רובע הנחל באשדוד. ''אין היתכנות לבנייה לפחות ב־20 שנים הקרובות בגלל מפעל ביטחוני מזהם'' / צילום: איל יצהר
"ברצועת החוף מהיפות בישראל, השוכנת בין נחל חדרה מצפון למפרץ בנימין מדרום, ובמרחק של 308 מטר בלבד מהחוף (קו ראשון לים), מוצעות כעת כמה קרקעות לרכישה עבור משקיעים. הקרקעות יוצעו במחיר של 430 אלף שקל בלבד ליחידה והינן חלק אינטגרלי מתוכנית המתאר המאושרת למגורים והתוכנית המפורטת שכבר הופקדה לאישור".
● פינוי בינוי בנווה שרת בת"א: סכסוך בין היזמים עוצר בניית 500 דירות
● ההייטקיסטים שעברו מתל אביב לגבעתיים ובטוחים שזו רק תחילת גל הנטישה
במילים הללו נפתחת מודעה למכירת קרקעות חקלאיות באחד האזורים האטרקטיביים בישראל. במודעה, שכוללת גם צילום רחפן של החלקה, מופיעות ארבע מילים בעלות חשיבות מכריעה: "הקרקע אינה זמינה לבנייה".
הפרסומת הזו היא אחת מרבות. בתקופה האחרונה הגולשים ברשתות החברתיות ומאזיני תחנות הרדיו נתקלים שוב בבליץ של פרסומות לקרקעות במחירים נמוכים, וברשות המסים מדווחים כי אכן בכל שנה נחתמות אלפי עסקאות כאלה.
התופעה הזו מוכרת היטב ללשכת השמאים, ולשם כך נכתב בספטמבר 2014 תקן 22 שמתייחס לפרסום ושיווק הקרקע ואף לסגירת העסקה ומטרתו "לאפשר לציבור השוקל רכישה של קרקע לקבל מהמציע או המשווק, את המידע המלא הנדרש לצורך קבלת החלטה מושכלת". מטרתו התקן, כפי שהוגדר במסמך היא, "קביעת רמת פירוט מזערית ואמות מידה לגילוי הנדרש בשומת מקרקעין לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות". למרות זאת, הציבור ממשיך להיחשף לפרסומות מטעות בנוגע לקרקעות.
לא מדובר במספרים קטנים: בכל שנה מתבצעות בישראל אלפי עסקאות כאלו. לפי נתוני מיסוי מקרקעין, ב־2020 בוצעו 4,437 עסקאות למכירת קרקע חקלאית והכנסות המדינה ממס שבח בגין עסקאות אלה הסתכמו בכ־200 מיליון שקל. ב־2021 בוצעו 4,928 עסקאות למכירת קרקע חקלאית, והכנסות המדינה ממס שבח בגין עסקאות אלה הסתכמו בכ־234 מיליון שקל.
ברשות ציינו כי עסקאות למכירת קרקע חקלאית (בניגוד לדירות) מתאפיינות ברמת שונות גבוהה מאוד בין עסקה לעסקה בכל הנוגע לגודל השטח, ולכן אין להסיק מכמות העסקאות לגבי היקף השטח שנמכר או עלות העסקאות.
כוונות חיוב בסך יותר מ־3 מיליון שקל
כחלק מהמאבק שמנהלת הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן נגד הפרסום המוטעה של קרקעות חקלאיות והפוטנציאל - לכאורה - שלהן להפוך לקרקעות המיועדות לבנייה, עולה כי ב־2021 הושתו כוונות חיוב (כלומר, קנסות שאפשר לערער עליהם) על 19 עוסקים ששיווקו קרקעות כאלה בניסוח מטעה ציבור, בסך של יותר מ־3.24 מיליון שקל. השנה כבר הוטלו עיצומים כלכליים על כ־12 עסקים ביותר מ־2 מיליון שקל.
