנייה המדויק ולמועד להגשת התנגדות.
ת"א (חי') 16882-11-19