רחוב ויטל בפלורנטין. המסעדות והפאבים התרחבו על חשבן הכביש שנסגר בחלקו לתנועה / צילום: שלומי יוסף
בחודש שעבר ערכה עיריית תל אביב מפגש שיתוף ציבור וחשפה בו את תוכניתה להפוך את רחוב פלורנטין למרחב מוטה הליכה - בחלקו מדרחוב ובחלקו ממותן תנועה - בחודשים הקרובים. המהלך מצטרף לתנופה המשמעותית שחווה שכונת פלורנטין, שצועדת לעבר מחירי הנדל"ן של שכונות מרכז העיר היוקרתיות. גלובס מתחקה אחר עברה של השכונה, סוד ההצלחה העירונית שלה ומה אפשר לעשות כדי לשמור על אופיה המיוחד למרות הפופולריות הגואה, והאם לא מאוחר מדי?
שכונת פלורנטין ממוקמת בין גבולות הצירים הראשיים - דרך יפו מצפון, דרך שלמה מדרום, רחוב עליה ממזרח ורחוב אליפלט ממערב. השכונה מאופיינת במבנים של שלוש־ארבע קומות, בקו בניין אפס עם עירוב שימושים משמעותי בקומת המסחר. חלק מהבניינים הוקמו עם חצר פנימית שברבות השנים הפכה ללא מטופלת. מרביתה בנויה שתי וערב עם רחובות צרים יחסית ומרחק קצר בין הצמתים, כך שהיא מתאימה מאוד להליכה. בצירים הראשיים שסביבה יש היקף מכובד של תחבורה ציבורית ונסלל לאחרונה שביל אופניים לאורך רחוב הרצל שמחבר אותה אל שדרות רוטשילד ואל מוקדים נוספים.
לפי המידעון הסטטיסטי של עיריית תל אביב, חיו בשכונה בשנת 2020 כ־10,000 איש ובחמש השנים האחרונות מספרם עלה ב־15% והצפיפות בשכונה עומדת על 28 תושבים לדונם. אוכלוסיית השכונה צעירה באופן משמעותי ביחס לאוכלוסיה הכללית בעיר. 27% מהתושבים בני 30־34 לעומת 11% בעיר כולה. יש בה יחסית מעט ילדים - 6% בלבד עד גיל 19 לעומת 27% בכלל העיר. מלבד הדיירים הקיימים השכונה משרתת עשרות אלפי תיירי פנים וחוץ שמגיעים לברים, למסעדות ולצפות באמנות הרחוב הקיימת בה.
בעיריית תל אביב זיהו שמרבית הדיירים בשכונה לא מחזיקים ברכב פרטי, וכשליש מאלו שכן מזיזים אותו רק בסופי שבוע. בעירייה מסבירים כי הוצאת מרבית כלי הרכב מהרחוב מתאים לכוונת העירייה לייצר טבעת הליכתית ירוקה, לצד טבעת לתנועה מוטורית אדומה. הרעיון יצטרף לרחוב ויטל שבו אסורה התנועה לכלי רכב בשעות הערב ועל הכביש נהנים מאות אנשים מדי ערב בברים ובמסעדות הממוקמים ברחוב ולצד המדרחוב בשדרות וושינגטון וסגירת רחוב לוינסקי לכלי רכב במהלך תקופת הקורונה.
חלק מהתושבים הביעו מחאה על כך שלא תתאפשר תנועת כלי רכב בכל רחוב בשכונה ושיגרעו מקומות חניה. ואולם, בשכונת פלורנטין ל־57% ממשקי הבית אין רכב עם תו חניה, בעוד שהיחס בין הדרכים למדרכות הוא 70/30 לטובת הדרכים, המדרכות צרות ויש בה מעט שטחי ציבור. במסגרת התוכנית התושבים יוכלו לרכוש מנוי מוזל לחניון ציבורי סמוך.
בנוסף, התנועה לרכבים תתאפשר דרך הרחובות החותכים את פלורנטין וכן במקטעים ברחוב עצמו. במסגרת הפרויקט יגרעו 98 חניות ויתווספו שמונה עצים ו־13 אמצעי הצללה נוספים, 30 חניות אופניים, ריהוט רחוב ומקומות ישיבה ושהייה.
מנגד, קבוצה של בעלי עסקים ותושבים הציגה תוכנית חלופית לאיתור רחובות שבהם קיימים עצים בוגרים והם מוצלים כמו רחוב פרנקל למשל, במטרה ליצור טבעת אחרת.