אניטה יצחק, סגנית הממונה וראש אגף חקירות ומודיעין ברשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן, מסבירה כי "במסגרת האכיפה בשטח אנחנו בוחנים את הפרסומות ואת האינטראקציות בכדי לוודא שניתן להם כל המידע הרלוונטי".
בין היתר, הרשות ניהלה אכיפה ממוקדת נגד עוסקים אשר שיווקו לציבור קרקעות, תוך הטעיה בפרטים מהותיים ביחס לסטטוס הקרקע, להיתכנות ההפשרה שלהן; הוספת מסרים בפרסום שאינם נתמכים בתוכנית המתאר ועוד וזאת בניגוד לחוק הגנת הצרכן ותקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה).
רובע הנחל באשדוד: עיצומים ל־12 חברות
בחודשים האחרונים נתקלו מאזיני תחנת כאן רשת ב' בפרסומת מטעם חברת K group, שמציעה להשקיע בקרקע חקלאית באשדוד. גורם בתאגיד אומר כי הפרסומת הייתה מושקעת יחסית וזמן השידור שלה ארוך מהרגיל.
K group היא רק אחת מהחברות המציעות קרקעות להשקעה באזור. "אחד האזורים הבעייתיים ביותר הוא רובע הנחל באשדוד", אומרת על כך יצחק. "במסגרת אכיפה שעשינו השנה באזור הטלנו עיצומים על 12 עוסקים באזור הזה בהיקף של 2.5 מיליון שקל".
לדברי הרשות להגנת הצרכן, K group עצמה נחקרה על ידי הרשות וקיבלה קנס בגובה כמעט חצי מיליון שקל לפני כחצי שנה.
יצחק: "כולם פרסמו את הקרקעות תוך הבטחה להפשרה, ושהתוכנית היא בחסות משרד הבינוי והשיכון והעירייה, אולם החקירה שלנו העלתה כי אין היתכנות לבנייה לפחות ב־20 שנים הקרובות והסיבה היא מפעל ביטחוני מזהם". ובמילים אחרות: "חקירת הרשות העלתה כי מדובר בקרקעות חקלאיות שאין כל תוכנית הפשרה לגביהן בעתיד הנראה לעין, אין תכנון של 15 אלף יח"ד (או כל מספר אחר של יח"ד), אין תוכנית מתאר משנת 1996, התוכנית אינה מקודמת על ידי עיריית אשדוד ו/או משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר או שר האוצר לא הכריזו על הפשרת הקרקע, ולאור זה בוודאי שלא ניתן להציג הדמיה של המתחם".
בעיריית אשדוד מדגישים כי אין להם שום קשר לשיווק הקרקעות. "אדרבא, לפני יותר משנתיים, יזמה העירייה פנייה לרשות להגנת הצרכן על מנת לאתר את הגורמים המפרסמים ולהזהיר את הציבור מפני ההטעיה". לדבריהם, "העירייה אף פרסמה מספר פעמים הבהרה המזהירה את הציבור לבל יניח כספו על קרן הצבי".
"החברה פועלת לפי תקנות הגנת הצרכן"
מחברת k group נמסר בתגובה: "החברה מוכרת קרקעות באשדוד בגוש 190 חלקה 42. בהתאם לתקנות הגנת הצרכן, המכירות מתבצעות אך ורק בכפוף להמצאת שמאות ערוכה לפי תקן 22. השמאות נמסרת ללקוחות לפחות שבעה ימים לפני רכישת הקרקע וזאת בכדי לאפשר להם לעיין בה, להבין אותה ולשאול שאלות לגביה.
"יצוין כי רכשנו את הזכויות בקרקע הנ"ל רק לאחר שבדקנו והזמנו שמאות והסתמכנו על חוות דעתו של השמאי ראובן מרקוביץ ולפיה הקרקע הנ"ל (גוש 190 חלקה 42) הינה בייעוד קרקע עתידי של מגורים ובשום פנים ואופן איננה קרקע המיועדת לשמש כפארק. אנחנו מפרטים כי משך הזמן לאישור תוכנית מתארית ותוכנית מפורטת הכוללת איחוד וחלוקה מחדש עלול להיות ארוך יותר מהמפורט בתקן, ומציינים בפני כל לקוח שיכול לקחת גם 12 שנים ויותר ולכן המחיר נמוך וההמלצה להשקיע עבור הילדים.
