המתחם ברחוב אדירים. הדיירים חוששים שעד שהפרויקט יצא לפועל, התמורות יירדו / צילום: יוסי כהן
רו"ח אלי ביידר הוא הבעלים של שתי דירות בשכונת נווה שרת בתל אביב, האחת ברחוב אדירים 1, שנרכשה ב-2011, השנייה ברחוב נהריים 12, שנרכשה ב-2017. שתי הדירות ממוקמות בבנייני רכבת ישנים, וביידר רכש אותן בזמנו כהשקעה, "מתוך ידיעה שיהיו שם מתישהו פרויקטי פינוי בינוי".
ואכן, במהלך העשור הקודם קידמה עיריית תל אביב באזור תב"ע להתחדשות עירונית, שהקו הכחול שלה כולל את הבניינים ברחוב אדירים 1-3, ואת אלו בנהריים 4-6 ו-10-18. בנהריים יש כיום 72 דירות, ובמקומן יהיו כ-217 דירות, ואילו באדירים יש כיום 120 דירות, ובמקומן מתוכננות להיבנות כ-256.
● הם אספו דירות בת"א במשך שנים. וזו הסיבה שהחליטו להגיע לבורסה | טור סופ"ש
● "יכולתי לעשות הון": עסקאות הנדל״ן שמשקיעים מקצועיים מתחרטים עליהן
בתחילת 2017 חתמו דיירי אדירים 1 על הסכם פינוי בינוי עם חברת תדהר, ובנהריים 4-6 חתמו הדיירים על הסכם עם חברת סמואל גרופ, חברה בשליטת אריק בן-שמואל, יזם שפעל בעבר בניו יורק. עוד ב-2015 התקשרו תדהר וסמואל בהסכם שותפות בחברת נהריים, שקידמה את הפרויקט בנהריים 4-6, ובהמשך גם החתימה את דיירי נהריים 10-18.
אלא שמזה למעלה משנתיים מתנהל סכסוך בין השותפים שהגיע לבית המשפט, והעירייה נמנעת מקידום התוכנית כל עוד הסכסוך לא מוכרע. העניין הוא שמאחר שתוכניתה של העירייה היא שלבית - נהריים, אחר כך אדירים, קודם בינוי, אחר כך פינוי - הכול תקוע.
הסכסוך בין הצדדים נוגע הן לדירות בנהריים והן לדירות באדירים. בנהריים ביקשה תדהר את פירוק השותפות, בטענה כי היחסים הרעועים משתקים את הפרויקט, ואילו באדירים, אף שתדהר חתומה מול הדיירים, בן-שמואל טוען ל-30% בפרויקט, ודורש את חלקו ברווחים העתידיים בו, ובסה"כ כ-13.5 מיליון שקל.
ב-15 בנובמבר צפויה התמחרות בין הצדדים לגבי נהריים (על פי החלטת בית המשפט) והדיירים מקווים שההכרעה בהתמחרות תביא סוף לסאגה, ויהיה אפשר להתקדם עם הגורם שיזכה. ההערכה היא כי לקראת ההתמחרות התקשרה סמואל גרופ עם גורם נדל"ני חזק, שיוכל לתת "פייט" לתדהר.
אלא שגם כאן יש מכשול: מתברר שלא כל הדיירים ישלימו עם כל תוצאה שתתקבל: דיירי נהריים 10-18, כבר הודיעו, באמצעות עו"ד ירון טיקוצקי, כי לא ישלימו עם תוצאה שבה סמואל גרופ תזכה בהתמחרות, שכן הם התקשרו בהסכם בגלל תדהר, ואם תדהר לא שם, גם הם לא. בינתיים, בכל אופן, מחכים לנובמבר.
"כל ההליך המשפטי מתנהל על הגב שלנו", אומר ביידר בתסכול. "אנחנו לא מנסים לתפוס פה צד ואין לנו עמדה, אבל אני הייתי מצפה מהעירייה כאן לתפוס פיקוד. אלה בניינים רעועים ויכול לקרות אסון".
נהריים 4-6: טענה לניגוד עניינים
באופן לא מפתיע, את השתלשלות העניינים מתאר כל אחד מהצדדים למחלוקת באופן שונה. על פי תביעת הפירוק שהגישה תדהר בינואר 2020, באמצעות עו"ד מוטי ארד ממשרד גולדפרב זליגמן, בנובמבר 2015 היא חתמה על הסכם עם סמואל גרופ להקמת חברה משותפת בחלקים שווים, לקידום פינוי בינוי בנהריים. באותה עת היו בידי סמואל גרופ חתימות של דיירי נהריים 4-6 ובעוד תדהר ניהלה משא ומתן מול דיירי נהריים 10-18.