היתרונות של השכונה: עירוב שימושים ונגישות
מתכננת הערים גלי פרוינד מסבירה שהסוד לכל שכונה עירונית צפופה וטובה הוא שילוב - תשתית ומיקום. "בפלורנטין, בניגוד לרוב שכונות העיר, עירוב השימושים מצוי כמעט בכל בניין. הבלוקים בקו בניין אפס, המגרשים הקטנים, כל אלה מעודדים תנועה של אנשים ומגוון של בתי עסק, בתי מגורים ובעבר גם בתי מלאכה, דבר שהולך ונעלם. השכונה נבנתה בתקופה שבה היה מקובל להחזיק עסק בקומת הקרקע ולגור בקומה מעל יחד עם המשפחה, דבר שלא ממש קרה בשאר השכונות בתל אביב בגלל התפיסה שכל בית צריך הרבה 'כיווני אוויר', שהיא שגויה במידה רבה מבחינה ארכיטקטונית. דירה צריכה כיווני אוויר צולבים כלומר, מזרח־מערב או דרום־צפון, בשביל תנועה איכותית של אוויר בתוכה. כיווני אוויר כמו דרום־מזרח לא באמת מזיזים את האוויר בדירה. כמובן שבתקופת בניית פלורנטין הידע הזה עדיין היה קיים והדירות בפלורנטין ששמרו על משטר הרוחות המקורי".
עוד לדבריה, "שיעור בעלי הרכבים בה הוא מהנמוכים ביותר בארץ, ולא מסיבות סוציו־אקונומיות אלא משיקולי נוחות: קל ונוח יחסית לגור בפלורנטין ולא להסתמך על רכב פרטי".
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מאירה גם היא את יתרונות השכונה: "בעשור האחרון הבינו את החשיבות של עירוב שימושים וההבנה הזו היא שהצורך בנגישות לכל מה שאדם צריך סביב ביתו הפך לצורך קיומי. איפה אנחנו אוהבים להסתובב? ברומא, באמסטרדם - אוהבים להגיע למקומות שמגיעים בהם ברגל גם במרכזי הערים ההיסטוריות בארץ. הורים עם ילדים מחזיקים יד והולכים בבטחה לגן, לבית הקפה, יורדים קונים למטה מצרכים ולא כל החיים במכוניות וקופסאות. פלורנטין מצליחה להחזיר את העיר ההיסטורית האנושית וזה עובד".
לדבריה, לא רק תנאים פיזיים הם שעושים את השכונה אלא גם תמהיל העסקים. "זה שיש חיי לילה במקום גורם לכך שכבר לא מפחיד ומסוכן להסתובב בלילה כפי שהיה בעבר ויתרונה גם בקרבה לים, לנווה צדק, ליפו ולרוטשילד. בתחנה המרכזית הישנה למשל, שלא רחוקה מהשכונה, יש איכויות של פלורנטין ועל כן יש בה פוטנציאל אלא שתמהיל העסקים שונה וזה ייקח יותר זמן".
תומר שלוש, חוקר ערים ומדריך סיורים בתל אביב, מסביר: "איכות עירונית נעוצה במגוון של אנשים, גילים, פעילויות, ושימושי קרקע. מהבחינה הזו השכונה מגוונת אך לא בהכרח באוכלוסייה האנושית כי היא דומה לכפר סטודנטים ואין בה הרבה משפחות וילדים ואנשים מבוגרים. היא יחסית הומוגנית והסיבה לכך היא שאנשים שנמצאים שם לא יכולים למצוא הרבה שכונות בישראל שיענו על הצרכים שלהם".
לדבריו, "הקרבה לתחנה המרכזית עדיין קצת משאירה את השכונה פחות מבוקשת מאשר לב העיר, אבל הג'נטרפיקציה שפלורנטין ראתה בעשור האחרון הצעידה אותה בכיוון של מעוז אליטיסטי, ורק הפאבים שפתוחים עד מאוחר אולי שומרים במשהו על האווירה שהייתה בה פעם. הגרפיטי בשכונה, בעיני, הוא כן חלק מהאותנטיות שלה, אבל גם הוא קצת התמסחר, והרבה ממנו נעשה בשיתוף פעולה עם העסקים המקומיים ולטובת התיירים שבאים לראות משהו שאין בשום מקום אחר.
"מעניין לראות לאן השכונה תתפתח. האם היא תלך במסלול של נווה צדק ותהפוך לאולטרה בורגנית - ואני חושב שלא, כי בכל זאת יש שם בעיקר דירות בבנייה רוויה, או שהיא תהפוך להיות יותר משפחתית, אבל בכל מקרה היא תמשיך להיות יותר יאפית ופחות היפית. היא כבר לא תהיה המעוז ההיפסטרי שהיא הייתה פעם. ההיפסטרים כבר עברו לשפירא ולפרדס חנה".