"חטיבת הקרקע באשדוד מהווה קרקע המיועדת בתוכנית המתאר הארצית לבנייה ומסווגת בה כמרקם עירוני. הטענה ש'קרקעות המשולש' מיועדות לפארק עירוני ולקרקע חקלאית - איננה נכונה. ראשית, תוכנית המתאר נמצאת בשלבים ראשוניים וטרם הועלתה להפקדה בוועדה המחוזית ואף לא נדונו התנגדויות. שנית, בכל מקרה הקרקע אותה משווקת חברתנו היא קרקע אשר בשלמותה מהווה מרקם עירוני לפי תמ"א 35 ולכן לא ניתן לפגוע בסיווג הקרקע באמצעות תוכנית נחותה בדרגה - כגון תוכנית מתאר של העיר אשדוד".
"רק אחרי שנים אנשים מבינים שנפגעו"
אחת הבעיות בתחום היא העובדה שיעבור זמן רב עד שאנשים ידעו מה יעלה בגורל הקרקע שרכשו. "רמת התלונות בתחום הזה שואפת לאפס", מדגישה יצחק, "משום שבהרבה מאוד מקרים הצרכנים לא מבינים שהם נפגעו, אלא רק אחרי הרבה מאוד שנים. הציבור לא מבין בתוכניות המתאר ולא יודע להתמודד עם זה.
"אבל ראינו בתופעה הזו כשל שוק, ואף שהיקף התלונות הוא נמוך, אנחנו מנסים לבדוק איפה יש פגיעות כלכליות שבהן הציבור צריך את העזרה שלנו. מצאנו שמשווקים הגדירו את הקרקע כקרקע המופשרת לבנייה או קרקע למגורים כבר עכשיו, אבל גם אמירות כמו 'הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית', מה אתה משדר לצרכן? שהיא אמנם לא זמינה מיד אבל מתישהו בזמן הקרוב היא תהיה זמינה לבנייה, וזה לא נכון".
יצחק מוסיפה כי "מהבדיקה שלנו עולה כי עיקר האנשים שהוטעו הם בגילאי 25 עד 40, ומשפחות צעירות שכל כך שואפות לדירה והחלום הזה מתרחק מהן והקרקעות שווקו להם כחלק מהגשמת החלום הגדול. מה שקרה שאותם אנשים שהאמינו לפרסומת השקיעו את כל החסכונות שלהם בניסיון להגשים את החלום ולמעשה נשארו בלי כלום".
עורך הדין נדיר אביעד, שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות', מסביר שהתהליך של שינוי ייעוד לקרקע יעלה הרבה כסף ולא יקרה במהירות: "הרבה אנשי יזמות, בעלי קרקעות וחברות לשיווק גילו כי יש פוטנציאל אדיר בשיווק קרקעות לחקלאות, עם מצג שבעתיד יהיה שינוי ייעוד לקרקע מה שיעלה את שווי הקרקע באופן משמעותי. באופן כללי יש מגמה מאוד חיובית המאפשרת כיום שינוי ייעוד קרקעות מחקלאות למגורים, אבל התהליך מאוד מורכב וזה מצריך הרבה מאמץ, וכמובן בהנחה שהקרקע צמודת דופן (ליישוב - י.ו) או שלא מתנגשת עם תוכנית אחרת שתפקיע חלק ממנה. בכלל, תהליך שינוי ייעוד גם מצריך הרבה כסף".