את היחסים עם בן-שמואל מתארת תדהר כך: "כבר בהתחלה, הייתה בעיה של סגנון בוטה, בן-שמואל העביר ביקורת על תדהר כל העת, בכל חודש הפנה עשרות פניות לגורמים בחברה על עניינים פעוטים וקנטרניים, בדרישה לקבל תשובות ומסמכים, עד כדי כך שהדבר היקשה על העבודה. אנשי תדהר מצאו עצמם עוסקים בזוטות כל העת, ועניינים התעכבו בשל רצונו של בן-שמואל לחסוך, חיסכון שהתבטא במאות או אלפי שקלים בלבד".
בנוסף, לפי תדהר, הוא דרש לשנות דברים לאחר שסיכמו, כך למשל, דרש לשנות את ההסכם עם תלרוב, החברה המייצגת את הדיירים, מה שהביא לפגיעה קשה ביחסים מול תלרוב; הוא הקליט את הפגישות בינו לבין אנשי תדהר ואסף חומרים באובססיביות; כמו כן, ייצר "שיח תוקפני ופוגעני" ואף איים להגיש תביעות נגד גורמים שונים הקשורים לפרויקט, עד כדי שליחת התראות לבתיהם.
מלבד זאת, הוא נתן הודעות סותרות לצדדים שלישיים; ביקש לשנות באופן חד-צדדי את מספר הדירות בפרויקט, וסירב לשלם לגורמים שונים בפרויקט. ישיבות הדירקטוריון, שגם אותן הקליט, הפכו ל"זירת התגוששות". כתב התביעה אף מתאר מקרה שבו כינה בן-שמואל את נציגי תדהר בכינוי "מאפיה", ואף אמר כי הוא מתכוון למכור את פעילותו ל"גורם מאפיונר שיידע איך לטפל בתדהר".
תדהר טוענת כי ניסתה להביא להיפרדות בדרכים שונות, אך כל הצעה נתקלה בהתנגדות מצד בן-שמואל.
בכתב ההגנה שהגישה סמואל גרופ היא טוענת, באמצעות עו"ד אלירם בקל ממשרד גזית בקל, כי תביעת תדהר כולה ניסיון להכפיש ולהשמיץ את סמואל גרופ ולטעון כי מדובר בשותפה קשה שאין דרך להסתדר איתה.
סמואל טוענת כי מעת שהבינה תדהר כי השותפות הגיעה לקיצה, היא ניסתה לעשות כל שביכולתה כדי להשתלט על הנכסים המשותפים: הן על ידי ניסיון לגרוע ממסת הנכסים המשותפים לטובת פרוייקט אדירים, והן על ידי ניסיון לכפות עליה מנגנון היפרדות שיאלץ אותה לוותר על זכויותיה בנהריים או למכור אותן בנזיד עדשים.
סמואל הציעה, במקום התמחרות, חלוקה בעין, כך שהיא תקבל את פרויקט נהריים 4-6, שאותו היא הביאה לחברה המשותפת, ואילו תדהר תקבל את נהריים 10-18 - פרויקט שנוצר במהלך חייה של החברה המשותפת. בן-שמואל טוען כי תדהר הציעה זאת בעצמה בעבר, אך חזרה בה.
בן-שמואל מספר בכתב ההגנה כי הוא ניהל משא ומתן עם דיירי נהריים 10-18, והציע להם תמורה זהה לזו שניתנה בנהריים 4-6: תוספת של 15 מ"ר. כך או כך, בינתיים שותפו המקורי, רוני אלבק, ביקש לצאת מהשותפות, ובן-שמואל חיפש שותף שאיתו יוכל להתרחב לכל מתחם נהריים. לצורך כך נפגש עם כמה חברות נדל"ן ובהן תדהר, שבן-שמואל רצה בה מאוד, אך רק לאחר שעיריית תל אביב אישרה יציאה לתכנון בנהריים 4-6, שם היו לו 80% חתימות, תדהר חפצה בשותפות, והיא נכנסה בנעליו של אלבק, תמורת 1.6 מיליון שקל - הסכום שבו קנה את אלבק החוצה. על פי ההסכם, תדהר קיבלה אחריות על התכנון, ניהול ופיקוח וכן ניהול השיווק ושירות הלקוחות.
