בניין בתמ''א 38 / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית
שלב פינוי הדירות בפרויקט הריסה ובנייה הוא שלב קריטי ולא פשוט. מספיק שאחד מדיירי הבניין יסרב לפנות את דירתו, והפרויקט כולו יעוכב ולא יוכל לצאת לדרך. במקרה שמי מבעלי הדירות מסרב לפנות את הדירה, הרי שהוא מפר את הסכם התמ"א/פינוי-בינוי שעליו חתם, ולכן יש לנקוט נגדו הליך משפטי לפינוי ולאחר מכן לבצע את הפינוי באמצעות אנשי ההוצאה לפועל.
● הפסיקות הסותרות של בג"ץ: מתי אפשר להגיש עתירה נגד תוכנית בנייה
● האם עסקת תיווך היא "עסקת רוכלות" שניתן לבטלה תוך 14 ימים?
● תמ"א 38 בבניין הסמוך: חובת הגילוי של מוכרי דירה
● מעבירים כסף לילדים לרכישת דירה: מתי זה נחשב למתנה ומתי מדובר בהלוואה?
אלה הם הליכים משפטיים שאורכים זמן רב ומעכבים את הפרויקט באופן ניכר בשלב שבו הכול כבר מוכן - קיימים היתר בנייה וליווי בנקאי, ויתר בעלי הדירות כבר פינו את דירותיהם, ולמרות הכול לא ניתן להתחיל בעבודות ההריסה והבנייה. העניין עלול להיות מורכב עוד יותר כאשר הדייר המסרב לפנות איננו בעל הדירה אלא שוכר או אף דייר מוגן.
עובדות המקרה: סוגיה מסוג זה נדונה לאחרונה על-ידי בית משפט השלום בתל אביב במסגרת תביעה שהגיש בעלים של דירה בבניין ברחוב בזל 39 תל אביב, שבה עתר לחייב דיירת מוגנת המתגוררת בדירתו לפנות את הדירה, שכן אי-פינוי הדירה מונע את ביצועו של פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה).
התובע (בעל הדירה) ביקש לשלם לדיירת המוגנת דמי שכירות עבור דיור חלופי למשך תקופת הבנייה וכן את הוצאות המעבר, לרבות ביטחונות לתשלום שכר הדירה וערבויות שיבטיחו את חזרתה לדירה החדשה. התובע אף הסכים לשכור לדיירת המוגנת דירה שיש בה מעלית, אף שכיום היא מתגוררת בבניין ללא מעלית. בתום הבנייה הציע התובע להשיב את הדיירת המוגנת להתגורר בדירה החדשה שיקבל בבניין שייבנה.
התובע הוסיף וטען כי ככל שהדיירת המוגנת תתמיד בסירובה לפנות את הדירה, לא ניתן יהיה להוציא לפועל את הפרויקט, ובכך תתקיים פגיעה משמעותית בזכויותיהם של כלל בעלי הדירות, לרבות התובע.
הדיירת המוגנת מצידה סירבה להצעת התובע וטענה כי היא בת 82 ומתגוררת בדירה משנת 1974, כי מצבה הבריאותי מורכב, וכי היא מתניידת באמצעות כיסא גלגלים ולכן זקוקה לדירה מונגשת, ולפיכך ביקשה לחייב את התובע לשלם לה פיצוי כספי תמורת זכויותיה כדיירת מוגנת (דמי מפתח), על-מנת שתוכל לרכוש לעצמה כבר היום דירה בבניין אחר שיש בו מעלית.
ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים והראיות שהוצגו, בית המשפט מצא לאמץ את טענות התובע ולהורות על פינוי הדיירת המוגנת מהמושכר בדרך של דיור חלופי. בית המשפט קבע כי על פי חוק הגנת הדייר, רשאי בעלים של דירה לפנות את הדייר המוגן לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש, לאחר שקיבל היתר בנייה והודיע לדייר המוגן על נכונותו להעמיד לרשותו דיור חלופי.
בהמשך לקביעותיו הנ"ל מינה בית המשפט שמאי על-מנת שיעריך את שווי דמי השכירות לדירה דומה בגודלה ובמיקומה לזו העומדת בבסיס התביעה שישלם התובע מדי חודש לדיירת המוגנת עד להשלמת הבנייה וחזרתה לדירה החדשה.