מימוש הפוטנציאל: היזמים החלו לנהור
פרופ' דניאל מונטרסקו, מומחה לעירוניות באוניברסיטה המרכז האירופית בווינה, מסביר כי אחרי שנים של תת־השקעה בשנות ה־90, יפו ופלורנטין הגיעו ל"רגע של מימוש פרויקט הג'נטרפיקציה. כלומר הפער בין ערך הקרקע והנכסים הנוכחי והפוטנציאל היזמי שלו הצטמצם והיזמים החלו לנהור. ביפו הדבר החל להתפתח מוסדית באמצע שנות ה־80 והבשיל בשנות ה־90. בפלורנטין זה לא קרה עד השנים האחרונות, וזה איפשר למגוון אוכלוסיות להישאר במיקום אסטרטגי. זה הפך את השוליים הדרומיים של תל אביב למרחב מאפשר תרבותית ולכן בשנות ה־90 ועד העשור האחרון דברים מגניבים קורים בה".
לדבריו, בעוד שיפו עברה תהליך מואץ, החסמים בשכונת פלורנטין שמרו על חספוסה: "נשארנו בשלב שהמרחב העירוני בדרום העיר מאפשר ומכיל את ה'אחרים' של העיר. את הסטודנטים, האמנים, העובדים הזרים, השחורים שמגיעים. ריבוי ה'אחרויות' - מייצר מקום שוקק, מעניין, סקסי ומדליק. המגוון הזה ב־100% מהמקרים הולך לאיבוד כשנכנס ההון הגדול. משוואת הטרגדיה העירונית היא שמעמד הבינוני־גבוה מגיעים אל השכונה המחוספסת כדי לקבל משמעות ולהרגיש מיוחדות אבל בכניסתם, עם כל הכוונות הטובות, הם הורסים בדיוק את הדבר שלשמו הגיעו לעיר. זה הפרדוקס של הג'נטריפיקציה והשאלה אם זה מה שקורה בפלורנטין כי עד עכשיו היו חסמים כמו נרקומנים, רעש, מפגעים, צעירים ברחוב, מקומות בילוי, מסחר, תעשייה זעירה. ברגע שאלה מתמעטים והולכים השכונה הופכת ליותר 'מזמינה', אז האנשים שבאו לחפש את החספוס מוצאים עצמם ללא תכונות שהביאו אותם לשם והעיר מתברגנת ומתרככת ומתאימה עצמה לבורגנות הבוהמינית".
כיצד ניתן לשמור על הייחודיות?
"אפשר גם לחדש וגם לשמור רק אם יש התארגנות ברמת השכונה. העירייה יכולה מלמעלה להגדיר עירוב שימושים ודרישה מיזמים להכניס דיור ציבורי ודיור בר־השגה אבל יזמים יודעים לעקוף את זה והדבר היחיד שיכול למנוע את זה היא התארגנות שכונתית אפקטיבית ותפיסה ברורה של מה היא הזהות שמנסים לשמור אותה. אם השכונה נשענת על משקיעים ועל שכירויות, לאיש אין מוטיבציה. ביפו המאבק הזה נכשל כי היא מפוצלת להמון קבוצות שלא הצליחו להתאחד.
יגידו לך שביפו מדובר באוכלוסיה שנולדה וגדלה במקום והיא נדחקת אבל בפלורנטין יש צעירים ואפילו צעירים מאוד שיכולים לקחת את עצמם למקום אחר וזה לא אסון.
"איזו עיר יכולה להתפתח ממרחב נטול קהילתיות? אין בסיס למשא ומתן מול גורמי הכוח. גם אם רוצים לבנות מגדל לידך אין מי שיתנגד ואם אני רוצה גינה לילדיי - אני חייב להיות מאורגן וחלק ממסגרת. אחרת אין לי כוח, יכולת או משאבים וכך בדיוק נולד פארק בשכונה הזו. בעיר יש משהו בקשרים חברתיים רופפים שמייצר אנונימיות ואוויר הניכור העירוני - הוא גם האלמנט המשחרר שאנשים מחפשים בה. אבל גם בתוך העיר המנוכרת - אם לא תתארגן סביב סוגיה לא תשיג הישגים, מי זוכר שבאנדרומדה הבטיחו מבני ציבור?"
