חיפה / צילום: Shutterstock, Altosvic
השבוע עלתה לכותרות הדירה שרכשו הוריה של המועמדת לכנסת הדר מוכתר. ההורים, תושבי קריית אונו, החליטו לקנות דירת 4 חדרים בשטח 56 מ"ר ברחוב מרסיי 14, תמורת 825 אלף שקל - במה שמוכתר הגדירה "כסף לפנסיה". התופעה הזו של משקיעים מהמרכז אינה חדשה בחיפה.
● שוק הדיור הצטנן והבנקים חזרו להילחם על משכנתאות
● הנתונים מגלים: בניית דירות חמישה חדרים בשפל של 20 שנה | ניתוח
אירית ונונו, שמאית מקרקעין מתל אביב שבעצמה רכשה דירה להשקעה בחיפה, ציינה שבעת החיפוש אחרי הדירה, היא התמקדה בעיקר באזור שכונת בת גלים ובאזור העיר התחתית: "העיר התחתית היא יחסית לא יקרה ביחס לשכונות הגבוהות. כשחיפשתי, עליתי לאזורים הגבוהים כמו אחוזה ודרך הים ומרכז הכרמל, אבל השכונות הללו יותר מנותקות וזה פחות דיבר אליי. בעיקר חיפשתי מקום שאפשר לשים את האוטו ושיש לך הכל ליד הבית, כי בעיקר לחיפה יש הרבה מה להציע".
"יש בה הרבה מקומות בילוי, הרבה שירותים והתחבורה הציבורית ממש טובה. אותי מה שמשך זה שאהבתי את העיר והמחירים הם אטרקטיביים", אמרה ונונו. "אפשר למצוא דירה בפחות ממיליון שקל - דבר שאי אפשר למצוא במרכז. אני קניתי בשכונת קריית אליהו, וזה אזור שיש בו דיבורים על התחדשות עירונית ופוטנציאל. וללא שום קשר, אני אוהבת עיר ואנרגיה של עיר. הייתה לי אופציה לרכוש דירה באזור פריפריאלי אחר - אבל אין שם יותר מדי אטרקציות".
"חיפה הייתה מאז ומתמיד יעד למשקיעים, לדעתי בעיקר בגלל מחירי הדירות הזולים יחסית" מסביר השמאי אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועורך דין, יו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "מי שרוצה חשיפה לנדל"ן עם הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים, יכול בקלות רבה למצוא אותה בחיפה, לעומת אזור המרכז שם נדרש הון עצמי יותר גבוה".
"בהשוואה לשנים קודמות, אני בהחלט רואה עלייה בביקושים של משקיעים, בעיקר באזורים בעלי פוטנציאל לפרויקטים של פינוי-בינוי, כמו למשל בקריית אליעזר, או בכניסה לחיפה (שכונות החוף). שם בהחלט רואים עלייה בהשוואה לשנים הקודמות וזה מתבטא גם ברמות המחירים", הוסיף גסטפרוינד.
האטה במספר העסקאות
יחד עם זאת, גסטפרוינד מדגיש כי באופן כללי יש האטה בכמות העסקאות בחיפה וזה כפועל יוצא לירידה בכמות העסקאות בשאר חלקי הארץ: "בשנה שעברה מי שהוביל את השוק הם זוגות צעירים שרכשו דירות יד ראשונה מקבלן, אבל בוא לא נשכח שהרבה מאוד אנשים כבר קנו דירה, יכול להיות שהירידה בפעילות של הדירות נובעת מזוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה שרכשו כבר דירה, והיו כאלה מאות אלפים שכבר יצאו מהשוק".
"בבנקים יש ירידה משמעותית בבקשות למשכנתאות, גם בחיפה יש ירידה גם בבקשות להלוואת וגם בביצועים. זה נכון שבחיפה שהמשקיעים מורגשים פחות ממה שמורגש בתל אביב. ומי שרוצה להצמיד את הכסף שלו מצמיד אותו לנדל"ן כי אבסולוטית המחירים נמוכים בחיפה אבל זה לא חדש זה היה כך מאז ומתמיד. בחיפה אנחנו מרגישים רגיעה מסויימת שיכול להיות שהיא זמנית, מדובר על ירידה של 15%. אנחנו מרגישים את הסנטימנט בשוק: כשהיינו מתבקשים לתת סקירה לעסקה, הלקוחות הפוטנציאליים היו לוחצים לקבל את דוח השומה כמה שיותר מהר, היום אף אחד לא לחוץ - אני ממש מרגיש את זה", הוסיף גסטפרוינד.