אלא שכבר בתחילת הדרך, טוען בן-שמואל, עמי פליישר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בתדהר, עשה כל שביכולתו בכדי למדר אותו מפרטי העסקה הנרקמת בנהריים 10-18.
כך למשל, הזמין את הדיירים לפגישה בעירייה מבלי ליידע אותו, נהג לבטל ללא התראה פגישות שנקבעו, במשך חצי שנה לא הועסק אדריכל, מה שהביא לעיכוב התב"ע. בייאושו, טוען בן-שמואל, הוא פנה ליו"ר ובעלי תדהר, גיל גבע, בטענה כי הוא מתקשה לעבוד מול אנשי תדהר, אך האחרון, לטענתו, לא נקט צעדים משמעותיים.
הדבר הגיע לכך, שדיירי נהריים 4-6 שלחו מכתב לחברה, באמצעות עורך דינם, שוקי רגב, ובו הם הביעו את אכזבתם הקשה מאופן קידום התקנון והתב"ע (עניין המצוי באחריותה תדהר, מציין בן-שמואל), וטענו כי ניסיונותיהם לקבל מידע נתקלים בקושי, ואף התריעו כי יבטלו את ההסכם.
בן-שמואל טוען כי בפנייה נוספת לגבע, שבעקבותיה נערכה פגישה בינו לבין גבע, אמר לו האחרון, כי "שמן ומים אינם יכולים להתערבב זה בזה", והציע לו פירוק השותפות, כך שסמואל תקבל את נהריים 4-6 ותדהר תישאר עם 10-18, בכפוף להתחשבנות ביניהם. באותה עת בן-שמואל סירב להצעה, וזאת על רקע טענתו לזכויות בפרויקט אדירים, טענות שעוד נגיע אליהן. אלא שבהמשך, סמואל גרופ הציעה זאת, אך תדהר סירבה, בנימוק שאין לכך כבר היתכנות מעשית.
לטענתו של בן-שמואל, כוונתה האמיתית של תדהר בהצעת מנגנון ההתמחרות היא להותיר את סמואל גרופ מחוץ לחברה המשותפת, "וזאת בחברה שהיא עצמה הקימה, בפרויקט אותו היא עצמה יזמה ואת אחד משני נכסיה היחידים של החברה, היא לבדה השיגה והביאה".
מכל מקום, בית המשפט המחוזי, ובהמשך בית המשפט העליון, אישרו את ההתמחרות, שכאמור תצא לפועל בחודש הבא.
"אנחנו בכלל יצאנו לדרך עם שני יזמים קטנים (בן שמואל ושותפו לשעבר, רוני אלבק - ה.מ)", אומר דייר בנהריים 4-6. "במקור דובר בכלל על תמ"א 38/2, הכוונה היתה לעשות שם שני בנייני בוטיק. ברגע שהעירייה כרכה הכל בקו כחול אחד, התחילה המריבה של לקחת מפה ולתת לשם, ואנחנו הסתבכנו בעקבות זה. דחפו אותנו לפרויקט ענק שבכלל לא רצינו להיכנס אליו ומקדמים תוכניות גרנדיוזיות מעל ראשי הדיירים, שבסך הכל רצו לשפר מעט איכות חיים ולגור בבניין שלא יתמוטט עם רעידת האדמה הראשונה. זה לא נתפס שאנחנו יושבים בצד ומחכים, כשהכוח בעצם בידיים שלנו, כי בסופו של דבר, על מה הם רבים? על החתימות שלנו. בלי זה אין להם כלום".
"אנחנו מתנהלים מסכסוך לסכסוך", אומר דייר נוסף בבניין. "בהתחלה הסכסוך בין אריק בן שמואל לרוני אלבק, שהוא מבחינתנו היה הפרונט. נשארנו עם אריק, ואז לשמחתנו הוא צירף את תדהר, שהיא חברה יציבה וחזקה , אבל אז גם הם הסתכסכו. התוצאה היא שהיום, שמונה שנים אחרי, שום דבר לא התקדם.
"כרגע אין לנו מה לעשות, רק לחכות להתמחרות, ולקוות שבכך באמת יהיה סוף לכל הסיפור.
"אני לא תמים, אני יודע שיכול להיות שגם אז אולי זה לא יסתיים, אבל אין לנו משהו אחר לעשות, חוץ מאשר להיות אופטימיים".