לדבריו, "הפיכת קרקע חקלאית לייעוד מגורים מחייבת מעבר בכמה שלבים: יצירת תוכנית כוללנית המצריכה חלוקת זכויות בקרקעות שרוב הרישום שלהם הוא במושע ושם אין הסדרה קניינית מוחלטת, וזה מצריך לוחות הקצאה, וזה לוקח הרבה זמן, יש רשויות שאצלן זה לוקח כ־15 שנה ואף יותר.
"לאחרונה נתקלתי במצג שווא ביחס למיקום של הקרקע: אני כפר סבאי, ונתקלתי בשני פרסומים בכפר סבא, וכשהתקשרתי לברר גיליתי שלא מדובר על כפר סבא אלא על בית ברל, שסמוכה לכפר סבא. זה מטריד ומעציב. האוכלוסייה של הצעירים הם בעיקר אלה שנמשכים לפרסומות הללו, וקרקע ב־300־400 אלף שקל זה מאוד קורץ להם, באותה מידה כפי שהם מתפתים לדירות בחו"ל".
"חסר גורם ממסדי שידע להגיע מה יקרה בשטח"
עורכת הדין סלאם חאמד, שותפה במחלקת התכנון והבנייה במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'. היא בעלת תואר ראשון בהנדסה אזרחית מהטכניון שכיהנה במשך שבע שנים כיו"ר ועדה מרחבית לתכנון ולבנייה גבעות אלונים.
חאמד מציינת כי תקן 22 אמנם בא לתת מענה לבעיות הללו, אולם מצביעה על כשל משמעותי. לדבריה, "אחת הבעיות עם התקן היא שהוא מסמך שמאי והאדם הסביר לא יכול לקרוא אותו, יש בו הרבה מונחים מקצועיים שפונים בעיקר לאנשי מקצוע ולא לאדם ממוצע.
"באופן כללי, חסר גורם מתכלל ממסדי שבא ואומר לך מה יקרה בשטח בעוד 10 שנים. אפילו אם התהליך אפשרי, הסיכוי של בעל קרקע בודד לעשות זאת, קלוש", אומרת עו"ד חאמד. "כי מדובר על חטיבות קרקע גדולות מאוד שמצריכות שינוי תוכנית מתאר מחוזית והגורם המוסמך שמסוגל להגיש בקשת שינויי ייעוד הוא קבוצה גדולה שיש לה לפחות 75% משטח הקרקע, רשות או ועדת מקומית או רשות מקרקעי ישראל ולא בכדי רוב הפרסומים פונים לקבוצות.
"התהליך לא ממש זול, יש בו שכר טרחה של מתכנן ועלויות יועצים, ובמקרה הטוב, אם אנחנו מדברים על מקום שהוא קרוב ליישוב שיש בו תזכיר מיצויי עתודות קרקע, ההליך התכנוני אורך 10־15 שנים".
איך נמנעים משיווק מטעה?
חאמד מדגישה שבכדי להימנע מהטעיה כזו צריך קודם כל לבדוק את הבעלות. "יש לוודא שהקרקע היא בבעלות פרטית ולא של המדינה. כאשר משתנה יעוד קרקעות של המדינה, הן מוחזרות למדינה, והרוכש (החוכר) לא ייהנה מההשבחה. כמו כן, צריך לבדוק את המיקום הגיאוגרפי של הקרקע והקרבה ליישוב, וכאמור צריך לבדוק את הייעוד, כי זה נושא מאוד מהותי"
"אני ממליצה לבקר במקום, רק כך אפשר לראות את הסביבה, ולעשות בדיקות מקצועיות.
"באחרונה נתקלתי במקרה של חלקה בשטח כ־70 דונם, שלפני שנתיים המדינה קידמה תוכנית תשתיות להכפלת מסילת רכבת שתנגוס ממנה כ־20 דונם. בעל הקרקע לא יודע על התוכנית הזו, משום שאין בחוק חובה לשלוח הודעות אישיות לבעלי הקרקע. במקרה הזה אין מה לעשות, חוץ מלנקוט הליכים משפטיים שאולי יצדיקו פיצויים אבל לא יחזירו את הייעוד המקורי.