איזה אזורים מועדפים להשקעה?
אחד האזורים המעניינים בחיפה הוא "מתחם העלייה השנייה", הממוקם בשכונת בת גלים בסמיכות לתחנת רכבת בת גלים, בית החולים רמב"ם ובקרבת בית הספר לרפואה של הטכניון. במתחם הנ"ל מוצעת תוכנית מתאר מקומית לפינוי בינוי על שטח של יותר מ-31 דונם, הכוללת הריסה של 17 מבני מגורים ומבנים המאכלסים שיטור קהילתי בני 3-4 קומות במצב פיזי ירוד, בהיקף של 175 יחידות דיור. כמו כן מתוכננת הקמת מתחם מגורים בן 11 מבנים בהיקף 660 יחידות דיור במסגרת הליך התחדשות עירונית.
עוד מציעה התוכנית בנייה מרקמית, הכוללת חזית מסחרית לאורך חזית רחוב העלייה השנייה, ולאורך רחוב שרל לוץ, "במסגרת תוכנית זו הורחב השטח למבני ציבור עליו ממוקם בית הספר ונכלל פיתוח מחודש של שצ"פ ותיק בגודל של 3.8 דונם", נכתב. יחד עם זאת, בשכונות החוף המערבי הביקושים לא פחות גבוהים.
אורי חרמש, מתווך של "מגורים החברה לנדל"ן", המתמחה באזור שפרינצק, שער העלייה, נווה דוד ורכס הכרמל, ציין כי מכר בשנה האחרונה כ-20 דירות: מחציתן נמכרו למשקיעים. לדברי חרמש, באזורי שפרינצק, שער העלייה ונווה דוד, "ההשקעות מאוד חמות כיום, ויש שם התנהלות מול חברות יזמיות מאוד גדולות שמנסות לקדם תוכניות בנייה, כמו למשל חברת אזורים, יוסי אברהמי ונקסט אורבן". הביקושים לדבריו מגיעים מאזור המרכז, אך ישנו מיעוט של משקיעים מאזור הצפון.
ארז בנקר, זכיין אנגלו סכסון חיפה, גם הוא מעורה באזורי הביקוש, סגר בשנה האחרונה עשרות עסקאות נדל"ן בעיר, מתוכן 90% כדבריו עבור משקיעים. לדבריו, "מה שנותן למשקיעים דחיפה הוא תוכניות פינוי בינוי בשכונות החוף, כמו בנווה דוד ובת גלים, המגמה היא לרדת לשכונות קו החוף וזה מה שהעירייה רוצה גם".
בנקר הסביר: "באזורים הללו רוב הדירות הן דירות שיכון ישנות בבנייני רכבת משנות ה-50 וה-60 שיושבים על שטחים גדולים, ובהם זכויות בנייה ופחות הגבלות גובה. אפשר לבנות באזורי החוף בניינים של 18 ו-20 קומות - בניגוד לשכונות הגבוהות של העיר, שם הטופוגרפיה מגבילה". לדבריו, "עיקר הביקושים מגיעים מאזור המרכז, כי הכסף הגדול נמצא בעיקר במרכז. ובגלל שחיפה היא אחת מהערים הגדולות מישראל, יש בה הייטק, חופים, ויש התחדשות עירונית זה מוקד משיכה למשקיעים. יחד עם זאת, בשלוש השנים האחרונות, המחירים עדיין זולים".
מה לגבי המחירים?
חרמש ציין כי "בשלוש השנים האחרונות יש התעניינות גוברת בקרב משקיעים,והדירות בשכונות הללו שנמכרו בעבר ב-700-800 אלף שקל, נמכרות היום בסביבות 1.2-1.4 מיליון שקל".
לדברי חרמש, "ברחוב הרותם בשכונת העלייה יש דירה של שני חדרים שנמצאת בשיווק עם תג מחיר של 1.4 מיליון שקל. לפני שבוע נסגרה עסקה של דירת 3 חדרים ברחוב הרותם בקומה רביעית ללא מעלית ב-1.45 מיליון שקל".