נהריים 10-18: בעיות רטיבות קשות
בינתיים, עד להתמחרות, דיירי נהריים 10-18 פנו לתדהר באמצעות משרד עו"ד טיקוצקי, בטענה כי הדירות סובלות מבעיות רטיבות קשות, עד כדי כך שהן אינן ראויות לשימוש סביר למגורים. בפניית משרד עוה"ד מציינת עוה"ד בת אל עובדיה, כי מניסיון עבר מול תדהר, החברה נוהגת לבצע עבודות אחזקה ותיקונים בפרויקטים שהיא מקדמת, ובעלי הדירות מבקשים שכך ייעשה גם הפעם.
רו"ח ביידר, שהוזכר בפתיחת הכתבה, טען כי הוציא סכום של כ-100 אלף שקל לביצוע עבודות תשתית בדירתו כדי שתהיה ראויה למגורים, אולם בשל הבעיות בבניין, גם היא סובלת מרטיבות, על אף זאת הוא נאלץ להשכירה במחיר של 2,000 שקל פחות ממחיר השוק.
ביידר חושש גם שעד שהפרויקט ייצא לפועל, זכויות התמורה שיקבלו הדיירים יופחתו בהשוואה לזכויות המקוריות, של תוספת 25 מ"ר. "ככל שהזמן עובר", הוא אומר, "אנחנו ניזוקים כלכלית. זה ממש מתסכל, חוסר שליטה טוטאלי".
אדירים: שלב ההוכחות ייפתח בקרוב
במקביל מתנהלת תביעתו של בן-שמואל ליהנות מ-30% מרווחי תדהר העתידיים בפרויקט אדירים. בכתב תביעה שהגיש באוגוסט 2020, באמצעות עו"ד בקל, טוען בן-שמואל כי תוך כדי השותפות עם תדהר בנהריים, נודע לו שכמה חברות ניהלו משא ומתן עם דיירים באדירים, אך המשא ומתן לא הבשיל, והוא הציע לתדהר כי הם יהיו שותפים גם שם. לטענתו, בפגישה בביתו של גבע, יחד עם פליישר, אמר גבע כי הוא אינו רוצה שותפות שווה באדירים, אלא שותפות של 30/70 לטובת תדהר.
בן-שמואל טוען כי הם כבר החלו לעשות את הדרוש מבחינה פרוצדורלית, לקראת הקמת החברה המשותפת לעניין אדירים, אך אז אמר לו פליישר, כי בכנס שערכה תדהר עם הדיירים, חתמו חלקם מול תדהר התחדשות עירונית ולא מול החברה חדשה. לדבריו, הם ניסו למצוא לכך פתרון, אך לא נמצא כזה, אם בשל התנגדות של הבנק, ואם בשל התנגדות תדהר.
לטענת בן-שמואל, מכאן ואילך ובמהלך השנתיים הבאות, הם נהגו גם לגבי אדירים כשותפים לכל דבר, וכך גם ראו אותם צדדים שלישיים. ואולם, במאי 2018, משביקש להיפגש עם גבע בכדי שהעניינים יסודרו פורמלית, הוא טוען כי תדהר התנערה, וכי גבע אמר לו כי מה שסוכם ביניהם היה מתוך רצון טוב ואין לזה תוקף מחייב. בהמשך לכך הוא קיבל מכתב שבו מתכחשת תדהר לשותפות באדירים.
בן-שמואל תובע כ-13.5 מיליון שקל מהפרויקט, על סמך רווח צפוי מוערך של 52-65 מיליון שקל. מעבר לכך הוא טוען כי תדהר גרמה לו להפסד הזדמנויות, שכן לולא זה היה מתנהל עצמאית באדירים.
גרסתה של תדהר שונה בתכלית השינוי. לטענתה, טענותיו של בן-שמואל בדבר הסכם מחייב לכאורה ביניהם בקשר לאדירים, הן לא יותר מאשר משאלת לב וניסיון סחיטה. לגופו של עניין, היא טוענת כי פעלה באדירים עוד לפני שהכירה את בן-שמואל. משביקש להיות שותף גם שם, נעתרה לכך, אך התנתה זאת בכך שכאן, בניגוד לנהריים, החלוקה לא תהיה שווה, וזאת במטרה שתהיה לה שליטה מלאה.
