השטח המיועד במכרז ברחוב איינשטיין בתל אביב / צילום: איל יצהר
הליך חלוקת הזכויות בגוש הגדול בצפון תל אביב יוצא סוף־סוף לדרך: שופט בית משפט השלום בהרצליה, יעקב שקד, קובע כי הזכויות בין בעלי הקרקע הפרטיים יחולקו במסגרת הגרלה, שכן הניסיון לחלק את הזכויות לפי העדפותיהם האישיות הפך לגורם מעכב בפני עצמו.
● בין הקפאת עסקאות לזינוק במחירים: השפעת הניצחון של עיריית תל אביב על בעלי דירות בצפון הישן | ניתוח גלובס
● מכרז הקרקעות שלא נגמר: המיזם בגוש הגדול בתל אביב נדחה בפעם ה־12
● חמישה מנהלים, 348 מיליון שקל: מה עומד מאחורי שכר-הטרחה הייחודי בגוש הגדול בתל אביב?
הגוש הגדול הוא אזור בצפון תל אביב, כנראה מהיוקרתיים ביותר במדינה, שכולל שלושה מתחמים: שניים ברובע שדה דב המתוכנן והשלישי בתוכנית תא/3700, היא רובע צפון־מערב. האזור נמצא בהליך פירוק שיתוף, שמטרתו לאפשר לבעלים לממש את זכויותיהם על הקרקע, מאז שנת 1972. כיום ישנם כ־1,700 בעלי זכויות בגוש, ולכן מונו לו לאורך השנים מנהלים מיוחדים, שיקדמו את הליך פירוק השיתוף מול בית המשפט.
בשנים האחרונות נדמה כי ההליך מגיע לישורת האחרונה, ובין היתר כבר נקבע היקף הזכויות שעומד לרשות הבעלים הפרטיים בכל מתחם. כך, בהתאם לקביעת שמאי המנהלים המיוחדים, שאול רוזנברג, במתחם אשכול (אחד משני מתחמי רובע שדה דב) הוקצו לבעלים 818 יחידות דיור, במתחם השני של הרובע הוקצו כ־1,543 יחידות דיור, ובמתחם תא/3700 עוד כ־171 יחידות דיור.
ביקוש יתר של 370% ברובע צפון־מערב
שווי הזכויות, לפי הערכת השמאי, של בעלי הקרקעות הפרטיים בלבד הוא 7.3 מיליארד שקל. בהתאם לחלוקה שנקבעה על־ידי השמאי רוזנברג, ולפי החלטת בית המשפט, מסרו בעלי הזכויות את העדפותיהם, או במילים אחרות: באיזה מתחם מהשלושה ירצו לממש את זכויותיהם. בחודש יוני האחרון הגישו המנהלים המיוחדים את הפירוט לבית המשפט, ושם התברר כי הביקוש לשני המתחמים ברובע שדה דב נמצא בחסר, ואילו ברובע צפון־מערב - בביקוש יתר.
כך, במתחם אשכול הוגשו העדפות רק ל־22% מיחידות הדיור שהוקצו לבעלים, במתחם השני של רובע שדה דב רק ל־66% מיחידות הדיור, ובמתחם תא/3700 - למספר יחידות דיור המשקף ביקוש יתר של 370%. הסיטואציה הזו יצרה פולנטר חדש, שכן המצב הנתון לא מאפשר לחלק את הזכויות בדרך כלשהי.
מנהלי הגוש טענו כי הפתרון למצב הוא הגרלה. בדיון שנערך לאחרונה בבית המשפט אימץ השופט שקד את הצעתם וקבע: סדר ההגרלה ייקבע לפי הצעתם של המנהלים. קרי, במתחם שבו ישנו ביקוש עודף - תיערך הגרלה בין כל הבעלים שהגישו את העדפתם למתחם זה. לאחר שכל הזכויות יחולקו למי שיעלה בגורל, תיבדק העדפתם השנייה של אלה שלא זכו - ותיערך הגרלה שנייה, שבעה ימים לאחר ההגרלה הראשונה.
בית המשפט קבע, בניגוד לעמדתם של חלק מבעלי הזכויות, כי לא תינתן עדיפות בהגרלות למי שהתאגדו בצורה מסודרת במסגרת ההליך. עוד הוחלט כי בראש הוועדה יעמוד נשיא בית המשפט המחוזי תל אביב בדימוס, השופט איתן אורנשטיין, ולצידו שמאי המנהלים שאול רוזנברג ואחת מחמשת המנהלים המיוחדים, עו"ד גלית רוזובסקי. תקנון מעודכן של ההגרלה יפורסם בתחילת החודש הבא, ובעוד כחודשיים צפויה להתקיים ההגרלה הראשונה.
סיום ההליך הממושך - בתוך שנה מהיום?
מי שחושב שכעת באה לסיומה סאגה של 50 שנה, יידרש להמתין מעט. ראשית, בית המשפט קבע בהחלטתו האחרונה על עדכון השומה בידי השמאי רוזנברג בתוך 21 יום. זאת, בשל עליית המחירים החריגה השנה וההתפתחויות התכנוניות - כך שבעלי הזכויות יצטרכו להגיש מחדש את העדפותיהם למנהלים המיוחדים, טרם ביצוע ההגרלה.
כמו כן, יש לזכור כי מתוך שלושת המתחמים, רק מתחם אשכול נמצא בשלבים מתקדמים, ושתי התוכניות הנוספות עוד לא הופקדו. הן מנהלי הגוש והן בעלי הזכויות מקווים כי 2023 תביא בשורה מכיוון זה.
"למרות שההתקדמות נראית איטית, אנחנו בכיוון הנכון, בדרך הנכונה", מציין אחד מחמשת המנהלים, עו"ד ד"ר מיכאל שפטלר. "הרבה כאן תלוי ברשויות התכנון בעיריית תל אביב. אני מקווה שזה יקרה בשנה הקרובה, לאחר האישור של שתי התוכניות הנוספות. אי־אפשר לומר עדיין שרואים את הסוף, אבל זו החלטה שמוכיחה שבית המשפט נותן אמון מלא בעבודת המנהלים".
עו"ד מרים דונין־שוב, שותפה במשרד עורכי הדין ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות', המייצגת מאות בעלי זכויות בגוש הגדול ובתוכנית השכנה תא/3700, מציינת כי לכולם חשוב שההליך יבוא אל סיומו, גם אם חלק מהבעלים אינם מרוצים מההחלטה האחרונה. "אני לא חושבת שיש כאן מקום לערעור. הבעלים רוצים להתקדם כמה שיותר מהר, ואין שום אינטרס לאף אחד למשוך את הדברים. אחרי האישור של התוכניות וחלוקת הזכויות, אפשר יהיה להגיד שלום למנהלים המיוחדים. טווח של שנה מהיום נשמע כמו לוח זמנים סביר", אמרה.
*** גילוי מלא: עדנה בר און, מבעלות השליטה בגלובס, היא בעלת זכויות זניחות יחסית בקרקע