פרויקט תמ''א 38 במרכז הארץ / צילום: Shutterstock
הכותבת היא שמאית מקרקעין ומשפטנית
תמ"א 38 קובעת כי כל רשות מקומית יכולה לאשר בתחום השיפוט שלה תוכנית המשך המאמצת את הזכויות מתוקף התמ"א. ערים שבהן אושרה תוכנית כזאת, מוציאות דרישות לתשלום היטל השבחה בגובה של מאות אלפי שקלים, מתוקף אותה תוכנית על בעלי הדירות.
המחלוקת בין הוועדות לבעלי הדירות הייתה האם יש להתחשב בקיומה של תמ"א 38 כשמחשבים את היטל ההשבחה. התקבלו שתי פסיקות סותרות. בוועדת הערר בתל אביב נפסק כי אין להביא בחשבון את קיום התמ"א, ולפיכך דרישות היטל ההשבחה העצומות נותרו על כנן. בירושלים נפסק כי יש להביא בחשבון את התמ"א, ולכן לא ישולם היטל השבחה.
שאלת אופן החישוב
הפסיקות והמחלוקת שמאחוריהן מעלות את שאלת אופן החישוב של היטל ההשבחה והשפעתו על עסקאות נדל"ן ומימושן. היטל השבחה מהווה 50% מהשבחה שנוצרה לנכס, ככל שנוצרה, עם אישור תב"ע.
בשנים האחרונות קיים כרסום בשיקול־הדעת של השמאי שצריך לעמוד בבסיס אומדן השווי. החוק קובע כי היטל ההשבחה הוא עליית שוויים של מקרקעין. עוד קובע החוק כי הגורם היחיד שמוסמך לקבוע שווי הוא שמאי מקרקעין. לכן לא ברורה ההתערבות המשפטית המוגזמת בסמכות שמאי המקרקעין לאמוד את ההשבחה לפי כל כללי השמאות הנדרשים. הרשות השופטת צריכה לשמור על המסגרת הראויה לעבודת השמאי, מבלי להתערב בשיקול־דעתו. תפקידה של הרשות השופטת הוא להעביר ביקורת שיפוטית ככל שנדרש, אך לא להחליף את השמאי.
כמקרה בוחן ננתח את הפסיקות שהתקבלו בוועדות הערר בתל אביב ובירושלים: פסיקת ועדת הערר בתל אביב קבעה כי בעלי הדירות המוכרים את נכסיהם ברובע 3 ייאלצו לשלם היטל השבחה בשיעור מאות אלפי שקלים, והיא באה בעקבות מחלוקת בין בעלי הדירות ברובעים 3־4 הממוקמים בצפון ומרכז העיר לבין עיריית תל אביב.
סתירה מוחלטת
"תוכנית הרובעים" אושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. בעקבות אישור התוכנית, דרשה העירייה היטל השבחה בסכומים גבוהים מבעלי דירות תמימים שמכרו את דירותיהם. הדרישה יצרה נזק כבד לשוק, גרמה לחוסר ודאות ועצירת עסקאות.
ועדת הערר בתל אביב קבעה כי אין להתחשב באומדן ההשבחה בקיומה של תמ"א 38. בקביעה זו מתערבת ועדת הערר בסמכות השמאי, שהוא שצריך לקבוע אילו פרמטרים יש להביא באומדן ההשבחה. השאלה הרלוונטית היא האם אישור התוכנית נשוא ההשבחה העלתה את שווי המקרקעין? פרמטרים תאורטיים לא יכולים להחליף את שיקול־דעת השמאי.
מאידך, ועדת הערר בירושלים פסקה בסתירה מוחלטת לקביעת ועדת הערר בתל אביב, כשבמסגרת הפסיקה נקבע כי בעלי הדירות בשכונת רחביה לא ישלמו היטלי השבחה. בדומה לתל אביב, גם בשכונת רחביה קודמה תוכנית מתאר מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. ועדת הערר בירושלים קבעה כי הזכויות מכוח התוכנית אינן ודאיות, ולכן אין לגבות שומת היטל ההשבחה בעת מכירת הנכסים, אלא יש להתבסס על הערכת שווי שמאית. ההחלטה מציגה הבנה של המהות השמאית בקביעת היטלי ההשבחה ועושה צדק עם בעלי הנכסים. זוהי החלטה שנכונה יותר הן ברמה המשפטית והן ברמה השמאית.
הפסיקות מבליטות את הבעייתיות שבהתערבות שיפוטית מוגזמת בשיקול־דעת של השמאי. השבחה היא עליית שוויים של מקרקעין, הגורם המוסמך לקבוע שווי הוא שמאי מקרקעין. הערכאה השיפוטית צריכה להגן על גבולות הסמכות של השמאי, לאפשר לו לקבוע שווי לפי כללי השמאות ולהתמקד בתפקידה כמי שמעבירה ביקורת שיפוטית על השמאי. הרשות השופטת לא יכולה להחליף את שיקול־דעת השמאי.