תומר שלוש: "העלייה המטאורית במחירי הדיור בעשור האחרון וגל ההתחדשות העירונית שינו את פלורנטין לחלוטין. הנגריות המעטות שעוד נשארו בשכונה הן בעיקר מוקד עלייה לרגל לתיירים שבאים לראות את השכונה הכי ה יפסטרית בתל אביב. והצעירים שגרים בשכונה היום התרחקו מהדימוי של אמנים צעירים שמחפשים את עצמם וחיים מן היד אל הפה, והם יותר הייטקיסטים ששמחים לגור בדירת חדר - משהו שאפשר למצוא יותר ממנו בפלורנטין מאשר במקומות אחרים".
"חלק מהמתכננים רואים בעליית המחירים דבר טבעי", מוסיפה פרוינד, "שמשקף התפתחות חיובית בעבור בעלי הנכסים אבל בעבור שוכרי הדירות המצב בלתי נסבל וקשה והם נדחקים לשכונות ולערים אחרות".
המחירים: האם ההצלחה היא חרב פיפיות / יאסר ואקד
לפי ניתוח של השמאית נחמה בוגין, להצלחתה של פלורנטין יש מחיר כלכלי: מחירן של הדירות הקטנות (2 חדרים) עלה במשך חמש שנים ב־28% והגיע למחיר של כ־2.5 מיליון שקל. עליות מתונות יותר חלו בדירות של 3 ו־4 חדרים כשהאחרונות נמכרו במחירים של 5 מיליון שקל בממוצע. "לרוב התשואה על דירות קטנות באזורים הללו גבוהה יותר מאשר הדירות הגדולות ולכן יש התעניינות רבה בקרב קהלי היעד הרלוונטיים. אני צופה שככל שהעירייה תמשיך לפתח את תשתיות השכונה, מחירי הדירות ימשיכו להאמיר במיוחד בדירות הקטנות", אמרה בוגין.
עומרי אביטבול, יועץ נדל"ן של רימקס אושן המומחה באזור פלורנטין בתל אביב, אומר: לפני כארבע שנים התחלנו לראות מגמת השתנות באופי האוכלוסייה שמגיעה לשכונה. עד אז האוכלוסייה ברובה הייתה של חבר'ה צעירים שחיפשו לגור בתל אביב במחירים שפויים, אבל מאז שנפתח בית ספר חדש ועוד כמה מוסדות כמו מתנ"סים והתחילו תוכניות פינוי בינוי מגיעים יותר זוגות צעירים עם ילדים. מדובר על אנשים שהם בעיקר ממעמד הביניים פלוס. מעמד הביניים בארץ בכלל לדעתי לא יכול להרשות לעצמו לשכור דירת שני חדרים ב־7,500 שקל. צריך הכנסה של 20 אלף שקל לזוג בשביל לשכור דירה כזו בתל אביב".
"דירות שלא ראויות למגורים תמורת 3 מיליון שקל"
דורית ליסבודר, יועצת נדל"ן של רימקס Luxury כיכר המדינה, המתמחה באזור פלורנטין, לב העיר והצפון הישן/חדש, מצביעה גם היא על עלייה חדה במחירי הנכסים והשכירות בשכונה וברחוב. "כל אזור פלורנטין הוא חלק מתב"ע של עיריית תל אביב ובו יש פרויקטים שיהפכו את האזור לאזור בוטיק. זה ישפיע בין היתר על הרחובות הפנימיים", היא אומרת. "הדירות באזור הזה 'שבורות' וחלקן אף לא ראויות למגורים, אך המחירים שלהן מרקיעים שחקים. היזמים, כמו קבוצת יובלים, מתחילים מפאתי השכונה איפה שיש אפשרות להרחיב.
"באזור הזה יש הרבה דירות בדמי מפתח של 2.5, 3 חדרים, שנמכרו לפני שלוש־ארבע שנים ב־1.7 מיליון שקל אולם היום הן נמכרות ביותר מ־3 מיליון, ואני מדגישה שהן דירות לא ראויות למגורים, אי אפשר לנשום בהן מרוב עובש - צריך להרוס את הכל ולבנות מחדש. דירות חדשות בעיקר באזור הרצל, יכולות להגיע ל־4.5 ו־4.8 מיליון שקל. אלה דירות 2.5־3 חדרים, בקומפלקסים שכוללים בריכה וחדרי כושר". לדבריה, זמן המדף הממוצע הוא כחצי שנה.
בכמה עלו דמי השכירות?
אביטבול: "לפני שנתיים דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר הושכרה ב־5,000־5,500 שקל לחודש. היום לא תמצא דירות 3 חדרים בפחות מ־7,000־7,500 שקל".
פרנקל מצביעה על דמי שכירות אף גבוהים יותר: "המגמה של עליית מחירים התחילה בחמש השנים האחרונות. השכירות לדירת 3 חדרים יכולה להגיע במקרים מסוימים ל־8,000 שקל.