חרמש הוסיף עוד כי "אלה שכונות שהן קו ראשון לים, שטרם מומש הפוטנציאל שלהן. בנוסף, כיוון שבשכונות הגבוהות של העיר המחירים גבוהים, לעומתן בשכונות החוף המחירים נמוכים וזה מושך משקיעים. תוסיף לזה את כביש החוף שצמוד לשכונות, המהווה יתרון יציאה לכבישים 2 ו-4 - צירי היציאה לצפון ולדרום, וכתוצאה שכונות נוספות כמו רמת הנשיא ונווה דוד עלו ברמת המחירים. בשכונת העלייה יש את רחוב הרותם, והרחוב הזה יעבור שינוי משמעותי, יש שם תוכנית שנמצאת כבר בוועדות וכל התושבים כבר חתמו. גם בנווה דוד התושבים חתומים על כמה פרויקטים, בסך הכל ישנם בין 3-4 פרויקטים שאמורים לצאת לפועל".
"דירות שני חדרים מושכרות היום באזור ה-2,500-2,600 שקל לחודש, ודירות שלושה חדרים מושכרות בממוצע ב-3,000 שקל לחודש, המשקפים תשואה של בין 3-4% ממוצע. דירות אלה הושכרו בכמה מאות שקלים פחות באזור הדר עליון. לעומת זאת, יש דירות להשקעה סולידית שמשכירים אותן בדמי שכירות של 3,000 שקל בערך המשקפים תשואה של 3-3.5% ממוצע, יש גם דירות המניבות עד 4% ממוצע", אמר חרמש. "אזור העלייה השנייה עדיין נמצא בהתנהלות, אולם הדירות נמכרות שם ב1.3-.1.5 מיליון שקל ולפני כמה שנים העסקאות נסגרו ב-200 אלף שקל פחות. שטח הדירות הוא בין 50-70 מ"ר, והמצב הפיזי שלהן הוא ממוצע ומטה", הוסיף.
מבחינת בנקר, בעקבות הנהירה של המשקיעים, הייתה בשלוש השנים האחרונות עלייה משמעותית של לפחות של 20-30% במחירים, אולם לדבריו, התושאה לא גבוהות במיוחד. "היום דירות כאלה, של 2, 2.5 חדרים בעלות שטח של 50 מ"ר בממוצע מושכרות בדמי שכירות של 2,500, 3,000 שקל לחודש. בתשואות בקושי 3%, אבל משקיעים מחפשים בעיקר השבחה עתידית ומוכנים לחיות עם תשואה נמוכה, הציפייה בעיקר שיזם יבוא ויקדם תוכנית תמ"א בשכונות הללו". לדבריו, "לפי העירייה זה יקרה תוך 10-15 שנים ומי שקונה קונה להשבחה עתידית".
"באזורים הללו של התחדשות העירונית זמן המדף לדירה הוא בין חודש לחודשיים וכמות המתעניינים מאוד גדולה", אמר בנקר. "אולם הבעיה כרגע היא שיש היצע קטן של דירות מול הרבה ביקוש. המגמה היא שהמוכרים הם אלה שקובעים את הטון, וזה גם תורם לעלייה במחירים".
ירידה ברכישות המשקיעים בעיר
הכלכלנית הראשית במשרד האוצר פירסמה ביוני האחרון דוח הסוקר את הרבעון הראשון של 2022 בשוק הדיור, וממנו עלה כי רבע מהזוגות הצעירים שרכשו דירה בחיפה הם תושבי מרכז הארץ שעל פי ההערכות רכשו את הדירות להשקעה. וזאת למרות הירידה ברכישות משקיעים בעיר לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
הסקירה התייחסה לרבעון הראשון של השנה. הדוח העדכני שפורסם בתחילת החודש, המתייחס לממצאי יולי האחרון, העלה כי כמות הדירות להשקעה בעיר חיפה ירדה אף יותר לעומת התקופה המקבילה שנה שעברה, עם 89 דירות בלבד שנרכשו להשקעה. מדובר בירידה של 50% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, וחיפה, אשר דורגה שנייה ברכישת המשקיעים ביולי אשתקד, מדורגת ביולי האחרון במקום החמישי.
הירידה הזו היא תולדה של ירידה כללית ברכישות הדירות בישראל ועל פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ביולי האחרון נמכרו כ-2,800 דירות בלבד, הכמות החודשית הנמוכה ביותר בשלוש השנים האחרונות, כשרק בתקופת סגר הקורונה הראשון נמכרו פחות.
לפי גסטפרוינד, חיפה לא יוצאת דופן: "אין בה משהו מיוחד, מה שקורה בעיר מייצג את שאר חלקי בארץ". אולם, על אף הירידה בכמות רכישות הדירות, עולה כי בחיפה נרשם גידול הנע בין 15-17% בביקוש לדירות על ידי זוגות צעירים בשוק החופשי.