טענתו של בן-שמואל לקיומו של הסכם, טוענת תדהר, מתבססת על תכתובות מיילים שהוחלפו בין הצדדים. מדובר בפרויקט של 300 מיליון שקל - הריסת שני בניינים הכוללים 120 דירות, ובניית שני בניינים של 256 דירות - לא ניתן להעלות על הדעת לכפות על תדהר הסכם מחייב עם סמואל גרופ לשותפות בפרויקט בסדר גודל כזה, על בסיס עובדתי ומשפטי רעוע, כמו שהציג בן-שמואל.
לעצם העניין, מתארת תדהר, כי בנובמבר 2017 היא חתמה על הסכם ייזום עם דיירי אדירים 1. לגבי אדירים 3, היה משא ומתן עמם שנכנס לקיפאון למשך תקופה ארוכה, אך באוקטובר 2019 לאחר שהוחלפה הנציגות, נחתם הסכם גם איתם.
לגרסתם, הם העבירו לבן-שמואל טיוטת הסכם, ואולם עד היום בן-שמואל למעשה לא התייחס לטיוטה ואף לא צירף אותה לתביעה, ולא בכדי, שכן הטיוטה מציגה הסכם שונה מהותית מזה הקיים בנהריים, וכוללת סייגים משמעותיים לגבי מעורבות סמואל גרופ. אין כל אינדיקציה, טוענת תדהר, לכך שבן-שמואל הסכים לתנאי מהתנאים ואין ספק כי לא הושגה הסכמה או הסכם מחייב לגבי פרויקט אדירים.
כמו כן, ככל שהיחסים בנהריים הידרדרו, היה ברור לתדהר שאינה רוצה שותפות עם בן-שמואל גם באדירים, לאחר שהוא "התגלה כאדם שלא ניתן לנהל עמו פרויקט בשותפות".
שלב ההוכחות בתיק אדירים יחל בדצמבר הקרוב. כך או כך, דיירי הפרויקט מקווים שההתמחרות הצפויה קודם לכן בעניין נהריים, תניע את הפרויקט כולו.
ברקע כל אלה, הוגשה לרשות להתחדשות עירונית תלונה של אחד מדיירי נהריים, בטענה לניגוד עניינים לכאורה כתוצאה מכך שמשרד עו"ד גולדפרב זליגמן (עו"ד אבי ארד) מייצג את דיירי אדירים 1-3, בעוד משרד גולדפרב זליגמן (עו"ד מוטי ארד) מייצג את תדהר בסכסוך מול סמואל גרופ.
מתדהר נמסר לגלובס בתגובה: "תדהר שכרו את שירותיו של עו"ד ארד בשנת 2019 הרבה לפני שמשרדו התמזג עם משרד גולדפרב. אין כל קשר לייצוג הדיירים במחלקת הנדל"ן במשרד לייצוג של תדהר במחלקת הליטיגציה של עו"ד ארד".
העירייה: "עומדים בקשר עם התושבים והיזמים"
מעיריית תל אביב-יפו נמסר: "בטיחותם של תושבינו היא המשימה העירונית הכי חשובה שלנו ובמידה ויתקבלו פניות ממוקדות כתובת ומספר בית, מהנדסי היחידה למבנים מסוכנים יערכו ביקורת בשטח ויתנו חוות דעת מקצועית בהתאם לממצאים. נזכיר כי האחריות הבלעדית על התחזוקה השוטפת ובטיחות הבניינים מוטלת על בעלי הנכסים.
"לגבי התכנון במתחם המדובר, בחודשים האחרונים הובהר לתושבים וליזמים כי לכשהסכסוך המשפטי יבוא לפתרונו, העירייה תבחן את המשך קידום התכנית ביוזמה עירונית ו/או פרטית.
"העירייה הסבירה לתושבים במספר מפגשים, מכתבים ובמסמך המדיניות להתחדשות השכונה כי כמו בכל תכנית בשכונה, מאוגדים מספר בניינים לכדי מתחם אחד בו תקודם תכנית אחת. רק תכנון כולל עם ראייה המתייחסת לכלל הנושאים אותם יש לפתור, תייצר שכונה מקיימת לשנים קדימה. הצוותים המקצועיים לא ממליצים לועדה המקומית לקדם תכנון נקודתי שאינו מתייחס באופן כולל לסוגיות בשטח. על התושבים להבין כי בכדי לקדם התחדשות עירונית יש להגיע להסכמות עם שכניהם.
"בחודשים האחרונים הובהר לתושבים וליזמים כי לכשהסכסוך המשפטי יבוא לפתרונו, העירייה תבחן את המשך קידום התכנית ביוזמה עירונית ו/או פרטית".