באשר לנכסים מסחריים אומר אביטבול שהתשואות שונות: "במגורים זה כמו בכל העיר, הממוצע הוא 2.5%־2.8% ויש כאלה שמחלקים את הדירות ומגיעים ל־3.4%. במסחר זה מגיע למינימום 4% ויש כאלה שעומדים על 5%. אמנם דמי השכירות דומים, אבל עלות הנכס שונה: דירה של 60 מ"ר בפלורנטין תעלה קרוב ל־3 מיליון שקל, ונכס מסחרי יעלה 1.8־1.9 מיליון שקל בערך".
"איכות עירונית שאין ברוב השכונות בארץ"
"שכונת פלורנטין כפי שאנחנו מכירים אותה היום מורכבת למעשה משתי שכונות שונות", אומרת שולה וידריך, חוקרת העיר תל אביב. "האחת - שכונת מרכז מסחרי שהוקמה ב־1921 על שטח של פרדסים שהתייבשו במלחמת העולם הראשונה - היא דרומית לדרך יפו וצפונית לרחוב ידידיה פרנקל. שכונת פלורנטין ממוקמת דרומה מרחוב פרנקל והוקמה ב־1927. באותן שנים, פלורנטין הייתה תחת שיפוטה של יפו ואילו מרכז מסחרי תחת שיפוטה של עיריית תל אביב.
"הקמתו של 'מרכז מסחרי' הייתה בניגוד למדיניות התכנון של שכונת אחוזת בית שבה אסרו להקים חנויות ובתי מסחר. מה שדחף לקבלת ההחלטה היו מאורעות 1921 בהן הסוחרים היהודים ברחו מיפו".
לדבריה, "בידיעות עיריית תל אביב ב־1939 היזם מנחם גילוץ כתב כי 'תל אביב נבנתה כידוע שכונות־שכונות ולכל שכונה היו העושים והמעשים שלה. לכל שכונה שם מיוחד וחוג אנשיה שיוו לה גוון מיוחד. אבל במשך השנים בוטלו המחיצות ונשכחו רוב שמות השכונות שנתמזגו. שכונת מרכז מסחרי אחת הבודדות ששמה נקרא עליה עד היום הזה ומשום אופיה המיוחד בצורת בנינה נשמרה בצביונה'.
"אותו צביון הוא אבן הדרך בהתפתחות של תל אביב כעיר מסחר, כשלמטה החנויות ומעליהן גרו הסוחרים. השכונה הזו תוכננה על ידי אדריכל ומתכנן ערים בשם יוסף טישלר עם שתי וערב של רחובות. לעומת השכונה הזו, על פלורנטין לא חלו חוקי מהנדס עיריית תל אביב. בתל אביב בנו עם רווח בין הבתים ומגורים בעיקר, ובפלורנטין לא בנו כך אלא בחזית רציפה וסגנון בנייה שונה".
"מרחקים המאפשרים הליכה ברגל"
עד היום בשכונת מרכז מסחרי, המהווה את צפונה של שכונת פלורנטין העכשווית, ישנם רחובות שלמים עם חנויות שהתמקמו בהם - רחוב לצעצועים, רחוב למנורות, לתבלינים, לאקססוריז ומפוזרות בו חנויות לאופנה, סיטונאות, מחסנים וכן מקומות רבים להסעדה ולבילוי. בפלורנטין ההיסטורית התמקמו עולים בעיקר מארצות הבלקן והיא קרויה על שמו של דוד פלורנטין, מראשי התנועה הציונית ביוון והוקמה על ידי בנו שלמה פלורנטין ונוספים.
"בעיקר מה שהשפיע על פלורנטין זה התכנון העירוני במובן של מרחקים בין צמתים שמאפשרים הליכה ברגל לכל מקום וצפיפות עירונית שמחייבת עירוב שימושים. היא באמת שונה ממקומות אחרים, והיום הדימוי של השכונה הרבה יותר גדול ממה שהיא יכולה להציע", אומר תומר שלוש, חוקר ערים ומדריך סיורים בתל אביב.
לדבריו, "השכונה החלה לפרוח בזכות הסדרה פלורנטין משנות ה־90 שהעלתה את התל אביביות כאג'נדה על המפה. היום היא צל חיוור של החלום שמשתקף מהסדרה והיא מקום נחמד ללכת לשבת בו בפאב, אבל מבחינת האיכויות העירוניות יש לה הרבה יותר איכויות מרוב השכונות שקיימות וגם אלו שמתכננים בישראל".